Платформа инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate. Часть 2. Опровержения представителей компании и разбор типового устава.

Приветствую.

Чуть ранее мы познакомились с тем, как устроена размещённая публично документация, регламентирующая схему работы платформы SimpleEstate. Со мной вступил в коммуникацию представитель совета директоров компании Артём Цогоев и предоставил комментарий компании, призванные развеять наши недоверие и опасения. Публикую его полностью, “как есть”, ну а далее мы ещё немного поговорим.

Итак:

------------

Большое спасибо за внимание к нашей платформе!

И хотя где-то автор очень верно подметил наши упущения и ошибки, во многих местах обвинения совершенно безосновательны или даже ложны. Поэтому позволим себе поправить уважаемого автора и внести ясность.

Пойдем по порядку. В чем автор несомненно прав:

1. Мы правда забросили Блог и новости на сайте и полностью переключились на наш телеграмм-канал https://t.me/simpleestate, чтобы иметь более оперативную и удобную связь с инвесторами. В настоящее время телеграмм является основной платформой для коммуникации и мы активно развиваем этот механизм. Подписывайтесь и вы!

2. К нашему стыду, юридический адрес в правилах платформы действительно устаревший. Мы планировали исправить его в новой редакции правил, которая выйдет как раз в этом году. Но с учетом достаточно долгой процедуры согласования правил с ЦБ и их одобрения — исправлять только адрес было бы нерационально. Поэтому на текущий момент он действительно устаревший. Признаем. Исправим. Мы физически не можем просто поменять строчку и выложить новый файл. Необходимо новую версию правил согласовывать с ЦБ, ждать их одобрения, утверждать и т.д. Мы это сделаем в ближайшие 1,5-2 мес вместе с рядом других изменений в правилах.

А теперь где автор не до конца разобрался:

1. Новый игрок на рынке — SimpleEstate работает с 2019 года, через 2 месяца компании исполнится 4 года. Так что не совсем уж и новый.

2. Схему с конвертируемыми займами мы не используем уже несколько лет. Сейчас все сделки проходят через прямую покупку акций у АО при эмиссии акций. Данный механизм подробно описан на сайте в разделе «как мы работаем». Смутивший автора договор конвертируемого займа является архивным документом, так как раньше мы действительно использовали данный механизм (причем весьма успешно). Наверное, действительно пришло время убрать данный документ с сайта.
Сейчас на платформе предусмотрено 2 варианта инвестиций — через займ и через акции. На текущий момент мы используем только акции, но (на всякий случай) займ тоже оставили и по этому пункту в правилах платформы ничего менять не собираемся. В долгосрочной перспективе инвесторы SimpleEstate будут иметь возможность выбрать инструмент инвестиций — займ или акции. Поэтому менять ничего не требуется.

3. Основатель компании, Никита Корниенко, является генеральным директором ООО «Симпл Эстэйт». В свою очередь, ООО является управляющей компанией всех АО структуры SimpleEstate. Относительно номинальности Никиты — можно легко найти в интернете множество роликов с интервью Никиты у ведущих блогеров по инвестициям. После просмотра будет легко сделать вывод относительно номинальности. Также легко будет найти комментарии Никиты для Forbes или РБК, а также статьи в других уважаемых СМИ. По поводу работы в Goldman Sachs — среди учредителей ООО присутствуют 2 управляющих директора инвестиционного банка и ещё ряд младших сотрудников Goldman Sachs. Стали бы они участвовать в компании неизвестного «индивидуального предпринимателя» или они с ним хорошо знакомы? Решать Вам.

4. Артем Цогоев известный эксперт рынка недвижимости, ранее занимал 5 лет должность инвестиционного директора и руководителя департамента недвижимости ТРИНФИКО, одной из старейших инвестиционных компаний в России. Можно также легко найти множество его публикаций и комментариев в топовых СМИ.

5. Владеющий 10% в платформе Александр Невинский является основателем крупнейшего в России онлайн микрофинансового сервиса, партнером венчурного фонда и очень уважаемым частным инвестором. Всё это также легко найти в интернете. Александр Герасев — его партнер и коллега. Логично, что активные венчурные инвесторы имеют доли во многих компаниях.

6. Правила инвестиционной платформы регламентируются законом об инвестиционных платформах 259-ФЗ. Как раз по которому работает упомянутый автором JetLend. SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформы центрального банка, поэтому и правила написаны исходя из требований закона. А закон был написан с учетом модели, где платформа выступает посредником между лицом привлекающим инвестиции и инвесторами и является независимым лицом. Мы везде открыто говорим, что мы сами находим объекты, мы сами создаем АО и привлекаем на них инвестиции. И если что-то пойдет не так — мы не сможем сказать, что «мы тут не причем, все вопросы к лицу, привлекающему инвестиции». Нет — мы несем всю ответственность сами. Порог в 1 млрд. руб. в год также прописан в законе, это не мы придумали.

7. «Сегодня менеджмент владеет долей в АО, а завтра нет…» — устав АО прямо запрещает SimpleEstate продавать свои обыкновенные акции. Поэтому передать контроль кому-то другому нельзя. Да и это всё-равно бессмысленно, никакой выгоды в этом не будет. Привилегированные акции мы, как и остальные акционеры, можем свободно продавать и покупать. В этом ничего странно не видим. Учитывая, что в сами объекты мы сами заходим своими личными деньгами ровно на тех же самых условиях, что и остальные инвесторы, без каких либо привилегий.

8. Инвестор несет ответственность за возможные убытки — всё верно. Это не банковский депозит, тут есть риски. И хотя недвижимость является низко рискованным вариантом инвестиций, риски всё-равно есть и мы открыто о них всегда говорим, не скрываем. А кто о них не говорит — просто нагло врет.

9. Претензии к конвертируемому займу разбирать подробно не будем, так как он уже давно не используется. Хотя данная схема прекрасно работала раньше, но в целях большей простоты и прозрачности была сменена на простой выпуск акций.

10. Если Вы внимательно почитаете устав любого АО (который находится в открытом доступе на сайте, его не нужно специально запрашивать), а именно он определяет «правила игры», кто что должен или нет — то заметите, что инвесторы SimpleEstate очень хорошо защищены. УК не может без их одобрения продать объект (в отличии от того же ПНК), изменить сам устав, ликвидировать компанию (опять ПНК), сделать доп. эмиссию и многое другое. Дивиденды инвесторам прописаны четкой формулой, не менее 90% денежного потока (по факту обычно 100%). Мы очень много сил, времени и денег потратили на создание данной юридической структуры и гордимся ей. И за все время своей работы никого ни разу не обманули.

Более подробную информацию и ответы на самые острые и провокационные вопросы — читайте в нашем телеграмм канале: https://t.me/simpleestate

---------------------

Также Артём представил на обозрение один из уставов проектного АО. Что ж, изучим его. Особенно нас интересует хорошая защищённость инвесторов, без одобрения которых нельзя продать объект. Пункт 8.9 действительно раскрывает для нас эту тему, притом оригинальным способом:

Что означает вышеизложенное? Что право голоса инвесторам в данное АО даётся только тогда, когда необходимо согласовать БЕСПЛАТНУЮ передачу имущества. А за 100 рублей уже не требуется.

Однако, также существует понятие крупной сделки — когда совершаются действия с активами, составляющими более 25% валюты баланса АО. Для соответствующих случаев действительно предусмотрена защита владельцев привилегированных акций:

… хотя мы и можем удивиться понятию «голосующие привилегированные акции», несколько нечётко, на мой взгляд, сформированному в уставе, но это уже придирка. А возможность раздробить объект недвижимости на кадастровые объекты, составляющие менее 25% активов — из области конспирологических теорий, хотя технически это и возможно. Тем не менее, формально совершить какие-либо действия с объектом без ведома инвесторов нельзя. Выплаты по привилегированным акциям в размере не менее, чем 90% денежного потока АО, также зафиксированы. Смена собственника обыкновенных акций производится с согласия инвесторов, для утверждения нового управленца также требуется согласие 3/4 голосовавших привилегированных акций.

Также с момента нашего разбора обнаружился иск к Минэкономразвития от 21.03.2023, согласно пояснениям Артёма Цогоева и моей собственной проверке являющийся спором вокруг субсидирования молодых краудлендинговых платформ на сумму чуть более 1 млн. руб. Сумма невелика, но потенциально вклад в копилочку убытков организаторов сиего праздника жизни внести может.

Безусловно, позитивно, что платформа откликается на критику и стремится как дать свои пояснения, так и учесть стороннее мнение в своей работе. Также отрадно, что нам с вами как инвестиционному сообществу представилась возможность поучаствовать в совершенствовании механизмов понимания друг друга между создателями продукта и инвесторами.

Тем не менее, никак не опровергнуто то обстоятельство, что нам предлагается инвестировать при помощи небольшого убыточного ООО с неизвестной во времени и объёмах точкой сходимости бизнес-модели. Недавно сделавшие на наших глазах «Буль» PNK-Rental ориентировались на СЧА их фонда в размере 20 млрд. руб. и не смогли (либо не захотели) в текущих рыночных обстоятельствах её достигать, и как долго предполагается финансировать убыточный проект «Симпл-Эстейт» — осталось за кадром. Кроме того, не все спорные аспекты документации удалось прояснить.

Фактически, несмотря на то, что игрок «не совсем уж и новый»©, нам предлагается инвестировать при помощи стартапа, являющегося первым серьёзным предприятием его основателей. Инновационного настолько, что признанное место раскрытия актуальной информации для инвесторов — публичный сайт проекта — решено заменить на телеграм-канал и личные объяснения инвесторам.

Тем не менее, в случае, если предлагается непосредственное прямое приобретение акций без каких-либо промежуточных займов, то сама конструкция выглядит достаточно защищённой, устойчивой и в некотором смысле даже более крепкой, чем привычные нам ЗПИФ. И если инвестора устраивает стилистика работы компании «Симпл Эстейт», а также предлагаемые к приобретению объекты в виде супермаркетов в различных регионах (и экономическое обоснование перспективности вложений в них) - теоретически попробовать можно.

За сим эту тему считаю закрытой.

Такие дела.