ДОМ.РФ — отчет за 9 мес 2025 и обзор бизнеса

ДОМ.РФ — обзор бизнеса

Бизнес:

ДОМ.РФ — это экосистема сервисов и финансовых инструментов, объединяющая всё, что связано с жильём — от кредитования застройщиков и секьюритизации ипотеки до арендного жилья и вовлечения федеральных земель.

Компания стабильно прибыльна и работает уже 30 лет (ранее была известна как АИЖК). Сегодня ДОМ.РФ входит в топ-10 финансовых институтов России по чистой прибыли и остаётся уникальным примером сочетания банковского и небанковского бизнеса, в котором каждый блок встроен в общую цель развития рынка жилья.

Игорь Шимко снял большое интервью с ТОП-менеджментом компании, раскрывающее основные особенности и потенциал бизнеса: (ссылка на выпуск).

Две ключевых ветви бизнеса. 

Банковский бизнес приносит около 60% операционного дохода. Это проектное финансирование, ипотека для населения, корпоративное кредитование. Банк активно наращивает комиссионный доход, постепенно снижая зависимость от процентной маржи — это делает модель менее чувствительной к конъюнктуре, что доказывает стабильность результатов в кризисные 2020 и 2022 годы.

Небанковский бизнес приносит 40% дохода, из которых: 

11% — вовлечение федеральных земель в оборот, ДОМ.РФ выступает агентом государства и получает комиссию за реализацию участков;

11% — арендное жильё с заполняемостью 99% и доходностью 7–8% годовых;

15% — секьюритизация ипотеки: компания занимает 99% рынка, помогая банкам превращать ипотечные кредиты в надёжные облигации;

3% — прочие сервисы.

Такое распределение делает бизнес сбалансированным: банковский сегмент обеспечивает масштаб и доход, а небанковский — устойчивость и повторяемость комиссионных поступлений.

ДОМ.РФ — крупнейший оператор фонда арендного жилья в стране (22,8 тыс. квартир), владелец крупнейшего в России лифтового завода и цифровой платформы, охватывающей все проекты, строящиеся по системе эскроу, а это около 99% всего жилья.

Также есть много других цифровых сервисов, включая сервис «Спроси Дом.РФ»», цифровая ипотека, оформляемая за 2 минуты по QR-коду, и аналитические инструменты для застройщиков и покупателей.

Деятельность ДОМ.РФ уникальна тем, что совмещает социальную функцию и рыночную эффективность. При этом ДОМ.РФ не получает бюджетных денег, субординированных займов. Это абсолютно рыночная компания, которая вносит огромный вклад в развитие жилищной сферы рыночными же ресурсами.

Таким образом, ДОМ.РФ минимизирует макроэкономические риски и сохраняет финансовую устойчивость даже в периоды кризиса. Рост комиссионного и арендного дохода делает компанию менее зависимой от ставок и циклов строительного рынка.

На конференции SmartLab мы слушали выступление менеджмента, который озвучил ключевые перспективы:

Сохранение лидерства на рынке секьюритизации (99% сейчас занимает ДОМ.РФ на рынке, в перспективе 10% рынка ипотеки к 2030 году будет секьюритизировано против 8% сейчас, это рост портфеля минимум в 2 раза).

Удвоение активов к 2030 году при ROE выше среднего по сектору.

Расширение фонда арендного жилья и потенциальное развитие проектного финансирования ИЖС.

Потенциальное IPO с привлечением капитала в формате cash-in.

Рынок ипотеки в России пока составляет около 11% ВВП, что значительно ниже развитых стран. Это означает огромный потенциал: к 2030 году объём ипотечных кредитов может вырасти до 30 трлн рублей, а ДОМ.РФ планирует удвоить объем секьюритизации к этому сроку.

Финансы:

Компания стабильно прибыльна. Средний ROE компании за последние 5 лет — 18% (против 15,8% по сектору). При этом рост активов обеспечивается органически.

Примечательно, что в 2022 году ROE был в несколько раз выше, чем у сектора в целом. Сказалась специфика работы и банковской части бизнеса, и работа института развития, где обе части не имели высокорисковых инструментов или активов за периметром РФ.

Отдача от доходов стабильно высокая, но поквартальная динамика может меняться.

Компания стабильно выплачивает дивиденды 15 лет подряд, в среднем 45% от прибыли.

Основа кредитного портфеля — проектное финансирование и ипотека. Кредитный портфель исторически растет быстрыми темпами, в 2025 году видим замедление на фоне высоких ставок и снижения активности населения в части ипотечного кредитования, но это временно, снижение КС позволит восстановить высокие темпы роста.



При этом, чистая маржинальность банковского бизнеса долгосрочно стабильна и находится выше 3% согласно данным компании, а в 2025 году достаточно сильно растет.



Основа портфеля кредитов низкорисковая, поэтому объем созданных резервов относительно кредитного портфеля низкий, а стоимость риска не превышает 1%.



При этом, объем просрочек растет, как и в целом по рынку, но объем просроченных более 90 дней кредитов небольшой, а покрытие резервами с большим запасом.



Благодаря большой доле непроцентных доходов, у ДОМ.РФ низкий уровень операционных расходов относительно доходов . Чем ниже CIR, тем эффективнее работает компания.



Активы росли с 2020 по 2024 год средним темпом в 43%. Для сравнения, средний прирост активов в Сбере всего 10-12%. В 2025 году прирост замедлился, но по мере снижения ставок и роста активности на рынке строительства и ипотечного кредитования темпы могут вернуться к двузначным. При этом, маржинальность активов прогнозируемая по году, хотя внутри года от квартала к кварталу может меняться.



Чистая прибыль по итогам 9 мес. увеличилась на 7% год к году до 62,3 млрд руб., а рентабельность капитала стабильно растет с 2022 года.

Облигации:

Облигации ДОМ.РФ давно известны рынку, у компании свыше 0.5 трлн рублей за прошедшие годы привлечено с долгового рынка через биржевые выпуски облигаций, а объем эмиссии ипотечных облигаций превысил 3.2 трлн рублей.

Корпоративные облигации ПАО ДОМ.РФ — классические корпоративные ценные бумаги, выпускаемые компанией для привлечения инвестиций в развитие жилищной сферы России.

Источник: ДОМ.РФ

Риски:

В рамках регулярной процедуры идентификации рисков ДОМ.РФ выделяет следующие виды значимых рисков: кредитный риск, контрагентский риск, риск концентрации кредитного риска, рыночный риск, риск ликвидности, операционный риск, риск вложения в недвижимость и санкционный риск. В общую систему управления рисками включены также риски устойчивого развития.

Классический набор рисков, присущих экосистемам с банковским ядром и сопутствующими сервисами. Для хорошего развития тут тоже важна динамика ключевой ставки, которая одновременно давит и на кредитный риск, и на рыночный риск. Но тут мы видим, что ЦБ все же ведет траекторию на снижение ключевой ставки. Поэтому риск в ближайшие годы должен плавно снижаться.

ДОМ.РФ — это не просто финансовый институт, а экосистема для всего жилищного рынка. Компания зарабатывает на каждом этапе создания и эксплуатации жилья, от земли до аренды, при этом оставаясь прибыльной и устойчивой. Сильный ROE, высокая прозрачность и сбалансированная бизнес-модель делают её одной из самых надёжных историй в финансовом секторе. Впереди ждут рост рынка ипотеки, расширение арендного фонда и цифровизация, которые обеспечат компании долгосрочный потенциал и стабильный дивидендный поток.

При этом менеджмент понимает реалии рынка и планирует размещать компанию на IPO по оценке с небольшим дисконтом по собственному капиталу относительно Сбербанка. Это даст потенциальный апсайд и шанс заработать инвесторам на IPO. Будем ждать детали по предложению и оценивать потенциал размещения.

*подготовлено на основании материалов компании и открытых источников