"Схема Долиной" возвращается и наносит ответный удар

Эпизод 1: «Схема Долиной» вернулась
А у нас тут продолжается эпопея со схемой долиной. Рано вы, друзья, радовались и думали, что теперь можно расслабиться и что Верховный суд всех нас защитил, э, развернул по линии лурьи квартиру. Как бы не так. Буквально на днях тот же самый Верховный суд по аналогичному делу принял прямо противоположное решение. А

Эпизод 2: Новое определение Верховного суда
Ведь ещё в декабре предупреждал, что такое может быть и что в итоговом акте по делу долины Илуре заложена опасная бомба. Вот, пожалуйста. Бомба рванула. Меня зовут Воробьёв Александр. Я практикующий адвокат. Сегодня поговорим об определении Верховного суда, который охватывает рынок вторичной недвижимости в состоянии того же шока, в котором он находился в прошлом году, когда суды подтянулась свереница так называемых обманутых пенсионеров, которые сначала продавали квартиры, а потом начинали требовать их назад. Верховный суд сначала всех вроде как успокоил, когда в декабре вынес определение Подоленной, а теперь решил качнуть практику в обратную сторону. Причём фактические обстоятельства здесь просто рубль в рубль сделает сдолиной.

Эпизод 3: Суть дела: продажа квартиры и мошенники
Только недвижимость почти в в 60 раз дешевле. Пенсионерке по телефону звонит якобы сотрудник ФСБ, сообщает, что прямо сейчас её квартиру пытаются незаконно переоформить какие-то мошенники. Чтобы этого не допустить, нужно перебить сделку и в срочном порядке квартиру продавать. Продажа, естественно, эффективная, под контролем спецслужб, а квартиру её ей потом вернут. Ну, знакомая история. Бабушка оставляет заявку в агентство недвижимости на срочный выкуп квартиры. После осмотра объекта директора агентства предлагает выкупить квартиру за 1.900.000 руб. Да, цена низкая, но, во-первых, продажа срочная, во-вторых, квартира совсем маленькая и с напрочь убитым ремонтом. Хозяйка соглашается. Спешку объясняет тем, что экстренно переезжает к родственникам за границу. Договор купли-продажи заключают в Сбербанке через сервис безопасных сделок. Покупатель переводит деньги на счёт продавца. В этот же день бабушка обналичивает всю сумму, передаёт её курьеру, а через несколько дней до неё доходит, что произошло, и она пишет заявление в полицию, а потом ещё обращается с иском в суд с требованием признать сделку недействительный. В общем, классика жанра. Тут, правда, мошенники, ещё и покупателю потом успели позвонить, представились сотрудниками полиции, сказали, что продавец покончил жизнь самоубийством, и предложили дать им взятку за то, что квартиру они не будут арестовывать. В суде бабушка, естественно, начала рассказывать, что продавать квартиру не хотела и понимала и не понимала, какую именно сделку совершают, потому что находилась в стрессовом состоянии. А покупатель обязан был убедиться, что она действительно хочет продать своё единственное жильё по заниженной цене и что у неё, правда, есть планы по смене места жительства. В рамках расследования по уголовному делу провели комплексную судебно-психиатрическую экспертизу.

Эпизод 4: Почему первая инстанция отказала
Эксперты указали, что пенсионерка не страдала и не страдает никакими хроническими психическими расстройствами и болезненными состояниями психики. Признаков бреда и помрачения сознания в её поведении нет. Заключение приобщили к материалам гражданского дела. Суд первой инстанции решил, что этого достаточно. Другую экспертизу назначать не стал и отказал продавцу и выски. Мол нет доказательств, что она находилась под влиянием существенного заблуждения или не понимала природу сделки. Суд подчеркнул, что покупатель передал продавцу денежные средства в полном объёме. Она ими распорядилась по своему усмотрению. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован, поэтому нет основания считать, что сделка фактически не состоялась. Ну и плюс в ходе судебного разбирательства не доказано, что поведение продавца могло вызвать у покупателя какие-то подозрения. В общем, решение именно такое, какого бы хотел бы для себя любой добросовестный покупатель на вторичке. Но продавец пошла в апелляцию.

Эпизод 5: Апелляция и новая экспертиза
Апелляцию, а там суд решил всё всё-таки вернуться к вопросу с экспертизой. В целом, это правильно. Заключение эксперта из материалов уголовного дела не может подменять собой экспертизу в рамках гражданского процесса. Назначили стационарную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу. Ну и началось. Как по большинству таких дел, эксперты нашли у пенсионерке эмоциональную нестабильность, внушаемость, додерчивость, тревожность, пониженная критическое мышление, а заодно ещё и органическое расстройство личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга. Вот так вот. Наследствии не было никаких расстройств, а тут они появились. Причём оба заключения давали в одном и том же экспертном учреждении. В итоге эксперты указали, что из-за индивидуальных психологических особенностей в сочетании с органическим расстройством личности продавец не могла понимать значение своих действий и руководить ими в тот момент, когда подписывала договор купли-продажи квартиры. Суд принял заключение экспертов как дополнительное доказательство. Плюс указал, что в момент совершения сделки из суббо. Она являлась одинокой женщиной, близких родственников на территории России не имела. А в связи с чем у неё сложилось искажённое представление о существе сделки и возникло заблуждение относительно значений своих действий. Не очень понятно, какая взаимосвязь между отсутствием родственникам в России и искажённым представлением о сделках, но так написано в определении. А в отношении покупателя суд указал, что он является профессиональным участником рынка недвижимости, поэтому точно знал и понимал, что покупают квартиру по цене ниже рынка. Кстати, довод про профессионализм покупателя в деле Долина и Лурье мы тоже слышали.

Эпизод 7: Решение: квартиру возвращают продавцу
В итоге апелляция отменила решение суда первой инстанции и приняла по делу новое решение, которым удовлетворило требования пенсионерки. Сделку признали совершённо под влиянием существенного заблуждения и применили двустороннюю реституцию. То есть квартиру возвратители продавцу, а с продавца в пользу покупателя взыскали деньги. Решение было оспорено в кассации. Там его оставили без изменения, а потом дело истребовал Верховный суд. И вот, казалось бы, сейчас повторится феномен долиной лурье. Тем более, что здесь, в актах судов, точно так же, как и в деле Дольдиной, собраны в кучу разные основания недействительности сделок, их мотив, правовая природа и ожидаемые последствия. Бабушка то ли не понимает значение своих действий, то ли заблуждается относительно природы сделки, то ли находится под влиянием обмана. А ведь это всё разное основание недействительности и доказывание по ним тоже разное. В деле доли на Лурье Верховный суд этот вопрос очень тщательно разобрал. И здесь можно было бы ожидать того же, тем более, что в составе коллегии был один из судей, участвующих в деле Долиной. Это тот, чьё удивление удивлённое лицо во время заседания стало мемом. Но на этот раз магии не произошло. Верховный суд оставил в силе акта апелляции, кассации, то есть бабушке возвращаются квартира, а покупатели деньги. С учётом того, что деньги бабушка уже отдала мошенникам, сомнительно, что она когда-нибудь сможет выплатить почти 2 млн руб. Ну почему же Верховный суд в этом случае отступил от своей же позиции? В чём разница с делой с делом долиной лурье? Понятно, здесь не было оглазки общественного давления, но по логике это на мнение высшего судебного органа влиять и не должно. Ну что же тогда? Полный текст определения выложил у себя в Телеграме. Можете перейти по ссылке вверху экрана и ознакомиться. Но если ещё не подписаны, очень рекомендую это сделать. Telegram был и остаётся моей основной площадкой. Там я оперативно рассказываю про самые важные изменения в законах и даю практические советы на разные проблемные ситуации. А если вам требуется помощь адвоката по гражданскому или уголовному делу, там можно записаться ко мне на консультацию. Переходите по ссылке в описании под видео или сканируйте QR-код на экране.

Возвращаясь к определению Верховного суда, по тексту определения прослеживаются два основных момента.

Эпизод 9: В чём отличие от дела Долиной
Во-первых, коллеги поддержала ссылку нижестоящих судов на профессионализм покупателя. Он директор агентства недвижимости, профессиональный риэлтор, поэтому должен был понимать, что цена на квартиру ниже рынка, и мог догадаться, что продавец находится под влиянием заблуждения. По логике Верховного суда, покупатель в этой ситуации не может ссылаться на пункт пятый статьи 178 ГК РФ, согласно которой суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение продавца было нераспознаваемым для покупателя, действующего с обычной рассмотрительностью. По де по делу Дольной Лурье эта норма как раз была одним из направлений защиты покупательницы. Здесь же её отвергли. К такой трактовке есть вопросы. Да, риэлто профессиональный участник рынка, но при условии внешне нормального поведения продавца, почему он должен быть был заподозрить заблуждением? Квартира маленькая, продажа срочная, требует полного ремонта. Чего бы профессионалу покупать э такую недвижимость по рыночной цене? Но это, как говорится, сомнительно, но о'кей.

А вот второй момент, на который указал Верховный суд — это как раз та бомба, о которой я говорил ещё в декабре 20 пго года. Высшая судебная инстанция сослалась на заключение судебно-психиатрической экспертизы. На основании этого заключения суд пришёл к выводу, что воля продавца формировалась несвободно, под влиянием недобросовестного поведения третьих лиц, которые ставили неправильное представление ИСА о совершённой сделке. Заблуждение продавца было настолько существенным, что если бы она понимала действительно положение дел, она бы эту сделку не совершила. В чём тут разница с делом долиной лурье? Там продавец всячески уклонялась от экспертизы по гражданскому делу. Сторона певицы настаивала на том, чтобы в качестве доказательства было принято заключение экспертов из уголовного дела. В нём, кстати, тоже было написано, что продавец не осознавала последствия их действий, но Верховный суд указал, что недопустимо подменять независимую экспертизу в рамках гражданского дела. Экспертизы из материалов расследования. То есть, по сути, он отказал отказался учитывать заключение экспертов по Ларисе Долиный просто потому, что исследование проводилось не в рамках гражданского процесса. И всё.

Юридическое сообщество ожидало услышать позицию по поводу того, как быть, если у продавца есть какие-то проблемы с психикой и он не понимает смысла своих действий, но при этом внешне ведёт себя полностью адекватно, никаких отклонений не выдаёт. И покупатель, если он не психиатр, не может даже заподозрить, что с человеком что-то не так и что он на самом деле участвует в какой-то операции спецслужб, а не квартиру продаёт. Но Верховный суд по этому вопросу просто промолчал. В итоге выглядело так, будто у Доно, вообще-то были шансы выиграть дело и сохранить квартиру, если бы она была просто согласилась на судебную экспертизу, который написал бы плюс-минус то же самое, что было в экспертизы из уголовного дела. В тот момент ещё хотело хотелось надеяться, что это просто недоработка позиции и что позже пояснение по этому поводу появится в обзоре судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, которую тогда анонсировали. Обзор, кстати говоря, так до сих пор и не появился. Я ещё тогда говорил, без таких уточнений проблемы с пенсионерскими схемами не закончатся. Наоборот, так будет даже удобнее. Не надо никаких заморочек заказыванием. Просто изобрази перед экспертами какая-то тревожная и внушаемая и дело в шляпе. Но так оно в итоге получилось.

Отдельное изумление вызывает то, что Верховный суд не стал разбираться с такой кашей, в которой нижестоящие суды смешали основаниние недействительности сделок. Как я уже упоминал по делу Доли на Лурье, он это очень чётко разобрал. Здесь же это почему-то так не произошло. Смотрите, сама продавец ссылалась на то, что её обманули. Это статья 179 гражданского кодекса. Эксперты в заключении указали, что она была лишена возможности понимать значение своих действий. Это уже другая статья 177 гражданского кодекса. Суды апелляционные и конституционные инстанции вообще в итоге заговорили о том, что продавец была в заблуждении относительно сделки, а это уже статья 178 Гражданского кодекса. Так какое в итоге тут основание недействительности? Если эта сделка совершёна под влиянием обмана, то суд не вправе игнорировать пункт два статьи 172 Гражданского кодекса. Если обман был со стороны не покупателя, а третьих лиц, то такая сделка признаётся недействительной только если покупатель знал или должен был знать обмане. В этом деле нет никаких доказательств того, что риэлтор знал об обмане. Более того, его и самого потом пытались развести. Если речь о существенном заблуждении, то есть, статья 178 Гражданского кодекса, то почему суды обосновываются на заключении судебной экспертизы о неспособности понимать значение своих действий? Это другое основание. А существенность заблуждения надо оценивать отдельно. В деле Долиной Лурье обстоятельства были точно такими же. Певица тоже считала, что совершает фиктивную купле-продажу, чтобы спасти квартиру от мошенников. Ну там Верховный суд пояснил, что заблуждение не в природе сделки, а в мотивах. Это существенным не является и не влечёт недействительность. Более того, Верховный суд подчеркнул, что суть сделки купли-продажи является вообще известной. Если взрослый дееспособный человек подписывает договор купли-продажи, то природу сделки он в любом случае осознаёт. Совершенно непонятно, почему эти логичные, здравые рассуждения сработали применителям певицы Долины, но не сработали в отношении никому неизвестной новгородской пенсионерки. При этом, повторюсь, в составе коллегии даже присутствовал один из судей, который рассматривал дело дольной лорье.

Наконец удивительно, что ни у кого не вызвало никаких вопросов, что эксперты одного и того же экспертного учреждения сначала посчитали, что бабушка полностью психически здорова, а через полтора года вдруг разглядели у неё органическое расстройство личности на фоне сосудистого заболевания головного мозга, которое, оказывается, существовало ещё в период совершения сделки. Нет ли тут каких-нибудь противоречий? Нет ли тут каких-нибудь противоречий? Ну, видимо, нет. Что можно сказать по итогу? Чисто по-человечески, наверное, судьи можно понять. Жила одинокая женщина, единственное жильё. Обидели, обманули, оставили без квартир и без денег. Другая сторона экономически более защищённая, явно не последний кусок хлеба доедающая. Бабушку жалко. Это вам не народная артистка с миллионами на счетах и недвижимостью по всему миру. Наверное, в рамках данного дела судьи увидели справедливость именно такой. Но ведь нужно понимать, что одна из задач Верховного суда — это формирование судебной практики. Как высший судебный орган принимает решение по какому-то делу, он не может не осознавать, что это решение потом пойдёт в нижестоящие суды, как своего рода трафарет. Если нет нормального, обоснованного принятого решения, если в нём хаотично намешаны нормы права и вольно истолкованные доказательства, прикладывать такой трафарет, буд куда попало и как попало. Определение Верховного суда 10 марта вносит путаницу в судебную практику по недействительности сделок, а она и без того очень разношёрстная. На что теперь ориентироваться судам? Ну, это определение на это определение или на определение вот Подоленные, как трактовать сделки, совершённые по наводке телефонных мошенников, как заблуждение в природе или заблуждение в мотивах. Видимо, кому как больше нравится. В общем, друзья, история с пенсионерскими схемами в любом случае не закончена. Исход дела может очень сильно зависеть от того, какую именно пенсионерку обманули. Так что будьте очень осторожными при сделках с недвижимостью на вторичном рынке. При малейших сомнениях лучше отказывайтесь. Кто его знает, пожалеет потом судью именно эту бабушку или нет.

Если у вас есть какие-то конкретные вопросы, нужна помощь адвоката, можете обратиться ко мне. Я консультирую как очно в офисе Москве, так и онлайн. Все мои контакты есть в описании под видео. Записывайтесь на консультацию любым удобным способом. Ну а на сегодня у меня всё. Спасибо, что досмотрели. Ставьте этому видео лайки, если было полезно. Пишите своё мнение в комментариях. Не забывайте подписываться на на канал. С вами был адвокат Воробьёв Александр. До новых встреч. Ah.