Инвестиции в недвижимость

статья от Бена Карлсона, CFA

Процентные ставки остаются низкими по историческим меркам, но риторика ФРС показывает что это скоро изменится.

Доходность 10-летних казначейских облигаций составляла около 1,2% еще в августе, сейчас она составляет более 1,8%.

В настоящий момент ожидается, что ФРС повысит краткосрочные процентные ставки четыре раза в этом году. Переход от 0% к 1% в мире с инфляцией 7%, конечно, не кажется концом света, но ФРС во многих отношениях психологически удерживает рынки.

Кроме того, есть большая вероятность, что ставки по займам вырастут везде.

На самом деле, мы уже наблюдаем это с ипотечными ставками. 30-летняя фиксированная ставка в августе составляла примерно 2,8%. Сейчас она приблизилась к 3,5%. Опять же, все еще низкие по историческим меркам, но если эти показатели продолжат расти, это может оказать некоторое давление на покупателей жилья.

«Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 82 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на „вторичке“ – 4,59 млн рублей (+14,7%)», — отметили в компании.

Там пояснили, что доступна, ипотека потека и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней.

Таким образом, вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.

Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). Эксперты портала напомнили, что в этих городах был установлен мораторий на новое строительство и цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке».

В других городах из первой десятки рейтинга прирост цены наблюдается с большим отрывом от лидеров. Так в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.

👉 В декабре произошло сильнейшее снижение с начала пандемии

👉 Причина падения продаж —  цены на жилую недвижимость в США растут со скоростью света, а ипотека не была такой недоступной аж с 2008 года. Недвижимость стала слишком дорогой для потребителя, чтобы покупать

Мартег, а чо ты в недвижку-то ваще не хочешь вкладываться?! Хотя бы для дифференциации доходов 🤷🏻‍♂️

Несмотря на повышение ипотечных ставок в рамках базовых программ банка, ВТБ принял решение сохранить условия по льготным кредитам. Семьи с детьми по-прежнему смогут оформить жилищные кредиты со ставкой от 4,7% (от 4,3% в ДФО), ставка по ипотеке с господдержкой сохраняется на уровне от 5,75%, а по Дальневосточной ипотеке — 0,1%.

С 11 января ВТБ повышает ставки в рамках базовых программ по ипотеке на 1 п.п., до 10,3% как для готового, так и строящегося жилья. Рефинансирование ипотеки других банков будет доступно под 10,6%. Для заемщиков, получивших одобрение по кредиту до 11 января, условия пересмотрены не будут — утвержденная ставка будет актуальна в течение всего срока действия решения. Условия в рамках госпрограмм, в том числе по Дальневосточной ипотеке, банк оставил без изменений.

«Приоритетной задачей ВТБ является адресная поддержка населения. Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики регулятора, в рамках нового раунда повышения ставок мы решили не менять условия для участников госпрограмм. В ситуации, когда ипотечные ставки достигли двузначных значений, считаем важнейшей социальной задачей сохранение ставок по льготным программам для улучшения качества жизни российских семей. Поэтому особенно важно заранее принять решение о модернизации госипотеки в этом году для поддержки социально значимых категорий населения (в том числе врачей и учителей), а также жителей моногородов. На наш взгляд, решение этого вопроса будет во многом определять развитие рынка ипотечного кредитования в первой половине 2022 года», – прокомментировал член правления ВТБ Святослав Островский.

Довольно часто я встречаю комментарии, что графики цен на недвижимость от IRN не заслуживают доверия.

Речь об этих картинках, которые сторонники секты падения цен (я в их числе) распространяют по Интернету.

В 2021 г. лидером по темпам роста цен на квартиры в московском регионе стало Подмосковье, оставившее далеко позади не только Новую, но и «старую» Москву. Причем основной прирост обеспечили средние и дальние зоны области — из-за резкого подорожания жилья в последние два года покупатели вынуждены забираться все дальше от МКАД. Скорее всего, миграция спроса в «глубинку» приложится и в 2022 г.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась на 28,1% до 138 960 руб. в среднем. В «старой» Москве квартиры подорожали на 18,5% до 245 750 руб. за метр, а в Новой – на 18,2% до 196 800 руб. То есть область обогнала столицу сразу на 10 п.п.

Расскажу лишь свое мнение, никого ни к чему не призывая.
Цель поста — отдать дань смартлабику которого раньше читал каждый день, но последние пару лет только раз в месяц или квартал.
Инвестор — это человек, ходящий по минному полю.

Т.к. депозит перестал пополняться, половину денег держал в облигациях, продавая их и покупая интересные идеи в акциях, ETF, фьючерсах и опционах когда открывалось окно возможностей.
В 2020 купонная доходность была около 4,3% и при появлнении нового интересного инструмента решил в декабре 2020г заменить низкодоходные ОФЗ на паи ПНК. До этого 15лет не рассматривал любые паи как инструмент инвестирования, хотя и знал и читал, например, про «Активо», после рассмотрения которого понял, что это не то.

Цель была защитить капитал от инфляции и получить доход от аренды.

Сначала ПНК-Рентал покупал и продавал на 3 копейки дороже склады не вызывая беспокойства,

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.