Эталон MOEX:ETLN операционные результаты 2025 и SPO

Обзор от 27.01.2026Эталон запускает SPO для приобретения премиального девелоперского портфеля

Что произошло:

«Эталон» объявил о начале сбора заявок в рамках SPO на Московской бирже. Компания может разместить до 400 млн акций и привлечь до 18,4 млрд рублей (100% cash-in). Заявки принимаются до 9 февраля. Итоговая цена будет определена после периода преимущественного права, ориентир объявлен на уровне 46 рублей за акцию, что создает премию к текущей рыночной цене.

Зачем это делается:

Привлечённые средства должны профинансировать стратегическую покупку АО «Бизнес-Недвижимость» у АФК «Система» за 14,1 млрд руб. Актив содержит земельные участки и объекты коммерческой недвижимости в ключевых локациях Москвы и Санкт-Петербурга. Сделка расширяет земельный банк, увеличивает долю проектов в премиум и бизнес-сегментах, а также усиливает присутствие в коммерческой недвижимости. Оставшиеся средства (4,3 млрд руб.) предполагается направить на развитие бизнеса, снижение долговой нагрузки и общекорпоративные цели, в том числе на программу мотивации.

Как устроено размещение:

SPO проводится с премией к рыночной цене. Крупный акционер, АФК «Система», направил заявку для приобретения 377 млн акций на SPO. Дополнительно до 22 млн акций «дочка» «Эталона» может направить на мотивационную программу менеджмента. То есть все привлечённые от SPO средства поступят в компанию. АФК «Система», вероятно, хочет показать, что видит справедливую цену компании сверх текущих уровней, проводя сделку выше рыночной цены. В том числе это поможет поддержать котировки компании, которые снижались после первого упоминания об  SPO в прошлом году. После того падения акции более 100 дней торговались в боковике: то есть весь негатив по поводу этой сделки уже в цене акций «Эталона». Дальнейшая динамика акций будет зависеть от траектории снижения ключевой ставки и реализации планов компании по росту в сегменте премиального девелопмента, в том числе, с использованием земельных участков покупаемой «Бизнес Недвижимости».


Что за актив — «Бизнес-Недвижимость»

Портфель АО «Бизнес-Недвижимость» включает 42 объекта в локациях Москвы и Санкт-Петербурга. Первые 18 участков, которые уже в разработке, будут использованы под строительство проектов жилой и коммерческой недвижимости премиум- и бизнес-класса. На земельных участках рекреационной зоны первой береговой линии Серебряного Бора в Москве Группа «Эталон» реализует проекты малоэтажной жилой и коммерческой застройки под премиальным брендом AURIX.

Девелоперский потенциал этих 18 проектов превышает 200 тыс. м², а ожидаемая выручка от их реализации до 2032 года составит более 185 млрд рублей. Остальные проекты находятся в стадии проработки градостроительного потенциала и, по предварительной оценке, могут стать дополнительным источником прибыли для «Эталона».

Оценка актива была рассчитана независимым оценщиком. Земельные участки были оценены с учетом девелоперского потенциала с ставкой дисконтирования 26,43%, а арендные активы без учета девелоперского потенциала с ставкой дисконтирования 15,25-16%. Применение рыночных ставок дисконтирования означает, что актив буде расти в цене по мере снижения ставок + даст прибыль при реализации девелоперского потенциала.

Операционные результаты

Последнее полугодие компания демонстрирует ускорение операционных метрик. По итогам 4 квартала 2025 года продажи в премиум- и бизнес-сегментах выросли на +180% г/г, средняя цена квадратного метра поднялась до 222 тыс. руб., доля московских проектов увеличилась, ввод в эксплуатацию вырос в 2,3 раза. Денежные поступления за 4 квартал достигли 40,8 млрд руб. (+83% г/г).



Компания получила рекордную за все время сумму денежных поступлений за квартал.



Оценка и мультипликаторы

По прогнозам аналитиков EV/EBITDA по итогам 2026 года «Эталон» около 3,5х к текущей цене, что ниже чем у «Самолёта» и у GloraX. В текущем мультипликаторе может быть уже заложены негативные ожидания по SPO и цене сделки. После завершения SPO может произойти частичное исчерпание этого дисконта.

Также в контексте качественного роста бизнеса, расширения портфеля хорошо продающегося премиального сегмента и сильных операционных результатов по итогам 4 квартала, интересно смотрятся облигации «Эталона», в которых можно зафиксировать доходность боле 20% на несколько лет.

Итого:

SPO меняет траекторию «Эталона» и открывает возможность для масштабирования премиального направления на фоне входа рынка в фазу смягчения денежно-кредитной политики. Покупка БН усиливает стратегическую позицию застройщика: расширяет земельный банк, увеличивает долю высокодоходных проектов и создаёт буфер будущих запусков. Участие ключевого акционера снижает неопределённость и обеспечивает реализацию сделки независимо от рыночной конъюнктуры. При успешном завершении размещения и подтверждении параметров интеграции портфеля компания может начать раскрывать дисконт, связанный с риском размытия. Основные триггеры дальнейшего роста акций будут связаны с закрытием сделки, динамикой запуска новых проектов и скоростью снижения ставки.

*подготовлено на основании материалов компании и открытых источников

Прошлые обзоры: 

https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-operatsionnye-rezultaty-3-kv-2025/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-operatsionnye-rezultaty-2-kv-2025/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-v-1-kv-2025-prirastaet-premiumom/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-itogi-2024/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-oper-rez-3/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-msfo-1pg/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-oper-rez/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-itogi-2023/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-po-itogam-profconf/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-otchet/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-2022-fin-results/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-2022-oper-results/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-otchet-o-prodazhakh/
https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-group-moex-etln/