Модель, справедливая цена новостройки

Попробуйте абстрагироваться от недвижимости и представьте, что вторичка это, допустим, юаневая облигация (ее вы можете купить за 10 млн. рублей), а новостройка — это фьючерс на юань с экспирацией через три года (он стоит 11 млн. рублей). При этом на покупку юаневой облигации вы тратите все 10 млн, но в качестве компенсации вам приходят купоны раз в год в размере 500к.

На фьючерс не приходят купоны, но зато их можно купить с плечом по ставке 6% годовых и с гарантийным обеспечением 20%. То есть у вас на счете блокируются 2.2 млн., а оставшиеся деньги можно положить на вклад по 16%. Далее просто считаете, что выгоднее, в предположении, что курс юаня к рублю будет расти на 10% ежегодно.

Вроде немного замысловато, но в целом понятно?

Здесь важно еще раз акцентировать внимание, почему фьючерс (в данном случае, фьючерс на юань) торгуется дороже базы (самого юаня) несмотря на то, что по фьючерсу нет купонов. Все дело в условиях покупки: на юань вы тратите все деньги, а на фьючерс только 20%, что открывает возможность для процентного арбитража. Чтобы оба варианта оказались одинаково привлекательными, цена фьючерса будет выше (такую ситуацию на рынке называют контанго).

Теперь возвращаемся к рынку новостроек. Многие, конечно, в курсе, что новостройки сейчас стоят дороже вторички (в том числе аналогичной), но это не останавливает поток покупателей. Это при том, что десять лет назад было наоборот (новостройки стоили дешевле вторички). Казалось, в чем логика? Зачем покупателю брать новостройку по 11 млн, со сдачей через три года, если рядом есть такая же, уже построенная (и в которую можно сразу заселиться) за 10 млн. А смысл здесь ровно такой же, какой в покупке фьючерса с завышением: на новостройку покупатель тратит только 20% денег (размер первоначального взноса), а долг оплачивается по льготной 6% ставке.

То есть завышение цены новостроек – это прямое следствие льготного кредитования. Все давно про это знают, но сегодня нас интересует немного другое, а именно: какова справедливая цена новостройки (относительно вторички) если известны условия покупки.

То есть  — ок, завышение – но насколько оно оправдано. Имеет ли смысл покупать новостройку с завышением 10? Или 20%?

Для этого построим модель. Для этого нам придется пойти на некоторые упрощения и допущения (иначе модель стала бы слишком сложной):

1. У покупателя уже имеются средства на покупку (10 млн. руб).

2. Инвестиционный горизонт планирования составляет 3 года, что как раз соответствует времени строительства дома.

3. Сравниваются три варианта I) покупка вторички II) покупка новостройки (на свои деньги) III Покупка новостройки с льготным кредитом (неиспользованный остаток денег кладется в банк)

4. Дополнительные риски не учитываются (как-то: риски покупки вторички или риски срывов сдачи новостройки)

Цель  — выяснить уровень дисконта (наценки) на новостройки относительно вторички, который выравнивал бы все три варианта, используя «метод активов».

Остальные условия можно задать и менять (например, в нашем случае начальная цена 10 млн, цена вторички растет на 10% год, цена денег 16% годовых, первоначальный взнос 20% и т.д.

Вариант I (вторичка). При покупке вторички через три года наши активы составят 15,13 млн (1,82 принесла аренда, остальное – рост цены квартиры до 13,31 млн).

Вариант II (новостройка за свои деньги). Поскольку от новостройки нет арендных поступлений, ее начальная цена должна быть ниже, чем 10 млн., чтобы инвестор получил столько же, сколько при покупке вторички. Насколько ниже? – В нашем примере на 12% (т.е. 8.8 млн). Тогда через три года его активы составят 15,18 млн.

Вариант III (новостройка по 6%, остаток кладется в банк). Наконец, третий вариант ближе к текущим реалиям. Инвестор тратит только 20% от стоимости новостройки, а с остатка получает арбитражный доход. В нашем примере он покупает новостройку на 10% дороже вторички. С роста цены квартиры инвестор получает меньше (2,31 млн.), с депозита 4,37 и 1,58 тратит на выплату процентов за 3 года. Чтобы через три года у него примерно получилось столько же -15,10 млн, как и по другим вариантам, изначальное завышение цены должно составить 10%.

///

Какие еще интересные выводы можно получить с данной модели:

— темп роста цены не так важен для уровня наценки относительно вторички. Гораздо важнее размер первоначального взноса и разница в % ставках. Например, уже при первоначальном взносе 50% смысла покупать новостройки с завышением практически нет (т.к. доход с арбитража не компенсирует расходы на выплату процентов и арендные поступления). Да и вообще (и это матерым инвесторам известно), при льготном кредитовании чем ниже первоначальный взнос – тем выгоднее.

— снижение процентных ставок (о котором грезят застройщики) скорее ударит по ним, т.к. снизит привлекательность процентного арбитража, т.е. ПОНИЗИТ справедливую цену новостройки, а не повысит.

— размер завышения, который делает оправданным инвест в новостройки, относительно скромен.

Почему же инвесторы покупают новостройки и на 30 и на 50% дороже вторички? На что они рассчитывают? Здесь несколько причин:

Во-первых, покупатели часто не заморачиваются подсчетами, двигаясь наобум. Для выбора они используют в целом неправильные критерии (например, размер ежемесячного платежа, вместо подсчета активов).

Во-вторых, многие рассчитывают пользоваться процентным арбитражем не три года, а дольше (но что будет через три года и какие будут процентные ставки – вряд ли мы можем предполагать), т.е. надеются отыграться на очень длинной дистанции.

В-третьих, желание поиграть в недвижимость так велико, а возможностей для этого (имеющим средства только на первоначальный взнос) никакого кроме льготных кредитов, и нет. Короче, во что могут, в то и играют.

//// 

Тг канал EPICRIS