Финансово-правовой меморандум

Проект внедрения «Гарантированной нотариальной сделки» (ГНС) как рыночного механизма защиты прав сторон на рынке недвижимости

1. Краткая преамбула и суть проблемы

Российский рынок вторичного жилья столкнулся с системным кризисом доверия, обусловленным феноменом массового оспаривания завершённых сделок («эффект Долиной»). Добросовестный покупатель несёт непропорционально высокие риски: он может лишиться и квартиры, и денег в результате судебного решения в пользу продавца, даже при формальном соблюдении всех процедур. Существующие инструменты (титульное страхование, справки ПНД) не являются панацеей и не гарантируют сохранности права собственности. Предлагаемая реформа не предусматривает запретов, а создаёт на конкурентной основе новый, максимально защищённый стандарт сделки.

 2. Суть предлагаемого механизма «Гарантированной нотариальной сделки»

Добровольность: ГНС — это опционная, альтернативная процедура наряду с существующей простой письменной формой.

Коллеги, всем привет. Давайте без риторики: пузырь на рынке недвижимости России виден невооруженным глазом. Высокие ставки, схлопывание рассрочек, перегретые цены — классика перед обвалом.

Хочу поставить на нокаут через покупку страховки, которая взлетит к луне, если всё рухнет. Где можно купить кредитные дефолтные свопы (CDS) на индекс цен российской недвижимости в долларах/евро? Свопы нужны именно в валюте, так как при девальвации недвижка в рублях вырастет, а вот в СКВ обвал неизбежен.

Или таких инструментов для «рядовых» трейдеров просто не существует, и мы снова уперлись лбом в стену российского финансового рынка, наблюдая за неизбежным со стороны?

Жду ваших идей, ссылок и, конечно, комментариев о том, что «здесь всё схвачено и стабильно»

Текущее состояние рынка новостроек в России характеризуется уникальным сочетанием внешнего благополучия и глубоких системных рисков. Высокие цены и растущие объемы средств на счетах эскроу маскируют фундаментальную проблему: зависимость всей системы от будущего снижения процентных ставок, которое может не оправдать ожиданий.

Механизм кризиса: российская схема рассрочки и уроки США 2008 года
Чтобы понять текущие риски, полезно обратиться к недавней истории. Ипотечный кризис 2008 года в США был вызван массовым распространением так называемых «субпраймовых» кредитов. Их схема была следующей:
1.  «Заманивающие» ставки (Teaser Rates). Заемщикам с низкой кредитоспособностью предлагали ипотеку с очень низкой фиксированной ставкой на первые 2-3 года (например, 5-7%).
2.  Обязательный пересмотр условий. По истечении этого «медового периода» ставка становилась плавающей и привязывалась к рыночным индексам плюс высокая маржа. Ежемесячный платеж мог вырасти в два-три раза.

Почему нейросети СПОСОБНЫ находить стационарные корреляции (и даже больше):

1. Что такое корреляция? В самом базовом смысле, корреляция — это статистическая взаимосвязь между переменными. Нейросеть по своей сути — это универсальный аппроксиматор, который обучается находить сложные, нелинейные зависимости между входными данными и целевой переменной. Это и есть поиск корреляций, в том числе и стационарных (то есть устойчивых во времени, при условии стационарности данных).

2. Прямые примеры:
* Распознавание изображений: Корреляция между пикселями, образующими контур кошки, и меткой «кошка» — это стационарная корреляция. Она не меняется случайным образом от дня ко дню. Нейросети находят эти паттерны блестяще.
* Прогнозирование временных рядов: Для прогноза стоимости акции на завтра модель ищет корреляции между прошлыми ценами, объемами торгов и другими индикаторами. Если эти зависимости стабильны (стационарны), модель успешно их улавливает.
* Машинный перевод: Корреляция между структурой предложения на одном языке и структурой на другом — это сложный, но в целом стабильный паттерн, который нейросети научились отлично выявлять.

Он выразил недовольство таким ходом, намекая на то, что сокращение опций подрывает прозрачность и равные возможности для голосующих. Дудаев призвал регулятора восстановить обещанный набор площадок или объяснить причины изменений, чтобы избежать вопросов к легитимности и массового недовольства.

«Мы надеемся, что в этом голосовании крах потерпят именно нацисты. И что ЦБ вспомнит о своих прямых обязанностях, включая защиту своей же политики от внешнего вмешательства», — написал Дудаев.

Посетил отделение Сбербанка и услышал интересный диалог, женщина спросила у работницы, есть ли доллары нового образца, та ответила, что надо в кассе спросить, есть ли вообще доллары, а нового образца бывают очень редко, так как им сейчас валюту не привозят, они торгуют только той, что им клиенты сдают. Клиентка спросила, почему так, и работница ответила, потому что сейчас мы находимся с США в состоянии СВО и эмиссии нет.
Теперь стало все понятно!

Инфляция часто проявляется в полной мере после войны, а не во время нее, и это имеет под собой веские экономические основания и подтверждается историческими примерами. Во время активных боевых действий инфляция часто искусственно «подавляется», а ее полномасштабное проявление происходит уже после их окончания.

Подавленная инфляция во время войны. Государство вводит контроль над ценами, курсом валюты, ограничивает импорт. Рыночные механизмы перестают работать, а избыточная денежная масса («денежный навес») накапливается. Со временем возникает дефицит товаров, растут сбережения, реальная инфляция не отражается в статистике.
Резкий рост денежной массы. Военные расходы резко увеличиваются, государство финансирует оборонный заказ, выплачивает зарплаты в ВПК. Эти деньги поступают в экономику, но не обеспечены адекватным ростом производства гражданских товаров. В России с начала СВО денежная масса М2 выросла почти в 2 раза (с 65 до 121 триллиона рублей), что создало мощный инфляционный потенциал.

Совместные операции Минфина и Банка России формируют объем продаж валюты и золота в следующих объемах:
— Минфин России: 1,4 млрд рублей (с 5 сентября по 6 октября 2025 года)
— Банк России: 8,94 млрд рублей (второе полугодие 2025 года)
Суммарный объем ~10,34 млрд рублей в день с 5 сентября по 6 октября 2025 года

Почему Минфин продает валюту? Эти операции проводятся в рамках бюджетного правила. Оно требует, чтобы при падении цены на нефть марки Urals ниже 60 долларов за баррель, а также при недополучении нефтегазовых доходов бюджета, Минфин продавал валюту для компенсации дефицита.
Почему Банк России продает валюту? ЦБ действует в соответствии с заранее установленным порядком. Его ежедневный объем продаж (8,94 млрд руб.) во втором полугодии 2025 года является фиксированной величиной, которая корректирует операции Минфина. Эта сумма связана с пополнением и использованием средств Фонда национального благосостояния (ФНБ).

Таким образом, на текущий момент (на период до 6 октября) Банк России и Минфин проводят совместные продажи иностранной валюты на общую сумму около 10,34 миллиарда рублей в день.