🏪 Ozon fresh

🏪 Ozon fresh — это сервис экспресс-доставки продуктов, работающий с марта 2022 года. Сейчас сеть насчитывает около 180 дарксторов в 9 регионах России и продолжает активную экспансию.

📋 Официальные требования Ozon fresh к помещениям хорошо известны: площадь от 300 до 700 м2, первый этаж (либо цоколь/подвал при условии удобной разгрузки), отопление, водоснабжение и канализация, возможность размещения блоков кондиционеров и холодильного оборудования на фасаде или кровле. То есть формат конкретный, и помещения подбираются строго под него.

📊 Что важно понимать про арендатора: Ozon — публичная компания с прозрачной отчетностью. По итогам 1 квартала 2026 года группа показала чистую прибыль четвертый квартал подряд, оборот вырос на 36% г/г, база активных покупателей достигла 67,3 млн человек. Менеджмент прогнозирует чистую прибыль и по итогам всего 2026 года, а также выплату дивидендов около 30 млрд ₽. Для арендодателя это означает понятный кредитный профиль арендатора и низкий риск контрагента — что в сегменте ГАБ ценится особенно высоко.

🌆 В ноябре 2025 года Ozon fresh публично заявил о намерении тестировать формат собственных небольших офлайн-магазинов рядом с дарксторами — своего рода гибрид склада и торговой точки. А в мае 2026 года запустил отдельный бренд Hot&fresh — доставку горячей готовой еды за 15-30 минут. Все это означает, что инфраструктурная сеть дарксторов получает новые слои монетизации, и арендатор все плотнее «врастает» в свои помещения.

📍 На рынке ГАБ представлено несколько помещений с этим арендатором. Один из вариантов — помещение площадью 549,5 м2 на ул. Красная Пресня, 12 (ЦАО, метро «Краснопресненская») за 175 млн ₽ (+НДС). Договор заключен на 5 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 1,63 млн ₽/месяц +НДС (годовой арендный поток 19,58 млн ₽).

☝️Помещение расположено на первой фасадной линии Красной Пресни в цокольном этаже встроено-пристроенного к жилому дому коммерческого помещения, с двумя входами на первом этаже, включая зону погрузки/разгрузки со двора. Центральные коммуникации, электрическая мощность 65 кВт — что критично для даркстора с холодильным и морозильным оборудованием. Локация — ЦАО, плотная жилая застройка в премиальном районе Москвы (на Пресне), аудитория с высоким средним чеком, готовая регулярно заказывать продукты с экспресс-доставкой.

💡 Итог: плюсы такого ГАБ очевидны — публичный арендатор с растущим бизнесом, долгосрочный договор с индексацией, премиальная локация ЦАО и точное соответствие помещения требованиям сети. В случае ухода арендатора найти замену представляется не такой уж и сложной задачей: помещение подходит под складские форматы конкурирующих сетей экспресс-доставки, ПВЗ и бытовые услуги.