Два инвеста в ЖК Москвы, что получилось?

✅«ЖК Мангазея в Богородском»

Более ранний обзор на этот объект тут. 

Сегодня поговорим о том, какую ошибку совершает покупатель при покупке квартиры❗️

В июле этого года, около четырёх месяцев назад, я разбирал ЖК «Шагал». Мой анализ показал, что этот объект переоценён и входить в него не стоит, по крайней мере пока.

Судите сами, на скрине квартира даже с большим квадратом 34,5 сегодня стоит дешевле 22 100 000 руб., чем четыре месяца назад. В том примере я рассматривал 32 квадратных метра за 23 400 000 руб.

Фактически ваш убыток мог составить два – 2 500 000 руб 📉 за объект, который построится в 2029-м году.

А ведь его покупали клиенты по рекомендациям бесплатных риелторов. Это риелторы, которые получают комиссию от застройщика, а он, в свою очередь, зашивает её в стоимость объекта. К сожалению, им неважно, что получает клиент, их истинная цель – реализовать объект любой ценой. Кто купил этот объект четыре месяца назад – большой молодец‼️

А мы переходим к объекту, который я рекомендовал своим клиентам.

🛍 Профит:

🔴 Как расчитывается профит?

Стоимость входа в сделку определяю по ценам застройщика на момент публикации поста. На сайте застройщика нахожу самое доступное жильё (студию или однокомнатную квартиру) и делаю публикацию.

Спустя время нахожу аналогичную (самую дешёвую) квартиру на сайте застройщика и сравниваю цены.

Этот метод помогает оценить эффективность инвестиций и демонстрирует мои знания в этой области.

Пока объект строится, расчёт прибыли ведётся по ценам на первичное жильё. После завершения строительства, когда все лоты первичного рынка будут распроданы, расчёт окончательной прибыли будет основываться на ценах вторичного рынка.

Почему не рассматриваю переуступку и вторичку ведь они дешевле?

Покупка вторичного жилья и по переуступке — это рискованные операции. Обманов много, даже сделки 12-летней давности оспаривают. Поэтому я не рекомендую клиентам приобретать такие квартиры, пока не появится механизм защиты покупателей.

Можно купить квартиру не у застройщика. Тогда выгода будет больше, но и риски возрастут.

🔘Последний за 3,2 месяца:
▫️ Цена входа: 11 630  000 ₽
▫️ Прибыль: 2 016  000 ₽
▫️ Процент прибыли: 17,3 %
▫️ Процент годовых: 66,6 %

🔘 Общий за 3,2 месяцев:
▫️ Цена входа: 11 630  000 ₽
▫️ Прибыль: 2 016  000 ₽
▫️ Процент прибыли: 17,3 %
▫️ Процент годовых: 66,6 %

💡Расчёты:

▫️ Стоимость: 13 646 000 ₽
▫️ М2: 578  000 ₽
▫️ Аренда: 75  000 ₽
▫️ Окупаемость лет: 15,2
▫️ Доходность годовых: 6,6 %

🪙 Ипотека:

▫️ Платёж: 65  500 ₽
▫️ ПВ: 2 729  000 ₽
▫️ Кредит: 10 917  000 ₽
▫️ Срок: 30 лет
▫️ Ставка: 6,0 %
▫️ Ипотека: Семейная

К сожалению, квадратуру 23,5 метра объектов не осталось, все раскупили неугомонные клиенты, поэтому взял за основу расчёта объект 29 квадратных метра. Стоимость объекта получилась 13 600 000 руб. За каких-то три месяца обладателю квартиры капнуло 2 000 000 руб. Процент годовых составил 67%.📈

Теперь понимаете, как важно перепроверять информацию, то, что вам вещают блогеры и скамеры, и инфоцыгане? При покупке недвижимости относитесь ко всему скептически, проверять нужно не только объекты, но и людей, с кем хотите работать. Какие у них кейсы, чего они добились в своем деле❗️

👍 Вывод:

Вроде бы куда проще – купил недвижимость и получай прибыль, говорили они. Но на деле оказалось иначе. В Москве не все объекты имеют одинаковый потенциал, вот и мой пример выше не стал исключением❗️

1⃣ Считате сами: 2 500 000 убытка + 2 000 000 прибыли, разрыв составляет 4 500 000. Внимание, вопрос знатокам: стоит ли платить комиссию риелтору, чтобы не попасть в данную ситуацию? Я думаю, стоит, так как ваша прибыль окажется в разы выше!

2⃣ ЖК «Магазин на Богородском» – своим клиентам ещё рекомендую к покупке.

3⃣ ЖК «Шагал» – пока в стоп-листе.

💰 Ищете ЖК с высокой доходностью? Свяжитесь со мной  в личных сообщениях. Подберу для вас лучшие варианты.

Рендеры из презентации проекта, карта: Яндекс.

Как вам пост и вывод?

👍 — согласен
👎 — не согласен
🤔 — воздержусь

----------------------------------------------------------------------

✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.

🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.