Разбираем реальное положение дел в «ДОМ.РФ» (отчет МСФО 2025)

Государственный гигант «ДОМ.РФ», главный ипотечный банк страны, недавно вышел на биржу (провел IPO) и отчитался за 2025 год. Чистая прибыль выросла на 35% и достигла почти 89 миллиардов рублей!

Звучит как идеальная история успеха. Рука так и тянется купить их акции, чтобы получать щедрые дивиденды. Но в мире больших денег есть золотое правило: никогда не верьте красивым презентациям, всегда читайте примечания мелким шрифтом.

Мы сделали финансовый «рентген» свежего отчета ДОМ.РФ и перевели его со сложного языка на человеческий. Спойлер: за сверкающим фасадом по фундаменту уже пошли глубокие трещины. Давайте разберемся на пальцах, что на самом деле происходит с банком и почему его акции сейчас лучше обходить стороной.

1. Секрет миллиардов: жизнь на государственные субсидии

В любом бизнесе главное — понять, как именно компания зарабатывает деньги.

Обычный банк работает просто: берет у людей вклады под низкий процент, а выдает кредиты под высокий. Разница остается в кассе. ДОМ.РФ рапортует, что его чистый доход по процентам составил почти 162 млрд рублей. Впечатляет?

Но если мы откроем скучные таблицы в конце отчета, то увидим шокирующую деталь: 108,3 млрд рублей из этой суммы (целых 67%!) — это прямые дотации из государственного бюджета.

Что это значит?Представьте пекарню, которая продает хлеб ниже себестоимости и работает в огромный минус. Но мэр города каждый день доплачивает пекарне из бюджета, чтобы она не закрылась и показывала прибыль. То же самое с ДОМ.РФ. Банк выдавал людям льготную ипотеку под 6–8%, тогда как реальная рыночная ставка была выше 20%. Эту огромную разницу банку щедро компенсировал Минфин. То есть львиная доля доходов банка — это не результат выдающегося бизнеса, а просто государственная помощь.

А теперь вспомним реальность: государство сейчас жестко урезает льготные программы. Как только этот бюджетный ручеек иссякнет, рекордная прибыль банка рискует испариться.

2. Бумажная прибыль есть, а где реальные деньги?

В финансах говорят: «Прибыль — это мнение бухгалтера, а наличные — это факт».

В отчете мы видим 89 млрд рублей прибыли, но если посмотрим на реальное движение живых денег (операционный денежный поток), то обнаружим там огромную дыру: минус 607 миллиардов рублей.

Как так вышло?Банк так агрессивно раздавал новые кредиты стройкам и людям, что собственные деньги у него банально закончились. Чтобы выжить и продолжать работать, банку пришлось набрать долгов на бирже (выпустить облигаций на 800+ млрд рублей) и собрать деньги с обычных инвесторов на IPO (еще 31 млрд рублей).

То есть банк сейчас не генерирует свободные деньги, он их «сжигает». А дивиденды, которые он обещает платить новым акционерам, по сути, будут выплачиваться из тех же денег, которые банк только что занял.

3. Тикающая бомба на 290 миллиардов

Вторая и, пожалуй, самая страшная проблема прячется в кредитах, которые банк выдал застройщикам. ДОМ.РФ влил в строительную отрасль гигантские 1,4 триллиона рублей.

В банковской отчетности все кредиты делятся на «стадии риска» (работает как светофор):

• Зеленый (Стадия 1)— заемщик платит исправно.
• Красный (Стадия 3)— дефолт, деньги не возвращают, клиент банкрот.
• А вот Желтый (Стадия 2) — это кредиты, которые еще вроде бы обслуживаются, но у заемщика уже начались серьезные финансовые проблемы.

Так вот, объем кредитов застройщикам в этой опасной «желтой» зоне за один год взлетел в 2,3 раза — со 123 до 290,7 миллиарда рублей!

Почему так происходит?При текущих заоблачных ставках обычная ипотека стала недоступной роскошью. Продажи квартир у многих застройщиков встали колом. Нет продаж — нет денег. Стройки затягиваются, и компаниям становится нечем платить по кредитам, взятым у ДОМ.РФ. Эти 290 миллиардов — зависшие стройки и первые ласточки грядущих банкротств девелоперов. Если строительный рынок начнет сыпаться по-настоящему, банку придется списывать колоссальные убытки.

4. Математика здравого смысла. Считаем выгоду

Многие люди покупают акции ради дивидендов. По правилам, ДОМ.РФ планирует отдать акционерам половину заработанного. При цене акции на уровне недавнего IPO ваша дивидендная доходность составит около 14,1% годовых.

Звучит неплохо? А теперь давайте включим простую логику.

Сегодня вы можете пойти и купить надежные государственные облигации (ОФЗ) или просто открыть банковский вклад, которые дадут вам гарантированную доходность около 14,6–16% годовых. Вы даете деньги в долг государству или банку, ничем не рискуете и спите спокойно.

Вопрос:зачем вам покупать акции банка, который полностью зависит от падающего рынка недвижимости, рисковать своими деньгами в случае банкротства застройщиков, и получать за весь этот огромный стресс всего 14,1%? В экономике есть нерушимое правило: рискованный бизнес должен приносить доходность значительно выше, чем самые надежные гособлигации (в данном случае инвесторы должны требовать доходность минимум в 24-25%). Иначе он просто экономически бессмысленен. Акции ДОМ.РФ сейчас эту проверку на прочность не проходят.

5. Вы — пассажир, а за рулем — государство

Покупая акции, не забывайте, что почти 90% ДОМ.РФ принадлежит государству. А у государства и у вас (как частного инвестора) совершенно разные цели. Вы хотите роста котировок и высоких дивидендов. А государство хочет строить жилье, спасать застройщиков от банкротства и выполнять социальные программы.

В отчете есть потрясающий факт: банк просто взял 2 миллиарда рублей из чистой прибыли и безвозмездно перевел их в некую «некоммерческую организацию». То есть прибыль, часть которой по праву принадлежала обычным акционерам, просто забрали на социальные нужды по решению главного владельца. И если завтра встанет выбор между спасением крупного застройщика и вашими дивидендами — банк всегда выберет первое.

Подводим итоги: что делать обычному человеку?

Отчетность ДОМ.РФ за 2025 год — это классическая инвестиционная ловушка. Внешне всё выглядит солидно, но внутри механизм работает на износ. Банк втянул в себя гигантские риски строительной отрасли России прямо накануне серьезного кризиса на рынке недвижимости, а его прибыль пока еще держится исключительно на бюджетных дотациях.

Вердикт:

• Для тех, кто хочет сохранить и приумножить сбережения:Обходите эти акции стороной. Пока в стране держатся высокие процентные ставки, а ипотечный пузырь сдувается, делать здесь нечего. Надежные государственные облигации (ОФЗ) или банковские вклады сейчас принесут вам больше денег, а главное — сберегут нервы.

«ДОМ.РФ» — крайне важный институт для страны. Но быть полезным для государства и быть выгодным для вашего личного кошелька — это, как показывают сухие цифры отчета, две совершенно разные вещи. Берегите свои сбережения!

Данный текст не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Покупка или продажа ценных бумаг сопряжена с рисками. Автор выражает исключительно свое личное субъективное мнение.