Стоп-лосс по недвиге

Михаил Понамаренко, а как вас угораздило купить хату по такой высокой цене, да на самом дне рынка (июль 2009)! банк, ипотека, риэлторы имели отношение к сделке?

В мск средняя цена квадратного метра с тех времен выросла со 120тыр до нынешних 210 (т.е. на 75%)

rerok, в Подмосковье рост составил меньше. Не было роста с 2008 по 2019 год. Цена плавала, а роста не было. Сейчас со 100 до 140 рост был. В регионах тоже самое, но в меньше. Исключение есть — Сочи рост недвижимости в определенных районах превысила 100%

rerok, в регионах, в отличие от МСК, цены на недвигу росли до конца 2009 года

akofeinik, гм, весьма загадочная аномалия.

А в подтверждение ваших слов есть статистика, или это всё по субъективным ощущениям?

rerok, знакомые купили однушу в ноябре 2008 и продали в ноябре 2009 с хорошей прибылью. однушка на вторичке, довольно потрепанная и в старом доме. на тот момент у нас лаг от московских тенденций приличный был.
статистика может сейчас адекватная есть по ценам, когда ипотеки много. а тогда всё по серому проходило с занижением цен в договорах.

akofeinik, а может вашим знакомым просто повезло в ноябре 2008 ухватить квартирку ниже рынка?

Вообще недвижимость очень плотно интересовала меня в 2008-2010 гг. Помню, изучал цены на каком-то сайте (то ли domofond.ru, то ли dmir.ru), где анализировалась статистика цен предложения, и строились графики по различным городам РФ. Мне тогда визуально запомнилось по этим графикам, что в городах-миллиониках просадка была почти пропорциональна московской. И вот поэтому мне сейчас удивительно слышать, что были регионы с непонятными аномалиями в ценообразовании

Йонатан Берсон, Ещё Физрук из сериала Физрук, был родом из Батайска и гонял туда на Гелеке.

BOleg, етф и кормить управляющую.

Turbo Pascal, да там 0.03% же

Turbo Pascal, а брокер какой? Российский?.. чтобы «купил и забыл» и не платить в простое. Только при совершении сделок?..

Закупаюсь на хаях, т.е. выгодного варианта нет?

Закупаюсь на хаях, а где выгодно? у какого брокера такая комиссия?.. У финекса?

BOleg, это комиссия управляющих фондов, а не брокеров.
Вроде, на спб их нельзя купить и нужен выход на иностранного брокера

Закупаюсь на хаях, типа Interactive Brokers?..

BOleg, да, типа
Вам нужно самим в итоге выяснить все условия: по комиссиям, по ЛДВ, ib и сделать выбор

BOleg, так есть оно, у альфы, сбера, втб, еще у кого-то

MoneyHarvester, спасибо, буду изучать! Тема занимательная )

Байкал, это очень выгодно на фоне отрицательных ставок.

Байкал, А в РФ знаешь столько?

Gravizapa, 15 лет примерно

Байкал, дай мне ссылку или картинку с 15ю годами.  

Gravizapa, считать умеешь?
В провинции однушка стоит примерно 1.8-2 млн рублей город от 600тыщ жителей.
Сдают примерно от 10тыщ в месяц в зависимости от местоположения и ремонта в квартире. 10-13 в среднем пусть будет по 10тыщ в месяц. За год имеем 120тыщ.
1.8млн раздели на 120тыщ получаем 15 лет срок окупаемости.
Это примерно от 15 лет получается, понятно что не всегда будут снимать плюс расходы на ремонт, за квартиру саму.

Байкал, Давай я тебе такой же дырявый расчёт приведу для германии? 

Gravizapa, ты чем недоволен я тебе примерно расчет привел?
еще раз квартира стоит 1.8 млн сдача в месяц 10 тыщ.

Байкал, Я всем доволен, но ты реально смешной. Не знаешь сколько реальный показатель в РФ, но точно знаешь про германию. Ну клоун же.)) Если ты посчитаешь аренду в провинциальном городе Германии, то ты тоже не получишь 40 лет.

Gravizapa, ??? с головой нормально все
А тебе уже сразу провинциальный город)))
Ну возьми Новосиб ЕКТ Казань и посчитай.
Вот уж кто реально клоун так это ты сразу с темы сьехал.
Давай считай дерзай.
О смотри ты типа в Красноярске живешь? Или так от балды написал?
Давай по Красноярску посчитай. 
У вас там дома есть с прекрасным видом на Енисей в студгородке вот и считай по этим квартирам.

Байкал, Я уже не живу там, но вот пример. Есть Красноярск, где квартиры есть и за 1,5 и за 2,5, а в аренде будут совсем другие отличия. А есть Канск, где квартиры стоят в 2 раза дешевле, а аренда может раза в полтора подешевле всего. А есть еще Москва, где совсем другие цены. А вот в Германии есть скажет Люнен, где квартиру стоимостью 40к будет сдаваться за 200-250., а есть Берлин или Мюнхен, где квартира стоимостью 400 000к будет сдаваться за 1500. Отношения цен в каждом городе разное. Самое низкое, что я нашел для РФ 22, а для германии 34. Нужно еще учесть стоимость кредитов, рост цен на жилье, рост стоимости аренды и т.д.

matroskin, мне всегда казалось что СПБ — Мск, покупка на уровне котлована и продажа при сдаче это 20-25% стабильно за год, не?

Никадим Череповецкий, гораздо выгоднее и более ликвидно покупать машиноместа на подземных стоянках в новых новостройках

Закупаюсь на хаях, не гораздо, в Череповце это не имеет смысла )
Мск да

Okno Vmir, я про Москву)

Закупаюсь на хаях, а они разве не вдогонку покупаются?

Никадим Череповецкий, в смысле «вдогонку»? Отдельно покупаются и продаются

Никадим Череповецкий, времена прошли эти. Котлован стоит как вторичка. Потому что на 2%  в год выгоднее ипотека.
И в те времена можно было ждать сдачи дома 10 лет, или ничего не получить. Поэтому ваши 25% в лучшем случае.

LogikoMen, может быть вы и правы, давно не интересовался этой историей, рынок меняется

Andrey, согласен, в н Челнах такая же фигня. Прям щас продал бы остатки недвиги в Челнах и в батайске купил в два раза больше квартир по таким ценам. Но чо то сомневаюсь в таких ценах на сьем

Turbo Pascal, по старым чертежам

Turbo Pascal, да это какой-то странный инвестор: зашел в актив на дне рынка, но заплатил докризисную цену

Михаил Понамаренко, надо было не ждать подходящий ask, а выставлять свой bid в «стакан», т.е. дать объявление «срочный выкуп жилья, наличка сразу»

Михаил Понамаренко, в Батайске население увеличивается. Почему?

matroskin, типа какая реакцию людей. Мне кажется хату брать надо когда реально бабок девать не куда, а иначе это гемор. Разве что в Сочи взять, реально удобное место

matroskin, Видели вы эти новые дома на месте старых промзон. 16 этажей окна в окна, 15м интервал, ни деревца, ни былинки, ни парковки во дворе.
Проедешь, увидишь, что застраиваются сейчас дальние подступы к городу. Территории промзон, что поближе к Кремлю, придерживают, берегут когда цена за метр будет достойная.

«Всякое старье в панеле на окраине» это дома советской комплексная застройка 80х- начала 90х Лучшее массовое жильё в городе, времена когда советские свою жизнь на США ровняли, телемосты проводили. Улучшенная планировка, Большие кухни, потолки 2,70, широкие холлы, которые в жилую не входили.

PM, Это правила риэлтеров на телефоне  10мин от метро — 20 минут от метро разница +10% к цене каждого метра «Нормальная локация» покупается в одну сторону не продавать, а придерживать  до настоящей цены в этой стране.

То же и за городом. Вокруг Москвы пром зоны, новых дач нет, начинаются в 30-40км.

matroskin, дак этож просто фортануло, что удачно купил, в нужное время в нужное месте.
Думаю, что просто повезло, потому что если бы этот покупатель точно знал б, что квартиры подорожают, то взял бы в ипотеку ещё пару квартир. Да? Взял или не взял?
Все это к тому, что это разовое мероприятие.
Сейчас продал, но ведь больше не возьмёшь за 3 дома такую же, что ещё через полгода продать за 4, так ведь?
А автор топика тоже наверное думал, щас возьму хм 1.4 сделаю ремонт и продам через полгода.
Да чего то не фортануло.
Я кстати в июле в Питере тоже дом купил — было ощущение, что цены с места сорвутся. Мечтал об этом два года перед этим

matroskin, оба на — не ожидал именно такого ответа!
конечно же я верю в сделку в 2020 году — но не верю в сотею
Теперь есть смысл писать — чтоб балабольство не получилось
нужны договора купли и продажи с отметками о регистрации в росреестре — купил за миллион — продал за два (с учетом того что был сделан оемонт)
цены с 2014 года как замерзли так и стояли на месте до 2018
сам продавал несколько свою недвигу в этот период поэтому ни разу не поверю пока договоров не увижу
предложение превышало спрос в этот период в разы

matroskin, ну конечно взрослый — только что это меняет?
Тем не менее, раз Вы спросили — сейчас попытаюсь доказать.

1. Вы написали пост — первым (не я). Я лишь его прочитал.
В нем речь о том — что автор топика как бы лошара, а вот кто то (в первом Вашем комменте не написано, что сделку сделали Вы, поэтому не знаю, про себя ли Вы его написали) сделал 50% за год, перепродава квартиру кому то.
Зачем Вы этот пост написали? — очевидно, что здесь на этом ресурсе сидят люди, которые любят считать деньги, причем не только в своем кармане, но и в чужом, и при этом, эти люди страстно любят меряться своими пиписьками — я заметил, что Вы именно это и сделали, померялись.

2. После того, как я это заметил, я написал коммент- фортануло.
Я не стал углубляться в подробности. Сейчас углублюсь.
Если Вы физ лицо — Вам с этой квартиры придется с 1750 разницы уплатить 13%(или 15%??? с 2021 года) — я чего то не слышал про вычеты на ремонт. Если Вы ИП на упрощенке доходы минус расходы (не имею представления,  можно ли этот спецрежим для такой деятельности применять, но допустим что можно), то налог будет чуть меньше. То есть доходность уже меньше чем 50% годовых.
Это первая несуразность в Вашем посте.
Далее,  я точно знаю, что можно было купить квартиру в августе и продать например в октябре на 10% дороже — не надо делать для этого ремонт — то есть сделать те же самые озвученные проценты и не мудохаться с ремонтом. То есть зачем делать ремонт???
С другой стороны — можно просто делать ремонты и уходить от рисков покупки проблемной квартиры. Зачем вообще такая схема с покупкой и ремонтом??? — Это вторая несуразность.

3. после того, как я написал коммент — о том что это просто время удачное оказалось, Вы написали следующий, где указали, что за 7 лет Вы провели таких манипуляций под сотню.
То есть Вы делали в течение 7 лет 50% каждый год к вложенному капиталу. Я Ведь правильно понял Ваш коммент? только это Вы могли иметь в виду, написав, что так Вам фортит (делаете 50% годовых на перепродаже квартир стабильно) уже 7 лет
То есть 100/ 7*12 округленно — по одной квартире в месяц надо было покупать делать ремонт и продавать.
Либо — если взять за основу первый коммент — там затраты временные, как я понял, примерно полгода на всю операцию — надо было одновременно быть в позиции лонг на 6 квартир.
В вариант, что покупалась и продавалась только одна квартира раз в месяц, и в обороте были средства стоимсти одной квартиры (доходность считается на такой капитал)  — в это я не верю, потому что не возможно физически успеть купить квартиру, получить ее по передаточному акту, сделать ремонт, продать ее и передать покупателю за один месяц(особенно учитывая, что часть покупателей берет в ипотеку, и затрачивается время на оформление ипотеки).
Значит остается вариант — что капитал начальный был на 6 картир примерно.  А значит надо было каждую квартиру покупать, делать ремонт, и продавать на 60% дороже через полгода.
Каждую! Ну как в это можно поверить как?
Где есть такое, что с 2014 года по 2020 квартиры росли в цене каждые полгода хотя бы на 10%(пусть это будет с учетом того, что не будет делаться ремонт) ???
Если даже на 10% росли квартиры каждые полгода значит квартира, которая стоила в 2014  3 миллиона (у меня такая есть в Балашихе), сейчас должна стоить 11 миллионов как минимум.

4. Так как такого повышения цен не было вообще ни по каким сегментам жилой недвижимости ни в каких локациях — то я и сделал очевидный вывод — и написал об этом — не верю.

Дмитрий К, То есть автор врёт? Зачем? Что продать пытается нам?

Andrey, Вы о ком? О Понамаренко или о Матроскине? 
Я в комментах общался с Матроскиным, речь шла о том, что я его понял так, что он делал на перепродаже едвиги ежегодно 50% годовых в течение 7 лет. И я написал, что в это не верю.
В процессе общения выяснилось, что фактически доходность была 30% годовых, а 50% получилось только в 2020 году с одной квартирой, из за того что цены повысились.
Никакого отношения к основному посту наше общение не имело

matroskin, пока не удалили, насчет внимательности - 
Я думаю, что я очень длинно и запутанно пишу, из за этого не все очвидно что я написал. Блин, ну по другому не умею.
Откуда взялось 60%?  Вы написали, что купили за 3 млн, продали за 4,75
Разница 1,75.
1,75 это 60% от 3 (за которые купили)
Значит Вы продали на 60% дороже.
Где я ошибся?

Про 10% — я написал не про подорожание на 10% в месяц, а на 10% в полгода — и отметил, что этого не было.

Про передаточный акт — речь о том, что при покупке/продаже вторички стандартно месяц на освобождение квартиры после подписания договора. Лишь после этого подписывается акт.

Про ипотеку. Пытаюсь продать квартиру уже полгода в Набережных Челнах. Был реальный покупатель в ноябре. С момента как он появлился, до момента, когда ему одобрили прошло две недели — одобрили ему сумму меньше, чем у него не хватало для покупки моей квартиры, и он не купил ее. В итоге — я формально потерял две недели, не продавая квартиру другим потенциальным покупателям.
Аналогично, продавал квартиру в 2018 году, ее купили в итоге в ипотеку, с момента, как объявился покупатель, до момента, как я в кассе банка получил деньги прошло по моим воспоминаниям не менее месяца.
что не так со сроками по ипотеке? Сейчас не знаю как, но до 18 года включительно за неделю не возможно было ее оформить, так чтобы деньги получил продавец через неделю.

Последнее — про 50% в полгода.
1.Вы написали первый пост, указав, что сделали 50% годовых от стоимости квартиры. Верно?
2. Я написал, что фортануло.
3. Вы написали — недвусмысленно написали, что Вам так фортит с 2014 года. То есть что так, как было в вашем первом комменте — точно также это происходит уже с 2014 года. 
Ключевая фраза — «точно также» — это недвусмысленно трактуется — каждый год с 2014 года начиная делаю 50% годовых, также как в 2020. Вы это написали — я прочитал — и написал не верю.
Не верю в 50% каждый год с 2014. Только в это не верю.
Про все остальное  не знаю, не поверил только в Ваше одно недвусмысленное утверждение про 50% в год.
При этом был очень внимателен. Лишнего не писал.

Дмитрий К, я же говорю  не внимательны))))на ремонт 800 ушло.Прибыль 950(до налогов, если вам так угодно)
И не 60 за погода а около 25, и 50 годовых.Совсем не внимательны)))Но эмоциональны)))
У нас договор купили продажи по сути является актом.Меньше бюрократических загонов.
С ипотекой почти так.Месяц +- и будет.И что страшного? месяц ипотека, уже дан задаток на другу квартиру-получили-оформили.через пару недель начали ремонт.1,5-2 месяца ремонт.Продажа 1-2месяца.Порой с 1 показа уходят.Я и пишу от 3до 6 месяцев, то есть 2-3 раза в среднем.3 месяца если без ипотеки и быстро ушла.Что такого удивительного то?)))
НУ как фортануло?25 процентов с квартиры.Инвестор получил буквально за предыдущую квартиру 27 процентов за 4 месяца по сути!.. Было и 23 и 15, и 17.меньше 10 редко.В среднем около 30 все таки годовых бывает если по кругу.
Да +- так и идем с 2014.Не прям с каждой по 25.Но +- от 10 до 27(пока рекорд)Извините если ввел в заблуждение про то что с каждой 25)))Нет.Но вы мне кажется уже просто доколебаться решили))Ок)если вам так лучше)то хорошо)))хотя я раза 3-4 написал сколько в среднем годовых))

matroskin, я про 60% не в контексте прибыли, а в контексте, что цена продажи выше цены покупки на 60%, что для физика влечет расходы в размере 260к(15 процентов от разницы в цене 1,75), так как он не может получить вычет по ремонту.
Я просто размышлял о том, что если бы сделка была через физика.

matroskin, ну вообще респект, реальная работа в реальном секторе — 30% отличный результат для реального сектора.
Я занимался розничной торговлей, по сути экстенсивно развивался до 2017 года включительно, пока доход на вложенный капитал (который рос) не снизился до 5% годовых.
Осознал, что проценты по вкладам выше, понял, что иду в тупик, все продал.
Так что по хорошему — завидую 30%.

Дмитрий К, спасибо.Но это пока у меня больше как хобби, тут жена профи.Я вообще кондитерским бизнесом занимаюсь.Но уже задумался об уходе оттуда.Та же самая беда, доход в районе 5-10 годовых(Проблема только как вытянуть оттуда средства(((
Хобби приносит больше и достигли предела масштабуемости.2 инвесторам пока отказали, а из те что есть один хочет еще 30 лямов вложить… тут уже не получится на двух стульях сидеть))
А я рад, что нашли таки понимание.Мне смысла врать нет никакого.Богаче от фантазий не станешь))