Блог им. AzatIvanov

Недвижимость. Как падают цены.

    • 22 марта 2023, 13:51
    • |
    • dekab1
  • Еще
С интересом слежу за динамикой недвижимости в трех регионах, вместе с товарищем 100 баксов.)

Смотрим как падают цены в г. Ижевск


Пример www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_453m_818et._2319154579

Месяц назад данная квартира стоила 78 тыс за квадрат.

Еще тогда данное предложение нас заинтересовало. Пообщались с риелтором, с его слов «не бита не крашена»   1 собственник, основание — ДДУ.

Пока ехали на просмотр количество собственников выросло до 3, из них один за границей (продажа по доверенности).

Обычное дело.

Сегодня посмотрел объявления и увидел снижение цены до 71,7 тыс за кв.

Понятное дело, кризис — цены падают.

Но вот стоит обратить внимание на небольшую мелочь. Ранее метраж квартиры (согласно тех паспорта) был 40 кв. Сегодня метраж вырос до 45,3 кв.

Понятное дело, в наших тропиках все зеленеет и колосится, вот и метраж квартиры вырос.

И таких квартир на рынке достаточно много.

Для меня это уже триггер — если удается поймать продавца на мелком вранье, дальше вранье будет уже достаточно серьезное.

Например, в прошлом году ездил на просмотр квартиры, со слов собственника квартира ни когда не сдавалась. При этом на том же авито можно было легко увидеть, что квартира сдавалась. Квартира была убита, что выяснилось на просмотре.

Но т.к цена была достаточно хорошая, рискнул подписать предварительный договор.

В процессе проверки выяснилось, что квартира куплена в период брака и согласие мужа получить не удастся. При этом собственница тупо врала что в период покупки квартиры в браке она не состояла. В паспорте данной инфы тоже не было.
Удалось выяснить из справки ЗАГС.

Короче, пришлось отказаться от сделки.

Так что взял за правило " любая самая мелкая ложь — отказ от сделки", т.к квартир полно, проверять каждую мне не досуг.


Вот такие они реалии рынка недвижимости.

Почему врут? Только по той причине, что ипотечники сметают все — не проверяя ни чего. Для них главное — ежемесячный платеж, остальное не важно.

Приходится конкурировать с такими товарищами. Мне некоторые собственники, которых удаётся поймать на вранье так и говорят — «все равно ипотечники купят». так оно и выходит.

Недавно была история. Сбербанк проверил квартиру и дал ипотеку клиенту. Сделка была по доверенности на риелтора. Собственница пожилая женщина. Юристов сбера абсолютно ни чего не смутило.

В итоге собственница, в процессе регистрации сделки умерла и теперь наследники требуют вернуть квартиру. В суде покупатель теперь должен доказать,

1. Что собственница умерла после сделки, а не в тот момент, когда риелтор оформляла сделку по доверенности. 
2. Что собственница осознавала свои действия и была дееспособной.

Но блин, это же элементарно и можно было подготовить все документы до сделки. Да даже обычной справки из ПНД у покупателя нет на руках, не говоря об освидетельствовании при сделке.

Плюс истории — сбер вернул деньги покупателю за юр проверку квартиры. Порядка 10 тыс руб. 


По поводу причины покупки квартир в регионах. 

1. Я аж 2 варианта развития событий вижу, когда Москва и Новая Москва станут не очень комфортным местом для жизни.

Вполне допускаю, что народ, тот что победнее, начнет переезжать в регионы.

2.  Рост цен на квадрат в регионах с 2011 года составил около 6% годовых. В то время как я сидел на 12% вкладах. Так что учитывая это, заходить в бетон мне вполне комфортно.

3. Тупо разные корзины. Лучше взять 3 квартиры в регионе, чем одну в Москве.

В рост цен на бетон не верю. Тупо размещение ден средств в разные корзины на перспективу гипер инфляции.






★8
96 комментариев
Как вы проверяете квартиры? Столкнулся с тем что это просто пиздец как сложно. И законы рф совершенно не защищают покупателя от мошенничества. Собственно какие правители такие и законы. Для честных людей палки в колёса вставляют  
avatar
Александр Свириденко, обычная стандартная процедура по сбору справок и выяснения истории квартиры. Ни чего сложного там нет.
avatar
dekab1, ничего пишется слитно
avatar
bohemian rhapsody, по тексту мрак.


ни когда не сдавалась
не досуг
не проверяя ни чего
ни чего не смутило
avatar
last_rat, поколение ЕГЭ…
avatar
bohemian rhapsody, Мне под 40, ЕГЭ не застал. Так что не нужно на наше образование наговаривать))
Русский язык мне вообще не родной, так что это тупо акцент.
avatar
dekab1, а какой родной? ;)
avatar
bohemian rhapsody, татарский
avatar
Александр Свириденко, через нотариуса оформлять, он знает что и как с объектом. 
Владимир Гончаров, постоянная ошибка всех самостоятельных покупателей- надеяться на нотариуса.
Нотариус обязательно посмотрит наличие обременений на данный объект недвижимости, проверит кто, на данный момент, является собственником, заверит подписи уважаемых сторон при купле-продаже. И фсё…
Виктор Иванов, а еще лучше чтобы он оформлял предыдущую сделку/событие по этому объекту.
Александр Свириденко, так и есть.
avatar
Александр Свириденко, каждый балабол считает что правители ему должны, а что он сам сделал чтобы правители были другие? Ничего акромя гундежа в интернете.
Панург Рабле, пнх, только залогинился
avatar
Панург Рабле, я сделал больше чем просто гундеж. но такую систему один человек не поменяет. если бы все хотели в стране изменений это одно, а так я вижу что большинству нравятся коррупция везде и мошенничество на каждом шагу. У нас в народе популярно одно выражение: не на… — не проживешь. с таким менталитетом и живут
avatar
Александр Свириденко, fizcheck рекомендую хотя бы совсем стремные личности обойдут вас стороной)
avatar
Аксиома рынка недвижимости. «Если цена упала на 10%, то площадь должна автоматически вырасти на столько же».
На бирже есть такая же. «Если нефть упала на 10%, то рубль на столько же ослаб».
avatar
 насчет площади квартиры. еще надо рулеткой по факту смотреть. А то могут балкон в комнату превратить в полне.  
Владимир Гончаров, скорее карманным лазерным дальномером.
avatar
My Shadow, при наличии.
Владимир Гончаров, можно при продаже, снести половину стен, освободиться достаточно много метража) 
avatar
Вполне допускаю, что народ, тот что победнее, начнет переезжать в регионы.
Не при нашей жизни. В столице лучшие медобслуживание, варианты трудоустройства, в том числе нелегального, доплаты к пенсии и так далее. Что должно измениться, чтобы в регионах всё это превзошло Москву?
квартиры в дубае рассматривали?
avatar
Гриша, гы в средней Азии от мобилизации прятаться.
Гриша, Дубай это сейчас самый хайп. Каждый блогер рекламирует квартиру в дубаях. Не нравится мне такая движуха.
avatar
dekab1, а не в России рассматривали?
avatar
Вот такие они реалии рынка недвижимости.
я неспешно наблюдаю определенную локацию в Мск — ЮАО в пределах м.Каширская-кантемир-царицино, двушку 52-60+ метров...
1. за полгода (по объявлениям)- динамика очевидна. В начале осени ценник на все виды кв (панель, кирпич, монолит разных годов постройки) лупили без разбора, 16-18 млн. Сейчас очевиден падеж в объявлениях в 1-3 мио (сильный был в нояб-дек), началась диверсификация цен по году постройки и типу дома. Реально уходят хаты, когда цена падает еще сильнее и становится адекватной — за 12.5 в норм.панели 2 кв 54 м. провисели всего 2 недели… посл.месяц цены заметно снижать перестали…
2. осваивают бывшую промзону — 2 застройщика фигачат там 2 микрорайона. Плюс реновационные новостройки. Офиц. ценник в облаках в расчете на 'льготных' ипотечников, 'инвесторы в бетон' по ДДУ там же готовы отдавать на 25% ниже цены строителя в почти готовых домах = по цене окрестных вторичек :)
3.1 пример изменения стоимости недвиги. новострой Каширка Лайк (Каш.шоссе д.74), кв без ремонта (голый бетон) 2.5 года назад на этапе котлована ценник за 3-комн был заявлен 11 мио. сейчас в готовом доме за это просят 16.5...
3.2 осенние 'бегуны' срочно продавали кв. в местных монолитах (с ремонтом и обстановкой), если считать в $, по цене 10-летней давности, по сопоставимому ценнику окрестной банальной полуубитой панели...
4. знакомый проф.риелтор прокомментировал — сейчас однозначно рынок покупателя. С живыми деньгами средний торг — минус 1 млн. от цены объявления.
5. собств. ощущение по локации — дикий рост цен последних 4 лет за посл.полгода заметно откатился (почти на треть).  
 
avatar
1. Я аж 2 варианта развития событий вижу, когда Москва и Новая Москва станут не очень комфортным местом для жизни.
 Ну, первый вариант понятен, а второй какой?
avatar
lomm, безработные мигранты
avatar
dekab1, ну скорее, просто безработные, потому, что мигранты как раз довольно востребованы в сфере услуг и на неквалифицированной работе. К тому же, они не играют, на мой взгляд, значительной роли на МРН (пока, по крайней мере).
avatar
lomm, а какие два? Ядерные удары и развал страны?..
avatar
Двоечник, а ещё перенос столицы на восток
avatar
Двоечник, Вот в ядерный удар как раз таки я не верю. Не похож царь на самоубийцу, напротив полон сил и надежд царствовать из бункера еще минимум 200 лет)
avatar
dekab1, да боже мой, это же цирк, договорятся на пару ядерных ударов… И весь рынок в труху, многим экономика звезда… А то что погибнут пяток миллионов, когда англичан это останавливало?.. имхо, к этому и ведут… Бойтесь больших городов и укрепояйтесь в коммуникаций с местной общиной...

Куда бы, на ваш взгляд, стоило бы перенести столицу России?
avatar
Двоечник, «договориться на пару ядерных ударов» — мне просто вот из любопытства интересно, откуда такие мысли — лишьбы что-то ляпнуть? Как насчет критического мышления? Кто с кем «договариваться» будет?:) Да даже если теоретически представить что такой «договор» кто-то составит — следитьза его исполнением, чтоб не больше пары ударов, кто будет?:)) прежде чем писать включайте голову:)
avatar
Zaorish, так думаешь ты живёшь в прянлчном мире? Перед вхождением в Сирию Путин ездил в США, перед сво Путин и байден постоянно по несколько часов переговоры вели...
Это вы не умеете критически мыслить живёте в детском, святом мире.....
Вот скажи, зачем, доя чего путина обучали америкпнцв 4 года перед кремлём? Накуй им это?.. Накуй выводить путину сотни миллиардов долларов для развития западной экономики, когда своя задыхалась без инвестиций?.. Это ещё больший бред, если подумать чем даже ядерные удары по договорённости, их смысл понять можно… По многим параметрам и не только как кризис для запада а и плюсы для пу.
avatar
Двоечник, одно дело договариваться о разделении территорий в третьей стране, локальном конфликте, чтобы друг с другом не воевать там непосредственно (в Сирии). И то ошибочка вышла- накрыли же Вагнеровцев там американской артиллерией. Значит не договорились до конца. А тут обмен ядерными ударами, по договоренности:))) Типо, мы только парочку выпустим, поверьте;)) И только по Канзасу, а вы пожалуста немножечко Омска и Воронежа накройте в ответ:))) Ну бред же — как только что-то полетит, то маховик не остановишь — привет каменный век! Поэтому так пекутся о том, чтобы ядерки не было больше ни у кого.
avatar
Zaorish, знаешь, те кто пробивается на верх, бывают через чур уверенные...
Во вторых, такая неуверенность мешает делу.
В третьих вспомним Гитлера и его поддержку ср стороны запада в том числе, это же плять чикатило, как и вся страна, которая сжигала людей, пытала, голод и исследования на людях и десятки миллионов погибших… И ничего.
Люди которые запускают вирусы, что же они не боятся что вирус изменится и убьёт человечество?.
Просто ваши «штанишки» те люди переросли. Вы просто не можете думать чужими категориями, а ровгяете на свои и на то что вам говорят с тв, мол ядерная война? — бред!..
avatar
Двоечник, не обязательно. майдан и переворот. поражение от наты.
Сергей Иванов, и? В регионах в этом случае лучше будет? Сомневаюсь.
а вот развал, ядерка по м. Это да.
Ну и потеря стоимости если столицу перенесут куда-нибудь подальше.
avatar
Двоечник, безусловно лучше. безопасней. в нерезиновой пынька понатащил всякого сброда, как в его подельники в европах. соотношение русский хач в москве много хуже чем провинции. в моем нищебродском городе с з.п. 25000 гастеров вообще почти нет.
Непонятно с чего Новая Мск, станет некомфортной. Инфраструктура обгоняет ср. регион в разы, всё только цветёт и колосится: детсады, школы, дороги, больницы и даже метро тянут до Калужской области! =)
avatar
SonOfKiyosaki, поживем увидим. Это всего лишь предположение.
avatar
SonOfKiyosaki, для русского человека там некомфортно находиться. Как белому в Гарлеме. Только не надо «что вы против лиц другой национальности имеете» «они за вас на стройке работают» и т.п.  Все русские будут голосовать оттуда ногами.
avatar
consar, чушь какая-то, живу 8 лет, и всё комфортно. Ты фашист-нацист что ли? Не стыдно?
avatar
SonOfKiyosaki, работаю в армянской компании, рабочие-строители одни узбеки, отдыхаю в Турции и мне все это комфортно  Но Новую Москву в районе Сахарово, Ватутинки и вокруг не люблю. Хоть и очень чисто там и красиво.
avatar
Население прирастает, славянами.
avatar
SonOfKiyosaki, вот до чего страну довели: все способные работать из регионов перебираются в Москву, а узбеки даже в Москву не хотят ехать :))) Ближе к пенсии пожалуй и я к вам, что медицина была и до аэропорта полчаса
avatar
consar, а я наоборот в Самару на летний сезон на пляжи =)
avatar
Сделал выводы из статьи- во вторичку по возможности не лезть
avatar
ICEDONE, в новострое тоже полно проблем

1. Кабальный ДДУ
2. Риск недостроя.
3. Завышенная цена.

Обещание квартиры это лично для меня пустое место. Готов брать только готовый новострой, но это в основном неликвид.
avatar
dekab1, сейчас вроде нет проблем с новостройками
avatar
dekab1, эскроу покрывает большую часть рисков.
avatar
Анатолий И., эксроу не покрывает риск получить вложенную сумму обратно без учета инфляции.
На вкладе деньги лежат под 8% годовых.
avatar
dekab1, да тут ещё вопросы будут в части «получить сумму обратно». По закону деньги с эксроу можно получить только в случае банкротства застройщика. А признание застройщика банкротом может растянуться на годы.
avatar
Алексей, 
По закону деньги с эксроу можно получить только в случае банкротства застройщика.

вы ошибаетесь — ссылки на норму будут?
avatar
Анатолий И., однако, как законодательство изменилось. Сейчас уже намного лучше условия стали. Застройщик продинамился на 2 месяца — можно расторгать договор…
avatar
dekab1, поэтому я и пишу «большую часть» рисков, а не все и поэтому же даже при эскроу имеет смысл связываться только с нормальными надежными  застройщиками. Потери в размере инфляции несоизмеримы с потерей всей суммы вложений.
avatar

Анатолий И., вот застройщик взял проектное финансирование у банков на строительство ЖК. Под 2-4% к ставке ЦБ.

Взвинтили цену на людях, кто дорвался до возможности наконец то приобрести заветные 10  метров недвижимости на 30 лет ипотеки.

Допустим ставку подняли или кончились «мечтатели» и у застройщика не покупают его проект. А проценты по «кредиту» капают. 

Что делать? Что если проценты уже накапали так, что нет смысла в дальнейшей деятельности и объекты не продаются особо. Банкротство? Выход.

А эскроущики пусть потом ждут выплаты от банков по своим «инвестициям»

avatar
 
В рост цен на бетон не верю. Тупо размещение ден средств в разные корзины на перспективу гипер инфляции.

Так и скажи: зае№"%и родственники (ладно хоть свои, а теперь еще и жены), проще купить, чтобы отстали.
avatar
consar, Вообще я в поиске уже 3 квартиры. Исхожу из позиции разных корзин, родственники тут не причем.
avatar
Мониторю цены с 2020 года в Москве в основном ЗАО. В нормальных локациях цены на вторичку, да и первичку только растут…  

Работать Вы там где будете или потенциальный Ваш покупатель или арендатор?

Насчёт вранья — только сегодня видел объявление, которое скорее всего давно висит на ЦИАН, о сдаче в аренду комнаты 20 квадратов в квартире 50 квадратов. Всё бы ничего, но ценник при том ремонте как будто в реальных 19 квадратах в реальной квартире 54 квадрата.По приколу даже владельцу квартиры позвонил узнать… по сути — есть ли у человека хотя бы совесть настолько нагло врать и потом заодно узнал, с чего он решил сдавать свой эконом по цене комфорта, в ответ на что услышал крайне неадекватные ответы.

avatar
Метраж зависит от балкона, в одних документах полная, в других с коэффициентом 0.3.
Честность и вменяемость продавцов сильно зависят от ценового диапазона. 
Похожая история с машинами: за 50т и за 3млн приезжают смотреть совсем разные люди. С первыми невозможно нормально разговаривать, со вторыми удивительно приятно просто общаться. 

Одна дорогая квартира лучше 3 дешевых. Есть тенденция перекладывания  расходов на владельцев жилья(мусорная реформа, налоги, тарифы, общедомовые нужды), а аренда так не растет. 3 квартиры будут требовать все больше и больше затрат и в 3 раза больше времени.  

az2002, по документам там метраж 40 кв.

По мне так лучше 3 однушки под сдачу, чем 3 шка.
avatar
az2002, не совсем точно выразился.
для целей государственного технического учета жилого помещения (БТИ) — да! балкон (лоджия) принимаются с понижающим коэффициентом (от 0,3 до 1), в зависимости от конструктива балкона (лоджии) и наличия/отсутствия отопления.

для кадастрового учета — нет!

Приложение N 2к приказу Росреестраот 23 октября 2020 г. N П/0393 ТРЕБОВАНИЯК ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА 

12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Именно поэтому, в техническом паспорте площадь всех частей жилого помещения чуток БОЛЬШЕ, чем общая площадь жилого помещения, которая попадает в ЕГРН.

А в проектировании — также как и в кадастре (СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»), то есть:
«Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).»
=====================================
«Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.»
=====================================
Но тут надо одуплять, что «площадь квартиры» и «общая площадь квартиры» — разные понятия, предназначенные для разных целей.
avatar
Александр, так квартиры за 7 млн можно купить, район бульвар Рокоссовского, Перово, Измайлово. 
avatar
Александр, 30 годы вы серьезно?

тут на год вперед неизвестно чего ожидать.

100% за 7 лет это менее 10% годовых с капой.
avatar
Александр, Очень сильно зависит от конкретной квартиры. Порой даже за 50+ млн.р. улетает очень быстро (за пару недель).
Алексей Борец, как понимаете что улетает? Снимают объявления?
avatar
Кварк, По интересным объявлениям звоню, мониторю их в избранном, если объявление снимается, то звонок собственнику или риэлтору быстро проясняет причину. Поскольку таких квартир не так много, то повторное объявление быстро идентифицируется.  Собственный опыт продаж и сдач в аренду (правильная квартира в Москве сдается за 1 день).
Александр, возможно вариант для местных, я тупо не в теме реновации, особенно на долгосроке.

avatar
Александр, Гляну как вариант. Спасибо.

Вообще я в регионе живу. Как показывает практика спрос на ликвидные объекты (от 2000 года с ремонтом) в регионах достаточно большой.

По поводу работы, я лично лет 10 уже не работаю, но тут люди зарабатывают в т.ч вахтами. Думаю так дальше и будет.

Самый плюс в том что ценового пузыря нет.

avatar
Почему покупатели не пользуются услугами нотариуса?
Покупал квартиру у старушки, сдали за два дня копии документов.
Нотариус проверила на 115 фз, запросила справки из психушки и росреестра.
Приехали как белые люди, на машинке посчитали деньги, подписали документы, нотариус отправил документы на электронную регистрацию.
17500 р всего обошлось.

Если сумма большая, то можно за 0.5% депозитом нотариуса воспользоваться.
avatar
Denis Obozin, сделка через нотариуса ни чем не отличается от сделки в МФЦ.

Тот же пакет документов, те же риски.

Нотариус ни какой ответственности при расторжении сделки не несет.
avatar
Александр, Да, такое часто бывает в кварталах, которые строили в 2000 годах с большими квартирами. Однушки и двушки — это дефицит и улетают сразу.
Спасибо. Тема очень.
avatar
Что-то ничего не понял. Что значит «ипотечники сметают всё»? Разве банк выдаёт ипотеку «в пустоту»? Вроде кредит выдаётся под конкретную квартиру? А если так, то неужели горе-ипотечнику лень какие-то справки навести, прежде чем начинать сделку? Народ не парится, что в случае чего и сделку оспорят, и денег не вернуть, и ипотека висеть будет? Или как?

Либо я чего-то не понимаю (что весьма вероятно) либо подобное поведение ипотечников — очевидный долбо… изм (что тоже вероятно)…
avatar
Алексей, насколько я понимаю, ипотечники считают что раз деньги дает банк, то и банк все проверит.
По факту, да обычно ипотечника интересует только ежемесячный платеж (даже не цена), банку тоже по сути все равно на историю квартиры и риски, т.к даже при утрате залога ипотеку ни кто не простит.

Если юристы банка и проверяют только формально, подозреваю в связи с планом по выдаче ипотеки.

Мало того, бывает умудряются до регистрации сделки дойти с завышенными квадратами. В ДКП один метраж, в выписке ЕГРН меньший. Ожидаемо получают отказ в регистрации от рос реестра.
Так что даже реальный метраж бывает ни кто не проверяет.

В целом по статистике до 7% сделок оспариваются в суде и думаю что большая часть из них ипотечные.
avatar
dekab1, ну, то есть со стороны ипотечников имеем очевидный долбо… изм, ибо так безответственно относиться к сделке, и не понимать, что в случае чего будет тройной попадос — и деньги хрен вернёт контрагент, и квартира подвиснет и ипотеку выплачивать надо, пока разбирательства идут.

Я тут, кстати, ещё одну страшилку слышал. Оказывается, если ты не в состоянии обслуживать ипотеку, и банк забирает залоговую квартиру для реализации и денег от продажи квартиры не хватит, чтобы погасить остаток, то остаток ипотеки всё равно придётся как-то гасить самостоятельно.
avatar
Алексей, народу лишь бы схватить квартиру, чтобы дали, а там будут думать как ее оплачивать.
avatar
ХренСгоры, так в том-то и проблема, что если купишь мутный объект, то и квартиры может не оказаться, а оплачивать её всё равно придётся…
avatar
В Москве можно заметить падение цен на 20% по сравнению с началом прошлого года
avatar
Brill, Цены двигаются неравномерно в разный ценовых сегментах… В одних растут, а в других падают.
квартира это суррогат недвижки...
надо брать землю с домом...

помню когда метро щагуло в замкадье дополна было вариантов купить землю в 500 м от метро 10-12 соток… всего за 30 мио руб… даже пост сваял на смартлабе…

мораль в том, что мониторь не  циан, а карту с кадастром... 
avatar
Из статьи складываетя впечатление что хороших обектов очень мало
avatar

теги блога dekab1

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн