Информация
Блог им. Mixashow
Купил будку, что дальше?
- 10 декабря 2023, 00:12
- |
Выпала минутка написать очередную статью про диверсификацию инвестиций в недвижимость: что купил, параметры, что произошло за это время и какие планы.
В начале октября приобрел студию 23кв ЖК Перовский 2 (ПИК). В сентябре лот стоил 8 млн, бронировали уже за ~9 млн + наценка за снижение ставки от застройщика. Можно было взять за 8,8млн под 8% или за 9,2 млн под 6,8%. Выбрал второй вариант, т.к. продавать планов нет, а на длинной дистанции второй вариант будет выгодней по полной стоимости.
Первоначальный 20%, платеж 51 тыс., начальный процент 44 тыс, остальное погашение.
Сейчас студии в уже готовых корпусах этого ЖК сдаются за 45-50 тыс.
Сам процесс покупки у ПИКа полностью дистанционен. Цифровую подпись сделали бесплатно. По времени все заняло ~2 недели, цена остается замороженной, не меняется за это время (бронь).
ЖК Перовский 2 выбрал из-за транспортного узла, до входа в метро 3 минуты пешком. Пересечение Некрасовской, БКЛ, МЦК и МЦД-4 ст.Нижегородская.
Сдача корпуса будет в декабре 2024
.
Спустя 2 месяц цена на аналогичную студию на два этажа ниже (14/33) уже 11 млн от застройщика. Понятно, что переуступку не продать по ней, но если бы тянул дольше, за 11 бы уже не брал, смотрел бы Амурский Парк и т.п.
ЦБ немного огорчил. В планах было взять еще одну студию в феврале, но повышение первоначального взноса до 30% делает данное предприятие менее доходным. При 20% вы получаете плечо 5, а при 30% уже 3,3. Грубо говоря на четверть снижается потенциальная доходность из-за снижения этого мультипликатора, что уже граничит с длинными облигациями второго эшелона.
Да и лишний млн достать — не чай попить.
Пока рассчитываю на следующий сценарий. Сейчас все кто планировал купить, кинутся скупать по старым условиям до НГ. Январь-февраль по статистики низкий сезон продаж. Возможно в феврале-марте будут некоторые дисконты от застройщиков. Несколько процентов или десяток — посмотрим по факту, но думаю навряд ли второй вариант.
Сейчас нужно максимально сконцентрироваться на продажах ниток — зима, высокий сезон. Рассчитываю, что дополнительный млн к марту — посильная задача. Есть возможность вывести столько ликвидности. С другой стороны, отток ликвидности из бизнеса, особенно при таки ставках, тоже не круто. Плюс нужно пережить низкий сезон летом с грузом из обязательных платежей.
В фокусе сейчас Сигнальный 16, Амурский Парк, Волжский парк, но к марту цены могут поменяться, как и фокус...
Если не будет удовлетворительного предложения до конца льготной ипотеки, скорее всего размещу в облигах/акциях, если тоже будет хороший момент. Пока удивительная ситуация и вклады дают больше облиг, кубышка обитает там. Этот спред, кстати, намекает на то, что недвижка особо корректироваться не будет, как и другие активы в рублях.
теги блога Михаил Titov
- aflt
- AGRO
- AKRN
- AQUA
- bspb
- DISCK
- FIVE
- fxgd
- FXKZ
- FXRU
- FXTB
- gazp
- gold
- LKOH
- M2
- mvid
- NLMK
- Polymetal
- python
- quik
- S&P500
- SIBN
- UPRO
- Акрон
- акции
- анализ
- Анекдоты
- аэрофлот
- Банк Санкт-Петербург
- банки
- Брокер
- брокеры
- БСП
- вирус
- вопрос
- Газпром
- Газпромнефть
- Глобал Факторинг Нетворк Рус
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- жизнь
- золото
- иис
- инвестирование с нуля
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инвестор
- инфляция
- история
- итоги
- итоги месяца
- КОНКУРС
- Концерн Покровский
- коронавирус
- кредит
- кредитные карты
- кризис
- кризис 2008
- КуйбышевАзот
- ЛСР
- ЛСР Группа
- Лукойл
- макро
- мобильный пост
- недвижимость
- нефть
- Новости
- Обзор акций
- обзор рынка
- Облигации
- опек+
- открытие брокер
- отскок дохлой кошки
- отчёт
- ПИК облигации
- плечо
- подработка
- портфель
- Портфель инвестора
- результаты
- результаты инвестиций
- Роснефть
- Российский рынок
- РТС
- рубль
- Русагро
- сбербанк
- СП500
- ставка ЦБ
- статистика
- татнефть
- трейдинг
- третий эшелон
- форекс
- ФРС
- фьючерс ртс
- ЦБ России
- экономика России
То есть побреют второй раз после кредита налогами. Рынок обвалится, и многие предпочтут платить, а не продавать ипотеку за бесценок.
Уже заговорили, что пора помогать жильём многодетным и всяческим героям, вполне могут помочь за счёт инвесторов в человейники.
Дети у меня за 45 снимают полноценную однушку чуть ближе к центру и на Юго-западе.
Нормальную квартиру с большой кухней, самое то что надо для двоих, я сам так почти до 30 лет жил.
Просить модно хоть миллион.
Ну и есть некоторая разница между локацией, окружением, метражом, ремонтом и т.п.
Так что правило тут простое: никто не даст ценам откатиться, иначе в рабах проснётся дух свободы… а кому тогда нефть качать и газ уважаемым партнёрам?!
хм… вы ж сами себе придумали эту мантру, сами в нее поверили?
на в 2008-м цены откатывались, причем достаточно сильно — рабам это никак проснуться и близко не помогло — у них были заботы как работу не потерять да как на жратву заработать
У рабов есть чёткий индикатор налива пайки — это цены на нефть. В 2022 у них тоже был банкет, но уже в 2023 настало похмелье, когда курс в 90+ уже официально заложили в бюджет, а Автоваз официально запретил навязывать допы, когда дилеры добили цену Весты до 2 млн после чего производитель сделал её РРЦ/
И знаете почему так было и почему этого нет сейчас? Потому что государство использовало резервы для поддержания рубля, т.е. то, для чего они и копились. А теперь уважаемые западные хозяева Пушкина партнёры сказали в 2014г — «нефиг трогать наши резервы, копить можешь, тратить нельзя». И теперь чем ниже цены на нефть, тем дешевле рабы, тем дороже товары, тем больше работы. Доллар по 200 и весь мир будет драться за право пользовать россиян в шоколадный глаз.
Вот именно, будку. Бесполезную конуру. Дальше можешь залезть в нее и гавкать, и платить за это удовольствие по 50 тыс в месяц всю оставшуюся жизнь.
Единственное, что меня всегда удивляет. Откуда у вас таких мамкиных инвесторов деньги??? Бабку порешали и наследство отжали? Не успел одну будку купить, уже новую брать собирается. Честным трудом столько не зарабатывают. Поэтому когда за вами буржуями придут, не спрячешься. Будешь знать как у народа на шее сидеть
Вопрос в другом: инфляция не во всех товарах отражается! Она отражается только там, где есть спрос. Вот в недвижке есть спрос, там и инфляция, а в китайских телефонах инфляции почти нет. В итоге, получив проценты, я могу купить китайских телефон нахаляву, но не могу купить российскую недвижку))) Потом, они обязательно опубликуют новость, что сгорел китайский завод микрочипов или биткоин вырос до 100тыс, поэтому цены на телефоны должны вырасти на 30%))… но то потом)) А вот местные реагируют сразу и инфляцию закладывают в цену незамедлительно, просто ориентируясь на курс доллар-рубль, из которого и образуется изначально рост денежной массы и инфляции.
Так что всё просто: на суммы с 6 нолями сложный процент работает плохо, на суммы с 9 нулями лучше, 12 нулями вообще хорошо и т.д. Тут даже не надо на пальцах объяснять лишний раз:
Если 90% населения нищие, а денежная масса растёт, значит она оседает в руках 10% — элементарная логика. Значить у 10% населения деньги будут всегда, не надо спрашивать откуда. В теории мы могли бы вообще все не работать, а майнить рубки на видеокартах, принцип распределения денег бы не изменился. На дорогой видеокарте будет майниться больше рубков, и соответственно купит её тот, у кого деньги уже есть, иными словами всё останется также)))
В основном деньги в странах распределяются 2 способами:
1) наследство
2) работа
Казалось бы способы совершенно разные, но это не так. Работа (нормальная, там где хорошо платят) тоже распределяется между людьми как наследство (блат) и хорошая достанется только своим. Я больше чем уверен, что копни сейчас бухгалтерию СВО, и там дети генералов кем-нибудь командуют, получают гораздо больше остальных, на втором месте будут их друзья по школе, потом родственники друзей, а в конце будут мобилизованные по повестке, т.е. люди вне системы.
По газетке никто хорошие зарплаты не распределяет, их распределяют по телефону и по знакомству.
И толку от этих врачей, если оказалось что государство может растоптать гражданские права человека на раз и запереть его в конуре на 25 этаже пугая невидимой инфекцией из Китая да штрафами за выход на улицу?! Уж лучше лес и подальше от такого перчаточно-масочного рая)))
Laukar, вот именно, что прикручивают. Весь смысл в кредитном плече под низкую ставку. Снижение плеча или рост ставки при таких ценах делают не такими интересными вложения чистого капитала.
Просто весь прикол в том, что рублевый кредит под 6-8% как раз кредит обесценится быстрее, чем проценты по нему. Чем больше кредитная масса, тем больше полезное обесценение.
Пока рубли печатают по 20% г/г самое то
Михаил Titov, у китайцев у самих сейчас недвижка в 2 раза упала. Причем она стала дешевле чем в России при больших зарплатах… Им бы свою на дне скупать… На каком недвижка дне если работяге надо по 100 000 платить за студию, а это больше его зарплаты… Люди не смогут купить недвижку с нормальной не субсидированной ипотекой и цены упадут вероятно…
по поводу печатают рубли +20%. А вот, кстати, с осени печать сильно замедлилась с +30 до практически нуля… И что будет если так продолжится?
В часе езды от Пекина в городе-центре провинции, упала в 2.5 раза.
Все (!) новые коммерческие помещения (первые этажи) стоят пустые годами и сами застройщики говорят что уже не надеются их кому-то не то что продать — сдать…
🤣
>>Пока рубли печатают по 20% г/г самое то
Вот это вы правы абсолютно. Если бы не такая бешенная инфляция, то это было бы не выгодным все.
Кажется, что хрущевки были не так уж и плохи))
Как то очень дорого кажется за такое( про аренду студий по 40-50 тыс. рублей черти где)
По той скорости с которой население отправляется на кладбища, здесь скоро будет навес жилья, которое будет некуда деть, может даже за наследство войны прекратятся, особенно после того, как государство смекнёт, что Гранты с Вестами клепать стало выгоднее чем лить бетон и введёт налоги на 2 квартиру и повысит на 1ю
Особенно учитывая, что заработок автора намного больше, чем в среднем по больнице
Сам смотрю недвижимость под жилье(переезд в город миллионик)
Решится тяжело
Цены в космосе
Люди как с ума сошли
Кто взял квартиру, теперь строят дачи, дома
Цены не падают ни на первичке, ни на вторичке
Застройщики придумывают акции на 5 руб, чтобы не снижать цены на базовый актив
А на вторичке люди как будто окончательно уверовали, что цены не могут падать
Хорошие локации с ремонтом не падают в цене вообще
Торг бесполезен
При этом с каждым годом сдается больше квадратных метров и затаваривание рынка, как я понимаю нет. Иначе зачем строить все больше и больше
Видимо теперь спрос основной будет со стороны семей участников СВО, у которых выплаты существенные...
Вообщем эта пирамида все ещё живёт
Там достаточно домов, которые ещё с 19 века стоЯт.
Fuytrew, пока застройщики не отрезвятся, вакханалия будет продолжаться.
Вторичка не падает, потому что альтернатив нет. Вот продашь ты квартиру, а покупать что? Вот и продолжат сидеть в своих квартирах и ждать, возможностей.
Аттракцион невиданной щедрости решили прикрутить. Почти 3 года держался.
Все кто хотел и мог(в том числе и автор) купили в августе — начале ноября(пока старые одобрения были).
Меня всегда удивляет, почему люди так верят в бетон? Почему они вдруг не могут упасть на 20-30%? Условный Сбер с хаев этого года отпадал на 8% за пару недель по факту на одной лишь высокой ставке. Бакс еще больше, пусть ему помогли экспортеры.
Просто вдумайтесь, пенал на 23 метра со сдачей через год за 9,2млн. 400к/квадрат. За то же год условный вклад по текущим ставкам даст лям с вычетом налогов. Вы же только процентов по ставке 6,8(с октября) выплатите на полмиллиона +страховки(хз).
Из комментария
У вас, как и у всех участвующих в схеме положительный финрез выходит только при экстраполяции текущей ситуации. А как в одной песне пелось: А что блин если нет? Что будет если выход будет не 11, а к примеру 8, 7, 6? Плечо, в данном случае, вряд ли способствует доходности.
А ведь ЦБ сначала весь изнамекался, а потом принял меры. Валютчики уже на себе почувствовали. Акционеры начинают щупать эффекты. Бетоноинвесторы же сделали обратные выводы.
Решили или прикрутили?)))) Это разные вещи))))
Не будут они этого делать, скоро хаты будет выкупать на баланс государство, как ФРС трежеря. Всё будет делать для того, чтобы цены не снижались в рублях (вы же в рублях зп получаете?). Все их пугалки не более чем пугалки. Приходит время окончания льгот, они делают новые. Приходит время снижения продаж, они снижают ставку.
То есть что в лоб что по лбу
Потому что рискованно.
Всё рискованно в определнной мере.
Посмотрите, как ребята в Сбербанке надежно в золото вложились, решили, что закапывать физические монетки это опасно. www.first-am.ru/individuals/fund/opif-fondov-zoloto/?ysclid=lpw9qa2p39333928580#tableDynamic
Принцип Парето, очень просто — квартира, это не сбер. Это активы с совершенно разной ликвидностью. Каждый отдельный объект недвижимости нужно отдельно рассматривать. У каждого отдельного объекта нет даже ежемесячной истории сделок. Даже если кто-то продал соседнюю квартиру за N, это не значит, что ваша стоит столько же.
Из этого вытекает то, что цена не меняется так же активно, как на фонде.
Зачем мне выходить по 8,7,6 если платеж отбивается полностью арендаторами, а через 5-7 лет будет в 2 раза выше. Да и через 20-30 лет рублевая цена будет более чем в 10 раз выше текущей.
Может возникнуть вопрос, почему так уверен, что будет выше? Такая природа фиатных денег — их постоянно становится больше и быстрее, чем 6,8% в год). Даже если в кризис есть период дефляции, потом напечатают еще больше, что бы разогнать эк процессы, особенно в экспорт-ориентированной экономике.
За 12 лет в Москве платеж по аренде вырос меньше чем в 2 раза, причем самый рост обеспечили опять же последние 3 года. С чего вы решили что через 5-7 лет он удвоится. За те же 12 лет квартиры выросли в те же 2 раза, прекрасно понятно на чем и основной рост произошел за последние 3 года.
Я и не сомневался. Все, как и миллионы других инвесторов, которые покупают сейчас за 1,5-2-3 цены ожидают гиперинфляцию. Т.е. в данной сделке многие почувствовали что обманули систему. Жаль банки и застройщиков. Они, по вашей логике, за бесценок продают золотую жилу. Вот бы им подержать.
От себя напомню что совсем недавно инфляция была менее 6% в течении пятилетки. И смогли ее разогнать только крайне низкими ставками в последние годы. За тот же период, денежная масса выросла почти на 60%. Опять же, в текущем росте денежной массы рост недвижки не следствие, а причина.
… а назвал этот корабль свой — будка! Во фантазия у мудреца!))
Тут вдвойне беда, как поплывёт эта «будка» и плыть на ней сам не собирается, будущих своих арендаторов псами считает, ну-ну...
Надо срочно название менять и молиться чтобы карма простила, а то «псы» покусают.
Читаю комменты, похоже, на СЛ сплошь помещики и владельцы усадеб. По крайней мере, спесь барская: «будка», «скворечник», «человейник», «что за дурак» итд.
Молодец, что купил. Как диверсификация — самое то. Маленькую квартиру и сдавать легче и продавать легче, и содержать легче, да и жить, если без детей — вполне можно. Я, в свое время, усвоил, что в квартире важны три вещи: расположение, расположение и расположение. Лучше жить в «скворечнике» в центре (хотя бы локальном), чем в хоромах на краю географии. Если в твоей квартире с этим норм, то искренне поздравляю. Что там с ценами будет — неизвестно, но сильно не при каком раскладе не упадет, в отличие от.
А у нас что?!....
Как в той песне…
Жёсткий Ястреб, а ты не меняешься :). Есть хоть что-то в России, на что ты не еще не набросил говна?
Жилье 20+ кв м в Москве — это отличное жилье. И под сдачу и под диверсификацию и просто для бездетного парня. Да, можно его продать и купить дом в Простоквашино. В любой момент. Надо будет — сделает. А вот обратное — неверно. Продать дом в Простоквашино, чтоб купить хоть какой-нить «скворечник» в приемлемом районе Москвы можно далеко не всегда.
Кстати, говнометы, вроде тебя, набрасывают и на «хрущевки» (типа, «хрущобы») и на «сталинки», типа «развалюхи», и на современные квартиры («человейники», «скворечники»). Где вы сами живете с такими запросами?? По гонору — не меньше, чем в барских усадьбах с парками и дворней.
Раз уж ты такой любитель поэзии, то вот лови тоже, буквально на днях попалось:
тридцатилетний мальчик Лёва
понатерпелся от совка
в наследство получив хрущёвку
а не пентхаус и коттедж
Навоз, например))
Мне так и сказал один олигарх, который за счёт таких дураков живёт в доме(мах) в 1000кв м))) Не было бы таких дураков как Данила Багров, живущий на чердаке как Карлсон и жрущий пальму в ожиданиях брата, то как бы сколачивались состояния?!
надо прописать бездетность в конституции, когда следующие поправки вносить будут? Полезная опция в этой стране, должна быть возведена в ранг приоритетов.
Кому продать то? У Данилы Багрова че, ещё один брат есть на периферии?)) Вам же правильно вопрос ставят в комментариях: откуда у дураков в России берутся деньги?!.. Это и к покупке таких квартир относится и к покупке китайских Москвичей.
Но как раз именно так и происходит. Люди едут в Москву вслед за утекающими из Простоквашино деньгами. Едут за более оплачиваемой работой, едут с концами, продавая даже корову, чтобы обладать конурой на 25 этаже на потолок которой мочится Данила Багров на чердаке в ожидании брата. Димке Машкову с Ютуба такая конура даром не нужна, он лучше из подмосковья с родительского дома доедет на работу. Такие хаты рассчитаны на простоквашинцев!
Они не знаю, я живу в частном доме с приусадебным участком)) За сталинки говорить не берусь, новостройки не хаю, потому что сделаны с монолит бетона, в такие никто стрелять с танка не будет, потому что восстановить их будет не реально, а сносить геморно. Хрущ — это идеально быстровозводимая халупа участь которой пасть смертью храбрых — мечта застройщиков из Краснодарского края.
Странное имя для россиянина, пахнуло Владимиром Вла Ильичём, и «онитутнепричём» Это не тот, Лева, который пел Даниле Багрову про большие города и маленькие квартиры?)))
Вульф, человек, кого ты лечишь? Я переехал от мамы с папой в «хрущевку» 31 квадрат, будучи студентом. Счастлив был, как кобель с двумя xyями, жил там как кум королю. Сдавал полквартиры одногруппникам, сначала одному, затем другому. И жили — не тужили. У каждого по столу, один в комнате, рабочий, другой на кухне — если обоим поработать надо. Причем вдвоем жили редко, то на преферанс банда набьется на три дня, то пьянка с пятницы на понедельник, то кто-нить постираться из общаги придет, то на компе поиграть (тогда компы редкостью были), то просто кто-нить попросится пожить по-дружески. И для дам время и место находились, и дартс висел, и велосипед на стене жил, и гири у стены стояли, даже угол для стрельбы был, прикинь. И это еще балкон был не застеклен, то есть, на нем — ни хера.
Так что то, что тебе что-то там «давит» и «бабу не привести» — это всё исключительно у тебя в нежной голове.
Куда «выскакивать начнут»? Вот живет человек в «этой студии», КУДА, билят, он «обвально и внезапно выскочит»? В Сибирь? В Таджикистан? В экологичный коттедж в пригороде? В 100-метровые апартаменты? В могилу?
Выскакивать будут в однешки. Если ты думаешь, что студии это изобретение, то в других миллинниках это уже есть, сьедено и высрано и теперь на уровне местных Администраций не знают что с ними делать раз понастроили. Из студий получаются гетто с алкашами и прочим асоциальным элементом. Семьи с колясками там не живут. Подпор в Москву из регионов закончится кто там в студии жить будет? Сейчас в регионах работяги от 100 до 200 начинают требовать, на меньшее не согласны + дистанционщики+Краснодар и Сочи. Нахер им в студию в Москву лезть.
Вульф, ты или сильно пьян или глубоко болен
Karkoon, расположение ценно, если и когда на работу поблизости ходишь. Если же работать больше не будешь, то уже другие ценности.
Яков Юрников, Из центра ближе ДО ВСЕГО. Если интересует еще хоть что-то, кроме свежего воздуха (театры, кафе, рестораны, кружкИ для ребенка, затем школа, затем ВУЗ, вокзал/автовокзал/аэропорт, любые сервисы, мастерские, короче, что угодно), то из центра до этого всего, в общем случае — ближе. Он поэтому и центр. До леса какого-нибудь, наверное, ближе с окраины. И до кладбища.
Для съёмщика интереснее обычные квартиры с близким расположением к метро, но чуть дороже на 10000-15000 рублей (двушки).
Реальная цена аренды этой конуры — 30000-35000 руб., не более.
Видно, что застройщики сейчас наживаются на инвесторах на таком «жилье». Это ж сколько можно впихнуть таких апартаментов на квадратный метр земли. Для личных нужд такое не берут.
А новые апартаменты с кривой отделкой и дешевой бытовой техникой и мебелью из картона ничем не лучше обычной квартиры, хоть и в доме старой постройки.
Навело на мысль. Помнится, что летом 2019 года такого уровня квартиры в районе Царицыно, Орехово, Кантимировской были в районе 28000-30000 руб. То есть рост аренды за 4 года — только 15-20%.
А тут хотят за апартаменты такой маленькой площади под 50000 руб. На лицо, явный пузырь с ростом стоимости из-за таких «инвесторов» выставляющих стоимость аренды по ипотечному платежу.
Михаил Titov, лол. Не стоит убеждать себя в правильном выборе инвестиции.
Никто тогда за 15000-20000 однушки такого уровня не сдавал в Москве. Так как нижняя граница — это уровень центра города миллионика на тот момент, а не Москвы.
Я ясно написал, что сдавалось. Вот пример из моей почты, так как искал варианты.
Объект по ссылке на ЦИАНе — www.cian.ru/rent/flat/210065015/?mindbox-message-key=-8473015592108949500&mindbox-click-id=c7cf1641-02c8-4c17-bb30-7f856d819ae1&utm_campaign=rent/flat&utm_medium=email&utm_source=unloading&utm_term=1&utm_content=with_picture&uid=29909428
Михаил Titov, кажется ты ни разу не снимал или не пользовался ЦИАНом для поиска.
Это рассылка о новых реальных предложениях по указаным параметрам (район, количество комнат и т. п.). Более адекватные объекты начилась от 30000 руб, а найти однушку в пределах МКАДа меньше 25000 руб. тогда было нереально.
Как показывает ЦИАН, есть за 35000 руб.
Спрос рождает предложение. Не будут снимать за 50, цены пойдут вниз.
Titan, в недвиге видны только хотелки продавцов. Ниже, да и я указываю на абсурдность такой цены. В лучшем случае это приведёт к частой смене съёмщиков и простою.
Titan, японцы пузырь на фонде и в недвиге пережили, значит и нашим «инвесторам» в бетон надо быть готовым к нему.
Михаил Titov, а сам почему не хочешь пожить в этих апартаментах с такой площадью? Может тогда начнёт доходить, что для адекватного квартиросъёмщика такой вариант на долгосрок не нужен.
а) чуть доплатить снять квартиру побольше
б) жить в условном Реутове/Дмитрове/Твери/Краснодар
Из всех коллег айтишников (22-28 лет) нет ни одного кто бы снимал студию в пенале. У всех либо съем квартиры, либо ипотека.
а) они либо уже снимают квартиры либо так же как вы загружены ипотекой
б) у них под боком открылся МЦД и по той ветке куча ПИКовских муравейников строят — ваших прямых конкурентов
в) удаленка же. В такой студии разве что ночевать ок. Работать из дома, особенно если это пара — такое себе.
Принцип Парето, 1) каждый год вываливаются из институтов новые работники. 2) В этих муровейниках такие же цены, чем ближе к сити, тем выше. плюс МЦД это все же не метро и не МЦК даже, 20 минут ждать электричку и толпиться с толпой из подмосковья не прикольно. 3) у большинства гибрид/офис.
видно что вы не ездили на МЦД. Там те же интервалы что и на МЦК, но при этом там сейчас нет такой перегрузки как на МЦК.
Да. Поэтому удобство работать из дома — один из критериев.
VasyaInvestor, Охуденная идея, ящитаю. Устраиваешься на московскую зарплату, а жить едешь в Сибирь. На хер все эти московские ништяки? Ну транспорт, ну магазины, ну культурная жизнь, ну сервисы, ну аэропорты, «горячие путевки» всякие, перспективы, возможности. Кому это надо? Уж лучше махнуть в Юргу. Посидеть, побухать по вечерам под кедрами… К тому же богачом будешь, все девки — твои. Ты уже билет взял, я так понимаю? Скоро в профиле город сменишь?
Karkoon, клоун, бл… Ты преувеличиваешь количество и качество московских бенефитов и преуменьшаешь у регионов. Самое платёжеспобная прослойка понаехавших в Москву, вайтишники и стариков из IT уже давно (с началом ковида) размазывается по РФ, так ранее центром притяжения была она из-за сосредочения R&D, а теперь открывают их в регионах или предлагают удалённый вариант работы.
Я бы даже подвёл такую теорию по популярности подобных будок в последнее время. Как то, что в Москву стал ехать простой неквалифицированный люд, которому съём нормального жилья не по карману.
VasyaInvestor, твои «исследования» — говно. Обычное московское нытье "а чо все к нам едут? Нам же тут и так херово! Живите там в своих 2.71бенях! Я исследования провел, у вас хорошо жить!" Из тебя, собственно, просто тугой струей прет московская спесь и хамство:
Страна — «простой люд» для тебя. А ты, стало быть, белая кость у нас? При этом ХЕР кто из Москвы уедет на восток, то есть, собственно в страну. Поближе к морю, бывает, едут те, кто реально разбогател на московских харчах. Потому что Мск это не только зарплаты, но еще и столичный уровень жизни, ОХУДЕННЫЙ по отношению к остальной России. Ради этого «простой люд» согласен и в «скворечнике» пожить. Вот и всё.
Karkoon, выходи почаще из дома.
VasyaInvestor, ты, значит, не только «исследования проводишь», но уже и приказы раздаешь «простому люду», вроде меня? Прикольный ты типок. «Московский интеллигент в третьем поколении», наверное
SergeyJu, Дмитров — отличный пример. Катался я в прошлом году в Сорочанах на сноуборде. Упал, сломал руку. Доставили в медпункт, там вызвали скорую. Ждал ее 3,5 часа, при том что это было 2-3 часа ночи, никаких пробок и до Дмитрова мы ехали в ней минут 20. Но самое что меня убило — первый вопрос врача в Дмитрове, зачем я вызвал скорую!) Даже хорошо, что он это спросил, я на 100% убедился, что там лечиться нельзя. Друг подкинул в Москву. Там вызвал уже скорую домой, приехали, за 10 минут, сразу оказали помощь, положили в больницу, без всяких наездов
Вот этим и отличается Москва и подмосковье, а уж тем более 1000 км от мкад
А вообще, люди разные, кому-то хорошо в высотке в мегаполисе, а кому-то в своем доме на берегу реки. Минусы везде есть, как и плюсы.
Сергей, ну, давай сравни стоимость услуг в Москве и регионах (миллионниках). Выбор по соотношению цена/качество будет не в пользу Москвы. Ты как Karkoon преувеличиваешь значание нерезиновой живя в своём маленьком мирке. Оглянись вокруг.
Сергей, не только врачи. Знакомая из Новокузнецка как-то за стопкой чая жаловалась. У нее старший сын занимается спортивными танцами. У него книжка есть, разряды, все дела. Может, это и не будет его делом жизни, но сейчас у парня это дело жизни.
Начиная с какого-то уровня, в Кузне расти некуда. Был классный тренер — уехал в Мск. Остались похуже, но даже и к ним — очередь. Соревнования нужного уровня — все в Москве. То есть, летишь в Москву просто чтоб принять участие. При этом, москвичи — это москвичи. Могут в последний день тупо сменить место проведения. Приходится срочно менять отель. Потому что соревнование — это не просто «вышел, красиво станцевал», это прическа, которую не в каждой парикмахерской делают, это прогоны на полу, это подгонка костюмов итд. Ну и судят, естественно, москвичи, кто еще? Угадай, кто побеждает.
И так несколько раз в год. Просто запомнил этот рассказ как неочевидный пример, чем Мск отличается от регионов. Думаю, в любых других видах спорта, лыжах, плаваньи, борьбе, все точно так же. Хочешь вырасти выше МСа — кати в Москву, либо регулярно, либо на постоянку
>И никуда это уже не исчезнет.
исчезнет вместе с Московией. Страна, столицы которой растут и жиреют за счет обеднения и оскудения губерний и окраин — обречена
Какое же говнище. Чисто, чтобы перед соседями по селу ДВОРЦОМ выпендриваться.
В студии в Мск хотя бы вся инфра под боком и содержание мизер в абсолютом выражении. А два этажа на микроучастке в чистом поле — просто неудобный пылесос денег.
Потому и продают.
Я уже молчу о том, что в 2022 за те же 9М в ДДУ можно было взять студию за 20к/мес под 0.1% на весь срок, причем не на юго-востоке.
Вопрос один — зачем?
А недвижка каждое 1 число стабильно на карту. + Рост стоимости будки на инфляцию. +Ипотечное плечо. (2-3 млн всего ПВ)
Если есть регулярный доход и при несдачи в наëм временно пока из своих ипотеку оплачивать, то волноваться неочем.
Моя взяла такую же студию в богдановском лесу за 4,5млн
Никита Шляпников, инвесторы в бетон уверены в сохранении прироста населения в Москве за счёт переезда в неё из регионов и иностранцев по прошлым приодам, но упускают, то что реальность может оказаться другой.
Причем не надо себя уговаривать, что инфляция будет много лет 10%. То есть, и такое может случиться, но весьма маловероятно. И после кризиса 98 года, и после 2008 и после 2014 инфляция весьма быстро спадала. И инфляция 2023 уже заметно ниже 2022. Думаю, что средняя долгосрочная будет ниже 7.
Исходя из вышесказанного, надежнее и гораздо проще взять долгосрочный ОФЗ с фиксированным купоном, чем корячиться со студией. Заодно и диверсифицироваться, получив актив, который выиграет именно от снижения инфляции.
с мясом та же беда, все дороже и дороже, это она на бумаге спадает, а по факту растет.
Ставку опять поднимут и рынок поедет вниз, так как див доходность по текущим ценам с гулькину письку.
Сахар песок в 15 году 52 рубля, сейчас 65. Рост 25% за 8 лет. Смотрим бензин, газ, ту же курицу от 5 лет — все укладывается в росстатовскую инфляцию. Да те же яйца, дорожают последние 2 года, а до этого вообще не дорожали несколько лет.
Вы же давно на сайте, пора бы выучить, что тут люди про инфляцию пишут и как её считают. А Вы тут — с яйцами прикололись.
Я разделяю потребительскую инфляцию, та которая присутствует в нашей жизни от бутафорской, то что нам рисуют, да и кварплата тоже на 100% выросла за пару лет.
Хлеб например краюшки раньше были 38 р, а теперь теперь 63.р
Индексация в декабре 22 по московской области была 9%.
Если средняя инфляция за 20 11-13%, то рост цен за этот период в 8-11,5 раз.
Курс доллара в 2000 ~ 28 рублей. Но, вообще-то 2000-2003 годы я бы не брал для начала расчета. После кризиса 98 года в России резко упали цены на труд и на отечественные товары. Раза в 3 примерно. И первые лет 5 после того кризиса они быстро дорожали.
>надежнее и гораздо проще взять долгосрочный ОФЗ с фиксированным купоном, чем корячиться со студией
а можно взять ипотеку 6%, купить студию (или однуху) а на деньги купить долгосрочный ОФЗ с фиксированным купоном. Получится квартира за счет государства
Заболеет автор или работу потеряет и че дальше?
ЦБ повышает ставку что бы таких людей было меньше чем то критическое число которое устроит нам пузырь.
Впринципе тоже купил бы себе в инвест в люготную ипотеку но по цене ~7 c платежом 35-40к.
С повышением ставки так и будет
если он был 12 только в обьявлениях, то еще как может
Даже определенная ставка на инфляцию. Точнее важен рост доходов.
Негативный вариант, думаю вы сами представляете. т.е. потерять 20-30% (с учетом инфляции) вариант есть. Здесь найти бы альтернативу с доходностью на уровне инфляции
Нейтральный вариант заработать на 5% выше инфляции через 10 лет. Его шанс я бы оценил 50%
Позитивный для экономики. С инфляцией справились, стройка работает. Люди готовы такое снимать через 5 лет за… Или неготовы, а выберут 40метров минимум.
Мое мнение: что через 5 лет можно будет убедится что результат выше инфляции будет не выше 5%
Можете расчитать что будет через 5 лет после сдачи с ежемесячной арендой 40к, без учета налогов, страховки по кредиту(она есть) и примерной стоимости (на ваш взгляд).
Город превратился в какую-то пром зону в перемешку с гос учреждениями и ТЦ. Среди этого хлама понатыканы жилые дома с ущербными двориками заставленными машинами. Люди ходят какие-то отрешенные. Сплошной вокзал. Шум гам. теснота. пассажиры.
Раньше я мечтал жить в Москве, иметь там квартирку… Сейчас понимаю, что не хочу. Вообще не хочу жить в Москве. Ну разве что в самом центре. Там да, красиво, душевно… но жутко дорого и нереально.
Москвичи толпами валят за город на дачи. Многие из них в итоге там и живут круглогодично или имеют такую перспективу.
В итоге в Москве скоро останутся жить очень богатые (в центре) и миллионы нищих работяг по перефирии в человейниках.
Цены на будки лютые. За эти деньги в МО коттедж можно выстроить и жить обособленно, а не посреди вокзала и пром зоны.
1) вложить в сберкассу — сейчас это 0
2) векселя/облигации — это 0
3) валюты не было/за это сажали
Ну и как, теперь неплохо сберегли?
А давайте сравним 97 лет назад. Куда бы ты ни вложился — у тебя вышел 0, потому что ты буржуин поганый и подлежишь раскулачиванию.
Всё, что осталось от прабабки — это небольшой мешочек с ювелиркой. А что всё так же ловко не спрячешь — ой.
Я на самом деле брал себе подобный вариант для сдачи как инвестицию. 23 квадрата однушка. С хорошим ремонтом. Сдавалась быстро. Но очень часто менялись жильцы — они понимали что им тесно… Даже одиночки как-то не задерживались, искали варианты побольше. Потом еще я понял что контингент на такие квартиры бедный… А это куча проблем… Они задерживают выплаты. Они не вкладывают не копейки, а звонят мне чтобы починить мелочи которые в хозяйственном стоят 50 рублей. Еще это часто студенты безответственные и неряшливые… Короче я лично продал эту квартиру и купил побольше вариант. Отношение доходности к цене такое же, проблем меньше… Вообще у меня сейчас осталось 3 объекта под сдачу всего. Потому что я продал некоторые так как отношение доходности к цене упало в 2 раза за 5 лет. Раньше недвига давала 10% годовых с аренды. А сейчас 5. Плюс рост на инфляцию. Да акции больше дают дивидендами и рост на инфляцию так же… Кроме того за 5 лет аренды такие квартиранты разнесли ремонт и мебель так что требовалось опять делать ремонт и покупать мебель. Это окупалось бы само по себе еще целый год. Надо это учитывать. Стало выгоднее арендовать чем покупать… Я ожидаю что цена должна упасть в 2 раза чтобы был смысл так инвестировать… Ну или доходы населения вырасти в 2 раза чтобы аренда выросла сопоставимо…
Начнем с того, что жить в упор к развязке двух гигашоссе, да ещё на одном из крупнейших ТПУ Москвы ни один человек в здравом уме не будет. Всё равно, что на вокзале жить. Съемщики будут меняться ещё быстрее, чем обычно + повышенное количество «вахтовиков» с соотвествующим отношением к имуществу. Примерно как в кейсе Laukar выше, только на максималках.
А самое главное — в локации отличный такой перезастрой. У вас в конкурентах такие же мамкины инвесторы, которые зашли раньше -> могут сдавать дешевле вас. И стройки всё ещё идут. В качестве вишенки на торте — вам ещё воткнут апартаментов с наилучшим расположением по сравнению с тем, что понастроили. А когда (не если) у мамкиных рантье начнутся проблемы с оплатой ипотеки (ну, или просто надоест за -50к/мес сдавать из-за простоев), вы вообще начнете там жрать друг друга наперегонки своим демпингом.
www.avito.ru/novobessergenevka/doma_dachi_kottedzhi/dom_130m_na_uchastke_7sot._3348049417
пожалуйста ) море теплое с мая по начало сентября. загораем всей семьей и не завидуем владельцам московских кладовок ))
www.avito.ru/novobessergenevka/doma_dachi_kottedzhi/dom_130m_na_uchastke_7sot._3348049417
пожалуйста ) море теплое с мая по начало сентября. загораем всей семьей и не завидуем владельцам московских кладовок ))
Вполне вероятен рост еще на 10% это понятно. Но на вторичке такое не продать и за 7.
1) В течении года вы несможете продать обьект что бы выйти в ноль.
2) Начав сдавать в 24 году вы тоже несможете продать так что бы выйти в ноль.
Лучше покупать такое у тех кто за хочет выйти.
🙈
Если мы верим что инфляция будет на следующие 10-20 лет такая же как была в предыдущие, то ОФЗ на такой период будет по доходности будет выше такой недвиги.
Да и по логике и учете рисков доха не должна сильно отличаться.
1.Не рыночная (льготна) ипотека, вздула цены.
2.Отсутствие нормальных товаров, пример автомобиль буханка ~15 000 (USD)
www.youtube.com/watch?v=V1BPHMOhRc0
Автомобиль Tesla 3 стоит ~33 000 USD
Т.е. за две буханки можно купить Tesla, пойди купи, Китайца даже не купить за эти деньги. Думаю не надо объяснять, что разница между этими товарами больше, чем между лошадиной повозкой и Ford.
Поэтому люди покупают, абы, что купить, в том числе и студии по 19 квадратов.
Второй пункт это про ощущаемую инфляцию.
мелкая студия, доллар это уже инвестиционный продукт. Покупка совершается под страхом — закроют биржу, акции отнимут — бетон сохраниться.
Это идея засейвится, это гонит цены вверх.
Не говорит о том, что не будет роста и дальше. Но нужно еще затраты на ипотеку, дисконт при продажи заложить. Хорошо если сдача полностью ипотеку отобьет, но тут удача еще нужна.
Иван-дурак, всем кто планирует разжиться на акциях, можно отправить такую картинку
удаляем терминалы, закрываем счета, пока не поздно
3 раза в 90х оказывались, а говорили вроде что 90е ВВП закончил)
Рынки нужно растущие выбирать, тогда и шансы повысятся.
А ты какую то особую хату выбрал, которая как сбер будет впереди паровоза расти?)
При ставнении графиков надо учитывать моральный и физ износ обьекта, неучтен риск ремонтов и затоплений. На графике стоимости метра этовсе не учтено.
Сравните граффик пятиэтажек с граффиком акций ))
На граффике метр стоит $3к.
А у нас автор купил будку по $3.8к на вотоке столицы.
дадашов фархад, их быстро разбирают.
www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=rent&district%5B0%5D=8&engine_version=2&maxprice=40000&offer_type=flat&room1=1&type=4
В 2002 купил двушку по 430 дол за метр. У Т.С. стоимость 3800 дол за метр. Моя не знаю сколько стоит, т.к. продавать не планирую. Но думаю можно зафиксировать что рост недвижки за 20 лет оказался в 9 раз в баксах. Реально думаю меньше, т.е. в 3 раза примерно. Если ориентироваться на график.
П.С. Покупка для жизни — ок. Но покупка под сдачу (ИМХО) безумие. Очень много геморроя со сдачей… Да и продажа совершенно отдельное мероприятие. Реально охренеешь продавать…