комментарии Финансовый Архитектор на форуме

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"
Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости вместо облигаций

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Собрать "вклад" с положительной доходностью в золоте
Коллеги,
когда задался вопросом формирования части портфеля в золоте, мне решительно не нравилось, что золото не приносит реальной доходности: то есть если вы купите 1 кг золота, через 10 лет у вас останется тот же 1 кг золота и минус издержки на хранение (комиссия БПИФ/ETF, затраты на банковскую ячейку или личный сейф).

Золото может принести спекулятивную доходность в рублях или долларах (а может и не принести), но золото не приносит доходности в золоте. Этот недостаток останавливал меня от формирования позиции, так как спекулятивные доходы меня интересуют редко.

Но есть возможность самому собрать аналог вклада в золоте — то есть получать реальную доходность в золоте, используя биржевые инструменты:



И так, чтобы следовать динамике базового актива — золота, нам понадобится собрать следующую конструкцию:

• Покупаем фьючерс на золото — эта часть портфеля обеспечит следование стоимости базового актива
• На брокерском счете размещаем гарантийное обеспечение

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2
Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
• ISIN: RU000A101YY2 
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 290 804,83 ₽
• СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
• Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доля недвижимости: ~98%
• Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2
Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
• ISIN: RU000A101YY2 
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 290 804,83 ₽
• СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
• Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доля недвижимости: ~98%
• Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1
Коллеги,
нахожусь в процессе поиска фондов на недвижимость. В интернете очень сложно найти независимую аналитику по ЗПИФ недвижимости, наиболее качественная аналитика была у нашего коллеги @Алексей [buythedip] на сего сайте, к большому сожалению, он больше не публикует свой анализ фондов, в результате чего я решил восполнить возникшую пустоту.

1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток
• ISIN: RU000A101HY7
• Листинг: 3 уровень
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 299 919,95 ₽
• СЧА фонда: 1 276 413 952,72 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (21.08.2022): 230 000 ₽
• Договор доверительного управления: до 01.03.2025
• Выплата дивидендов: ежемесячно
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Допущения анализа

• С учетом ежемесячной выплаты дохода, считаю достаточным аналитический срез за последние 3 месяца, по которым доступна отчетность

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кто в России выигрывает от сокращения / остановки поставок газа в ЕС
Наш коллега gluhov в своей статье задается риторическим вопросом (орфография и пунктуация сохранены):

Я вижу огромные помты [понты? — мое примечание] от ваты которая радуется как дети что цены на газ в Европе выросли. Я честно не понимаю этой радости ибо Газпром когда не продает газ он зарабатывает ровно ноль от этих высоких цен.

Но ещё я не могу понять другого — чем выше цены тем быстре будет переход на зелёную энергетику.

С ним согласны многие комментаторы, например вот что пишет Михаил FarEast:

Золотые слова, аффтору+
Я тоже не верю в такую же потребность, как сейчас в газе/нефте/угле уже даже лет через 10. Как пример, вся Скандинавия уже почти НЕ использует авто с ДВС

И ответ на эти вопросы для нас, инвесторов, безусловно важен. Что мы постараемся комплексно сделать с разбором фактов.


Для начала посмотрим на долю газа в мировом энергетическом балансе:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Исследование: защищают ли драгоценные металлы от инфляции?
Коллеги,
размышлял тут над вопросом, стоит ли добавить золото в свой портфель или может серебро? Например, некоторые управляющие компании в описании своих фондов на золото прямо указывают, что добавление золота в портфель, позволяет защитить его от инфляции.

Чтобы проверить корректность этого утверждения, провел следующие расчеты:

• Взял данные о ценах на золото и другие драгметаллы для сравнения с сайта ЦБ РФ;
• Вооружился инфляционным калькулятором;
• Посчитал, обогнала ли на сегодняшний день цена на драгметалл инфляцию с даты покупки

Вот что получилось:




Результаты наблюдений:
1. Инвестиции в драгоценные металлы не гарантирует защиту от инфляции, результат будет зависеть от точки покупки;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Перевозка нефти и газа продолжается: российские танкеры страхуются в России
Вышла хорошая новость для инвесторов в российский нефтегазовый сектор.

Ранее я писал о том, что Российская национальная перестраховочная компания (РНПК, единственный учредитель ЦБ РФ) стала ключевым перестраховщиком для российских судов, в том числе для танкеров «Совкомфлота», после введения отраслевых санкций со стороны Запада. 

О чем сообщалось ранее

ЕС и Великобритания согласовали запрет на страхование российских судов:

Таким образом, как отмечают источники, данный шаг закроет для Москвы крупнейший страховой рынок Lloyd's of London, и «резко ограничит возможности по экспорту сырой нефти», а также может «вынудить ее искать возможности для страхования на небольших, менее развитых рынках». Источник: interfax

Комментарии аналитиков:

Такой запрет для России будет тяжелее, чем введённое эмбарго на экспорт нефти в ЕС, поскольку автоматически затрудняет поставку нефти морем — в том числе, и в Азию. 
Источник: finam с ссылкой на investfuture

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Российский ответ на запрет страхования танкеров из РФ
Ранее сообщалось о согласованном ЕС и Великобританией запрете на страхование танкеров с российской нефтью:

Таким образом, как отмечают источники, данный шаг закроет для Москвы крупнейший страховой рынок Lloyd's of London, и «резко ограничит возможности по экспорту сырой нефти», а также может «вынудить ее искать возможности для страхования на небольших, менее развитых рынках».
Источник: interfax

Вскоре новость прокомментировали аналитики:

Такой запрет для России будет тяжелее, чем введённое эмбарго на экспорт нефти в ЕС, поскольку автоматически затрудняет поставку нефти морем — в том числе, и в Азию. 
Источник: finam с ссылкой на investfuture

Но не прошло и пол года (именно такой срок отведен на ввод запрета на страхование), как вышла новость:

Российская национальная перестраховочная компания (РНПК) стала ключевым перестраховщиком для российских судов, в том числе для танкеров «Совкомфлота», после введения отраслевых санкций со стороны Запада.
Источник: Tass

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Альтернативы долларовым счетам
Несмотря на то, что ввод комиссии за хранение валюты вызвал большой переполох, данная практика не является чем-то новым.

«Комиссия за обслуживание составляет 1% в месяц. Это 12% годовых, или 0,03% в день. Комиссия будет рассчитываться и списываться каждый день, если на балансе более 1000 у. е. в долларах США, евро, фунтах стерлингов или швейцарских франках.» — сообщает Тинькофф Банк.

Тот же Тинькофф (на самом деле и другие банки тоже) уже сегодня взымает комиссию за обслуживание рублевых счетов при определенных условиях:



Источник: тарифы на карту Tinkoff  Black

Клиенты привыкли к тарифам, при которых комиссия перестает взиматься после достижения определенного уровня остатков в банке или покупок по карте. Встреча с заградительными тарифами, призванными снизить остатки, пусть только в валюте, показалась многим на грани незаконных действий.

Хотя, разумеется все законно, банки могут устанавливать комиссии по счетам (ст. 851 ГК РФ, так же важны

Авто-репост. Читать в блоге >>>

О судьбе валютных депозитов Сургутнефтегаза
Ответ на тему "Про кубышку Сургута":

«На фоне того, что Сбербанки у нас под санкциями, НРД тоже, НКЦ тоже есть ненулевой риск накрыть, теперь долларовая кубышка Сургута — не более чем иллюзия.», — пишет Тимофей.

Для начала нам нужно вооружиться базовыми знаниями по банковской деятельности:

• Депозиты — это обязательства банка перед вкладчиками
• Активы банка — это инвестиции, которые сделал банк, приняв на себя риск их утраты

Таким образом, депозиты Сургутнефтегаза, размещенные в российских банках, не могут быть арестованы или каким-либо иным способом заблокированы в результате рестрикций 3-х стран.

Но банк обязан размещать привлеченные средства в активы (которых он может лишиться). И самое простое — размещать валютные депозиты в валютные активы (кредиты, облигации, остатки на корреспондентских счетах и т.д.). И вот уже перед банком по его активам 3-я сторона может допустить дефолт или эти активы могут быть подвергнуты заморозке. В этом случае банк понесет потери по своим вложениям

Авто-репост. Читать в блоге >>>