Думаю в нашем обществе существует стереотип, что покупка недвижимости и так называемое «свое» жилье — хорошо и правильно.
Я старался быть максимально объективен, ведь считаю такой взгляд устаревшим и не соответствующим современному ритму жизни, но уж как получилось.
Плюсы аренды:Мобильность. Отсутствие привязки к конкретной квартире и возможность легко сменить место жительства, район или даже город. Например, если хочется жить поближе к новой работе или рядом с хорошей школой для ребенка. В то время как с квартирой в собственности это превращается в целую историю с продажей и ремонтом, либо в поиск компромиссов, где объясняешь себе, что «можно и дальше оставаться в этой квартире, ну и ладно, что 2 часа на дорогу до работы, или ребенку через весь город ехать в хорошую школу»
Возможность регулировать расходы на жилье. Если арендные платежи в какой-то момент начинают занимать слишком большую долю семейного бюджета и выплачивать их становится тяжело, можно переехать в более дешевую квартиру и тем самым быстро снизить финансовую нагрузку. С ипотекой сделать так будет сложнее — придется оформлять рефинансирование либо просить банк о кредитных каникулах.
Итак, в августе прошлого года смотрел объект — однушку на торгах в Хамовниках, на Большой Пироговской. Снял видео — немного про район, про дом и про саму квартиру — что и как, плюсы и минусы.
Департамент выставил однушку 41.5м на торги за 11.333.000 руб.
Вот: investmoscow.ru/tenders/tender/19213650
Квартира со своей спецификой, но окна во двор, приличный метраж и готова к чистовой отделке. При этом — отличная фасадная сталинка и лучший район Москвы!
Итак, победитель торгов предложил 16.999.500 руб.
Но не купил, и потерял 566.650 руб задатка. По некоторым данным, победитель неожиданно для себя выиграл в нескольких торгах и выбрал самые интересные для себя объекты. Однушка на Большой Пироговской в этот список не вошла.
Следующий участник торгов предложил 16.866.170 руб.
Думаю, что он ее и купил.
Все это было еще в сентябре 2023 года.
А теперь самое главное.
Подбирал квартиру для клиента и… вот она, однушка на Большой Пироговской.
🗞 Обратил внимания на интервью Евгения Скаридова, председателя экспертного совета управляющей компании фонда ЗПИФ «Рентал ПРО», которое закрыло многие вопросы инвесторов.
💰Главное, что бы в кармашке звенело.
Евгений напомнил, что доход инвесторов будет формироваться из трех составляющих:
1️⃣ Непосредственно арендный поток от входящей в фонд недвижимости. Он зафиксирован на 10-15 лет вперед согласно долгосрочным договорам с надежными арендаторами (маркетплейс Оzon, ритейлер Вкусвилл, производитель бытовой техники Haier и.т.д.). Причем платежи подлежат ежегодной индексации. Инвесторы, будут получать на свой счет ежемесячный инвестиционный доход от имущества входящего в состав фонда.
2️⃣ Потенциальный рост стоимости пая вызванный ростом стоимости активов фонда. Сейчас на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит свободных площадей, что может привести к повышению стоимости объектов, входящих в Фонд. Сейчас, по расчётам консалтинговой компании NF Group, на одного россиянина приходится 0,3 кв. м индустриальной недвижимости против 4 кв. м в США и 4,4 кв. м в Германии. Менеджмент фонда считает, что когда ЦБ прейдёт к снижению ключевой ставки рыночная стоимость объектов индустриальной недвижимости может увеличиться: пайщики фонда потенциально заработают на цикле снижения ставки.
26 августа 2023 года жительница Якутска Ольга нашла в Интернете объявление о продаже 2х-комнатной квартиры. Риелтор пригласил ее на осмотр недвижимости, при котором присутствовала хозяйка. 29 августа в присутствии риелтора заключила с продавцом предварительный договор купли-продажи и начала собирать деньги. Ипотечный кредит согласился предоставить банк ВТБ, в счет первого взноса пошел материнский капитал и личные сбережения.
Китайские власти объявили в пятницу, что минимальный размер первоначального взноса по ипотечным кредитам для индивидуальных покупателей коммерческого жилья будет снижен, а минимальная ставка по ипотечным кредитам будет отменена по всей стране, поскольку страна стремится стимулировать рынок недвижимости.
Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Первичный, как ни странно, с июля 2021 года начал значительно дорожать по сравнению с рынком вторичного жилья. Такое событие можно назвать инверсией рынка недвижимости, так как всю свою историю вторичный рынок жилья был дороже первичного. Одной из причин такого явления, несомненно, можно считать льготную ипотеку, которая предлагала низкий процент по ипотеке для тех, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.
В начале 2022 года цены на первички и вторички оказались на одном уровне, а после начала событий специальной военной операции люди массово начали «сливать» свою недвижимость по невыгодным ценам, что привело к резкому удешевлению стоимости вторичек. Это привело к образованию большего спреда цен на первички и вторички, который продолжает расти на сегодняшний день.
Буквально на днях Росстат опубликовал средние цены на недвижимость по итогам первого квартала 2024 года. Стоимость 1 кв. м первичного жилья в России выросла до 167,6 тыс. рублей (+19,4% к концу прошлого года). А квадратный метр на вторичном рынке — до 108,1 тыс. рублей (+11%). Спред составил 55,04%, грубо говоря, разница между средней ценой первички и вторички составляет 55%.
«Можем повторить!» — сказали ребята из «А класс капитал» и решили, что пора выводить на биржу новый фонд. С названием долго не думали. Был ПНК-Рентал для всех, а будет Рентал ПРО для квалифицированных инвесторов. Был фонд с пассивным управлением, а будет фонд с активным управлением. Собрал известную информацию и свои мысли по новому фонду.
Другие фонды недвижимости, про которые я уже писал:
Не пропустите новые обзоры, подписывайтесь на мой телеграм-канал. Там не только про недвижимость, но и про дивидендные акции и облигации.
Паи планируют разместить в конце мая – начале июня, проведут IPO, после которого раздадут покупочки. Цена пая предварительно 986 рублей. Объём IPO составит более 25 млрд рублей. ISIN: RU000A108157. УК — «А класс капитал».
👉Это 2-я часть моего рассказа про первую самостоятельную покупку недвижимости. Первая часть истории здесь:
Как я потерял почти все заработанные деньги на первой покупке жилья. Часть 1
Возможно, кто-то посмеётся, кто-то посочувствует, кто-то узнает себя, а кто-то научится на чужих ошибках. Поехали.Ещё больше интересных финансовых историй от меня — в моем телеграм-канале.
💰На эту покупку ушли абсолютно все мои сбережения в рублях, долларах и евро, которые откладывались почти 7 лет, с момента получения самой первой «взрослой» зарплаты. Уровень финансовой грамотности, которым я обладал десять-пятнадцать лет назад, позволял мне грамотно диверсифицировать капитал по валютным корзинам в процессе его накопления, однако не позволил верно сориентироваться в наиболее ответственный момент принятия решения.
«Страна Девелопмент» стала самым надежным застройщиком России в рейтинге портала Всеостройке.рф
Наша редакция отобрала 10 самых надежных компаний из топ-50 по объему строительства. Балл считался по среднему арифметическому из оценок девелопера в Яндексе, 2ГИС и на нашем портале.
Посмотреть надежность всех девелоперов, а также проголосовать за застройщика своего ЖК можно в разделе «Надежность» в рейтинге застройщиков, (https://xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai/rejting-stroitelnyh-kompanij-rossii/) нажав на🧡 и поставив свою оценку.
В ТОП-5 вошли:
1️⃣Лидером рейтинга стала «Страна Девелопмент», которой удалось получить наивысшую оценку 5 баллов от всех пользователей нашего портала. Примечательно, в ТОПе по объему текущего строительства компания располагается на 15-м месте, но развивается стремительно, и это доказывается и тем, что сейчас она возводит более 806 тысяч квадратных метров, и тем, что весной 2024 года выиграла торги и будет застраивать в Москве «Сити-2» — самые высокие башни в России.
Для минувшего 2023 г. была характерна высокая экономическая активность, что не могло не отразиться на динамике показателей в секторе коммерческой недвижимости. Объемы сделок достигли рекордных значений, прибавив к уровням 2022 г. свыше 50%, а в отдельных сегментах и все 100%. Как выглядит рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 г., какие тренды останутся актуальны в 2024-м и какие сегменты выглядят наиболее привлекательными для инвестиций — в материале Boomin.
Охота за активами нерезидентов привела к тому, что общий объем инвестиций (сделок) в секторе коммерческой недвижимости оказался рекордным. Сказалась и высокая экономическая активность: реализация отложенного спроса после 2022 г. на фоне мягкой монетарной политики в первом полугодии 2023 г. поддержали оптимизм компаний и спрос на крупные коммерческие объекты.
Объем инвестиций в недвижимость по итогам года составил около 830 млрд рублей, рост на 68% к 2022 г. и более чем в два раза — к докризисному 2021 г. Из них 254 млрд рублей, или 30% от всего объема, пришлось на сделки с активами нерезидентов.
Китай представляет широкий пакет спасательных мер для поддержки рынка жилья
Китай объявил о своей самой решительной попытке поддержать осажденный рынок недвижимости, смягчив правила ипотеки и поощряя местные органы власти покупать непроданные дома у застройщиков для переоборудования в доступное жилье.
Согласно заявлению, опубликованному в пятницу, Народный банк Китая фактически отменил общенациональную минимальную процентную ставку по ипотечным кредитам, сократив при этом минимальный коэффициент первоначального взноса до 15% для покупателей, впервые покупающих жилье, и 25% для покупателей вторичного жилья . Предыдущие коэффициенты составляли 20% и 30% соответственно.
Пекин также заявил, что местные органы власти должны приобретать дома по «разумным» ценам и превращать их в доступное жилье, сообщает государственное информационное агентство Синьхуа со ссылкой на вице-премьера Китая Хэ Лифэна.
Китай начал снижать общенациональный нижний предел ставок по ипотеке в 2022 году и позволил населенным пунктам, которые пострадали больше всего от снижения, устанавливать свои собственные минимальные ставки.
В Ленобласти запретят строительство квартир меньше 28 кв. м.
Губернатор региона Александр Дрозденко заявил, что сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 кв. м. С 1 июня для новых проектов требуемый минимальный метраж увеличат до 28 кв. м.
Строители надеются, что власти Ленобласти установят длительный переходный период до начала действия новых требований, пишет «РБК-Петербург».
В Петербурге и Ленобласти студии в новостройках занимают 85% от всего жилья, при этом в 92% строящихся домов размер студий не больше 28 кв. м.
Напомним, что в Москве также повысили (https://t.me/domostroy_channel/11156) минимальную квадратуру до 28 кв. м.
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РФ: ОБЪЕМЫ РАСТУТ КАК НА ДРОЖЖАХ
По данным ДОМ.рф на конец апреля в процессе строительства в РФ находилось 110.6 млн м2 жилой площади в МКД, это 10.5% гг vs 9.8% гг и 8.1% гг двумя месяцами ранее.
Машина стройкомплекса движется все быстрее и быстрее. Объемы жилой площади превысили отметку в 110 млн квадратов, в очередной раз обновив многолетние максимумы. Подушка безопасности, накопленная за последние годы определенно позволяет строителям продолжать наращивать объемы.
Доля проданного жилья в апреле практически осталась на месте: 32.1% vs 32.0% в марте (цифры 2021 года – порядка 45%).MMI.
Москва запретила студии.
Ночью отраслевые каналы взбудоражили общественность информационным письмом «Москомэкспертиза», в котором сообщается, что студия в Москве не считается жилым помещением, а минимальная квадратура для однушки должна быть не меньше 28 кв. м., для двушки — 44 кв. м.
При нарушении указанных нормативных требований для проекта будет выдаваться отрицательное заключение. Скорее всего, такое требование будет к новым домам, а старые «будки» распродадут без проблем.
Риелторы с застройщиками опечалены, если это не фейк. Ждем официальную информацию от ведомства.
Напомним, что Владимир Путин поручил обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году. Возможно, это и заставило столичные власти отказаться от маленьких студий.
Хотя в прошлом Пекин экспериментировал с государственной покупкой непроданных квартир, большинство менее масштабных инициатив не имели большого успеха.
В начале 2023 года Народный банк Китая предоставил некоторым финансовым учреждениям 100 миллиардов юаней через специализированную кредитную линию. Деньги предназначались для того, чтобы помочь восьми городам на экспериментальной основе приобрести непроданную недвижимость для использования в местных программах субсидированной аренды.