Джи групп - стоит ли брать облигации

Посмотрела у Тимофей Мартынова интервью с ген диром Джи групп. Вышло полезно и интересно!

📱 — youtube.com/live/AU8Ps4LBw4I
📱 — vkvideo.ru/video-53159866_456240022

Посмотрела по нескольким причинам:

— это единственное ВДО в моем портфеле
— это застройщик из моего региона (Татарстан, Казань), мне интересно как у него дела, как дела с недвижкой в Казани
— знаю многих из компании и мы учились в одном универе, пересекаемся
— живу в их доме (фото внизу делала сегодня в нашем ЖК)

(тут надо отметить, что моя лояльность к ним субъективна, но честно это признаю и голосую своим рублем в небольшой доле)

Из интервью подчерпнула много полезных моментов👇👇👇

Показатели, которые надо смотреть по девелоперу:

▪️выручка, EBITDA, ЧП (чистая прибыль)
▪️девелоперы на счета получают только маржу от проекта (поэтому нет смысла сравнивать выручку и операционный поток)
▪️на сайте ЕРЗ РФ смотреть показатели — скорость строительства, объем ввода жилья, переносы, объем текущего строительства. Смотреть оборачиваемость строительства.
▪️на сайте Дом.РФ (https://xn--d1aqf.xn--p1ai/) смотреть показатели — распроданность по разным годам сдачи домов. Сравнивать — распроданность, дату сдачи дома с суммой кредита по дому (80% финансирование по проектному финансированию), срок готовности дома. Это помогает предсказать сможет ли девелопер погасить кредит.

Сравнение девелоперов:

— ПИК, ЛСР ФСК — вертикально интегрированные (больше маржа, но больше расходов в сложные времена, меньшая гибкость)
— Самолет, Джи групп (действуют как проектные девелоперы — создают проект и находят подрядчиков через тендеры, меньше маржа, но больше гибкости в расходах)

Интересные моменты:

— средняя ставка по проектному финансированию у строителей сейчас 4-9% (зависит от наполняемости счетов эскроу)6 в принципе жить можно. Но высокие ставки по покупке земельного фонда
— поддержку не ждут от государства, очень большие расходы на это, деньги в бюджете вряд ли есть
— каждый город с точки зрения строительства — это отдельная страна, что надо учитывать
— таргет по выбору проекта: рентабельность EBITDA 25% (варьируется)
— опасно сейчас смотреть показатели выручка/EBITDA, так как они не говорят как застройщик продавал — если есть рассрочка. Застройщик при продаже в рассрочку полностью считает, что квартира продана, но с точки зрения денежного потока у многих высокий риск, что они его не увидят или увидят с большой задержкой.

Ожидания от 25г:

— ждут выручку и EBITDA лучше 24 (не факт), но с точки зрения чистой прибыли показатель будет значительно хуже. год будет сложным.
— спрос сильно снижается, число сделок становится меньше
— прогноз от банков -30% падение спроса в 25г
— но через 2 года рынок жилья (предложения) станет сильно меньше, поэтому цены будут устойчивы
— статистика Сбера — ранее в квартал 600 заявок на финансирование строительства, в 1 кв 2025 года — 300 заявок (сужение предложения в 2 раза)

Рынок в Казани сейчас не простой. Долгое время он был местечковым, то есть были только местные застройщики и Унистрой всегда был лидером. Сейчас заходит много федералов (ПИК, Самолет, Эталон, ФСК, Глоракс) и предлагают цены дешевле, условия финансирования по рассрочкам лучше. Учитывая сложность со ставками люди выбирают, где дешевле. Поэтому всем местным приходится адаптироваться к новым условиям.

Интервью понравилось, емкое, много интересного. Складывается впечатление, что компания устойчива и владеть облигациями вполне безопасно (в небольшой доле !!!).

Акции застройщиков пока купить не решилась. Но для меня это вполне интересная идея под снижение ставки. Больше всех сейчас нравится ПИК.

Мой телеграм канал https://t.me/invest_privet