Инвестиции в недвижимость

Недавно похвалился на одном популярном форуме тем, что вышел в плюс по российским акциям. Было много комментариев с похожим содержанием:

«Рынок акций снова начал расти? Это, конечно, здорово. Но выбравшие путь накопления капитала в акциях — это лохи какие-то.

Вот недвижимость — другое дело! Я (мой брат/сват) купил однушку в 2019 (2020/2021) году, и, судя по сайтам с объявлениями, она выросла в два раза!»

Примерно так себе представляют люди будущее рынка недвижимости в стране:

В такие моменты хочется все бросить, поставить крест на своей стратегии и бежать бронировать у застройщика однушку у метро! Но когда я сажусь изучать этот вопрос, я прихожу к выводу, что рынок жилой недвижимости в РФ имеет явные признаки пузыря. И вот почему:

▪️ Судя по динамике цен (взять, к примеру, СберИндекс), в последние два года на рынке недвижимости царила эйфория. Рост почти на 100% за два года. Когда что-то растет на 40-50% в год без явных фундаментальных причин — это выглядит как пузырь.

История как детектив, в сентябре 2022 поменял место работы на фирме в Германии, испытательный срок как обычно в Германии 6 месяцев, до конца февраля 2023, в декабре покупал в ипотеку однёшку в Москве за 7,5 миллионов, Росбанк выдал 6 миллионов под залог купленной квартиры под 10% годовых, в качестве первоначального взноса Росбанк выдал 1,5 миллиона под залог имеющейся квартиры стоимостью в 15 миллионов под 12% годовых с одним платежом в декабре 2023,

и тут проходя мимо соседнего дома увидел объявление о продаже офиса на первом этаже, я им позвонил, офис посмотрел, оказалось офис это бывшая жилая квартира на 1 этаже в которую сделали отдельный вход и узаконили эту перепланировку, в итоге так как это нежилое помещение в жилом доме его вообще ни один банк не кредитует и уже лет 5 продать не могут.

Цена пять лет назад была 19 миллионов, два года цена в объявлении была 14 миллионов, офис продают одновременно аж 5 риелторов, у меня в сентябре в соседнем подъезде моего дома на 2 этаже двухкомнатная квартира была продана за 14,5 миллионов такой же площади, я говорю — куплю за 10, представитель продавца посовещались с продавцом и говорят за 10,850 продадим.

Покупатели апартаментов по 4 000 000 рублей за кв. метр в жилом комплекс deluxe-класса Mantera Seaview Residence могут оказаться в таком же положении, как и обладатели квартир в самостроях на садовых участках в Сочи.

22 марта Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение не в пользу застройщика ЖК Mantera Seaview Residence и признал ничтожным договор аренды земельного участка в береговой зоне Имеретинской низменности перед стадионом «Фишт».

Ответчиками громкого дела выступали АО «Сочи-Парк», Межрегиональное территориальное управление федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея, ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс»» (компанию связывают с экс-губернатором Кубани Александром Ткачевым).

В качестве третьих лиц указаны Росреестр, ГК развития «ВЭБ.РФ», АО «Банк ДОМ. РФ», ПАО «Росбанк», Ковалева Ж. Б., ПАО «Банк ВТБ».

Согласно данным публичной кадастровой карты, площадь участка составляет 10,4 га, кадастровая стоимость — 2,5 млрд руб., земля находится в федеральной собственности.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости.

За 26 дней Марта ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

🟡 В золоте упали на -7.9%

🟢 В американских фантиках снизились на -0.7%

🟤 В российских фантиках выросли на +2.1%

Таблица цен в российских фантиках выглядит так:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва пытается определиться, расти ей или падать.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.

В развитых странах недвижимость приносит инвесторам высокий прирост капитала — практически наравне с акциями. А какова доходность квадратных метров в России? Отечественный рынок недвижимости молод, и качественных исследований на эту тему не так много. С уверенностью можно сказать лишь о Москве: столичный рынок демонстрирует высокую доходность, но за фондовым ему все равно не угнаться.  

Москва: недвижимость vs фондовый рынок 

Полная историческая доходность московской недвижимости посчитана в исследовании «Московская недвижимость: 30 лет впечатляющей прибыли». В 1992—2019 годах среднегодовая доходность в долларах составила значительные 8,4% (за вычетом долларовой инфляции и с учетом реинвестирования). Эта цифра отражает и прирост стоимости жилья, и чистый арендный доход (за вычетом расходов на коммунальные услуги, амортизацию, ремонт мебели, страхование и т.д.).

Сколько в это же время инвесторам принес фондовый рынок? Долларовый индекс РТС рассчитывается с 1995 года. К концу 2019 года он вырос более чем в 15 раз, то есть среднегодовая номинальная доходность составила 12% в номинальных ценах и 9,8% за вычетом инфляции.

Приветствую всех гостей и подписчиков на моем канале.
Давайте разберем, что же сейчас выгоднее-купить квартиру или инвестировать деньги в акции.
Расскажу о своем опыте инвестирования в недвижимость (а за свою жизнь я купил и продал 3 квартиры!) и о том, что бы выбрал из этих двух инвестиционных инструментов прямо сейчас.

Итак, сначала истории из моего личного опыта по инвестировании в недвижимость:

Взять ипотеку, купить квартиру, сдавать ее и за счет арендных платежей платить ипотеку. В итоге, через сколько то лет-ипотека будет погашена и я получу бесплатно квартиру не вложив ни копейки!

Такой «бизнес план» у меня в голове появился лет 20 назад, когда я только устроился на свою первую серьезную работу и получил доступ к ипотечным кредитам. Но все оказалось сложнее, чем писал в своих книжках автор «Бедного и богатого папы». А именно от туда я набрался этих дебильн гениальных идей.
Узнав, что ставки по ипотеки в США и России сильно отличаются, мой план дал трещину. В итоге, пришлось взять ипотеку по ставке в 11% на 15 лет-так была куплена моя первая в жизни квартира. Дело было в 2012 году.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

Челябинские продавцы первички продолжают рвать шаблоны. За ними подтягиваются продавцы Е-бурга.

Лично для меня тема диверсификации вложений инвестированием в коммерческую недвижимость — желательно складскую и индустриальную — сохраняет свою актуальность. Я считаю, что соотношение риска, доходности и умеренной корреляции с настроениями фондовых и иных рынков у такого подвида активов мне подходит и нужно. Но внутри класса активов также необходима диверсификация — особенно если актив имеет частично защитные функции — а значит одним-двумя фондами ограничиться нельзя. Но вот закавыка — выбрать способ инвестирования тут оказалось ничуть не проще, чем акции в портфель.

✔ Ранее я рассматривал фонд ПНК Рентал (занимает на данный момент 4% моих активов, разбор, полгода назад иллюстрировавший риски, что и привели к закрытию фонда, находится здесь), а также семейство фондов компании PARUS (сегодня 6% активов, предназначен для квалифицированных инвесторов, разговор о нём тут), однако лишь две приемлемые управляющие компании (одна из которых многим из читателей заведомо не подойдёт) — всё ещё негусто, а потому продолжим.