🏗 Setl Group: Обзор нового выпуска 002Р-07.

🏢 Об эмитенте: Лидер северной столицы

Setl Group — это не просто застройщик, а вертикально-интегрированный холдинг.
⚫️ Доля рынка: ~18% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (безусловное 1-е место).
⚫️ Масштаб: ТОП-10 застройщиков РФ по объемам текущего строительства.
⚫️ Экосистема: В состав входит «Петербургская Недвижимость» — крупнейший брокер, через которого реализуется не только собственное жилье, но и проекты партнеров, что дает диверсифицированный поток комиссионных доходов.
⚫️ Земельный банк: Обеспеченность проектами превышает 10 лет, что гарантирует стабильность операционных потоков.

📊Операционные и финансовые показатели (по итогам 6м 2025 и прогнозов 2026)
Несмотря на сложные 2024-2025 года (период экстремально высоких ставок), компания сохранила устойчивость:
⚫️ Рентабельность: EBITDA margin остается на уровне 35-37%. Это «золотой стандарт» отрасли, значительно выше, чем у большинства публичных конкурентов. Скорректированная EBITDA за 6м 2025 составила 38,6 млрд руб.
⚫️ Долговая нагрузка: Отношение Чистый долг / EBITDA находится на уровне 1,25х.
Важно разделять:
Корпоративный долг: Облигации и кредиты (низкий уровень).
Проектный долг: Полностью покрыт средствами на счетах эскроу (115 млрд руб. на эскроу против 107 млрд руб. долга). Это позволяет компании обслуживать проектное финансирование по льготным ставкам 0,01–3%.
⚫️ Ликвидность: Компания поддерживает значительный запас денежных средств на балансе, что позволяет комфортно гасить облигационные выпуски без аврального рефинансирования.

🔍 Кредитные рейтинги: Взгляд агентств
⚫️ АКРА (май 2025): A(RU), прогноз «Негативный». Агентство выразило обеспокоенность снижением коэффициента обслуживания долга в период пиковых ставок (21%) и необходимостью рефинансирования облигаций.
⚫️ НКР (сентябрь 2025): A.ru, прогноз «Стабильный». Агентство делает ставку на сильный бизнес-профиль, лидерство в регионе и высокую прозрачность.

Важный нюанс: «Негативный» прогноз от АКРА был дан в условиях ключевой ставки 21%. Сейчас, при ставке 15,5% и тренде на 12%, риски обслуживания долга практически нивелированы, что может привести к возврату прогноза на «Стабильный» в ближайших релизах.

📈 Макро-контекст и стратегия инвестора
Мы продолжаем находиться в «золотой поре» для держателей облигаций с фиксированным купоном:
Февраль 2026: Ключевая ставка снижена до 15,5%.
Прогноз на конец 2026: 12%.
Стратегия: При покупке выпуска 002Р-07 вы фиксируете купон 17,25% на 2 года. Когда ключевая ставка упадет до 12%, рыночная доходность бумаг аналогичного риска составит около 13,5–14%. Это приведет к росту стоимости самой облигации (тела) на 3-5% выше номинала. Таким образом, общая доходность (купоны + рост цены) может превысить 20% годовых.

🔖 Ключевые параметры выпуска облигаций Сэтл Групп-002Р-07-боб
Номинал: 1000 ₽
Объем: 5,5 млрд ₽
Погашение: через 2 года
Купон: 17,25% (YTM 18,68%)
Выплаты: 12 раз в год
Амортизация: Нет
Оферта: Нет
Рейтинг: A(RU) АКРА / A.ru НКР
Только для квалов: Нет
Сбор заявок: 11 марта 2026 года
Размещение: 16 марта 2026 года

🤔 Что в итоге?
🔤 Почему ДА:
⚫️ Высокий фиксированный доход: Купон выше текущей ключевой ставки (15,5%) и будущих ожиданий.
⚫️ Ежемесячный денежный поток: Удобно для тех, кто формирует пассивный доход или использует сложный процент.
⚫️ Финансовая устойчивость: Низкий чистый долг и избыточное покрытие эскроу-счетами делают риск дефолта минимальным для рейтинга «А».
⚫️ Потенциал роста цены: Отличная возможность заработать на переоценке тела облигации при снижении ставок в 2026 году.
🔤 Риски:
⚫️ Секторальный риск: Зависимость от объемов ипотечного кредитования (однако снижение ставки ЦБ делает ипотеку снова доступной).
⚫️ Прогноз АКРА: До официального снятия «негативного» прогноза бумага может торговаться чуть дешевле конкурентов, что дает нам лучшую точку входа.

Вердикт: MUST HAVE для консервативных и умеренных портфелей. Покупали квартиру у этого застройщика, купим и облигации.

Не является инвестиционной рекомендацией.

Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене 

Прочитал — не скупись, поставь ❤️. Тебе не сложно, а автору приятно!
И обязательно подпишись на телеграмм «Миллион для дочек» — там много интересного.