GloraX - впервые на российском рынке!

Тут мне предложили поучаствовать в первичном размещении акций компанииGloraX — российском девелопере. Компания была мне незнакома, решил разобрать для себя, отметив плюсы и минусы.

Теперь у меня достаточно информации для подготовки комплексного анализа IPO GloraX с точки зрения инвестора. Проанализирую как преимущества, так и недостатки размещения.

Аналитика участия в IPO GloraX: плюсы и минусы

Обзор размещения

GloraX, федеральный девелопер жилой недвижимости, проводит первое IPO на Московской бирже в 2025 году с следующими параметрами:

Ключевые условия размещения:

• Цена: 64 ₽ за акцию
• Капитализация: 16 млрд ₽ (pre-money)
• Объем: свыше 2 млрд ₽
• Формат: cash-in (средства идут на развитие компании)
• Период приема заявок: 23-30 октября 2025
• Старт торгов: 31 октября 2025
• Тикер: GLRX

Плюсы для инвестора

1. Уникальный механизм защиты капитала

GloraX впервые на российском рынке предлагает безотзывную публичную оферту выкупа акций через год с премией 19,5% к цене IPO, если котировки окажутся ниже цены размещения. Это существенно снижает риски для инвесторов, особенно в условиях волатильного рынка.

Условия оферты:

• Непрерывное владение акциями в течение 365 дней
• Покупка на IPO или в течение первых 30 дней торгов
• Отключение маржинальной торговли

2. Привлекательная оценка

Компания размещается с дисконтом к публичным конкурентам:

• P/E LTM: 5,5x (против 16,9x у Самолета, 5,8x у ПИК)
• EV/EBITDA: около 4x
• По оценкам аналитиков Т-Инвестиций, справедливая стоимость составляет 23-28 млрд ₽, что предполагает потенциал роста более 59% к цене IPO
• Аналитики банков оценивают справедливую стоимость в около 25 млрд ₽

3. Выдающаяся рентабельность

GloraX демонстрирует лучшую в отрасли маржинальность:

• EBITDA-маржа: 42% (1П2025) vs 18% у Самолета, 19% у ПИК
• Валовая рентабельность: стабильно выше 40%, в региональных проектах — более 44%
• Это превышает среднеотраслевые показатели публичных девелоперов на 1,6 п.п.

4. Впечатляющая динамика роста

Финансовые результаты 1П2025:

• Выручка: +45% г/г до 18,7 млрд ₽
• EBITDA: +59% г/г до 7,8 млрд ₽
• Чистая прибыль: рост в 3,7 раза до 2,3 млрд ₽

За 2024 год:

• Выручка выросла в 2,4 раза до 32,6 млрд ₽
• EBITDA — в 2,5 раза до 10,3 млрд ₽
• Чистая прибыль — в 2,4 раза до 1,2 млрд ₽

За 9 месяцев 2025:

• Продажи выросли на 88% — GloraX стал единственным среди публичных девелоперов, показавшим рост продаж при снижении по рынку

5. Контролируемая долговая нагрузка

ND/EBITDA: 2,8x — ниже, чем у Самолета (3,5x) и Эталона (3,0x). Это один из лучших показателей среди растущих девелоперов, особенно учитывая агрессивную региональную экспансию компании.

6. Успешная региональная стратегия

GloraX делает ставку на регионы с более высокой рентабельностью (44% vs 40% в столицах) и меньшей конкуренцией:

• Присутствие в 11 регионах России
• Доля региональных проектов в продажах выросла с 5% до 63% за год
• Компания стала лидером по темпам региональной экспансии в 2024 году (вышла в 5 новых регионов)

7. Благоприятная рыночная конъюнктура

• Начало цикла снижения ключевой ставки (с 18% до 16,5% на октябрь 2025)
• Девелоперы — главные бенефициары смягчения денежно-кредитной политики
• Потенциал роста акций публичных девелоперов оценивается в ~80% при возврате ключевой ставки к уровням 1П2024

8. Дивидендная политика

С 2027 года компания планирует выплачивать не менее 30% чистой прибыли при достижении ND/EBITDA ниже 2,5x. Это предоставляет инвесторам четкую перспективу получения дивидендов через два года.

Минусы

1. Сложная конъюнктура рынка недвижимости

Негативные факторы:

• Рынок новостроек в 2025 году сократился на 15%
• За 9 месяцев 2025 спрос на ипотеку для ИЖС упал в 4,8 раза
• Доля нераспроданных квартир выросла до 31%
• Высокие ставки по рыночной ипотеке (около 16-17%) остаются заградительными

2. Неблагоприятное время для IPO

• Индекс Мосбиржи с начала 2025 года потерял почти 12%
• Половина компаний, разместившихся с начала 2023 года, принесла инвесторам убытки
• Последнее IPO (JetLend в марте 2025) упало в два раза с момента размещения
• Психологический эффект: снижение ключевой ставки может заставить инвесторов отложить покупки в ожидании дальнейшего смягчения

3. Высокая долговая нагрузка в абсолютных значениях

• Чистый долг: 63,6 млрд ₽
• NetDebt/Equity: 13,79 — очень высокий уровень
• Покрытие процентов (ICR): 1,46 — низкий уровень с небольшим запасом прочности
• По данным за 2023 год, соотношение чистого долга к прибыли составляло 4,3 — один из худших показателей на рынке

4. Риски региональной экспансии

• Компания агрессивно выходит в регионы, где нет глубокой экспертизы (Казань, Нижний Новгород, Ярославль, Владимир, Мурманск)
• Уже есть примеры неудачной региональной экспансии у публичных конкурентов (Самолет)
• Быстрое масштабирование может привести к потере контроля над качеством и сроками

5. Зависимость от субподрядчиков

Компания сама признает высокую зависимость от субподрядчиков, что приводит к:

• Сдвигам сроков ввода объектов
• Замечаниям к качеству строительства
• Репутационным рискам

6. Негативные отзывы дольщиков

Анализ отзывов показывает системные проблемы:

• Задержки сдачи объектов на несколько месяцев
• Многочисленные недоделки (до 70 замечаний на 46 кв.м)
• Проблемы с качеством строительства и отделки
• Конфликты по доплате за метраж после сдачи (до 1,5 млн ₽)
• Слабый клиентский сервис

7. Малый размер компании

• Капитализация в 16 млрд ₽ делает GloraX значительно меньше конкурентов
• По объему строительства компания занимает только 21-е место в рейтинге ЕРЗ
• Меньший масштаб означает меньшую устойчивость к рыночным шокам

8. Отсутствие дивидендов в ближайшие два года

Компания не планирует выплачивать дивиденды в 2025-2026 годах, фокусируясь на реинвестировании прибыли. Для инвесторов, ориентированных на текущий доход, это негативный фактор.

9. Листинг второго уровня

Акции будут включены только во второй котировальный список Мосбиржи, что:

• Ограничивает ликвидность
• Снижает интерес институциональных инвесторов
• Исключает включение в индексы на начальном этапе

10. Процентные и санкционные риски

• Высокая чувствительность к изменениям ключевой ставки из-за значительной доли кредитов с плавающей ставкой
• Продолжающееся влияние санкций на экономику РФ создает секторальные риски
• Риск того, что ЦБ не сможет снизить ставку так быстро, как ожидается

11. Условия оферты требуют дисциплины

Механизм защиты капитала работает только при:

• Строгом соблюдении условий непрерывного владения
• Отключении маржинальной торговли
• Удержании акций ровно 365 дней
• Любое нарушение лишает права на выкуп

Для себя рассматриваю участие с долей до 5-10% портфеля:

• Механизм оферты обеспечивает защиту от убытков
• Привлекательная оценка с дисконтом к рынку
• Необходимо быть готовым держать акции минимум год

Но при этом, это интересная возможность:

• Высокий потенциал роста при улучшении конъюнктуры
• Лучшая рентабельность в секторе
• Возможность продажи с прибылью до срока оферты при росте котировок

При этом, стоит отнестись с осторожностью, если:

• Вам нужна высокая ликвидность (второй уровень листинга)
• Вы ожидаете дивиденды в ближайшие два года
• Не готовы к высокой волатильности строительного сектора
• Не можете соблюсти условия оферты (годовой холд, отключение маржинальности)

IPO GloraX представляет собой сбалансированное предложение с уникальным механизмом защиты капитала и привлекательной оценкой. Компания демонстрирует впечатляющие темпы роста и лучшую в отрасли рентабельность, но сталкивается с рисками агрессивной экспансии, высокой долговой нагрузки и сложной рыночной конъюнктуры.

Ключевое преимущество — оферта с премией 19,5% работает как страховка, делая участие в IPO менее рискованным по сравнению с типичными размещениями. При этом потенциал роста оценивается аналитиками в 59-80% при нормализации рынка.

Главные риски связаны с общим состоянием сектора недвижимости, высокими процентными ставками и операционными проблемами компании (зависимость от подрядчиков, проблемы с качеством).

Размещение подходит с горизонтом инвестирования от 1 года, готовым принять волатильность строительного сектора в обмен на потенциал значительного роста при улучшении макроэкономической ситуации.