Блог им. Alesha2

Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3

    • 04 февраля 2023, 18:36
    • |
    • Alesha2
  • Еще

Часть1, часть2, часть 2.5

Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.

динамика цен в Москве

Не смотря на стагнацию номинальных цен, время экспозиции квартиры в новостройках выросло с 4.5 до 7 месяцев.

Срок экспозиции в Москве, первичный рынок

В Санкт-Петербурге стагнация цены, скорее всего, началась в июне 2022 года, а срок экспозиции новостроек увеличился с 6 до 9 месяцев.

Динамика цен в Санкт-ПетербургеСрок экспозиции в Санкт-Петербурге, первичный рынок

Но объективности ради, стоит заметить что такие сервисы как IRN.ru и Сбер Индекс публикуют данные о снижении цен.

Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3Динамика цен по фактическим сделкам в Москве и Санкт-Петербурге, первичный рынокДинамика цен по фактическим сделкам в Москве, вторичный рынок

Засаживание население в ипотеку превысило все рекорды и мои ожидания. Не последнюю роль в этом, видимо, сыграла и ипотека от застройщиков по 0.1%-3% на весь период. Доля ипотечных сделок в Москве достигло 80%, а в Новой Москве и Санкт-Петербурге 89%.

доля ипотечных сделок в МосквеДоля ипотечных сделок в Санкт-Петербурге

Благодаря активным «инвестициям» граждан в недвижимость количество пустующих в Москве арендных квартир увеличилось в 2.5 раза при уменьшении цены на 20%-30%. Доходность при этом составляет около 3-4%(«грязными»), что сильно ниже доходности по банковским вкладам.В среде большинства экспертов по недвижимости, в конце 2021 года, наблюдался консенсус относительно предстоящего 2022года, а именно что нас ждёт неминуемое снижение цен. Однако к февралю 2023, эксперты к мнению которых я прислушиваюсь и которые ещё в начале 2022 года занимали «медвежью» позицию по рынку, капитулировали и теперь занимают нейтральную.

Вывод

Годовая стагнация номинальных цен, рост времени экспозиции, увеличение процента сделок с использованием ипотеки до рекордных значений, значительный выброс «инвестиционного» жилья на рынок аренды и смена сантимента подводят меня к выводу о том что в предстоящие 2023-2024 годы цены на недвижимость могут достаточно сильно снизиться, и не только в рублях, но и в долларах/евро.

Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3

Единственным позитивным фактором для рублёвых цен является сильный рост денежной массы в стране.

денежная масса М2, в трлн.р.
★6
60 комментариев
я бы на понижение сильное особенно не рассчитывала)) В далёком 2002 году 1- комнатная готовая новостройка в Бутово стоила 13000 $. А сейчас?)) Небольшая "коррекция" будет вероятнее. Страна большая , денег у населения хватает, покупатели подождут-подождут и снова ломанутся всё скупать
avatar
Людмила И., все так думают, а тут по и процентов 30 вниз в рубля и бакс по 120, и в баксах 50 процентов и станет все на место
avatar
Константин, тоже так думаю докатят бакс до 120 и цена в $ будет на своем месте. в рублях же стояние на месте уже падение — номинально его может почти и не быть. 
avatar
Людмила И., в далёком 2002 однушка в ЮБутово стоила, скорее, 20к$, мы как раз в конце 2002 покупали, 23 тысячи отдали. 13к$ — цена 2000го и первого полугодия 2001го. Но порядок цен да, примерно такой был.
avatar
Ив Ив, да так и было  по ценам, примерно, я брал вторичку на Героев Панфиловцев ( 6/ 9 эт, 33 м), в 2002 году ( в апреле ) за 29 тыс долл, а вот в 1999, покупал  на ул Свободы ( 8/12 эт 35 м) за 15800 долл, но это было дно рынка ( как потом выяснилось)))
avatar
Денежная масса, в том числе, и образовалась от выдачи триллионов в ипотеку по льготке на десятки лет вперед. И их еще придется возвращать.
avatar
Принцип Парето, денежная масса за 22 год увеличилась  на 24.4%. для сравнения: за 20 и 21 — увеличивалась по 13%
avatar
Alesha2, добавилось еще 8 лямов или 6 по разным оценкам населения на Донбассе и часть рублевой массы пошло туда думаю
avatar
Grisha_che, туда вряд ли что-то пошло, там активная фаза происходит. часть пошла в Мариуполь, но это копейки.
думаю что большая часть пошла в оборонку. военные конфликты — дело дорогое.
avatar
Alesha2, ну как пенсии пособия, бюджеты расходы 4 регионов сейчас в рублях, вроде видел как там гривны выкидывают и жгут.
Да это понятно что в основном пошло в оборонку
avatar
Alesha2, за графики по ТА плюс, да все может быть именно так
avatar
Принцип Парето, денежная масса пошла на освоение новых регионов, а там вроде 8млн ртов живёт или жило.
деньги кончено печатают, но и новое жилье вводят рекордными темпами, при так себе демографии, при том что покупка для сдачи в найм это уже чистая профанация…
avatar
My Shadow, цена входа, цена ремонта и стоимость найма таковы — прибыль извлечь из этого мероприятия не позволят от слова совсем. 
avatar
My Shadow, в общем то. Покупка недвижки для сдачи сейчас не очень хорошая идея. Там действительно доходность 4%. Но все почему то считают стоимость аренды от стоимости цены метра в данный момент. Тогда как 90% всей недвижимости покупалось по цене на 100 а то и 150% ниже. И убытков как таковых рынок аренды не несет.
Просто станут меньше строить. Ни кто не будет строить себе в убыток.
 А то что застройка у нас слишком буйная как золотая лихорадка. Снижение темпов охладит пузырь и спекуляции. И может начнут строить производственные мощности. Меняя вид застройки
avatar
Тогда как 90% всей недвижимости покупалось по цене на 100 а то и 150% ниже.

дадашов фархад, это типа покупателю недвижимости ещё доплачивали? 
avatar
Игрок, он имеет ввиду от текущей стоимости на данный момент типа лет 10 назад купил за 5 лимонов здает за 30 тыр сейчас, а квартиру может продать сейчас за 10 лямов.
avatar
Grisha_che, 10 млн. — 100% = 0.  Это бесплатно получается брал?
А если -150% от текущей цены, то покупателю ещё и доплатили 

Ну а так, конечно, если 10 лет назад брал, и всё это время сдавал без простоев, то и стоимость покупки отбил и цена квартиры кратно выросла. Хотя опять же от локации зависит и возраста дома.
Но разговор за то, что вот сейчас в моменте покупка квартиры под сдачу уже не так привлекательна, если только в ближайшее время цены опять не улетят ракетой в космас.
avatar
Игрок, не улетят, об кого крыться?

дадашов фархад, а зачем им меньше строить? пока полная себестоимость строительства в пару раз ниже цены в Мск (данные есть на сайте минстроя), затем это можно попытаться впарить тем кто берет на будущее под завуалированную 0.1 ипотеку — давя рынок вторички, и новые владельцы радостно начинают сдавать по бросовым ценам (платеж то ипотечный у них не большой) пока это будущее на наступит — давя рынок аренды.

 

что касается того что рынок аренды не страдает — я не согласен, грубо говоря купили вы 10 лет назад квартиру под сдачу дешевле в два раза, но 10 лет назад и доллар был по 30 и покупательная способность рубля была в пару раз выше (накопленная оф. инфляция). а вот арендный платеж за 10 лет у вас почти не вырос, то есть вы потеряли в два раза в реальной покупательной способности денежного потока от аренды … поэтому считая доходность к цене покупки много лет назад, вы не учитываете что рубль сейчас и много лет назад это не одно и то же.

avatar
My Shadow, я бы на месте мишустина ещё прогрессивный налог выкатил для большей радости инвесторов в бетон и рантье.
обвальных чудес не жду, но примерно 30%ую коррекцию пусть и от ИРНовских пиков хотелось бы увидеть, т.е., примерно, в район 200к за метр было бы здорово сходить, там уже серьезно можно будет задуматься о входе даже с ипотекой в разумных пределах.
Осторожный спекулянт, для справки, «обвал» стоимости недвижимости в США в 2007-2008 годах и составлял около 30%
avatar
Alesha2, собственно, на ту коррекцию и ориентируюсь. В мировом масштабе текущая ситуация совсем иная, но локально для самой страны — сами понимаете, что у нас тут сейчас происходит.
Осторожный спекулянт, если постоит на месте 3-4 года при инфляции 10% — считай то же самое
avatar
Константин Р, осталось зп за это время раза в 2 разогнать)))
Осторожный спекулянт, думаю тут будет отставание раза в 2. увы
avatar
У вас у всех цены в графиках подают уже год, а в реальности, у нас в Таганроге все только подорожало
avatar
Docent_Taganrog, подтверждаю, в Перми то же самое, смотрю ликвид, удорожание за полгода 15%. Двушки в пятилетних домах были 5.5 млн, сейчас они же выше 6 млн.
Александр Минин, да, судя по всему вторичка у вас планомерно дорожает, а вот первичка за пол года снизилась на 20%.
тут надо учитывать особенности вашего города, чего я не знаю.
но я скептически смотрю на дальнейший рост стоимости у вас.

perm.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
avatar
Docent_Taganrog, в 2020 году у вас стоимость квадратного метра была 38.000 рублей, при том что это промышленный город и порт. В часе езды от Ростова на Дону. В Москву люди добираются по 2 часа в одну сторону, если что. Конечно у вас росли цены. но рост не может быть вечным

taganrog.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

avatar
Тоже самое могу сказать про Калугу. После всплеска в марте, цены уже почти год без изменений.
avatar
Ruslan_73, вопрос, а на сколько они выросли до этого? если на 10% за 2 года то это одно, а если на 50%, то совсем другое.
avatar
Да с такими ценами у нас многие продав снова  покупают но уже в турциях тайланде лондоне и еще много где!
Будет цена 2000$ за м² от Садового кольца до МКАДа. Это близко к справедливой стоимости…
avatar
Если инфляция снизится, появится какой-то просвет в желании людей вкладываться в реальную экономику, создавать оборачиваемость денег, а не пытаться любыми силами сохранить хоть что-то зарывая в бетон.
Национальное Достояние, инфляция не влияет, по большей части, на рост экономики. в начале нулевых инфляция была больше 20% и рост экономики.
avatar
Alesha2, так инфляция для экономики-то и есть благо) объемы выручки так и ломятся)
Ну государство не даст как многие говорят ценам недвиги упасть, вот такие пироги и многие доверяют и паркуют деньги в бетоне в отличии от фондового рынка где он на 50 % за 1 день падает, ипотека под 0 % пошел да и купил на 30 лет взнос первоначальный 10 % многие не видят рисков.
avatar
Grisha_che, а если у государства самого скоро денег не будет?
avatar
HOLMI, время покажет, пока парадигма такая я сам это не поддерживаю льготкой разогнали цены что не купишь без ипотеки на 30 лет
avatar
HOLMI, если под деньгами понимать именно деньги, т.е. валюту то её всё меньше и меньше у этого государства
HOLMI, тогда фантики обесценятся, а бетон останется.
avatar
Grisha_che, беглым взглядом в нормальных жк в мск так и не нашел 0.1% летом.
Где-то в восточном Бутово, где даже на симферопольку людям съезд не сделали — пожалуйста, но нафиг оно надо.
Хорошо, а в целом по регионам России какая тенденция? 
avatar
Игорь Гурин, по большей части я не вижу никакого позитивного развития событий, но всегда будут города — исключения, типа какого-нибудь Новороссийска или Тюмени
avatar
Игорь Гурин, в Мордовии нет никакого спада вообще. Можно посмотреть в сбериндексе. Есть знакомые, которые продают квартиры тут и покупают в Москве с небольшой доплатой.
avatar
PavelRM,  А как обстоит дело с первичкой в Саранске? Много строят? 
avatar
Игорь Гурин, ну такой статистики у меня нет, а визуально особо не определишь, больше стали строить или меньше, но строят.
avatar
PavelRM,  Как сказать
Я сам проживаю в Новороссийске и Краснодаре 
И здесь очень много строится 
Визуально очень легко определяется
avatar
 Если суммарно по стране все грустно, то о каком росте идет речь?
avatar
Доходность при этом составляет около 3-4%(«грязными»), что сильно ниже доходности по банковским вкладам

Я бы не сравнивал ренту со вкладом, т.к. вклад это всё же около 0% реальной доходности, а вот рента, хоть и небольшая, но всё же положительная реальная доходность на долгосроке.
avatar
PavelRM, вы имеете ввиду, если стоимость тела(квартиры) растёт на величину инфляции. тогда да.
но, с 2010 года официальная инфляция составила 140%, а индекс ИРН в москве вырос со 140т.р до 250т.р, что очевидно сильно ниже. так что не всё так просто.

пассивный способ сохранения капитала сложнее чем вклад или бетон, увы.
avatar
Alesha2, возможно вы взяли самый неудачный момент входа. Ну пусть даже так. Добавьте ещё к приросту 4% годовых ренты. И будет уже не всё так плохо.
avatar
PavelRM, да, если добавить 4% годовых, то выйдет примерно в ноль. ведь есть текущий ремонт, простои и т.д.
А вот в долларах цена планомерно падала. до 2022года, вернулась на уровень 2010.
Если вы хотите сохранять капитал в жилой недвижимости это ваше решения, я никого не отговариваю.
avatar
Alesha2, в акциях тоже можно подобрать период когда они за большой промежуток времени всё ещё остались на 0.
Я к тому, что есть периоды, когда лучше себя проявляет один класс активов, а есть когда другой. Поэтому у грамотного инвестора должно быть всё.
avatar
Alesha2, у irn есть статистика по ценам с 2000 года, ну вот если взять этот максимальный период, то вот что получаем:





Обгон инфляции.
avatar
PavelRM,  ну тогда проще было купить акции сбера за 1р в 2000году, сейчас они 164р. рост 16300% + дивиденды
avatar

теги блога Alesha2

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн