Как правильно инвестировать в доходную недвижимость

Люди инвестируют в недвижимость для двух целей: 1) надежно вложить деньги и иметь пассивный доход; 2) разбогатеть. Первую цель преследуют те, у кого уже есть деньги (состоятельные люди), а вторую — те, у кого их недостаточно (только собирающие капитал). Это разные цели, обычно не совместимые. Рассмотрим инструменты и техники для достижения каждой из них.

Это самая простая по реализации цель: купить объект недвижимости, приносящий арендный доход, и спокойно его получать. Однако на рынке все устроено так, что легко нажиться вам никто не даст: объекты доходной недвижимости продаются по определенной ставке капитализации. Сейчас, по моим наблюдениям, она равна 8%.

Например, объект недвижимости приносит или может принести 1 млн. руб. прибыли в год. Значит продаваться он будет за сумму 1 000 000 / 0,08 = 12 500 000. А некоторые объекты продаются по ставке 0,08 не к прибыли, а к выручке, значит дороже. Бывает, что объекты продаются по более низким ставкам капитализации, из-за чего их цены еще выше.

Таким образом, дешево пассивные доходы вам никто не продаст, и чтобы их получать вам нужно вложить массу СВОИХ денег.

Возможно, у купленного объекта вырастет цена при снижении ставки ЦБ РФ, а может быть из-за низкого спроса и не вырастет: например, при снижении ставки ЦБ РФ до 5% недвижимость может продолжать продаваться по 8%. Т.е. потенциал роста цены готового объекта весьма сомнительный, и разбогатеть на росте цены вряд ли получится. Надо было покупать 1,5 года назад, до ипотечного бума и инфляционного шока.

Интересно, что сейчас некоторые строящиеся доходные объекты продаются также по ставке 8%, но уже к будущим доходам, т.е. после их строительства нельзя рассчитывать на повышение доходности, уже все заложено в текущую цену.

Сильного увеличения арендной платы тоже не стоит ожидать — увеличение в рамках официальной инфляции, да и то по моим наблюдением арендная плата отстает от роста цен на недвижимость. Буста портфеля на росте арендной платы вы также не получите. Это вам не акции, которые могут вырасти в 2-3 раза и увеличить в 10 раз дивиденды. Недвижимость по моим наблюдениям в целом проигрывает акциям, как актив.

Кто же покупает пассивные доходы в форме недвижимости — без существенного потенциала роста аренды и стоимости объекта. Ответ прост — те, у кого уже есть свои большие деньги, кто их заработал в бизнесе или в инвестициях в акции. Доходная недвижимость дает регулярный доход и менее волатильная в цене, значит позволяет инвестору спокойно спать и кормить семью, не беспокоясь о том, выплатят ли дивиденды по акциям, или нет.

Кстати, насчет «не беспокоясь», в пандемию в период локдауна краткосрочная аренда исчезла, как и доходы.

Инструменты для стратегии

1. Физическая доходная недвижимость

Прежде всего, это апартаменты в апарт-отелях, так как они заточены для получения пассивного дохода и не требуют работы инвестора для получения дохода.

В эту же категорию попадает и коммерция (магазины, офисы, торговые центры, склады и т.д.), хотя я пессимистично смотрю на ритейл в онлайн- эпоху, еще и сопровождаемую пандемией.

Покупку квартир для деления их на студии я не рассматриваю как инвестиции, это больше похоже на бизнес, который не у всех получится.

Покупку «однушек» я также не рассматриваю, поскольку те жалкие 3-4% доходности от арендной платы, до уплаты налогов, легко съедаются косметическим ремонтом, который необходимо раз в 5 лет и уходят на покупку новой обстановки, без чего квартира превращается в «бабушкин вариант за 25», и в итоге получается ноль.

Мне могут возразить, что многие заработали на росте цены квартир за последние 1,5 года. Это разовое явление, вызванное не свойствами самих квартир как доходных объектов, а скорее ипотечной гос. программой и печатным станком.

2. Фонды недвижимости

Например, PNK rental и Парус. Цена пая пляшет, выплаты варьируются по размеру, но по моим подсчетам доход от аренды укладывается в 8-10%, и скорее ближе к 8%. Закон работает, везде одинаково.

Роста паев не стоит ожидать, с чего бы это. Но доход вероятно будет стабильно капать.

Это уже гораздо сложнее. Разбогатеть можно только применяя финансовый рычаг — ипотеку. Применяя ипотеку при покупке доходной недвижимости вы будете зарабатывать и на своих деньгах, и на деньгах банка.

Но нужно чтобы работала схема Кийосаки: арендная плата была ниже, чем ипотечный платеж.

Сейчас это практически невозможно: ставки по кредитам доросли почти до 10%. А арендный доход от недвижимости, как указывалось выше, всего 8%. То есть в итоге, вы будете в минусе (-2%).

У меня лично, схема Кийосаки получилась на одном объекте, но я покупал давно на котловане, ставка по ипотеке у меня 8%, а арендная плата — 12% к цене покупки. 4% в карман. Но сейчас даже не знаю, где вы найдете такой объект и условия.

Если вы купили объект с арендным доходом выше, чем текущая ставка капитализации недвижимости, то со временем цена объекта порастет, рынок выровняет диспропорцию вверх. Так и делается капитал.

Иногда такие возможности предоставляются при покупке на котловане, но вам придется потерпеть года 2 до сдачи и платить все это время ипотеку. Главное чтобы не порвало бюджет, надо все рассчитывать. И нужен очень четкий прогноз будущих доходов.

Инструменты для стратегии

Только физическая недвижимость. Ипотеку на биржевые фонды вам никто не даст.

Выводы:

1. Разбогатеть на недвижимости можно (в обычной рыночной ситуации) можно только применяя ипотечное плечо.

2. Покупая недвижимость по рынку, можно получить пассивный доход, но вам потребуется много своих денег, которые вы должны заработать где то на стороне.

Блог.