Инвестиции в недвижимость

1. гpaждaнe c дoлгaми
2. гpaждaнe бeз нaкoплeний
3. гpaждaнe c мeлкими вклaдaми
4. гpaждaнe c кpупными вклaдaми

На днях внесли аванс за покупку квартиры на вторичке, в доме под реновацию.
Навел справки по документам — и обнаружил критичный недостаток.
На этом все — попросили аванс обратно. Нам, конечно же, вернули.

Суть в том, что многие этот недостаток не заметят, хотя он может обернуться серьезной проблемой уже через 2 года. Более того, этот недостаток могли аккуратно спрятать и 99% покупателей или риэлторов ничего бы не заподозрили. Но не я.

Ну а теперь по порядку.
Женщина купила квартиру за наличку в доме по реновации более 5 лет назад. Без ипотек, маткапа и прочего. Сейчас решила продать и переложиться. Что может пойти не так? Один взрослый собственник, никаких обременений, прямая продажа.
Но квартира была куплена в браке. 2 года назад супруг умер. Есть несовершеннолетняя дочка, которой 16 лет.

По закону, надо было выделить долю супруга (½ от квартиры) и внести ее в наследственную массу. Далее, эта ½ квартиры, как минимум, разделилась бы между супругой и несовершеннолетней дочкой. Супруга бы владела ¾ квартиры, а дочка ¼. При продаже такой квартиры требовалось бы разрешение опеки, т.е. дочку пришлось бы наделить долей в другой квартире.

Мишустин vs ЦБ, или как добро побеждает бабло.

Молодые бойцы СВО получат право на выплату в размере трети стоимости жилья (Мишустин)

Молодые участники специальной военной операции получат первоочередное право на выплату для приобретения жилья.Эта выплата составит около трети от стоимости недвижимости и может быть использована как на первоначальный взнос, так и для погашения ипотеки, сказал Мишустин, передает ТАСС.Премьер подчеркнул, что данная мера является частью государственной программы по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.Он отметил, что поддержка бойцов СВО и их семей остается ключевым приоритетом для правительства, особенно для тех, кто создает семьи и становится родителями.Вся статья из прессы ТУТ (Газета взгляд, Tекст: Алексей Дегтярев).

Я всегда верила в Мишустина и что добро побеждает бабло.

Сохранят до 2030 года ставку 2% годовых по дальневосточной и арктической ипотекам.

Снимем розовые очки, или нет?

💣 Неопределённость цены

Случилось главное событие года для России — избрание Трампа. Он моментально запустил ракету в акциях и ОФЗ, укрепил рубль, а крипту запустил в космос вместе с Илоном Маском. Ну теперь заживём. Недвижка только не дешевеет. Посмотрим ещё средние ставки по ипотекам, дивиденды, инфляцию и многое другое. Заскакивайте в дайджест!

Это традиционный еженедельный дайджеcт, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль остановился

Доллар перестал расти. Изменение: 97,99 → 97,59 руб. за доллар (курс ЦБ 97,55 → 97,83). Когда теперь 100? Юань 13,50 → 13,57 (ЦБ 13,67 → 13,59). 

Нефть стабильна, Трамп до неё ещё не добрался. Инфляции тоже стабильна, хотя ждут снижения. В общем, выборы на рубле отразились слабо.

Любой собственник наверняка хоть раз задумывался, а сколько на самом деле должна стоить моя непосильно нажитая?

Конечно, несложно зайти в базу объявлений и посмотреть, за сколько продаются (точнее, не продаются, т.к. висят) другие, аналогичные объекты недвижимости. Потом, как водится, накинуть 10% на торг – и вот, мы уже знаем, сколько стоит наша квартира.

Но не слишком ли дешево? – ведь критерий цены «как у соседа» имеет очевидные недостатки. Тем более, что пока вы смотрите на соседа, сосед смотрит на вас, и получается, что оценка квартиры превращается в тавтологию. «Квартира стоит столько, за сколько продается аналогичная квартира» — это просто масло масляное.

Но поскольку ничего умнее аналитики и риэлторы пока не придумали, все пользуются в основном этим методом.

Вот только нас это не устраивает, т.к. мы хотим знать не просто текущие цены, но и фундаментальное значение стоимости квартиры. Чтобы представлять, занижена или завышена цена квартир на рынке, и соответственно, имеет ли перспективы инвестиционное вложение в недвижимость. В конце концов, для справедливой оценки акций считают многочисленные мультипликаторы, чем квартиры-то хуже?

Владелец IKEA закрыл сделку (https://t.me/tassovkaru/6554)по продаже своего последнего актива в России — складского комплекса в подмосковном Есипове (180 тыс. кв. м), узнал РБК. Его новым владельцем стал бизнесмен Роберт Узилов, которому принадлежат компании «ИК Юго-Восток» (владеет логопарком в районе Люблино) и «Фуд Логистик» (логистический оператор агрокластера «Фуд Сити»).
Сам объект, который называли «ключом для развития IKEA в России», ранее обслуживал все магазины шведского ретейлера. Но в 2022 году его владелец — Ingka Group — приняла решение об уходе из России и продала все свои активы здесь. Склад в Есипове, по оценкам экспертов, мог обойтись покупателю в 16-18 млрд руб.

Влияние отмены льготной ипотеки и выросшей ставки

🤝Присоединяйся к сообществу Кот.Финанс: мыделаем обзоры компаний, рынков, недвижимости

--

Льготная ипотека с низкими ставками помогла строительному рынку устоять в 2020 году. Строительная сфера имеет самый большой мультипликативный эффект, т.к. задействовано и производство (металл, бетон, нерудные материалы, отделка, пластик), и подрядчики, и грузоперевозки, и люди. В отличие от продажи других вещей, недвижимость – платежи на 30 лет вперед.

Вклад льготной ипотеки в повышение (или снижение) доступности жилья – тема отдельного разговора, но экономика и отрасль выстояли, и появилось много новых новостроек, и много семей отпраздновали новоселье.

Сейчас рынок зависит от трех переменных:

· Ключевая ставка (влияет на ипотечный платеж)

· Сохранение льготных программ и лимитов

· Цены

Спросили у Поиска с Нейро прогноз цен на недвижимость в Москве на 2025 год. Похоже, можно будет подождать с покупкой и не торопясь выбрать район и жилой комплекс

Читатель спрашивает:

«Владимир приветствую, наткнулся на новость

(Максимальный уровень ставок по ипотеке в банках достиг 43%, сообщает РБК.

Если стоите — присядьте. С таким процентом переплата за квартиру стоимостью в 12 млн рублей (первый взнос 1 млн рублей) на срок 20 лет составит 94,6 млн рублей. Другими словами, без ипотеки за эти же деньги вместо 1 квартиры вы сможете купить почти 9!)

И вспомнил ваш подкаст про ключевую ставку в Америке, где все дорогое при низкой процентной ставке, тут ситуация получается противоположная, ставку в России повысили и так же цены выросли, хотелось бы ваше мнение услышать, почему так происходит? Спасибо за ответ».

Начнем с по-настоящему шокирующей информации. Если вместо платежей по ипотеке под такой процент их вкладывать в банк каждый месяц под такой же процент, то через 30 лет у вас будет несколько миллиардов (!!!) рублей. Считайте сами: https://calcus.ru/kalkulyator-vkladov с капитализацией процентов (внимание, данные расчета травмируют психику). Так что переплата идет не на миллионы, а на миллиарды… Однушка за 40 миллиардов! Жуть.

Самую дешевую квартиру в Москве можно снять в Новой Москве за 29 тысяч рублей.

Аналитики сервиса «Домклик» выяснили, где и за сколько можно снять квартиру 35 квадратов в Москве. Вот результаты:

⚪️Подешевле

— 29-35 тысяч рублей: окраины Новой Москвы (Вороново, Краснопахорский и Бекасово), Зеленоградский район (Старое Крюково, Силино и Матушкино). Правда добираться от дома до центра придется порядка 2-3 часов

— 40-44 тысячи рублей: Южное Тушино, Лосиноостровский, Выхино-Жулебино, Капотня и Орехово-Борисово Южное. Чуть подороже, зато внутри МКАД

— 50-55 тысяч рублей: Внуково и Коммунарка. За кольцом, но предложений в этих районах существенно выше

⚪️Подороже

— 91-110 тысяч рублей и, возможно, выше: Дорогомилово, Беговой, Хорошево-Мневники

— 110 тысяч рублей и выше: Пресненский, Замоскворечье и Хамовники. ЦАО лидируют по количеству предложений арендной недвижимости на рынке.

⚪️Мнение экперта

Распределение предложения изменилось значительно: практически во всех центральных районах снизилось количество выставленных объектов под сдачу на 20-40%.

В принципе, купить жильё можно и ближе к пенсии.

Средний возраст покупателей жилья в США достиг рекордного значения — 56 лет, по сравнению с 49 годами в 2023 году, что объясняется растущими расходами на приобретение жилья. Молодые покупатели все чаще оказываются не в состоянии позволить себе покупку: медианная стоимость жилья достигает $435,000, а процентные ставки по ипотеке удвоились, превысив 6%, согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR). Это изменение также привело к снижению доли покупателей, приобретающих жилье впервые, которая теперь составляет лишь 24% рынка — это самый низкий показатель с начала наблюдений в 1981 году.

Для молодых американцев накопление средств на первоначальный взнос остается значительным препятствием, так как они вынуждены справляться с долговыми обязательствами по студенческим кредитам, высокими арендными платежами и скромной начальной зарплатой. Первоначальный взнос в размере 18% на дом со средней стоимостью требует около $78,300 — практически столько же, сколько медианный доход семьи. Молодые покупатели также сталкиваются с конкуренцией со стороны более состоятельных, зачастую старших покупателей, которые могут использовать имеющийся капитал в недвижимости, что еще больше ограничивает возможности для тех, кто покупает жилье впервые.