🌊 МЫС страха

Ну во всяком случае, опасения.

🏗 В мае 2025 года MR Group стартовал с продажами амбициозного проекта «МЫС». На 200 га около деревни Ликино рядом с Минским шоссе в Одинцовском ГО Московской области должен появиться жилой район на 1 млн м2.

🎁 Позиционирование проекта от застройщика — премиум-класс, на ДOM.PФ проходит как бизнес. Заявленная инфраструктура: собственная школа, детские сады, термальный комплекс с тремя бассейнами, рестораны, гастромаркет, набережная с причалом, лыжный маршрут на 1 км. Помимо многоквартирных домов строятся таунхаусы и заявлены коттеджи.

🌃 Замах, конечно мощный. Сбербанк открыл MR Group кредитную линию ₽7,60 млрд на стройку многоквартирных корпусов (Волга и Сибирь) со сроком возврата 07.01.2030. На отчётную дату выбрано 24% лимита (₽1,83 млрд), на эскроу уже накоплено ₽3,36 млрд — покрытие превышает выбранный долг в 1,84 раза. При нынешнем темпе продаж кредит превысит эскроу уже к началу 2027 года.

💸 А вот продажи «Мыса» идут не очень. В январе 2026 застройщик подписал 38 ДДУ по всему проекту, в феврале 32, в марте 17, в апреле — всего 3. По данным на ДOM.PФ в многоквартирных корпусах продана 151 квартира из 470, в трёх клубных домах 30 квартир из 69, в восьми группах таунхаусов — 30 секций из 69. На этой неделе MR Group разослала брокерам сообщение о повышении комиссии до 5%, а также о возможных скидках в проекте до 18%. Вполне вероятно, комиссии для агентов будут и дальше повышаться, но даст ли это результат — большой вопрос.

🔮 Перспективы проекта: развилка. Первый вариант, продажи не удается поднять хотя бы до 30 лотов в месяц — стройка растягивается на десятилетия, полная реализация миллиона метров занимает 15-20 лет. Второй вариант — перепозиционирование и спуск в экономокомфорт. MR имеет опыт работы в экономе: «Эко Видное» в Сапроново, масштабный загородный кластер во всяком случае, был распродан и сдан в срок. Чтобы «Мыс» начал продаваться, его надо превратить в «Эко Видное 3.0» как по цене, так и по качеству.

☝️Третий вариант — ждать, что спрос на премиум в Ликино проснётся сам, ключ снизится, а качество первых домов привлечет ЦА. Маловероятно, ведь скорее всего маркетологи MR ошиблись с ЦА. В деревню Ликино по Минскому шоссе за «загородным образом жизни» в 13-этажку обладатель бюджета от 20млн не поедет. Вообще премиальное многожтажное жилье «с претензией» в Подмосковье — очень тяжёлая история. Из удачных примеров — проект «Отрада», но локация Ликино совсем другая — там бы что-нибудь попроще.

🔍Лично мне проект «Мыс» чем-то напомнил «Лайково» от Urban Group: тот же Одинцовский округ, тот же замах на миллион метров, та же вера в ЦА, которой (с моей точки зрения) нет. Закончилась история не очень, хотя прямые параллели я бы не проводил.

⚠️ Вот уж точно — не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.