Блог им. NikitaRozhnov

Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами

Всем привет!

Сегодня я расскажу вам о REIT’e Simon Property Group с тикеромSPG, американский независимый траст инвестиций в недвижимость. Компания владеет и управляет коммерческой недвижимостью: региональными торговыми центрами, бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами. Объекты недвижимости расположены в Северной Америке, Европе и Азии.

Биржа: NYSE

Официальный сайт компании

Все можно посмотреть и в видео на моем канале :)

История

Компания совсем молодая, основана в 1993 году, а штаб-квартира находится в городе Индианаполисе штата Индиана, США. В 2011 году вступила в партнерство с Nintendo для предоставления бесплатных точек Wi-Fi в почти 200 своих торговых центрах. В декабре 2013 года компания объявила, что сформируют REIT из своих небольших торговых центров и общественных торговых центров под названием Washington Prime Group.

Покупок конкурентов было у компании много. Последняя из них 10 февраля 2020 года было объявлено, что Simon Property Group заключила сделку по приобретению конкурирующих Taubman Centers за $ 52,50 за акцию, в рамках сделки стоимостью $ 3,6 млрд, что является % от общего долга компании

Компания владеет целиком или долей в 206 доходных объектах недвижимости в США, в число которых входили 108 торговых центров, 67 магазинов премиум-класса Premium Outlet, 14 магазинов The Mill, четыре торгово-развлекательных центра и 13 других объектов розничной торговли в 37 штатах и Пуэрто-Рико. Занималась реализацией проектов реконструкции и расширения, включая добавление якорных арендаторов, арендаторов гипермаркетов и ресторанов, в 27 объектах в Соединенных Штатах.
Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами
Согласно годовому отчету, выручка компании делится на такие сегменты:

  1. Сдача в аренду.

  2. Сборы за управление и некие другие источники. В них учитывается уборка территории и т. п.

  3. Таинственные «другие источники выручки». Это проценты по займам и депозитам, продажа земли арендаторам и прочие непрофильные активности.

Судя по всему компания отлично чувствует тренды. Я сейчас говорю о екоме. SPG делают сильный упор на сравнение диджитал и инстор шопинге, акцентируя внимание потребителей на большую экологичность. На 60%, если верить им, куда входит необходимость большего количества поездок, расширение логистических сетей, потребление упаковки, умножая на коэффициент издержек возврата.

 

Менеджмент

Представлен без фотографий топ-менеджеров на сайте компании в разделе для инвесторов, но и поиске можно найти все необходимое.
Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами

Дэвид Саймон 58 лет — Председатель совета директоров, главный исполнительный директор и президент. Компенсация за его труды колоссальна — почти 10,5 миллионов долларов, но за последние 5 лет снижается и является средним нормальным значением для отрасли

Фактически был с компанией с самого ее начала. Дважды, в 2010 и 2013 году был признан одним из лучших в мире генеральных директоров по версии Harvard Business Review, при этом 2013 еще и журнал Barron’s Magazine также признал его одним из лучших CEO в мире. Гарвадру склонен доверять.

За ним следует Джон Рулли со стажем в 14 лет и компенсацией 3 миллиона долларов.

Средний срок пребывания в должности управляющего 4 года, что выше Checkpoint Software, обзор которой делал ранее. Менеджмент, в общем-то, считаем опытным…более чем.

Основными владельцами являются институциональные инвесторы

 Компания против рынка

Капитализация 30,49 миллиардов долларов при 374,6 миллионах акций в обращении.

На основе оценок 8 аналитиков рост доходов будет сокращен в ближайшие годы на 12% к 2025 году. А доходы за 2020 год, ожидаемо были ниже обычного 4,6 миллиарда против 5,76 прошлого года.

Тем не менее за последние 5 лет доходы SPG росли на 2.5% в год.
Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами

Из-за спада последнего года показатель EPS, соответственно упал и остановился на -9.4%.

Долговые обязательства… Вот тут все очень страшно на мой взгляд. Долг к капиталу 879,21% считается слишком высоким. Краткосрочные и долгосрочные активы не покрывают соответствующие обязательства. Отношение долга к собственному капиталу выросло за последние 5 лет в 2.5 раза.
Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами
DPR — выплачивают стабильно большие дивидендыа 5,6%, что я не представляю, как они могут себе это позволять, с таким большим долгом. При этом это выше рынкана 1,44% и входит в топ 25% дивидендных плательщиков американского рынка. Как видим, стабильность в течении последних 10 лет и выплаты увеличиваются по сумме. При разумном коэффициенте выплат в 73,5% дивидендные выплаты SPG покрываются за счет прибыли, а при уменьшении до 60,5% будут ей покрываться до 2024 года включительно.

Net profit margin равный 27.7% меньше, чем прошлогодний в 40.8%, но, надеюсь, тут всем понятно. Торговля оффлайн + коронавирус не дают плодов. Вообще удивлен стойкости этих ребят.

Большой ROE опять же совсем не очевидный из-за большой суммы непогашенной задолженности
 

Положение отрасли

Из за коронавируса рынок недвижимости пришел в упадок. Стоимость акций резко понизилась, некоторые компании остановили выплату дивидендов, но многие просто уменьшили сумму дивидендов. Учитывая опыт, прошлого кризиса, скорее всего рынок Riet скоро придет на исходный уровень. На что можно обратить внимание как раз. Ранее стоимость акции была на уровне 144 долларов. На американском фондовом рынке можно найти несколько крупных инвестиционно-финансовых компаний, которые вкладываются в реальный сектор, а именно — в коммерческую недвижимость. Среди них есть как компании с большой историей, работающие с начала прошлого века, так и относительно «молодые» трасты.

Цены на недвижимость в Америке близко коррелируют с состоянием финансового рынка и экономики в целом. «Ввиду близящегося завершения текущего бизнес-цикла и не самых прозрачных перспектив на американском финансовом рынке из-за высокой долговой нагрузки и находящегося на пике индекса S&P © РБК

А вообще, думаю, что после снятия карантина, в то время, когда начнут открываться магазины, больницы, рестораны, кафе и остальной оффлайн бизнес, компании из этой отрасли также начнут восстанавливать свои денежные потоки. Вопрос времени.

Будет ли меняться законодательство в этой сфере? Ничего такого не нашел. Где-то проскакивали слова о стимулирующих мерах, но ничего внятного.

 

Конкуренты

Тут можно было бы сравнивать и с косвенными REITами из групп офисов, жилой недвижимости, специализированной промышленной, гостиниц и здравоохранения, но SPG это розничная торговля, а потом сравнивать решил их: P/E P/S NPM ROE ROA

Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами

Основные драйверы роста

Сейчас группа работает над привлечением внимания покупателей; одно из решений включает соглашение с Green Growth Brands на открытие 108 магазинов в штате Кентукки. «Green Growth Brands предлагает своим покупателем высококачественную косметику, которая пользуется большим спросом среди молодой аудитории — сейчас это ключевой фактор для развития бизнеса».

Инвесторы пока недооценивают компанию, испугавшись, что вся торговля уйдет в онлайн и траст останется без выручки.

Не сказал бы, что прям драйвер, но США поддерживает реальную экономику с помощью различных мер — прямые выплаты, субсидии займов, гарантии от ФРС.

Ввиду низкой ставки ФРС можно предполагать, что с восстановлением окажутся снова востребованы ипотечные кредиты, да и рост цен на жилье. Как это отразится на коммерческой недвижимости? Не эксперт (пока) но потребление есть, значит и недвижка простаивать не должна. Если проанализировать тенденции рынков недвижимости и аренды в период рецессии 2008 года – самого серьезного снижения цен на жильё, мы обнаружим, что арендная плата не следовала общей тенденции.

На продажу выставлено меньше объектов недвижимости, чем в 2019 году, а в США характерен хронический недостаток предложения на рынке жилой недвижимости, но…опять же не коммерческой.

Но вот в ногу со временем они идут, хорошо подстраиваясь под клиентов — на своих последних торговых центрах устанавливают колонки Tesla для подзарядки авто, которых сейчас насчитывается уже 740

 

SWOT

Пробовал систематизировать и SWOT-анализ под обзор компаний как ESG, но пока не получается. Благо, частично, удалось найти исследования от различных университетов.

 — список сильных сторон,  преимуществ (+)

  • Сильное дилерское сообщество – Она создала культуру среди дистрибьюторов и дилеров, где дилеры не только продвигают продукцию компании, но и инвестируют в обучение команды продаж, чтобы объяснить клиенту, как он/она может извлечь максимальную выгоду из бизнеса.

  • Пробуют продакт инновации для развития оффлайн торговли.

  • Хорошая отдача от капитальных затрат – Simon Property Group относительно успешно реализует новые проекты и генерирует хорошую отдачу от капитальных затрат за счет создания новых потоков доходов.

W – список слабых сторон,  недостатков (-)

  • Ограниченный успех за пределами основного бизнеса – несмотря на то, что Simon Property Group является одной из ведущих организаций в своей отрасли, она столкнулась с трудностями при переходе в другие сегменты продукции с ее нынешней культурой.

  • Финансовое планирование не осуществляется должным образом и эффективно. Коэффициент текущих активов и коэффициент ликвидности активов предполагают, что компания может использовать денежные средства более эффективно, чем то, что она делает в настоящее время.

  • Инвестиции в исследования и разработки находятся ниже самых быстрорастущих игроков в отрасли. Несмотря на то, что Simon Property Group тратит на исследования и разработки больше, чем в среднем по отрасли, она не смогла конкурировать с ведущими игроками отрасли с точки зрения инноваций. Она была замечена как зрелая фирма, стремящаяся вывести на рынок продукты, основанные на проверенных функциях.

O  — перечень возможностей, перспектив (+)

  • Новая технология дает возможность Simon Property Group практиковать дифференцированную ценовую стратегию на новом рынке. Это позволит фирме поддерживать своих постоянных клиентов с отличным сервисом и привлекать новых клиентов с помощью других ценностно-ориентированных предложений.

  • Новые клиенты от онлайн – канала-за последние несколько лет компания вложила огромную сумму денег в онлайн-платформу. Эта инвестиция открыла новый канал продаж для Simon Property Group. В ближайшие несколько лет компания сможет воспользоваться этой возможностью, лучше зная своих клиентов и удовлетворяя их потребности с помощью аналитики больших данных.

  • Новая экологическая политика – новые возможности создадут равные условия для всех игроков отрасли. Это прекрасная возможность для Simon Property Group использовать свои преимущества в новых технологиях и завоевать долю рынка в новой категории продуктов.

 — перечень угроз и рисков (-)

  • Изменение покупательского поведения потребителей из онлайн-канала может представлять угрозу для существующей модели цепочки поставок, управляемой физической инфраструктурой.

  • Законы об ответственности в разных странах различны, и Simon Property Group может быть подвержена различным требованиям ответственности при изменении политики на этих рынках.

  • Рост уровня оплаты труда, особенно таких движений, как $15 в час и рост цен в Китае, может привести к серьезному давлению на прибыльность Simon Property Group

  • Поскольку компания работает во многих странах, она подвержена колебаниям валютных курсов, особенно учитывая нестабильный политический климат на ряде рынков по всему миру.

 

ESG

Этот блок теперь будем оценивать иначе — скоринговой системой по каждому пункту 0 — негативное влияние, 1 — нейтральное влияние и 2 — положительное влияние. Всего 3 блока, пунктов 15:

 — Ecology

  • Влияние на изменение климата — 2, способствуют озеленению;
  • Выбросы парниковых газов — 2, ветряная и солнечная энергогенерация;
  • Истощение природных ресурсов — 2, разрабатывают системы многократного использование воды;
  • Отходы и загрязнение — 1, пока не сильно эффективные, но занимаются переработкой и повторным использованием, пропагандируют такой подход и следят за его выполнением у арендаторов;
  • Обезлесение — 1, стараются подходить к постройке ТЦ без вырубки деревьев, компенсируют озеленением;
 

 — Sociology

  • Условия труда — 2, тут все очень круто, особенно с развитием. Программа нахождения и развития талантов сотрудников, хорошие условия и оплата труда, динамичная и гибкая внутренняя культура — стремятся создать для сотрудников атмосферу, которая подчеркивает продуктивность, удовлетворенность работой и общее благополучие;

  • Местные сообщества — 2, компания строит сообщества внутри своих центров как для взрослых, так и для детей;

  • Охрана труда и безопасность — 1, во всех странах отлично поддерживает условия безопасности труда;

  • Гендерный и расовый состав — 2, 33% менеджмента — женщины, рады тому, что менеджмент молодой и 40% пришли не позднее 2015 года;

  • Социальная жизнь — 2, множество различных мероприятий как для своих прямых клиентов (арендаторов), так и для их клиентов — покупателей.

 

G — Government 

  • Вознаграждение топ-менеджера — 0, вот мне оно кажется огромным с учетом того, сколько у компании долгов ;

  • Взятничество и коррупция — 1, не нашел информации, кажется, за такое нужно ставить 0;

  • Политическое лобби и пожертвования — 1, не нашел ничего, к сожалению;

  • Структура и гендерный состав директоров — 2, отличное разнообразие;

  • Налоговая стратегия — 1, что-либо REITам трудно придумать для оптимизации.

 

Итого 22 балл и 73% ESGчности. Компания в плане ESG выглядит приятной и может стать еще приятнее для глаза ответственного инвестирования, если сделает упор на G часть.

 

Мнение автора

С учетом развития екома мне очень трудно представить как компания будет развиваться в последующие 5-10 лет. Возможно, они смогут выиграть как раз за счет сообществ. Оффлайн сейчас — привилегия богатых. Молодые любят экологичность, а Саймон стремится к ответственному управлению водными ресурсами, и применяет лучшие практики для управления водным следом. Бенчмаркинг потребления, обновление систем эффективного потребления воды, повторное потребление и остаточное в озеленении. Уделяют внимание повторной переработки бумаги и пищевых отходов. Следят за надлежащим исполнением всех этих правил арендаторами. Проводят программы обучения на эту тематику. Несмотря на увеличение общей застроенной площади, принадлежащей компании, энергопотребление последние 6 лет сокращалось на 3.1% усредняя по годам итого на 20%. Тут тоже класно и дальнозорко.

SPG в хороших отношениях с потребителями: артплощадки для детей, вип зоны, открытые “мягкие зоны” для сбора группами для разведения огня или у фонтанов, интерактивные диджитал зоны, дропзоны (оставили или отправили покупки и гуляете дальше) — охватывают как можно больше сегментов клиентов.
Simon Property Group - SPG REIT коммерческой недвижимости с хорошими дивидендами

Хотя Simon Property Group была предметом нескольких судебных исков и расследований, касающихся гражданских прав и дискриминации. Эти судебные иски были связаны с отсутствием доступа к зданиям для инвалидов и проблемами занятости с равными возможностями. При этом они их устранили.

В общем, меня крайне напрягает такая огромная задолженность, которая непонятно как будет покрываться, если компания платит 90% своей прибыли как дивиденды. Чистая операционная прибыль на 17% снизилась из-за ковида, но сбор аренды вырос до 90%, а у крупных аналитиков складывается мнение, что худшее для SPG уже позади и у них хороший запас финансовой прочности.

Компания провела несколько крупных сделок, купив 80% конкурента Taubman Centers, открыла два новых международных торговых центра и завершила несколько реконструкций внутри США.

Ну и доп Минусы на REIT не распространяется форма W-8ben, а значит, с дохода все равно будет удерживаться налог в 30%. Учитывайте это при покупке и пишите, будете ли покупать в комментах или ставьте лайки. Как обычно, предлагать компании для обзора можно также в комментах и телеграмм канале. А я, скорее всего, буду покупать.

Всем отличных инвестиций, пока пока.

8 комментариев
 Спасибо. Сидим по 60
Они обязаны платить 90% с прибыли по законодательству. Долг соответствует активам. Есть два варианта роста — или продавать собственные акции, или наращивать долг. Другого варианта роста выручки у фондов недвижимости нет. Или очень сильно ограничены.
Насчет долга зря волнуетесь. Но вот цена уже завышена. Потому что дивиденды снизят, так как упала чистая прибыль. 
Прибыль расти будет, но после пандемии. Прежде всего, когда перестанут ограничивать людей через СМИ. Т.к. настроения людей определяются не личностью, а тем. Что он слышит.
avatar
Это лучшая компания среди reit/ Можно еще на kim посмотреть. Но они отказались платить дивы. А это плохой знак.   И политику ведут на снижение долговой нагрузки. Рынок не любит компании, которые не увеличивает выручку. Т.е. роста стоимости у kim я не ожидаю. SPG же наоборот  скупает,  и предполагаю  выгодно наращивает активы.
avatar
LogikoMen, мне тоже так кажется, но по приколу купил 10 лотов О. просто чтобы чаще радовать душу))
avatar
Kluger, ну, о вкусах не спорят, но с учетом скупленного за 2020 им оценка как минимум равна начала 2020 года)
avatar
Конкурент SPG например Macerich (MAC), компания меньше размерами и имеет меньший операционных доход, но при этом имеет торговые центры класса А, и большую рыночную премию за риск. 
avatar

теги блога Никита Рожнов

....все тэги



UPDONW