Инвестиции в недвижимость

Посмотрел я значит на статистику размещённых объявлений об аренде и комментарии там, где админы разрешали их оставлять под чьим-то объявлениями. НА ВСЯКИЙ СЛУЧАЙ: ПЕРЕД УДАЛЕНИЕМ ПО ОЧЕВИДНОЙ, как мне кажется, ПРИЧИНЕ.

И после этого большинство из вас ещё списывает вечно из раза в раз то долги, то убытки, то в целом ваше качество жизни на кого-то?

Для общего понимания вкратце, чтобы было понятно, что к чему.

Есть некий район буквально в 2-3 станциях метро от бульварного кольца в Москве, окружённый почти со всех сторон рекой, с заповедником, при этом с высоким уровнем благоустройства, супер-развитой инфраструктурой настолько, что во многих городах России даже в крупных о таком даже в их центрах можно мечтать.

В этом неком районе есть достаточно известные старые архитектурные ансамбли с домами комфорт класса, а также современные жилищные комплексы бизнес класса. Всё остальное в этом районе — эконом класс, хотя в целом люди несколько иные, чем в тех же даже соседних районах.

Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко – поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.

Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется %, с другой – сумма кредита обесценивается из-за инфляции».

👉 С 19 по 22 год цены на недвижимость активно росли. Квадратный метр в Москве подорожал со 180 до 270 тыс ₽.

Всё дело в льготной ипотеке. Россияне не становились богаче. Они просто набирали больше кредитов.

Застройщики не могли этим не воспользоваться и стали строить всё больше и больше. ПИК даже построил несколько заводов бетонных плит в подмосковье.

Но после 21 сентября всё изменилось. Многие уехали из России и стали продавать свою недвижку. Спрос уменьшился, предложение увеличилось.

☝️ Естественно цена на вторичку упала, а застройщики цены почти не понизили. В связи с чем у них упали продажи до рекордно низких значений.

‼️ ПИК в это время всё строит и строит больше и больше нового жилья. Так как иначе встанут заводы по производству бетонных плит!

При этом всём темпы переезда граждан в Москву из других регионов последние годы падают.

КОРОЧЕ ГОВОРЯ:

Рынок недвижки ждёт длительная стагнация, а застройщиков – проблемы. Они строят гораздо больше жилья, чем рынок может поглотить.

Доходная недвижимостьХочу поделить информацией о новом уникальном проекте! Кому интересно более подробно можно почитать на сайте.
Самое НАД...

Регулятор продолжает  ограничивать риски ипотеки для покупки новостроек. Зачем?

 — На той неделе ЦБ  сообщил о том, что с 1 мая 2023 г. повышенные коэффициенты риска будут применяться к ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10% до 30% от цены покупки.

Для чего это делается?

Мера направлена на ограничение выдачи ипотеки с низкими процентными ставками. Как правило, покупка квартиры по таким ставкам «от застройщика» предполагает рост ее цены на 20-30%.

— Для оценки рисков часто рассчитывается показатель «кредит/залог» (LTV). Стоимость залога определяется на основе рыночной, более низкой цены. Если первоначальный взнос составляет 30% от цены покупки, то показатель может превышать 90% от рыночной цены. При первоначальном взносе 20% LTV может оказаться больше 100% 

— В связи с этим Банк России решил сделать подобные ипотечные кредиты менее привлекательными за счет повышения коэффициентов риска и давления на капитал банков.

 Что теперь будет?

• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/reds/
• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/luzhniki/
• www.tinkoffcapital.ru/documents/mutual_funds/

• 40-60% за 4 года для фонда «REDS»
• 50-70% за 5 лет для фонда «Лужники»

***
Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен [1] на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.
Источник

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Такое впечатление, что перед нами рынки недвижимости разных стран. Цены — кто куда с большим размахом. Красноярск -12%. Калининград +12%. Москва +3%. Питер -6%. Дичь какая-то.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь-январь. Цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, интересно, преодолеют ли и пойдут ниже? Но посмотрим сначала на Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости и напоминаю, что в Декабре правящий класс напечатал 5.5 трлн. фантиков, из которых 3.8 трлн. попали в карманы каких-то физических лиц, от которых они избавляются, как токсичной заразы, генерируя рост рублевых цен на нормальные деньги и бетон.

Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Эксперимент на рынке недвижимости. На живых людях. Проводим? Решил я сдать жилое помещение в долгосрок в итоге. Оценка по рынку при моём уров...

Решил я сдать жилое помещение в долгосрок в итоге. Оценка по рынку при моём уровне ремонта 56.000-67.000.

И комфорт класс не просел. И с дисконтами дело такое, что за меньшие деньги в нашем доме, например, арендодателям проще закрыть входную дверь и на любой период времени просто оставить квартиру в простое или кого-то из родственников поселить из новоипенёва новоипенеской губернии, ибо три копейки нищебродов и голодранцев в случае чего не покроют никакие расходы даже на замену части мебели и частичный ремонт. Так что кому не нравится цена — есть отличные пяти и девяти этажки неподалёку, крепкий такой эконом класс с убитым или не очень ремонтом, который не жалко добить...

Обожаю эксперименты, если честно. И ещё люблю угорать над дебилами, особенно, когда они ничего не подозревают.

Поэтому по приколу на днях буду размещать объявление (причём, ещё и не бесплатно) в соответствующих местах, но с аккуратной формулировкой предложения назвать потенциальным арендаторам адекватную стоимость аренды самостоятельно при звонке или пойти искать дальше.

Ныне действующая программа льготной ипотеки на новостройки под 8 процентов продлена только до середины 2024 года, и на ее дальнейшее продолжение остается только надеяться. Именно поэтому параллельно нужно искать и предлагать альтернативные решения для поддержки спроса на рынке недвижимости.

Как это будет работать: Предполагается, что ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых. При этом наценка финансовых организаций составит 2–3%, и, таким образом, конечная ставка по такому займу для гражданина будет не выше 5%.

ЛЮБИМЫМ ТОВАРОМ У РОССИЯН ИЗ АССОРТИМЕНТА УШЕДШЕЙ IKEA СТАЛА ПОСУДА

У Игоря Долгих (служившего Царю-батюшке в чине полковника внутренних войск) конфисковали 5 (пять!) квартир. По версии следствия, он мог получить недвижимость и средства на ее приобретение в качестве взяток от застройщиков. Цинк.

Таких чиновников по России — как г-на за баней — майоры, подполковники полковники, генералы, министры, региональные министры, заместители министров, заместители региональных министров, начальники департаментов, заместители начальников департаментов, губернаторы, прокуроры, судьи, мэры, заместители мэров и т.д. и т.п. 

Сколько квартир было куплено и «подарено» ради «благого дела»?.. десятки тысяч?.. сотни тысяч?.. миллионы?.. сколько? Это к вопросу о том, что введение смертной казни за взятку (дающему и берущему) гарантированно обрушит рынок недвижимости в РФ.

Впрочем, от этого рухнет не только бетон, но и вся экономика, лишенная смазки. Вопросы будут решаться годами. Чиновники начнут тупить (т.е. работать за зарплату). ВВП упадет. Голод начнется. Жуткое дело.

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге 

Но не дают уже ВНЖ и ПМЖ в цивилизованных местах нигде за покупку недвижимости или взятки или деньги или инвестиции.

Сразу вопрос, Че посоны, как там недвижка за 400 инвестиционных в Турции, удачно вложились?

Вот приказ Еврокомиссии с запретом выдавать ВНЖ и ПМЖ россиянам и белорусам в обмен на инвестиции и покупку жилья.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Прямо сейчас зашёл на циан и увидел всего 33 объявления о сдаче комнат в нашем районе, среди которых наверняка затесались липовые объявления риелторов, но речь не об этом.

Кому кажется, что нет ничего проще, чем купить или разменять и так далее некую халупу, сделать в ней абы как абы какой ремонт или вовсе ничего в ней не делать, сдать её и получать с этого баснословные деньжищи, нихрена не делая — лучше закройте эту вкладку, здесь НЕ БЕСПЛАТНАЯ психологическая и, тем более, не психиатрическая помощь.

Коротко о некоторых объектах с их характеристикой и стоимостью в порядке убывания или адекватности для понимания Вами ценообразования на рынке недвижимости и того, почему если рынок падает, то это касается не всех сегментов и не абсолютно любых объектов в них:

1 — 18 квадратов в двушке не у заповедника и не на набережной, низкие потолки, свежий ремонт, вроде как с намёком на дизайнерский, но дешманскими и не слишком надёжными даже на вид ламинатом и… стульями. Санузел совмещённый микро с душевой, стиралка на кухне. За эту «роскошь» люди хотят 27.000 рублей. В целом вполне себе нормально и вменяемо, если цена включает в себя всю коммуналку, хотя есть очень спорные моменты по ремонту и некоторой мебели, которые могут потребовать замены даже при аккуратном использовании через года 2-4 и хозяева потом будут не одуплять, как это так получилось, что вроде такие деньжищи выложили за ремонт, даже жильцы обещали быть аккуратными, но придётся выложить минимум 1-1,5 года аренды в денежном выражении на исправление...

• Более высокие процентные ставки сделали покупку жилья более дорогой
• Арендная плата увеличивалась в течение 11 месяцев подряд из-за ограниченного предложения

Арендная плата в Испании подскочила до рекордных уровней, чему способствовал рост в двух крупнейших городах страны, поскольку более высокие процентные ставки взбудораживают рынки недвижимости по всей Европе.

Январская арендная плата в Барселоне взлетела на 25% по сравнению с прошлым годом и подскочила на 12% в Мадриде, согласно данным, опубликованным в понедельник Idealista. Растущий спрос привел к тому, что арендная плата по всей Испании достигла в среднем по стране 11,6 евро за квадратный метр, что является самым высоким показателем с тех пор, как один из основных веб-сайтов страны по недвижимости начал собирать данные в 2006 году.