комментарии Финансовый Архитектор на форуме

#ПроНедвижимость: заплати за свои инвестиции



Друзья, приветствую. Стал свидетелем горячей дискуссии на тему того, что «Парус» берет комиссию 5% за привлечение денег при выпуске своих паев недвижимости. Не знаю, комментировала ли сама УК где-то этот вопрос, но есть мысль, что стоит прокомментировать этот кейс для любителей коммерческой недвижимости, так как не мало инвесторов эта комиссия возмутила. Статья может быть интересна не только инвесторам «Парус», но и всем, кому интересно расширить свой кругозор в области финансов.

Что за комиссия

Сначала разберемся, о какой комиссии идет речь. Сразу стоит сказать, что для каждого отдельно взятого фонда необходимо смотреть его расходы и комиссии в правилах доверительного управления. И так, какие комиссии за привлечение денег есть у Парус:

• 5% при дополнительной выдаче паёв «Парус-Красноярск», «Парус-Двинцев», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей»;
• 2% при погашении основного долга по кредиту (без учета процентов) для «Парус-Озн» и «Парус-СБЛ»;
• 0% комиссии за привлечение денег / погашение кредита в «Парус-Макс».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости для инвесторов в недвижимость №4


Друзья, приветствую. Сегодняшний пост о новостях для инвесторов в фонды недвижимости будет полностью посвящен итогам первого полугодия 2025 от УК «Парус» — они выпустили соответствующее видео, ссылка на видео размещена в подписи к каждой из картинок в статье. Кому-то может показаться, что есть в таком посте какой-то элемент рекламы, я же скажу, что никто не мешает любой УК делать свои интересные видео для инвесторов. В общем, кто хочет, тот работает. И так, поехали.

Рынок ЗПИФ на сегодня

Недавно я получил комментарий, что рынок ЗПИФ недвижимости — это узкоспециализированная тема. С одной стороны это так, с другой стороны ситуация стремительно меняется. Впервые в фонды недвижимости я инвестировал в 2022 году, по итогу которого объем всего рынка достиг 244 млрд рублей, а по итогам текущего года рынок вырастет до 750 млрд рублей. Можно обратить внимание, что и объем активов, и объемы торгов растут с ускорением. Все больше консервативных инвесторов добавляют недвижимость в свои портфели.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: беседа с Александром Силаевым о фондах недвижимости



Друзья, приветствую. На днях у меня случился интересный разговор с уважаемым Александром Силаевым, автором книги «Деньги без дураков» и одноименного телеграмм-канала, на тему российских фондов недвижимости. Обсуждение получилось столь содержательным, что мы решили поделиться им публично, в надежде, что ответы на затрагиваемые вопросы могут оказаться полезными для широкого круга инвесторов, интересующихся фондами недвижимости.

100% на вознаграждения и расходы

Если вы инвестируете в ЗПИФ недвижимости, то могли не заметить, что правилами доверительного управления могут быть предусмотрены комиссии и расходы, связанные с доверительным управлением, пугающих размеров, обычное дело комиссия 50% от СЧА на расходы, связанные с доверительным управлением (и это не считая вознаграждение за управление), а есть случаи максимальных предусмотренных расходов на уровне 90-100%. Означает ли это, что в какой-то момент управляющая компания просто сможет легально забрать (или отдать «кому надо за услуги») все имущество фонда?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: размер имеет значение

Приветствую, дорогие друзья. Впервые я задумался о том, что размер фонда влияет на его доходность, наблюдая за поведением инвесторов в фондах «Парус-СБЛ» и «Парус-Озн», которые загоняли котировки на уровни значительно выше справедливой стоимости, определенной профессиональным оценщиком.

Некоторые участники рынка предполагали, что цену могут гнать вверх инсайдеры, но я никогда не рассматривал эту версию всерьез, потому как объемы сделок слишком маленькие и крайне сомнительно, что какие-то серьезные инсайдеры стали бы этим заморачиваться, окончательно версию с инсайдерами добило поведение инвесторов, которые продолжали совершать сделки по безумным ценам после публичного объявления доп. эмиссии по заранее известным ценам, которые были заметно ниже сложившихся рыночных уровней.

Тогда окончательно стало понятно, что в какой-то момент цена может формироваться малоискушенным меньшинством и на малых объемах торгов. Фактически мы имеем дело с ситуацией, когда при малом круге держателей паев,

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость



Друзья, я тут решил, что без минутки саморекламы не обойтись. 

Не умерев от лишней скромности, скажу, что на сегодня ни в одном блоге во всем Рунете нет такого количества полезных статей по фондам недвижимости, как у меня. И я собрал в одном месте наиболее интересные и фундаментальные из них, что может быть особенно полезно с ростом популярность инструмента: в 2025 году объем рынка ЗПИФ недвижимости в России преодолел отметку 500 млрд рублей и по некоторым прогнозам достигнет отметки 750 млрд рублей по итогу текущего года.

И так, действительно полезные статьи о коммерческой недвижимости:

#ПроСтратегию: Яростные критерии выбора фондов недвижимости — фундаментальная статья о том, на что смотреть при выборе фондов недвижимости и как не стать жертвой впаринга от ушлых менеджеров.

#ПроСтратегию: три стратегии фондов недвижимости — если вы романтик и думаете, что фонды работают по принципу «купили объект, чтобы долго-долго платить инвесторам дивиденды», то это статья для вас. На самом деле только одна из трех стратегий является истинными инвестициями в долгосрочное владение недвижимостью. Но, возможно, лично вам понравятся и остальные две.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: растут ли ставки аренды вместе с инфляцией?

Друзья, приветствую. Столкнулся с интересным вопросом после написания одной из статей про фонды коммерческой недвижимости: "Не смущает что вроде как у Паруса не везде индексация аренды рыночная, может и до инфляции не дотягивать?"

Если вы собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, у вас может сложиться ассоциация, что недвижимость — это актив, который дорожает вместе с инфляцией, причем дорожает не только сам актив, но и арендные ставки должны расти вслед за инфляцией. Такие ожидания понятны, но не совсем корректны, реальность сильно сложнее. И эту реальность лучше понимать заранее хотя бы на базовом уровне, чтобы потом не было разочарования.

Сначала пара слов о скучном. Инфляция — показатель усредненный. У вас каждый вид товара и услуги может за год вырасти (или даже подешеветь) на какую-то свою цифру: условно, если у вас помидоры подорожали на 50%, это не значит, что бензин подорожал на столько же, верно и обратное, если у вас инфляция 10%, это не значит, что лично ваша потребительская корзина подорожала на те же 10%, у вас скорее всего будут другие цифры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: растут ли ставки аренды вместе с инфляцией?

Друзья, приветствую. Столкнулся с интересным вопросом после написания одной из статей про фонды коммерческой недвижимости: "Не смущает что вроде как у Паруса не везде индексация аренды рыночная, может и до инфляции не дотягивать?"

Если вы собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, у вас может сложиться ассоциация, что недвижимость — это актив, который дорожает вместе с инфляцией, причем дорожает не только сам актив, но и арендные ставки должны расти вслед за инфляцией. Такие ожидания понятны, но не совсем корректны, реальность сильно сложнее. И эту реальность лучше понимать заранее хотя бы на базовом уровне, чтобы потом не было разочарования.

Сначала пара слов о скучном. Инфляция — показатель усредненный. У вас каждый вид товара и услуги может за год вырасти (или даже подешеветь) на какую-то свою цифру: условно, если у вас помидоры подорожали на 50%, это не значит, что бензин подорожал на столько же, верно и обратное, если у вас инфляция 10%, это не значит, что лично ваша потребительская корзина подорожала на те же 10%, у вас скорее всего будут другие цифры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Если золото, то только физическое?

Друзья, небольшая статья на подумать.

Я перечитал в свое время много книг по инвестициям. Там пишут, что должна быть диверсификация. А зачем? Что бы риски снизить. А какие риски? Ну, рыночные риски — это когда цена на активы на бирже туда-сюда ходит. Хорошо, согласились, а как ее сделать, эту диверсификацию? Ну, там разные классы активов иметь: акции, облигации, золото и так далее. Вот о золоте и поговорим, потому что свойства у него есть специфические, страховые так сказать.

Кто как говорит, кто-то считает, что золото должно составлять 5% от портфеля, кто-то считает, что 10%, реже называют более радикальные цифры. А как его лучше покупать? Да кто как покупает: монеты, слитки, ОМС, биржевые активы. В целом, можно сказать, что золото можно купить физическое и в обезличенном виде. Какой-то адекватной системы выбора обычно никто не предлагает.

Так вот, добавляем золото в портфель, он становится вроде как стабильнее. Почему «вроде как»? Да потому что на самом деле не важно все это. Слишком большое внимание рыночным рискам уделяется, хотя на самом деле жизнь вас доконает быстрее (конечно, если вы не лудоман).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#Инвест заметки про бетон №3


Коллеги, приветствую. К сожалению, сейчас практически нет времени писать. Потому фиксирую несколько интересных лично для меня новостей про инвестиции в коммерческую недвижимость.

«Парус-СБЛ» скоро «ВСЁ»

УК Парус анонсировала, что 07.07.2025 в 17:30 разместит последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-СБЛ» в объеме ~320 млн рублей, после чего новых продаж от УК не будут. В фонде имеется кредитное плечо примерно на 670 млн рублей по ставке 5,2% до конца 2025 года. Пока срок погашения кредита не подошел к концу, собранные деньги полежат на депозитах, а уже в декабре кредит планируется полностью закрыть.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 06.2025: дивидендная философия


Друзья, приветствую! Немного раньше подвожу итоги июня. Портфель пополнился дивидендами и выплатами от ЗПИФ недвижимости. В этом году дивиденды получены уже от 10 из 15 компаний.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: "Купить "Пятёрочку" - спорное решение"



Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золотые слитки можно будет купить на бирже


Друзья, приветствую. Судя по новостям с ПМЭФ скоро на СПБ-бирже станет доступна торговля мерными и стандартными золотыми слитками, место хранение слитков «Гознак»:

Стороны договорились совместными усилиями организовать торговлю физическим золотом в виде стандартных и мерных слитков на платформе Петербургской Биржи. В свою очередь, Гознак будет выступать в качестве ответственного кастодиана, предоставляя свою инфраструктуру для хранения торгуемого золота и осуществляя в отношение него весь спектр необходимых операций при проведения биржевых сделок.

Источник: https://goznak.ru/about/press/news/43594/

 
Московская биржа тоже дает торговать физическим золотом, но реализация принципиально другая. Речь о контрактах GLDRUB_TOM, обеспеченных реальным золотом с хранением в НКЦ. Выдача производится только проф участникам рынка. При этом минимальный лот покупки эквивалентен 1 грамму золота. Интересно, в случае с СПБ-биржей и Гознаком, купленные слитки можно будет снять через Гознак любому желающему? Если да, то это создаст значительное преимущество по сравнению с инструментом GLDRUB_TOM.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как растут мои доходы в коммерческой недвижимости



Друзья, приветствую. Немного наглядного о роли коммерческой недвижимости в портфеле инвестора. Распределение акций и облигаций в соотношении 60:40 считается классическим. Но мне не особо нравятся облигации в условиях, когда все экономики мира накачиваются деньгами. Поэтому на текущем этапе я исключил из портфеля облигации, но держу значительную долю коммерческой недвижимости. На конец мая распределение активов в моем портфеле выглядело так:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доллару по 100 быть, а вы готовы?
Друзья, приветствую. На ПМЭФ звучит, что курс рубля слишком сильный, что оптимально ему было бы отправиться на 100 рублей за доллар. И вот, что забавно, когда курс действительно туда отправится (нет вопроса «отправится ли?», есть лишь вопрос «когда?», ответа на который у меня нет), снова люди побегут покупать растущие доллары / юани. Покупать то, что дешево никто не хочет (тогда повода ныть не будет?), хотя рынок постоянно давал возможность людям закупаться по хорошим ценам.


Например, как сегодня, доллар периодически стоил в 2014, 2016, 2020, 2021, 2022, и вот теперь уже в 2025. Конечно, нужно ли лично вам закупаться валютными инструментами или нет, мне знать не дано, никаких инвестиционных рекомендаций я не даю, но если возможное ослабление рубля вас беспокоит, то будто бы самое время подумать, стоит ли что-то предпринять.




Кстати, может ли еще укрепиться рубль — может. Случится ли это — не знаю. Но долгосрочное направление у рубля все равно пока что остается одно: для наполнения государственного бюджета и проведения импортозамещения выгоден ослабевающий рубль. И только высокая ключевая ставка его удерживает. А вы как думали.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: не очевидные нюансы российских ЗПИФ недвижимости



Друзья, приветствую. По следам прошлой статьи о критериях выбора фондов недвижимости. Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:

• «Один фонд — один объект» — это хороший признак;
• Спекуляции недвижимостью в фонде — это то, чего стоит опасаться.

Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику «в вакууме» не совсем корректно. Есть российская специфика — наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и «дикий», и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.

Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия «за управление», так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Яростные критерии выбора фондов недвижимости



Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.

Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд «ради диверсификации, чтобы было».
И так, поехали.

В ужасе избегаем

Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Глава JPMorgan видит большие проблемы с госдолгом США
Только вчера опубликовал статью о рисках госдолга США: Долг США: уже пожар или еще только дым?
Я знаю, что многим статья не понравилась. Некоторые даже в комментариях выразили уверенность в том, что проблема госдолга США преувеличена, не смотря на то, что в своих оценках я был очень консервативен, отмечая, что риски для США неумолимо растут, но при разумном поведении и благоприятной внешней и внутренней обстановке у них есть шансы продержаться длительное время.

Но тут не без наводки от уважаемого Кримсона нашел статью с мнением Джими Даймона, главы JPMorgan  (который, разумеется, владеет вопросом на недосягаемом уровне для любого посетителя СЛ):

Генеральный директор JPMorgan Chase Джейми Даймон в воскресенье выразил обеспокоенность риском надвигающегося кризиса на рынке долга США...

«Рынок облигаций ждут трудные времена. Я не знаю, наступит это через шесть месяцев или шесть лет», — сказал он.

Даймон предупредил, что как только инвесторы осознают влияние растущего уровня задолженности, процентные ставки резко вырастут и рынки будут нарушены — опасный сценарий для крупнейшей экономики мира.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Заметки про инвестиции в бетон #2



Приветствую, дорогие друзья. Второй выпуск ключевых новостей для инвесторов в ЗПИФ на коммерческую недвижимость, разумеется, с авторскими комментариями.

2025 может быть рекордным по вводу складов

На рынке ЗПИФ недвижимости самый большой объем денег инвестирован в складские объекты. Этот формат недвижимости стал крайне популярным на фоне роста спроса на логистические объекты со стороны онлайн ритейлеров.

Закон спроса и предложения отреагировал: с одной стороны инвесторы наслаждались растущими ставками аренды, с другой стороны повышенный спрос привел к росту строительства новых объектов:

Объем ввода складов в России по итогам 2025 года может составить 4,7 миллиона квадратных метров [на 23% больше, чем в 2024], что станет рекордом за всю историю рынка, сообщил журналистам старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

До конца года ожидается рост свободных площадей до 3-3,5% в Московском регионе, в регионах – в среднем до 3-5%, на фоне снижения объёмов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов. Ставки аренды при этом останутся на текущем уровне, рассчитывать на снижение не стоит, в том числе ввиду прогнозируемого роста активности спроса к концу года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Долг США: уже пожар или еще только дым?


Приветствую, дорогие, друзья. Самое время поделиться с вами некоторыми мыслями по экономике США.

Растущий госдолг США давно считается проблемой. Растущие платежи по госдолгу США — еще более волнительная проблема. Но за материалы в СМИ всегда кто-то платит, а значит, освещение таких тем всегда выполнено с акцентом на задачи заказчика: «США загибается, вот-вот крах доллара» или «США стронг, все контролирует», или «Долги растут, но это просто слово плохое, а долги на хорошие дела — это хорошо». Истину в информационном шуме вы никогда не найдете.

30 лет назад

Но давайте сделаем собственный анализ на основе данных Бюро экономического анализа США. Например, вот как выглядит ситуация с ростом расходов федерального правительства США за последние 50 лет:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Заметки об инвестициях в бетон #1


Приветствую, друзья. Заметка по важным событиям и новостям на рынке коммерческой недвижимости, на которые я обратил внимание в апреле. Пишу только те пойнты, которые важны лично мне при принятии инвестиционных решений.

Парус-Красноярск

УК «Парус» вывела на биржу новый фонд коммерческой недвижимости «Парус-КРАС». О нем я уже писал: в состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.



Авто-репост. Читать в блоге >>>