Коллеги, проводил тут свой рутинный анализ рынка золота, и наблюдаю невероятную картину, до сих пор не верится, что такое возможно. В общем, смотрите сами:
Авто-репост. Читать в блоге >>>
комментарии Финансовый Архитектор на форуме
-
Золотые БПИФ победили биржевое золото
Коллеги, проводил тут свой рутинный анализ рынка золота, и наблюдаю невероятную картину, до сих пор не верится, что такое возможно. В общем, смотрите сами:
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей
Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.
И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.
Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).
Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей
Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.
И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.
Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).
Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Льготная ипотека как способ заработать
Посмотрел тут объем и характеристики выданной льготной ипотеки за все время существование льготных программ:
Источник: Дом.рф
- 5,14% — средневзвешенная ставка по выданным льготным ипотечным кредитам;
- 2 500+ тыс. кредитов выдано (с поправкой на то, что в таблице данные по сентябрь-октябрь);
- 10+ трлн руб. — общая сумма выдач;
- 4,13 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
- 48,8 кв. метра — средняя площадь приобретаемого жилья.
Очень интересные цифры, получается, что в основном льготные кредиты были потрачены на покупку малых квартир, скорее всего однокомнатных или евродвушек (когда кухня и гостиная совмещены). И если наложить на это тот факт, что средний срок возврата ипотечного кредита в России составляет 4,2 года (по данным «Домклик»), возьму на себя ответственность аккуратно и с большими допущениями предположить, что ипотеку берут люди, у которых ежемесячно есть по крайней мере порядка 100 тыс. рублей свободных денег (которые они направляют на досрочное погашение ипотеки).
По Москве картина и того интереснее:
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Спасти деньги от инфляцииФонды денежного рынка — адекватная альтернатива банковским вкладам и накопительным счетам. Их популярность выросла на фоне роста ключевой ставки, так как изменение процентных ставок незамедлительно отражается на доходности самих фондов, продажа фонда возможна в любое время проведения торгов на бирже без потери накопленного дохода (но в отличии от вкладов, НДФЛ возникает с любой суммы дохода).
Как правило, инвесторы могут воспользоваться фондами денежного рынка для «парковки» временно свободных денег на брокерском счете, но можно использовать фонд и как «вечный вклад», который размещен под всегда актуальную на текущий момент ставку. Это достигается путем того, что управляющая компания постоянно вкладывает деньги фонда в операции обратного РЕПО, как правило, заключаемые сроком на один день (если совсем грубо, то можно сказать, что УК размещает деньги в однодневные кредиты под залог надежных ценных бумаг, таких как ОФЗ, хотя фактически сделка проходит как покупка ценных бумаг с обязательством их продажи, но то детали, в теории надежность таких операций равна надежности финансовой системы РФ).
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Зачем мне коммерческая недвига и маленькие лоты акций
Встретился тут с двумя вопросами: зачем держать в портфеле небольшие позиции акций и для чего покупать фонды коммерческой недвижимости, если по депозитам ставка выше.
Я решил объединить эти вопросы в одну тему, так как они хоть и заданы по-разному, но как ни странно, имеют похожий ответ.
Все сказанное в статье не является инвестиционной/индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья отражает мои личные размышления на заданную тему.
Про маленькие лоты акций
И так, начнем сначала с целесообразности иметь в портфеле маленькие лоты акций. Главный аргумент противников небольших позиций: даже если какая-то из микро позиций вырастит, это не окажет значимого влияния на портфель. И в этом они в большинстве случаев правы. Верно будет и то, что проблемы в бизнесе отдельной компании, если ее доля в портфеле мала, тоже не окажут значимого влияния на портфель. Однако, это только одна сторона медали.
Анализ моего портфеля акций
Уже на сегодня я понимаю, что по итогам 2023 года я не получу выплаты дивидендов от четырех компаний в моем портфеле, суммарным весом 15,2%. С учетом моего подхода, в котором я отдаю приоритет получению денежного потока, эта ситуация не соответствует моей собственной инвестиционной стратегии.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор фондов коммерческой недвижимости за ноябрь 2023
Провел свежий анализ фондов коммерческой недвижимости. В перечне только те фонды, за которыми интересно наблюдать лично мне.
Все сказанное в статье не является инвестиционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья носит аналитический характер в совокупности с моими собственными размышлениями.
На Мосбирже сегодня торгуется небольшой перечень фондов на недвижимость, но он все равно представляет для меня интерес как инструмент диверсификации и стабилизации денежного потока от портфеля акций.
Все фонды я разделил на паи, доступные для покупки квалифицированными и не квалифицированным инвесторам, затем ранжировал их по ожидаемой доходности к последней биржевой цене на момент написания статьи.
Источник информации: собственные расчеты, отчетность фондов, результаты торгов на Мосбирже
При расчете доходности я исходил из выплат за последний год, по фондам от Парус исходил из выплат, которые должны быть установлены с января 2024 года по прогнозу самой управляющей компании, который был сделан 7 октября 2023 года.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Взгляд на коммерческую недвижимость в России
Посмотрел короткое видео от Паруса с бизнес-завтрака для МКБ Private Banking (жаль, что не выложили полностью). Хотел бы поделиться интересными тезисами по коммерческой недвижимости и зафиксировать несколько своих мыслей (статья-записки). И так, поехали.
Скриншот из видео Parus
Складская недвижимость
- В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
- В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
- В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
- Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса
Мои записки по логистической недвижимости:
Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Сегодня Газпром дешевле, чем в 2008
Стоимость акций Газпрома в номинальном выражении и в ценах октября 2008 года. За октябрь 2008 указана минимальная цена, в остальные месяцы указаны цены закрытия.
Рассчитал стоимость акций Газпрома в постоянных ценах октября 2008 года — месяц, когда акции достигли своего «дна» во время мирового финансового кризиса.
На графике за октябрь 2008 указана минимальная стоимость акций — 84 рубля, в последующие месяцы уже исходил из цены закрытия месяца. Как видим, с учетом инфляции сегодня стоимость акций Газпрома находится на самом низком уровне с момента кризиса 2008 года.
Тут важно отметить, что убытки здесь несут только миноритарные акционеры, для главного акционера в лице государства Газпром обеспечивает просто колоссальные прибыли на протяжении не одного десятка лет.
Далее проведу небольшой экскурс в историю, чтобы было понятно с каких времен действует такая практика:
Еще с начала 90-х между компанией и правительством установилось негласное соглашение: «Газпром» платит в бюджет столько, сколько государству необходимо на неотложные нужды.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
ФАС ограничивает развитие МТСВ сентябре продал акции МТС. Решение принимал исходя из ослабление рубля (дорогое обновление оборудования) и высокой закредитованности бизнеса, что в условиях роста ставки ЦБ может негативно отразиться на прибыли.
Но все это не столь критично, если бы у меня была уверенность в том, что бизнес активно растет. Поэтому я взял данные о выручке МТС за последние 10 лет и сделал поправку на инфляцию, то есть пересчитал выручку в ценах конца 2013 года, вот что получилось:
Перерасчет выручки МТС с учетом инфляции в ценах 2013 года
Не смотря на то, что номинально выручка компании растет из года в год, в реальном выражении она снижается. Два ключевых драйвера снижения: высокая конкуренция на рынке телеком услуг и невозможность повышать цены на свои услуги опережающими темпами, так как ФАС внимательно следит за тарифами связи.
Еще мы знаем, что МТС — сильно закредитованные компания, давайте посмотрим, сжигает ли инфляция долги столь же активно, как и выручку:
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев
Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус
ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.
Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев
Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус
ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.
Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика
Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту
Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:
- ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
- ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика
Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту
Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:
- ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
- ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Логистика
Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.<p class=«block__block-3c» data-ibnftr_1k=«article-render__block» data-points=«9»>
Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:
** ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
** ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года
** ~0,75 млрд рублей под фиксированную ставку 8,93% с погашением до 3 квартала 2028 года
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Норд
Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.
В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Озон
Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-Озон.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам.
Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Озон
Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-Озон.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам.
Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ
Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-СБЛ.
Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.
Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ
Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-СБЛ.
Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.
Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера:
