Блог им. Mihalich81

Стоп-лосс по недвиге

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

 

 

Стоимость.

 

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 )

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

 

Рента.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся (до этого неуспешно). Пока везёт.

Аренда: 12 т.р. в мес. (не меняется в регионе с 2007-го года)

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (без налогов): 12000*11*9.5=1 254 000р.

Налоги за 11.5 лет (имущественный + налог ИП 6%): 7 980 + 75 240р.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (с налогами): 1 170 780р.

Текущая годовая доходность ренты: 1170780/9.5/1656412*100=7.44%

Реальный убыток от собственности с учётом ренты: -1497488+1170780=-326 708р.

Реальный убыток от собственности с учётом ренты год назад: -332 368р.

Вывод. Высокая арендная ставка 7.44%, не покрывает падение реальной стоимости квартиры. За последний год, реальный убыток незначительно сократился на 5 660р.

 

 

Альтернатива.

 

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

 

Капитал от покупки квартиры + рента: 1656412+1170780=2 827 192р.

Доходность от покупки квартиры: (2827192/1500000-1)*100=88.47%

 

Доходность покупки долларов: (74/31-1)*100=138.71%

Капитал при покупке долларов: 1500000+138.71%=3 580 650р.

 

Доходность покупки полного (с дивидендами и налогами) индекса Московской Биржи MCFTRR www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive: (5806.71/1079.92-1)*100=437.69%

Капитал при покупке акций индекса Московской Биржи: 1500000+437.69%=8 065 350р.

 

Доходность покупки полного (с дивидендами и? налогами?) индекса S&P 500 в долларах https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR?p=^SP500TR&.tsrc=fin-srch :

(8142.790039/1505.640015-1)*100=440.81%

Доходность покупки полного индекса S&P 500 в рублях: 440.81+138.71%=1052.25%

Капитал при покупке акций индекса S&P 500: 1500000+1052.25%=17 238 750р.

 

Вывод. Доходность от покупки квартиры самая низкая, к тому же, самая затратная по времени (общение с квартирантами и решение вопросов по ремонту и содержанию), в отличие от других вложений «купил и забыл».

 

 

Сводная таблица.

                    Доход %       Капитал р.

Инфляция:    110.26         3 153 900

Квартира:       88.47         2 827 192

Доллары:       138.71        3 580 650

МосБиржа:     437.69        8 065 350

S&P 500:       1052.25      17 238 750

 

Вопрос к местным знатокам: Стоит ли ждать стоп-лосс, т.е. цели просадки стоимости 50% или продать квартиру сейчас?

 

Занимайте очередь на подписку на мой Telegramm канал (если я когда-нибудь его создам)!

Порадуйтесь за мой провал, нажав кнопку «хорошо»!

★24
102 комментария
к сожалению, единственное что я знаю про Батайск, это что есть ужасное Батайское кольцо )))
avatar
Йонатан Берсон, наверное и недвига потому со скидками.
Михаил Понамаренко, а как вас угораздило купить хату по такой высокой цене, да на самом дне рынка (июль 2009)! банк, ипотека, риэлторы имели отношение к сделке?

В мск средняя цена квадратного метра с тех времен выросла со 120тыр до нынешних 210 (т.е. на 75%)
avatar
rerok, в Подмосковье рост составил меньше. Не было роста с 2008 по 2019 год. Цена плавала, а роста не было. Сейчас со 100 до 140 рост был. В регионах тоже самое, но в меньше. Исключение есть — Сочи рост недвижимости в определенных районах превысила 100%
avatar
rerok, в регионах, в отличие от МСК, цены на недвигу росли до конца 2009 года
avatar
akofeinik, гм, весьма загадочная аномалия.

А в подтверждение ваших слов есть статистика, или это всё по субъективным ощущениям?
avatar
rerok, знакомые купили однушу в ноябре 2008 и продали в ноябре 2009 с хорошей прибылью. однушка на вторичке, довольно потрепанная и в старом доме. на тот момент у нас лаг от московских тенденций приличный был.
статистика может сейчас адекватная есть по ценам, когда ипотеки много. а тогда всё по серому проходило с занижением цен в договорах.
avatar
akofeinik, а может вашим знакомым просто повезло в ноябре 2008 ухватить квартирку ниже рынка?

Вообще недвижимость очень плотно интересовала меня в 2008-2010 гг. Помню, изучал цены на каком-то сайте (то ли domofond.ru, то ли dmir.ru), где анализировалась статистика цен предложения, и строились графики по различным городам РФ. Мне тогда визуально запомнилось по этим графикам, что в городах-миллиониках просадка была почти пропорциональна московской. И вот поэтому мне сейчас удивительно слышать, что были регионы с непонятными аномалиями в ценообразовании
avatar
Йонатан Берсон, Ещё Физрук из сериала Физрук, был родом из Батайска и гонял туда на Гелеке.
avatar
Убедили. Как россиянину можно купить индекс S&P 500 в долгую (неск.лет)?
avatar
BOleg, етф и кормить управляющую.
avatar
Turbo Pascal, да там 0.03% же
Turbo Pascal, а брокер какой? Российский?.. чтобы «купил и забыл» и не платить в простое. Только при совершении сделок?..
avatar

BOleg, купить и забыть и не платить — так не бывает.
Чтобы не платить, нужно весь индекс брать самому(это дорого) плюс ребалансировать его постоянно.
Или купить етф и забыть, но тогда нужно платить.
Етф от финекса ужасно дороги, етф в США дёшевы

Закупаюсь на хаях, т.е. выгодного варианта нет?
avatar

BOleg, выгодно купить американский етф, комиссия 0.03%
Пример SPY, VOO, IVV

Закупаюсь на хаях, а где выгодно? у какого брокера такая комиссия?.. У финекса?
avatar
BOleg, это комиссия управляющих фондов, а не брокеров.
Вроде, на спб их нельзя купить и нужен выход на иностранного брокера
Закупаюсь на хаях, типа Interactive Brokers?..
avatar
BOleg, да, типа
Вам нужно самим в итоге выяснить все условия: по комиссиям, по ЛДВ, ib и сделать выбор
BOleg, так есть оно, у альфы, сбера, втб, еще у кого-то
avatar
MoneyHarvester, спасибо, буду изучать! Тема занимательная )
avatar
стопись сейчас не доводи до маржинколла а наоборот когда народ будет массово маржинколлиться купишь. но опять же тогда выгоднее в разы будет войти в фонду
avatar

Ну как то так)))

В Германии высокая стоимость жилья и низкая плата за аренду. Инвестор, купивший квартиру ради сдачи жильцам отобьёт вложенные деньги за 31-40 лет.



avatar
Байкал, это очень выгодно на фоне отрицательных ставок.
avatar
Байкал, А в РФ знаешь столько?
avatar
Gravizapa, 15 лет примерно
avatar
Байкал, дай мне ссылку или картинку с 15ю годами.  
avatar
Gravizapa, считать умеешь?
В провинции однушка стоит примерно 1.8-2 млн рублей город от 600тыщ жителей.
Сдают примерно от 10тыщ в месяц в зависимости от местоположения и ремонта в квартире. 10-13 в среднем пусть будет по 10тыщ в месяц. За год имеем 120тыщ.
1.8млн раздели на 120тыщ получаем 15 лет срок окупаемости.
Это примерно от 15 лет получается, понятно что не всегда будут снимать плюс расходы на ремонт, за квартиру саму.
avatar
Байкал, Давай я тебе такой же дырявый расчёт приведу для германии? 
avatar
Gravizapa, ты чем недоволен я тебе примерно расчет привел?
еще раз квартира стоит 1.8 млн сдача в месяц 10 тыщ.
avatar
Байкал, Я всем доволен, но ты реально смешной. Не знаешь сколько реальный показатель в РФ, но точно знаешь про германию. Ну клоун же.)) Если ты посчитаешь аренду в провинциальном городе Германии, то ты тоже не получишь 40 лет.
avatar
Gravizapa, ??? с головой нормально все
А тебе уже сразу провинциальный город)))
Ну возьми Новосиб ЕКТ Казань и посчитай.
Вот уж кто реально клоун так это ты сразу с темы сьехал.
Давай считай дерзай.
О смотри ты типа в Красноярске живешь? Или так от балды написал?
Давай по Красноярску посчитай. 
У вас там дома есть с прекрасным видом на Енисей в студгородке вот и считай по этим квартирам.
avatar
Байкал, Я уже не живу там, но вот пример. Есть Красноярск, где квартиры есть и за 1,5 и за 2,5, а в аренде будут совсем другие отличия. А есть Канск, где квартиры стоят в 2 раза дешевле, а аренда может раза в полтора подешевле всего. А есть еще Москва, где совсем другие цены. А вот в Германии есть скажет Люнен, где квартиру стоимостью 40к будет сдаваться за 200-250., а есть Берлин или Мюнхен, где квартира стоимостью 400 000к будет сдаваться за 1500. Отношения цен в каждом городе разное. Самое низкое, что я нашел для РФ 22, а для германии 34. Нужно еще учесть стоимость кредитов, рост цен на жилье, рост стоимости аренды и т.д.
avatar
Как я Вас понимаю. Но давайте порадуемся, что мы не в Воркуте, и пока есть возможность продать.
avatar
matroskin, мне всегда казалось что СПБ — Мск, покупка на уровне котлована и продажа при сдаче это 20-25% стабильно за год, не?
Никадим Череповецкий, гораздо выгоднее и более ликвидно покупать машиноместа на подземных стоянках в новых новостройках
Закупаюсь на хаях, не гораздо, в Череповце это не имеет смысла )
Мск да
avatar
Okno Vmir, я про Москву)
Закупаюсь на хаях, а они разве не вдогонку покупаются?
Никадим Череповецкий, в смысле «вдогонку»? Отдельно покупаются и продаются
Никадим Череповецкий, времена прошли эти. Котлован стоит как вторичка. Потому что на 2%  в год выгоднее ипотека.
И в те времена можно было ждать сдачи дома 10 лет, или ничего не получить. Поэтому ваши 25% в лучшем случае.
avatar
LogikoMen, может быть вы и правы, давно не интересовался этой историей, рынок меняется
Как будет -50%, усредняйся))
avatar
_Beginner_, подожду отрицательных цен, как по нефти. Когда, чтобы выдворить из Москвы в регион, будут доплачивать пару миллионов и давать бесплатное жильё.

12.000р арендная плата однушка в Батайске? Шикарно!

6.000р арендная плата однушки в Тольятти (типа там АвтоВАЗ и много приезжих рабочих и много молодёжи, супер город, перспективный, на Реке и горы и леса)

Цена за квартиру примерно такая же.

avatar
Andrey, согласен, в н Челнах такая же фигня. Прям щас продал бы остатки недвиги в Челнах и в батайске купил в два раза больше квартир по таким ценам. Но чо то сомневаюсь в таких ценах на сьем
avatar
Вот лезет же народ в коробки. Инвесторы.
avatar
Turbo Pascal, по старым чертежам
Turbo Pascal, да это какой-то странный инвестор: зашел в актив на дне рынка, но заплатил докризисную цену
avatar
rerok, да, пол года подбирал. Рынок оказался таким сильным, что никто и скидок не делал.
Михаил Понамаренко, надо было не ждать подходящий ask, а выставлять свой bid в «стакан», т.е. дать объявление «срочный выкуп жилья, наличка сразу»
avatar
Да есс-но надо продавать, чего вы ждете? Демографические тенденции посмотрите — долгосрок жилье никому будет не нужно, даже в столице уже куча всего пустует, не говоря уж о провинции. Тем более, что рынок недвигой насыщен, у нас там в районе 26 квадратов на человека, что неплохо даже по европейским меркам. Ставки сейчас на минимуме — то есть стоимость недвиги на максимуме. Стронг селл, причем вот в ближайшее время.
avatar
MadQuant, да, всё верно. Буду продавать.
Михаил Понамаренко, в Батайске население увеличивается. Почему?
avatar
matroskin, типа какая реакцию людей. Мне кажется хату брать надо когда реально бабок девать не куда, а иначе это гемор. Разве что в Сочи взять, реально удобное место
Щас тема с частными домами, особенно каркасниками. Маржа космос, правда строят чаще рукожопы
Июль 2009… прекрасное время… весь мир еще в шоке от армагеддона 2008го, количественное сягчение только набирает обороты, еще нет намека на присоединение Крымы, санкции, Путин еще спонсирует американскую экономику держа десятки миллиардов народных долларов в американских трежерис… образ ковид вообще только в фантастических фильмах… автор, не парься- ты красавчик… у 85 процентов твоих соотечественников только дырок на носках прибавилось.
avatar
Опыт, сын ошибок трудных…
avatar
matroskin, Видели вы эти новые дома на месте старых промзон. 16 этажей окна в окна, 15м интервал, ни деревца, ни былинки, ни парковки во дворе.
Проедешь, увидишь, что застраиваются сейчас дальние подступы к городу. Территории промзон, что поближе к Кремлю, придерживают, берегут когда цена за метр будет достойная.

«Всякое старье в панеле на окраине» это дома советской комплексная застройка 80х- начала 90х Лучшее массовое жильё в городе, времена когда советские свою жизнь на США ровняли, телемосты проводили. Улучшенная планировка, Большие кухни, потолки 2,70, широкие холлы, которые в жилую не входили.
avatar
Тольятти---однуха 2008 г на пике 1,7 млн---доллар 25 р, в 2010 на дне 1,1 млн, доллар 30(грубо), сегодня---1,6-1,65 млн доллар 75.
 И да, в 90-х строили кварталами(квадрат 1км х 1 км), а сейчас точечная застройка.В 1996 я в однуху с рассрочкой на год не мог влезть(люди сразу 120 млн отдавали, а это 20 кило зелени было), а сейчас с ипотекой не берут.
 В общем в баксах с 1996 цена на месте(ну процентов 5 плюс)
avatar
А в Воркуте треху за бутылку отдадут))  начиная интересоваться недвигой,  нужно помнить только одно правило трех L: location,  location и еще раз location. Не соблюдал? Тогда не удивляйся.
avatar
PM, Это правила риэлтеров на телефоне  10мин от метро — 20 минут от метро разница +10% к цене каждого метра «Нормальная локация» покупается в одну сторону не продавать, а придерживать  до настоящей цены в этой стране.

То же и за городом. Вокруг Москвы пром зоны, новых дач нет, начинаются в 30-40км.
avatar
PM, где родился, там и обнулился.
Так у вас там охеренный процент от сдачи, в два раза выше банковского вклада. Все вклады в однухи в Батайске! Срочно!
avatar
Вы Амортизацию не учли. Как своей квартиры (текущий ремонт к ней не относится), так и к дому.
avatar
K_R_L, дом новый, ещё не разваливается. Лифт расписали, подъезды обоссали, без этого никак.
Как вам удалось за 10 лет заплатить налогов как ИП в 75к? Где-то с 2013-го взносы 30+.
avatar
Денис Г., у меня свой бизнес и пенсионка ИП, туда в довесок. А, так, да. Правильно 13%.
я продала. в цене она выросла от момента покупки в 6 раз. сдавала 10 лет. арендой тоже окупилась.  аренда упала. подошла пора уже хорошего ремонта, а не просто кран поменять, ну решила, что ее время вышло. это перестало быть выгодным. перевложилась в нежилую. вот я этом году все сделала.
avatar
matroskin, дак этож просто фортануло, что удачно купил, в нужное время в нужное месте.
Думаю, что просто повезло, потому что если бы этот покупатель точно знал б, что квартиры подорожают, то взял бы в ипотеку ещё пару квартир. Да? Взял или не взял?
Все это к тому, что это разовое мероприятие.
Сейчас продал, но ведь больше не возьмёшь за 3 дома такую же, что ещё через полгода продать за 4, так ведь?
А автор топика тоже наверное думал, щас возьму хм 1.4 сделаю ремонт и продам через полгода.
Да чего то не фортануло.
Я кстати в июле в Питере тоже дом купил — было ощущение, что цены с места сорвутся. Мечтал об этом два года перед этим
avatar
Я бы деньги с аренды вкладывал в рынок акций, а квартиру оставил пока. Через  три-пять лет сравнил бы доходность и принял решение, что дальше делать.
avatar
matroskin, оба на — не ожидал именно такого ответа!
конечно же я верю в сделку в 2020 году — но не верю в сотею
Теперь есть смысл писать — чтоб балабольство не получилось
нужны договора купли и продажи с отметками о регистрации в росреестре — купил за миллион — продал за два (с учетом того что был сделан оемонт)
цены с 2014 года как замерзли так и стояли на месте до 2018
сам продавал несколько свою недвигу в этот период поэтому ни разу не поверю пока договоров не увижу
предложение превышало спрос в этот период в разы
avatar
Разрешите тоже вставить свои 5 копеек. 
Рост прибыли (доходности) или убытков зависит от времени отсчета. 
Пример 1) С 1999г. до 2008г. за 10 лет жилая недвига выросла в разы, а $ все эти 10 лет был в районе 30руб. 
Пример 2) 2014 г. — $  вырос в 2 раза (100%), а недвига выросла только в 2020г. на 20% 
ВЫВОД. В каждый период времени «выгодность» инструментов меняется. Чтобы сильно не переживать, имейте одновременно и недвигу и $ в таком же объеме. Это называется умным словом… диверсификация )))
avatar
 а 12000 аренда это с учетом расходов на периодический ремонт, простоев, восстановления после жильцов, амортизации здания?
avatar
matroskin, ну конечно взрослый — только что это меняет?
Тем не менее, раз Вы спросили — сейчас попытаюсь доказать.

1. Вы написали пост — первым (не я). Я лишь его прочитал.
В нем речь о том — что автор топика как бы лошара, а вот кто то (в первом Вашем комменте не написано, что сделку сделали Вы, поэтому не знаю, про себя ли Вы его написали) сделал 50% за год, перепродава квартиру кому то.
Зачем Вы этот пост написали? — очевидно, что здесь на этом ресурсе сидят люди, которые любят считать деньги, причем не только в своем кармане, но и в чужом, и при этом, эти люди страстно любят меряться своими пиписьками — я заметил, что Вы именно это и сделали, померялись.

2. После того, как я это заметил, я написал коммент- фортануло.
Я не стал углубляться в подробности. Сейчас углублюсь.
Если Вы физ лицо — Вам с этой квартиры придется с 1750 разницы уплатить 13%(или 15%??? с 2021 года) — я чего то не слышал про вычеты на ремонт. Если Вы ИП на упрощенке доходы минус расходы (не имею представления,  можно ли этот спецрежим для такой деятельности применять, но допустим что можно), то налог будет чуть меньше. То есть доходность уже меньше чем 50% годовых.
Это первая несуразность в Вашем посте.
Далее,  я точно знаю, что можно было купить квартиру в августе и продать например в октябре на 10% дороже — не надо делать для этого ремонт — то есть сделать те же самые озвученные проценты и не мудохаться с ремонтом. То есть зачем делать ремонт???
С другой стороны — можно просто делать ремонты и уходить от рисков покупки проблемной квартиры. Зачем вообще такая схема с покупкой и ремонтом??? — Это вторая несуразность.

3. после того, как я написал коммент — о том что это просто время удачное оказалось, Вы написали следующий, где указали, что за 7 лет Вы провели таких манипуляций под сотню.
То есть Вы делали в течение 7 лет 50% каждый год к вложенному капиталу. Я Ведь правильно понял Ваш коммент? только это Вы могли иметь в виду, написав, что так Вам фортит (делаете 50% годовых на перепродаже квартир стабильно) уже 7 лет
То есть 100/ 7*12 округленно — по одной квартире в месяц надо было покупать делать ремонт и продавать.
Либо — если взять за основу первый коммент — там затраты временные, как я понял, примерно полгода на всю операцию — надо было одновременно быть в позиции лонг на 6 квартир.
В вариант, что покупалась и продавалась только одна квартира раз в месяц, и в обороте были средства стоимсти одной квартиры (доходность считается на такой капитал)  — в это я не верю, потому что не возможно физически успеть купить квартиру, получить ее по передаточному акту, сделать ремонт, продать ее и передать покупателю за один месяц(особенно учитывая, что часть покупателей берет в ипотеку, и затрачивается время на оформление ипотеки).
Значит остается вариант — что капитал начальный был на 6 картир примерно.  А значит надо было каждую квартиру покупать, делать ремонт, и продавать на 60% дороже через полгода.
Каждую! Ну как в это можно поверить как?
Где есть такое, что с 2014 года по 2020 квартиры росли в цене каждые полгода хотя бы на 10%(пусть это будет с учетом того, что не будет делаться ремонт) ???
Если даже на 10% росли квартиры каждые полгода значит квартира, которая стоила в 2014  3 миллиона (у меня такая есть в Балашихе), сейчас должна стоить 11 миллионов как минимум.

4. Так как такого повышения цен не было вообще ни по каким сегментам жилой недвижимости ни в каких локациях — то я и сделал очевидный вывод — и написал об этом — не верю.
avatar
Дмитрий К, То есть автор врёт? Зачем? Что продать пытается нам?
avatar
Andrey, Вы о ком? О Понамаренко или о Матроскине? 
Я в комментах общался с Матроскиным, речь шла о том, что я его понял так, что он делал на перепродаже едвиги ежегодно 50% годовых в течение 7 лет. И я написал, что в это не верю.
В процессе общения выяснилось, что фактически доходность была 30% годовых, а 50% получилось только в 2020 году с одной квартирой, из за того что цены повысились.
Никакого отношения к основному посту наше общение не имело

avatar
matroskin, пока не удалили, насчет внимательности - 
Я думаю, что я очень длинно и запутанно пишу, из за этого не все очвидно что я написал. Блин, ну по другому не умею.
Откуда взялось 60%?  Вы написали, что купили за 3 млн, продали за 4,75
Разница 1,75.
1,75 это 60% от 3 (за которые купили)
Значит Вы продали на 60% дороже.
Где я ошибся?

Про 10% — я написал не про подорожание на 10% в месяц, а на 10% в полгода — и отметил, что этого не было.

Про передаточный акт — речь о том, что при покупке/продаже вторички стандартно месяц на освобождение квартиры после подписания договора. Лишь после этого подписывается акт.

Про ипотеку. Пытаюсь продать квартиру уже полгода в Набережных Челнах. Был реальный покупатель в ноябре. С момента как он появлился, до момента, когда ему одобрили прошло две недели — одобрили ему сумму меньше, чем у него не хватало для покупки моей квартиры, и он не купил ее. В итоге — я формально потерял две недели, не продавая квартиру другим потенциальным покупателям.
Аналогично, продавал квартиру в 2018 году, ее купили в итоге в ипотеку, с момента, как объявился покупатель, до момента, как я в кассе банка получил деньги прошло по моим воспоминаниям не менее месяца.
что не так со сроками по ипотеке? Сейчас не знаю как, но до 18 года включительно за неделю не возможно было ее оформить, так чтобы деньги получил продавец через неделю.

Последнее — про 50% в полгода.
1.Вы написали первый пост, указав, что сделали 50% годовых от стоимости квартиры. Верно?
2. Я написал, что фортануло.
3. Вы написали — недвусмысленно написали, что Вам так фортит с 2014 года. То есть что так, как было в вашем первом комменте — точно также это происходит уже с 2014 года. 
Ключевая фраза — «точно также» — это недвусмысленно трактуется — каждый год с 2014 года начиная делаю 50% годовых, также как в 2020. Вы это написали — я прочитал — и написал не верю.
Не верю в 50% каждый год с 2014. Только в это не верю.
Про все остальное  не знаю, не поверил только в Ваше одно недвусмысленное утверждение про 50% в год.
При этом был очень внимателен. Лишнего не писал.


avatar
Дмитрий К, я же говорю  не внимательны))))на ремонт 800 ушло.Прибыль 950(до налогов, если вам так угодно)
И не 60 за погода а около 25, и 50 годовых.Совсем не внимательны)))Но эмоциональны)))
У нас договор купили продажи по сути является актом.Меньше бюрократических загонов.
С ипотекой почти так.Месяц +- и будет.И что страшного? месяц ипотека, уже дан задаток на другу квартиру-получили-оформили.через пару недель начали ремонт.1,5-2 месяца ремонт.Продажа 1-2месяца.Порой с 1 показа уходят.Я и пишу от 3до 6 месяцев, то есть 2-3 раза в среднем.3 месяца если без ипотеки и быстро ушла.Что такого удивительного то?)))
НУ как фортануло?25 процентов с квартиры.Инвестор получил буквально за предыдущую квартиру 27 процентов за 4 месяца по сути!.. Было и 23 и 15, и 17.меньше 10 редко.В среднем около 30 все таки годовых бывает если по кругу.
Да +- так и идем с 2014.Не прям с каждой по 25.Но +- от 10 до 27(пока рекорд)Извините если ввел в заблуждение про то что с каждой 25)))Нет.Но вы мне кажется уже просто доколебаться решили))Ок)если вам так лучше)то хорошо)))хотя я раза 3-4 написал сколько в среднем годовых))
avatar
matroskin, я про 60% не в контексте прибыли, а в контексте, что цена продажи выше цены покупки на 60%, что для физика влечет расходы в размере 260к(15 процентов от разницы в цене 1,75), так как он не может получить вычет по ремонту.
Я просто размышлял о том, что если бы сделка была через физика.
avatar
matroskin, ну вообще респект, реальная работа в реальном секторе — 30% отличный результат для реального сектора.
Я занимался розничной торговлей, по сути экстенсивно развивался до 2017 года включительно, пока доход на вложенный капитал (который рос) не снизился до 5% годовых.
Осознал, что проценты по вкладам выше, понял, что иду в тупик, все продал.
Так что по хорошему — завидую 30%.
avatar
Дмитрий К, спасибо.Но это пока у меня больше как хобби, тут жена профи.Я вообще кондитерским бизнесом занимаюсь.Но уже задумался об уходе оттуда.Та же самая беда, доход в районе 5-10 годовых(Проблема только как вытянуть оттуда средства(((
Хобби приносит больше и достигли предела масштабуемости.2 инвесторам пока отказали, а из те что есть один хочет еще 30 лямов вложить… тут уже не получится на двух стульях сидеть))
А я рад, что нашли таки понимание.Мне смысла врать нет никакого.Богаче от фантазий не станешь))
avatar
афтор, ты забыл амортизацию дома
он у тя развалится через 50-80лет

поэтому сразу закладывай -2% в год на амортизацию
avatar
Михаил, пост полезный в плане напоминания о ценах на бетон. У вас хорошая доходность кстати… В моем городе квартиры дают около 5% в год.
Знатоков по вашему вопросу тут нет, тк «котлованщики» подобных расчетов не делают...
На мой вкус могу предложить дождаться логической развязки по рублю (около 80руб полагаю?) после чего продать квартиру «на хаях»
Встречный вопрос к вам, как посчитали доходность в рублях на снп500? Какой тикер? И почему такая разница с снп500 в долларах?
avatar
Хорошая доходность. Если больших проблем с квартирантами нет — я бы такой актив оставил для диверсификации. Недвижимость стабилизирует портфель — ибо она маловолатильна. Ничто не мешает сейчас, не трогая бетон начать наращивать долю акций. В том числе с арендных платежей — как тут верно заметили…
avatar
Поправку на локацию нужно делать конечно. За пару лет у нас процентов на 50 наверное квартиры подорожали. И арендная плата тоже не стоит на месте.
avatar

теги блога Михаил Понамаренко

....все тэги



UPDONW