Блог им. AzatShavaliev

Ипотека, как способ развода.

    • 21 июня 2021, 20:55
    • |
    • хм
      Популярный автор
  • Еще
Сегодня в одном крупном банке предложили взять ипотеку под 5,7% годовых. При этом деньги, я там размещаю под 6,1% годовых на премиум вкладе (расходная 3 летка).

При этом сотрудник яростно доказывал что 5,7% это эффективная ставка, т.е включая все расходы. Хотя конечно документов я не видел, с другой стороны зачем ему врать.

Таким образом банк готов предоставить мне, мои же деньги, под минусовую для банка ставку. Прям благодетели.

Вот только если забыть, что цены на квартиры выросли в среднем на 20-30% за год. 

Такое ощущение что банки тупо вступили в сговор с застройщиками, такой маркетинговый ход -  мы снижаем ставку, вы повышаете цены. Прибыль делим.

В итоге получаем ту же самую маржу, что и до снижения ставки, но народ в РФ в целом имеет образование на уровне 3 классов церковно — приходской школы, верит в помощь государства и в щедрость банков, так что валом пойдет брать ипотеку по низким ставкам.

По мимо маржи, у банка есть вариант отжать хату, при  проблемах у ипотечника — болезнь, потеря работы, появление иждивенцев и тд.

Любая просрочка и банк идет в суд, отжимает хату, выплаченные проценты по ипотеке и продает квартиру на вторичке за копейки, своим же сотрудникам.
Люди  со стороны такие квартиры брать не спешат, т.к они находятся под арестом.

Есть знакомая, которая работая в сбере на хорошей должности, заимела к 45 годам уже десяток таких квартир в провинции. Тупо выкупает за полцены с торгов, часть перепродает.

Короче, отличный рентабельный бизнес.

PS пользуясь случаям, ни кто в Казани или пригороде квартиру не сдает? 
Нужно 2-3 месяца пожить по делам, а на сайтах одни агенты с комиссиями по 50% от цены.

Раньше у родственника снимал, сейчас он квартиру продал. Хз, где теперь выходы искать. Купил бы квартиру, да цены на хаях. 
Лучше в личку, не срочно.


Раньше считал что снимать выгодней, теперь считаю что 1/3 объекта недвижимости в разных городах, нужно иметь на вот такие случаи. Похоже скоро желающие снимать бетон исчезнут как вид. Это к вопросу инвестиционных квартир.


★4
99 комментариев
ну а вам кто мешает выкупать эти же квартиры с торгов?
Сергей Каменецкий, кто же меня на торги пустит, в народ в основном уходит один неликвид.
avatar
dekab1, у кучи банков есть страницы с залоговой недвижимостью. Бери — не хочу. Плюс банкротные торги, туда также может любой попасть, только купи ЭЦП. Другое дело что ликвидные объекты на таких торгах почти по рынку уходят, а иногда даже дороже))) Поэтому ловить там, как правило, нечего
Принцип Парето, ну вот вы и сами сказали. цена этих квартир зачастую выше среднерыночнй
avatar
Rusa000, получается это очередные сказки про полцены)
Или есть какие-то доторговые предложения сотрудникам?
avatar
UnembossedName, есть информация и свои торги.
а потом выходит на публичные торги ПОСЛЕ.
Если своим не подошла.
avatar
UnembossedName, ну вообще всегда сначала конкурс устраивается между сотрудниками. затем, если никому не интересно-выставляетмя на открытый рынок
avatar
Принцип Парето, эти квариры с историей.
и эту историю хорошо знает сотрудник банка — у него все на руках включая заключение сб банка.

и не знает никто другой.
даже если торги публичны.
(а это не всегда так, но предположим)
то это рынок лимонов.
(см. рынок лимонов)

вот эта разница в информированности и создает доход сотрудникам банка, а так-же создает непредсказуемые! риски внешним покупателям.

она-же обеспечивает дисконт к «чистому » рынку .
который добивает домохозяйства Еботечников.

Ипотечники покупают на «чистом» рынке и банк за этим следит.
А их квартиры идут с дисконтом на «залоговом» рынке и тоже это норма.

ипотеку на покупку на залоговом рынке тебе не дадут.
потому что там ОБРЕМЕНЕНИЯ в момент продажи )

avatar
dekab1, сговор банкиров и застройщиков называется эскроу счета, все правильно
avatar
Сергей Каменецкий, вот ты наивный
avatar
Эм… А где в вашем прекрасном бизнес исследовании банковской маржи сводка по балансу, согласно которой на один номинал условного депозита можно выдавать 5-10 номиналов в кредитах?
avatar
ruru42, надо по ипотечным кредитам законодательно закрепить мультипликатор 100, чтоб уж совсем шоколадно все было.
ruru42, точно, у них же есть норма резервирования и она не 100%
avatar
ruru42, да аффтар же упомянул же что с образованием у него не очень — 3 класса церковно-приходской только смог осилить, так «бизнес-исследование» соответствующее ;)))))))
avatar
Petr S, это и без автора понятно
avatar
ruru42, откуда, по вашему, банк возьмёт деньги на выдачу кредитов сверх депозитов?
avatar
ruru42, «Тогда если клиент банка размещает депозит в размере 1 тыс. рублей, то 50 руб. остаются на корреспондентском счете в ЦБ, а 950 поступают в распоряжение банка и выдаются в кредит. » С депозита в тысячу рублей за счет нормы резервирования наоборот банк выдаст кредитов на меньшую сумму, получается.
avatar
ruru42, на википедии тоже речь о том, что из-за резервирования банк может выдать меньше кредитов, чем принимает депозитов.
avatar
BearEater, депозит один, а кредитов по цепочке он может профинансировать НЕСКОЛЬКО. Совокупной стоимостью в РАЗЫ больше начального депозита.
avatar
Дмитрий, в том то и дело, что из-за нормы резервирования банк сможет выдать кредитов лишь на меньшую сумму, чем привлёк депозитов. Он получил 100 рублей депозитов, выдал ипотеку на 95. Для нового кредита нужны новые депозиты.
avatar
BearEater, мне не удалось найти информацию на русском языке, однако английские источники прямо указывают что обеспечение кредитом составляет лишь долю от депозитов (активов).

Это полностью согласуется с моим представлнием о работе банков.

en.m.wikipedia.org/wiki/Fractional-reserve_banking

www.investopedia.com/articles/investing/022416/why-banks-dont-need-your-money-make-loans.asp
avatar
ruru42, опять же кредитов меньше, чем депозитов. То же самое, что и на русском
avatar
BearEater, вы правы, я ошибся. Сходу не вижу информацию, подтверждающую мой тезис.
avatar
ruru42, нет такого. Не выдумывайте.
avatar
Сергей Каменецкий, мешает что квартира в залоге, что там могут быть происаны дети.
что это надо мониторить.
это БАНКОВСКИЙ бизнес.
И для этого нужно работать в ЭТОМ банке как минимум.

Чтобы знать.
avatar
Антон Б, плохому танцору что нибудь да мешает 
Сергей Каменецкий, это отдельный бизнес.
и им занимаются отдельные специально обученные люди в банках сопытом.
с доступом к информации.

лезть туда без знаний, и опыта глупо.
avatar
Антон Б, 21 век если знаний не хватает — любой специалист нанимается за деньги. Глупо сидеть и сопли жевать, жалуясь что во всем виноваты окружающие
Сергей Каменецкий, в 21-ом веке эти же «специалисты» разведут нанимателя как липку и бумажками прикроются, что сам отдал. Смотрел Ярдрея про «бесплатных» юристов.
avatar

Zerich121, совсем смлаб школотой завален. Собралась детвора, которая в своей жизни еще не обросла ни кругом знакомств, ни штатом специалистов, ни собственный мозг не взрастила. Сидят, ноют друг другу в жилетку что они такие чахлые и все им подавай на блюдечке...

Нет там халявы — эта льгота спонсируется государством из налогов. Берёте вы ипотеку или нет — вы всё равно уже оплачиваете этот балаган.
avatar
Денис Г., какая льгота?
avatar
dekab1, рыночная ставка гораздо выше, банк получает её (ну нет дураков давать физикам по ставке ниже, чем можно дать минфину или корпорации, и ниже, чем они сами занимают на рынке). Разницу платит государство.
avatar
Денис Г., понятно, не вникал особо. Просто обратил внимание что банк готов мне дать деньги под ставку ниже депозита.
avatar
dekab1, вы пропустили весь движ :) Семейным вообще процентов по 5 давали.

Сейчас ограничивают сумму тремя миллионами вроде, при новых ценах это по сути закрытие программы.
avatar
Денис Г., на Дальнем Востоке можно было отхватить под 3%, и даже под 2% в 2020г.  
avatar
dekab1, ну то есть с учетом этой информации пост как бы получается полная ахинея, не так ли?
avatar
Денис Г., там еще застройщики готовы часть разницы оплачивать, чтобы продать менее ликвидные обьекты…
avatar
dekab1, если вы не вкурсе в нашей стране уже второй год действует госпрограмма льготная ипотека 
Недополученные банком проценты (до ключевой ставки +3% годовых) субсидирут  государство из федерального бюджета.
Андрей Лисичкин, она вроде действует только у кого 2 детей
avatar
На старте льготной ипотеки (до повышения цен), можно было «урвать» новострои по хорошей цене. Сейчас же цена очень выросла (по СПб, если пару лет назад можно было взять студию за 1.8-2 млн. (окраины), сейчас такие варианты стоят 3.7-5 млн.) Обратите внимание на «сельскую» ипотеку, будет то же самое — рост цен на частные дома в перспективе 3-5 лет. Пока такого роста цен, как на квартиры не наблюдается.
avatar
Евгений, дома уже подорожали в 1,5 раза (стройматериалы + работа)             
Льготная ипотека под 5,5%, 12 мио для мск и 6 для регионов. Дом РФ даже под 5,15 дает если пенсионные отчисления дашь посмотреть
avatar
Что за банк?
Константин, банк Дом РФ
avatar
Им государство компенсирует такую низкую ставку для первички
во первых цены выросли в 2 раза, а не 30%, во вторых при тех же зарплатах у нас в организации побежал покупать квартиры, это же ставка 5% и пофиг что цены в 2 раза выросли, и то что зарплаты теже. на самом деле один безтолковый политик попросту уничтожил рождаемости будущую этим, ибо платить теперь народу будет нечем, жилье стало недоступным от слово вообще, соответственно демография будет ноль
Эльзар Тимирбулатов, понятия не имею где они выросли в раза. По данным сбера реальная цена сделок выросла на 20-30%.
Они лидеры по выдаче ипотеки, поэтому думаю им можно верить.

Возможно на циане конечно и выросло, но факт того что обьявы стоят, говорит о том что спроса по таким ценам нет.
avatar
dekab1, в казани за 1.5 года где то, однушки с 2х миллионов до 6 выросли, меня интересуют трешки — в ноябре 5 млн, сейчас 8 млн. 
Эльзар Тимирбулатов, это застройщик или вторичка?
Родственник буквально на днях продал вторичку, насколько я помню, речь шла о 100 тыс за квадрат.
Это макс 4 млн за 2 шку, при чем с хорошим ремонтом.
avatar
dekab1, новостройки, так речь и о том, что квадрат был 60, а теперь 120 и до бесконечности, при зарплатах в городе 30-40 тысяч
Эльзар Тимирбулатов, 
На моей памяти в казани вторичка стоила уже выше 60 тыс за квадрат, еще после универсиады (это 2013 год).
До бесконечности цены не могут вырасти, тупо платежеспособный спрос иссякнет.
З/п да низкие, как только цены сравняются с ценами ближайшего подмосковья, думаю весь спрос уйдет туда.
120 тыс за квадрат это уже Подмосковье.

У застройщика я брать не хочу, слишком рисков много.
avatar
dekab1, цены до 2019 вполне себе были около 60ти, цены вообще запредельные, так москвичи и все скупили этажами подьездами, большинство квартир даже старта продаж не было, все скупили напрямую у застройщика. тоже самое сейчас в сочи, богатые вообще одурели, цены дороже чем в италии и испании, при падении доходов зарплат
Эльзар Тимирбулатов, Что то мне с трудом верится в мифических москвичей, которые все скупили.
Не допускаете, что застройщик намеренно создает ажиотаж, придерживая квартиры?
Из тех «богатых» кого я знаю, наоборот выходят из инвестиционного бетона, ожидая планомерного снижения спроса. Заходят в баксы.

Конечно на спрос повлияло введение налогов на вклады, но в бетоне получить геморрой повышенного налога на 2-10 квартиру в разы выше и выйти из бетона сложнее.

Я бы смотрел вторичку и торговался. Юр чистота сделки через юриста. Застройщики это очень дорогое и опасное удовольствие с учетом кабальных договоров и 0 ответсвенности.
avatar
Эльзар Тимирбулатов, я — москвич. Вот ума не приложу зачем нам покупать квартиры в ни разу не курортной Казани. Да ещё и за выросший вдвое(по вашим словам) ценник.
Понятно зачем казанцы были бы готовы переплачивать перебираясь в Москву или ближ. к ней Подмосковье. Но вот зачем наоборот?..
avatar
Дмитрий, у тех у кого денег хватает на подьезды, они просто идут и покупают там где по их мнению хайп, казань народ считает чуть ли не третьей столицей и городом европейского уровня, что вообще не так, информация о масквичах от риэлторов и зайстройщиков, она же не с пустого места появилась, дураки ли что скупают в казани, я считаю да, ибо нет тут людей которые могут позволить такой ценник
Эльзар Тимирбулатов, нелепица какая-то: 
Кто дурак? условный Москвич который купил подьезд в городе где нет платежеспособного спроса или человек которые поверил в подобные россказни ))

avatar
Эльзар Тимирбулатов, был 60, а теперь 120 и до бесконечности, при зарплатах в городе 30-40 тысяч
либо цена метра завышена, либо ваши представления о зп занижены. 
avatar
Родственник то твой с 3 классами поумнее тебя оказался. Ищи лоха.
avatar
Max, в каком смысле?
Продал квартиру на хаях, при этом много лет квартира стояла мертвым грузом. 
Не думаю что итоговая доходность составила больше 8% годовых.
avatar
Банку держать хату на балансе вообще не вариант. Куча расходов и не профильный актив. Так что с точки зрения банка как предприятия это скорее… ну грубо говоря издержка, негатив… хотя че придумывать, это же пассив). И уходят квартиры ниже рыночной, потому что скорее слить надо, там же еще агентский договор и т.п. Это со стороны физика кажется что это двойной шоколад и деньги поимел и хату с бедолаги.
avatar
Банки — это и есть застройщики.
Думаю немного не так, во-первых вы наверное уже давно такой депозит открыли и таких ставок по новым пока нет, во-вторых в банках не полное резервирование и за счёт вашего депозита они выдадут несколько кредитов, в-третьих это скорее всего льготная ипотека и разницу покроет бюджет.
Так что сговора не нужно, повысится спрос — застройщики поднимут цены, а банки получат бабло из бюджета и тоже не в накладе. Заплатим в итоге мы все и банкам и застройщикам.
avatar
ТС смеётся над окружающими и их образованием.)) Сам не понимает простых вещей, и бежит на СЛ осуждать кого либо, это смешно, так ведут себя хабалки с привоза.
avatar
orbit, поэтому и тему создал, что не понимаю ни чего в кредитах, т.к ни когда не работал с ними.
Понять хочу где развод.
avatar
Господи вы до сих пор возитесь с этими вкладами.Ладно когда ещё спорили пару лет назад инфляция была ещё тогда  неочевидной, но ведь сейчас капиталы на вкладах горят синим пламенем, инфляция их просто сжирает.У меня отец подобным бредом занимался в 90-е годы- сгорело всё к чертям.
Робот Бендер, приходно/расходные вклады для работы нужны, в т.ч для планомерной закупки валюты на просадках.
Вы я так понимаю топите за акции или о чем речь?
avatar
dekab1, Валюта разве не подвержена инфляции.С вашим капиталом собираете портфель надежных дивидендных голубых фишек, процентов 20% в облигации для всяких ваших выкупов просадок и в теплое место отдыхать… это принцип всех богатых людей, от него конечно можно уйти в сторону, но только себе в убыток.Вклады это просто более простой начальный уровень, все с этого начинали.
Робот Бендер, Валюта это защитный актив, пока в рублях зарабатывать не получается.
Закупаюсь на просадках лесенкой.
Акции на большую сумму готов взять на лоях, но для этого бакс должен быть где то на уровне 100-120 руб.
Сейчас заходить в акции не готов.

ОФЗ дают доходность ниже вклада, с учетом 13% налога, который по вкладам можно вернуть через ИИС.

В любом принципе нужна мера и разные портфели. Согласен что вклады себя изжили, но это не значит что нужно заходить в акции на 80% депозита. 20% депозита это максимум, по вкладам аналогично 20%.

Понимаю что инфляция жрет мои накопления, так же понимаю что на 100% отбить инфляцию не получится ни в одном активе.

Чтобы отбить инфляцию нужно напрямую закупать товары потребительского спроса.
avatar
dekab1, Так не получится, что бы бакс по 120 и акции на лоях-это взаимоисключающее условие.При 120 мамба будет в космосе(сверхприбыли рублевые экспортеров). В 20 году же были сладкие цены на акции, недолго правда но были.Просто здесь играет роль моральная готовность.Я вот на 100% был морально готов, но вот особо денег на докупку не было, на будущие дивы докупился и все.И сейчас на 100% в акциях… х.з каждому своё -для меня комфортно-плеча нет…вам возможно да некомфортно будет.
Робот Бендер, в 20 году я закупил портфель акции из индекса ММВБ, тупо по ТС, не расчитывая на быструю прибыль и готовясь дальше усредняться.
Тот же сбер брал по 190-200 руб.
Продавать начал от 30% прибыли.
При повторной просадке снова откуплю, только то что продал. 

При этом мои баксы выросли с 65/62 руб до 78/80 руб.

Примерно на такую схему и рассчитываю.

Вообще нормальный инвестор берёт то что ни кому не нужно (на лоях), а не то что рекламируют из каждого утюга (на хаях).

Как поступите при просадке процентов на 20-30%?
Усреднить, насколько я понимаю, денег уже нет?

А если просадка будет затяжная, лет этак 10?
avatar
dekab1, при просадке 30% я скрипя сердцем продам сургут преф. с его див дохой 15% и куплю нормальных рыночных акций + дивы.Итого процентов 27 у меня есть постоянный резерв.А насчет просадок-меня можно обидеть не просадками, а снижением дивов… для этого сургут преф как противофаза и гос компании (государству в кризисы очень деньги нужны...).Плюс просадки я очень легко переношу, у меня настроение даже приподнятое при этом… х.з. почему)))
Робот Бендер, в любом случае, акции это рисковый инструмент и заслушивает только небольшую долю депозита.
Просадки переносятся легко, когда есть бабло усреднится.
Как только бабло заканчивается, начинаешь подсчитывать убытки, особенно если по активам с фикс доходностью (офз и вкладам) дают 15-20% годовых.

Убытки, я могу принять только в валюте и то только на счет упущенной рублевой выгоды.

К тому же деньги нужны для того чтобы их тратить, я не готов 10 лет сидеть в акциях с возможностью выйти только в убыток и полной зависимости как от эмитента, так и от брокера.
avatar
dekab1, неужели вы всерьёз считаете что «отбивать инфляцию» надо закупкой вообще не генерящих прибавочную стоимость амортизируемых пассивов(товаров), вместо активов(т.е. их производств)?
Если это так, то у вас такая нелепица в голове, что даже такой примитив как Кийосаки для вас будет весьма полезным откровением.
avatar
dekab1, так вы готовы выкупать с каким шагом и как далеко?
Робот Бендер, А с АОшек по идее эффективные менеджеры могут вывести активы, и будет акцулька обеспечена офисным стулом и арендой офиса 10 кв.м., а не жирным бизнесом.
Crossz, ФРС и ЦБ может печатать, печатать, пока на ваш капитал не купите буханку хлеба...
Слушайте ну есть портфель, в нем разные сектора экономики, у того же сбербанка, с Газпромом очень много стульев и их тяжело вывести))).Яж лютый шлак не имею ввиду.Чинные госкомпании у которых спецслужбы и армия в поддержку если что…
Робот Бендер, я согласен, что будут печатать и печатать. Но про минусы тоже не стоит забывать. Ну вот рассмотрим гипотетическую ситуацию: эффективный менеджмент Сберпрома решил вывести все активы на другую АОшку. Что может сделать против этого обычный миноритарий? — ничего. А если несколько разом компашек так решат?
Crossz, вот смотрите лензолото все активы проданы, объявили по.этому поводу супердивы и акции на орбиту… до этого так было в телеграфе, скоро будет в зиле.Ну вот она реальность.У тех кто такого боится жёсткая диверсификация процентов по 7 в бумагу.Фокап возмещается за 1 год дивами.И это больше фобии то что вы пишете.Причем мои примеры-это откровенный шлак, полубанкроты, банкроты и.т.д. как раз то о чем вы пишите и что я никогда не держу...(рука не подымается такое купить).А держу откровенно крепкие, растущие компании с госучастием, чтоб заинтересованы были дивы платить, чтоб эти дивы в среднем росли и.т.д.Чтоб 50% от чистой прибыли на дивы(но и не более), чтоб мультипликаторы были вменяемые, перспективы хорошие, долговая нагрузка приемлемая и.т.д.
Банки зарабатывают за счет плеча от ЦБ, на 100 руб. размещенного депозита ЦБ дает им ~1000-1500руб. под ставку рефинансирования.
avatar
Влад, пенсионеры обычно для детей кредиты берут, т.к у банков существуют разные пенс льготы.
avatar
Жильё на хаях.
А машины, продукты, коммуналка?
Железо, бетон, всё дорожает. И только мы все ждём обвала цен на жильё (я про условные Сочи, а не про Воркуту)
avatar
Сейчас хата однушка стоит 2 ляма, машина 1,5 ляма. Когда квартира будет стоить 3 ляма тогда будет средневзвешенная цена. Все что выше уже дорого, ниже дешево. По цене разумеется квартира однушка в регионе 45м2
avatar
Ставка сейчас халявная, на горизонте 30 лет вы выйдете по ней в большой плюс.
avatar
Шикарное же предложение, почему Вы ноете? Капитализм он такой, а пользователи могут решить в моменте, дорого или дешево лично для них, нужно или не нужно. Это рынок, или ты в нем, или вне. Апеллировать к высшей справедливости и т.д.бесполезно. PS.Я тоже недоволен ценами на бетон, но лонгриды не пишу, а прикупил REIT

По мимо маржи


пользуясь случаям, ни кто

поправь, плиз — режет глаз

не придирки ради, а токмо чтобы показать, что образование не 

на уровне 3 классов церковно-приходской школы

avatar
Есть такое, ипотека зло, если только банк не кидать на проценты досрочными выплатами
avatar
На airbnb сними
avatar
Попробуйте почитать теорию финансов.

На квартиру можно смотреть как на финансовый актив. А если точнее, то перпетуитет. Можно найти present value этого актива PV = A/r, где A — денежные потоки (от ренты) за год, r — дисконтирующая ставка.

Если в 2019 году имели r_1 = 7.75% = 0.0775, то теперь минимум достигался на r_2 = 4.25% = 0.0425.

Как изменились цены на перпетуитеты (квартиры) от снижения ставки ЦБ с 7.75% до 4.25%? (A/r_2)/(A/r_1) = 0.0775/0.0425 = 1.82353 = 82.353%.

Нет никаких сговоров и разводов, а лишь финансовая математика.
avatar
CharlesGeorgeBarrera, может это его брат. под одним аккаунтом пишут разные люди
avatar
Oblitus, а в суде выйти на мировое соглашение тоже можно в абсолютно большинстве случаев.

Так было раньше. Но это не выгодно банкам, поэтому тренд может быть сломан в любой момент.

теги блога хм

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн