Инвестиции в недвижимость

03 February 2023

Растущие процентные ставки, все более дорогие строительные материалы и растущая инфляция только усугубляют недоступность жилья в Германии. И согласно недавно опубликованному исследованию, проведенному компанией по недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), произошел исторический сдвиг: стоимость аренды в Германии сейчас растет быстрее, чем цены на недвижимость.

Стоимость аренды в Германии растет быстрее, чем цены на жилье
Новое исследование показало, что все более неподъемные цены на недвижимость вынуждают тех, кто ранее купил бы дом, вместо этого арендовать недвижимость. Как следствие, стоимость аренды жилья в Германии сейчас растет быстрее, чем стоимость покупки. По данным JLL, этот переход в значительной степени связан с черепашьими темпами прогресса Германии в строительстве более доступных домов для размещения растущего населения.

Неудивительно, что изменения наиболее заметны в немецких городах. В восьми крупных городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Лейпциге и Штутгарте запрашиваемая арендная плата выросла в среднем на 6,3 процента во второй половине 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Несмотря на то, что стоимость аренды начинает снижаться во второй половине года, аренда недвижимости в одном из крупных городов Германии остается дорогой перспективой.

Пришла очередь строительной индустрииПришла очередь строительной индустрии. Статистика за январь выглядит форменной катастрофой: в среднем п...

Пришла очередь строительной индустрии. Статистика за январь выглядит форменной катастрофой: в среднем по Московской агломерации -33% по числу сделок и -34% по метражу, по данным Dataflat. Особенно пугающе выглядит статистика по Московской области: -41% по обоим показателям.

В случае сохранения тенденции (а пока нет причин для перелома ситуации) строительство — одна из последних еще живых отраслей — может уйти в штопор. А это сотни тысяч рабочих мест и достаточно высокий мультипликативный эффект, дающий работу целому ряду других отраслей — в частности, металлургии.

В конце года вице-премьер Хуснуллин браво докладывал о рекордах, но в том и проблема, что построить — это одно, а продать — это сильно другое.

Сегодняшние трагические события на Ближнем Востоке обнажили фактор, о котором многие инвесторы в недвижимость не знают или же не предают значения. Хотя этот фактор мало того, что способен обнулить ваши инвестиции, недооценка его может стоить вам жизни. Землетрясение ощущалось в Турции, Сирии, Израиле, Ливане и на Кипре, но в Турции прогремела самая мощная волна в 7,8 баллов по шкале Рихтера — самое сильное на территории страны с 1939 года.

Сами по себе землетрясения не опасны, но именно вследствие обрушения зданий происходит потеря жизни и имущества. Предотвратить жертвы поможет введение стандартов сейсмоустойчивости. Не погружаясь в технические детали, достаточно сказать, что металл, дерево и акрил — это материалы, которые следует использовать в строительстве, чтобы сделать его сейсмоустойчивым. Конечно, при рассмотрении конкретного объекта должен быть проведен детальный анализ.

В начале каждого месяца обновляю цены российских квартир в золоте, нефти и долларах. На 1 Февраля 1 квадратный метр российской квартиры (первичка+вторичка) стоит (в ценах продавцов):

1 кв.м = 28.4 грамм золота (-5.3% м/м);

1 кв.м = 20.9 бочки Brent (+1.7%. м/м);

1 кв.м = 1763.71 долларов (-0.1% м/м).

Графики за четыре года выглядят так:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

04.02.2023 
Индекс стоимости жилья в январе 2023 года вырос по сравнению с январём 2022 года на 11,2% до 3659 доллара за квадратный метр

Часть1, часть2, часть 2.5

Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.

Вчера зашел на Сбериндекс и обнаружил, что там появились цены реальных сделок с квартирами на 1 Января. Выкачал данные и сверстал графики. В целом по стране, реальные цены сделок выглядят так:

Средняя цена вторички составляет 71% от средней цены первички. Но в разных регионах это соотношение сильно отличается и даже переворачивается.

Смотрим некоторые локации, наиболее интересные для климатических и/или экономических беженцев:

В декабре 2022 года был выдан максимальный за всю историю объем ипотечных кредитов на сумму 696,9 млрд руб. (+8,7% г/г). В этой статье поговорим о том, чем обоснован такой ажиотаж и стоит ли ждать максимумов в 2023 году.

Факторами для установления рекорда послужили сезонность, льготная ипотека и перспектива повышения ставки.

Исторически декабрь — самый результативный в году месяц по выдаче ипотеки. В период с 2019 по 2021 год объем выдачи в этом месяце в среднем был на 43% выше, чем в остальных. Такой высокий показатель обусловлен привычкой потребителей совершать покупки до конца года.

В декабре 2022 года на вторичном рынке было выдано кредитов на сумму 385 млрд руб. (-7% г/г), а на первичном — 312 млрд руб. (+37% г/г). То есть на вторичном рынке продолжилась стагнация, а первичный вырос благодаря программам господдержки. Ранее мы уже писали об увеличении зависимости общего объема выдачи от таких программ. В декабре тренд сохранился, и доля госпрограмм составила 55% (рекордное значение за декабрь в период действия программы).

В начале каждого месяца обновляю графики цен и предложения в пяти городах Краснодарского Края по данным Домклик. Сначала смотрим текущую ситуацию во вторичке:

В Январе четыре южных города, в которых нет дачи Царя, показали снижение цен. Город, в котом дача Царя является градообразующим предприятием, продолжает пользоваться высоким спросом со стороны чиновников и воров, обязанных иметь там недвижимость. Средний ценник в пяти городах снизился с 156.9 тыс.руб. до 155.1 тыс.руб. за кв.м.

Инвестиции в жилую недвижимость сейчас, конечно, бомба с часовым механизмом. Схлопнется пузырь скоро. Лучше рассматривать коммерческую

До пандемии китайские инвесторы входили в четверку крупнейших иностранных граждан, инвестирующих в недвижимость Дубая, наряду с индийцами, британцами и пакистанцами. Однако пандемия и украинский конфликт сильно изменили нынешний рейтинг — в 2022 году первое место заняли российские покупатели. А инвестиции из Китая были приостановлены, поскольку строгие правила карантина не позволяли китайцам посещать ОАЭ для осмотра недвижимости. Сейчас есть все основания полагать, что в 2023 году китайские инвесторы вырвутся в лидеры.

Начало тренда

По данным китайского правительства, несмотря на пандемию, число китайских граждан, проживающих в ОАЭ, удвоилось до 400 000 с 2019 года, и около 6000 китайских компаний работают в ОАЭ. В феврале возобновятся туристические потоки из Китая, ОАЭ — одно из 20 направлений. Политика нулевой терпимости к ковиду закончилась.

Посмотрите, что произошло в июле 21 года




Произошла инверсия первичного рынка и вторичного рынка жилой недвижимости. Люди стали охотнее покупать новостройки или активнее сливать свою недвижимость.

А что сейчас? Сейчас ситуация стала чем-то напоминать 2008 год. Спред между вторичкой и первичкой тогда был 15%. Сейчас спред между первичкой и вторичкой уже чуть больше 12%. Спред начал образовываться в апреле 22 года, когда люди начали активно продавать свою недвижимость.
Если в 2008 году владельцы первички на момент релиза получали прибыль, то сегодня в обоих случаях получается убыток. 
Кризис жилой недвижимости не близок… Он уже здесь.

Кому кому, а вот айтишникам у нас все таки везет! Недавно писал пост про ипотеку, и что не знаю, как же теперь купить квартиру. Ну вот мишустин мне и подсказал — сначала купи диплом программиста, а уже потом квартиру :)

Правительство упростило правила получения льготной ипотеки: 

• Ее могут получить сотрудники всех аккредитованных IT-компаний;
• Смягчаются требования к зарплате: для Москвы остается минимальный уровень в 150 тыс. руб. (до вычета НДФЛ), в городах-миллионниках — 120 тыс. руб., в остальных регионах — от 70 тыс. руб.;
• Ежемесячный доход будет определяться исходя из места работы, указанного в трудовом договоре (может быть как головной офис компании, Так и региональный филиал);
• Работать в аккредитованной IT-компании после оформления кредита нужно минимум пять лет;
• Если сотрудник уволится, льготная ставка сохранится в течение шести месяцев (вместо трех, как было раньше).

Почему ЗПИФы сейчас могут быть интересны? При девальвации недвижимость в долгосрочной перспективе может быть переоценена в большую сторону (с некоторым лагом), то есть вырастет стоимость чистых активов фондов (СЧА). Денежные потоки от недвижимости ежегодно растут, так как в долгосрочных договорах аренды прописана индексация. Начнём: 

ПНК-РЕНТАЛ. Наверное, самый известный фонд (ЗПИФ) на нашем рынке был создан ещё в 2020 году, но инвестировать в него можно было только через управляющую компанию через доверительное управление. Но с середины 2021 года торгуется в виде акций на бирже и доступен широкому кругу лиц.  

По сути, это аналог западного REIT. Фонд инвестирует в индустриальные парки и складские помещения, которые построены девелопером PNK Group. Целью фонда стало более быстрое привлечение капитала для строительства индустриальных парков за счет денег частных инвесторов.  Акционерами фонда (пайщиками) являются частные инвесторы и сама PNK Group, но точных данных о составе акционеров нет. Жирный плюс, доход выплачивается на ежемесячной основе. Ориентир по доходности фонда – 12% годовых. Фонд имеет три источника дохода: арендный поток от недвижимости в собственности, доход от продажи недвижимости, доход от размещения остатков денежных средств на депозитах.

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Белгородские новостройки продолжают жечь напалмом. Плюс 19.9% за Январь — это сильно. Откуда столько наглости — не ясно. Может народ с территории бывшей УССР прибывает? Не знаю.