⚙️ Операционка ПИКа в сравнении с другими

📌 Традиционно начнем с показателя «Объем ввода в эксплуатацию» (в млн. кв. м.)

Поскольку он показывает реальный рост/снижение темпов строительства:

2018 — 2,0 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 0,8 млн. кв. м. (рост на 68,2% г/г).

👉 Для сравнения напомним объем ввода в эксплуатацию других девелоперов в 2020г:

Самолет — 0,23 млн. кв. м.
Эталон — 0,54 млн. кв. м.
ЛСР — 0,67 млн. кв. м.

Очевидно, что ПИК здесь лидер. Компания за год по этому показателю растет на столько, сколько в принципе строит за год тот или иной застройщик.

📌 Новые продажи (м2)

В чем отличие от предыдущего показателя? Квартиру можно купить до и после ее сдачи:

2018 — 1,9 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 1,1 млн. кв. м. (рост на 22,3% г/г).

Во-первых, хотим отметить скромный рост по сравнению с 1п 2020г. Тогда продажи снизились из-за ковида, то есть должен был быть эффект низкой базы, но 22% — это точно не оно. Хотя, может быть, все так любят ПИК, что пандемийный провал на нем не сказался.

Во-вторых, цифры совпадают с предыдущим показателем вплоть до 1п 2021г. Это значит, что раньше у компании был накопленный фонд непроданных квартир, а в текущем году, так как мы видим разрыв между новыми продажами и вводом в эксплуатацию аж в 0,3 млн. кв. м., фонд непроданных квартир может начать сокращаться. (но это не точно — лишь предположение)

📌 Новые продажи (руб.)

То же самое, что и предыдущий показатель, только измеряемый не в метрах2, а в деньгах:

2018 — 245,0 млрд. руб.
2019 — 285,0 млрд. руб.
2020 — 341,0 млрд. руб.
1п 2021 — 225 млрд. руб. (рост на 59,6% г/г).

📌 Новые продажи от услуг fee-development и др. строительных услуг (м2)

Решили добавить новый показатель в наш операционный анализ — Fee-development — ситуация, когда застройщик не является собственником земли, он возводит проект на чужой территории. Обратите внимание: показатель не в млн. м2, а в тыс. м2:

2018 — no data
2019 — 120 тыс. кв. м.
2020 — 270 тыс. кв. м.
1п 2021 — 198 тыс. кв. м.

Интересное направление, поскольку позволяет уйти от заморочек с приобретением земли.

📌 Доля ипотечных сделок от общего объема сделок:

2018 — 65%;
2019 — 66%;
2020 — 76%;
1п 2021 — 79%;

Во-первых,сюда входят все сделки, а значит и продажа парковок, которые покупаются в ипотеку реже. Получается, реальный уровень ипотеки для покупки квартир выше. Во-вторых, мы наблюдаем рекордный уровень закредитованности. Представляется, что здесь уже вина не только льготной ипотеки, но и в принципе уменьшения количества сбережений.

До сих пор непонятного нам показателя «Новые контракты» у ПИКа в операционных отчетах нет, поэтому и мы его использовать не будем. 

📌 Оборачиваемость земельного банка

Возможно, мы не совсем правильно посчитали этот показатель, но вроде норм. Суть в том, чтобы понять, за сколько лет компания потратит весь свой земельный банк, если не будет его увеличивать и сохранит текущие темпы строительства.

Расчет такой: объем земельного банка делим на объем ввода в эксплуатацию в 2020г. Получаем количество лет, которое можно трактовать двояко: с одной стороны, чем больше лет, тем дольше компания может строить без инвестиций в землю, с другой стороны, много лет говорит о низкой скорости строительства. В общем, у нас получились такие цифры:

ПИК — 8,95
Самолет — 85,8
Эталон — 8,7
ЛСР — 12,2

В принципе, у ПИКа показатель средний по отрасли. Но нужно понимать, что ПИК намного быстрее конкурентов начинает стройки, земля простаивает очень короткий промежуток времени. В этом суть бизнес модели, поэтому не стоит ждать увеличения этого показателя: компания не будет сильно наращивать объем земли, если на нее нет проектов, готовых к запуску. 

Чтобы видеть наши посты и все части обзоров раньше, подписывайтесь на нашу телегу (Заяц с Москухни). Мы просто банально не успеваем постить на Смартлаб все посты