Банк России ужесточает политику на ипотечном рынке

Регулятор собирается ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Новый механизм уберет с рынка схемы «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под минимальную ставку, вплоть в 0,01%, но по цене на 20–30% выше рыночной. Главный риск в такой схеме, который не устраивает Банк России, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при потере возможности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.

🏠 Чем опасны экстремально низкие ставки по ипотеке

По мнению регулятора, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке:

• для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые в последующем выплачиваются кредитным организациям в качестве «комиссии»;

• при неспособности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.

📝 Как будет работать механизм

Новые требования коснутся ипотеки на жилье в новостройках, включая квартиры, которые приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Ужесточение правил не распространяется на льготную ипотеку, поддержанную государством, если показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%. Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, скорее всего, утвердит новый регламент.

⚖️ Кто выиграет: девелоперы или заемщики?

Снижение цен сделает жилье более доступным для покупателей. Для девелоперов, учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза регулятора по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, надбавка к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли. Однако в перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики и внутриполитических процессов в стране.