15 февраля 2021, 10:45

Стоп-лосс по недвиге

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

Стоимость.

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 )

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

Рента.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся (до этого неуспешно). Пока везёт.

Аренда: 12 т.р. в мес. (не меняется в регионе с 2007-го года)

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (без налогов): 12000*11*9.5=1 254 000р.

Налоги за 11.5 лет (имущественный + налог ИП 6%): 7 980 + 75 240р.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (с налогами): 1 170 780р.

Текущая годовая доходность ренты: 1170780/9.5/1656412*100=7.44%

Реальный убыток от собственности с учётом ренты: -1497488+1170780=-326 708р.

Реальный убыток от собственности с учётом ренты год назад: -332 368р.

Вывод. Высокая арендная ставка 7.44%, не покрывает падение реальной стоимости квартиры. За последний год, реальный убыток незначительно сократился на 5 660р.

Альтернатива.

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Капитал от покупки квартиры + рента: 1656412+1170780=2 827 192р.

Доходность от покупки квартиры: (2827192/1500000-1)*100=88.47%

Доходность покупки долларов: (74/31-1)*100=138.71%

Капитал при покупке долларов: 1500000+138.71%=3 580 650р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и налогами) индекса Московской Биржи MCFTRR www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive: (5806.71/1079.92-1)*100=437.69%

Капитал при покупке акций индекса Московской Биржи: 1500000+437.69%=8 065 350р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и? налогами?) индекса S&P 500 в долларах https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR?p=^SP500TR&.tsrc=fin-srch :

(8142.790039/1505.640015-1)*100=440.81%

Доходность покупки полного индекса S&P 500 в рублях: 440.81+138.71%=1052.25%

Капитал при покупке акций индекса S&P 500: 1500000+1052.25%=17 238 750р.

Вывод. Доходность от покупки квартиры самая низкая, к тому же, самая затратная по времени (общение с квартирантами и решение вопросов по ремонту и содержанию), в отличие от других вложений «купил и забыл».

Сводная таблица.

Доход % Капитал р.

Инфляция: 110.26 3 153 900

Квартира: 88.47 2 827 192

Доллары: 138.71 3 580 650

МосБиржа: 437.69 8 065 350

S&P 500: 1052.25 17 238 750

Вопрос к местным знатокам: Стоит ли ждать стоп-лосс, т.е. цели просадки стоимости 50% или продать квартиру сейчас?

Занимайте очередь на подписку на мой Telegramm канал (если я когда-нибудь его создам)!

Порадуйтесь за мой провал, нажав кнопку «хорошо»!

недвижимость итоги 2020 Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Михаил Понамаренко

Батайск

353

6 592

с 3 марта 2012

102 Комментария

Йонатан Берсон
15 февраля 2021, 10:47
к сожалению, единственное что я знаю про Батайск, это что есть ужасное Батайское кольцо )))
+7
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 10:51
  Йонатан Берсон, наверное и недвига потому со скидками.
  +4
  - Корсар
    15 февраля 2021, 11:12
    Михаил Понамаренко, а как вас угораздило купить хату по такой высокой цене, да на самом дне рынка (июль 2009)! банк, ипотека, риэлторы имели отношение к сделке?
    
    В мск средняя цена квадратного метра с тех времен выросла со 120тыр до нынешних 210 (т.е. на 75%)
    +1
    - LogikoMen
      15 февраля 2021, 15:33
      rerok, в Подмосковье рост составил меньше. Не было роста с 2008 по 2019 год. Цена плавала, а роста не было. Сейчас со 100 до 140 рост был. В регионах тоже самое, но в меньше. Исключение есть — Сочи рост недвижимости в определенных районах превысила 100%
      +1
    - akofeinik
      15 февраля 2021, 19:35
      rerok, в регионах, в отличие от МСК, цены на недвигу росли до конца 2009 года
      0
      - Корсар
        15 февраля 2021, 20:01
        akofeinik, гм, весьма загадочная аномалия.
        
        А в подтверждение ваших слов есть статистика, или это всё по субъективным ощущениям?
        0
        akofeinik
        15 февраля 2021, 20:38
        rerok, знакомые купили однушу в ноябре 2008 и продали в ноябре 2009 с хорошей прибылью. однушка на вторичке, довольно потрепанная и в старом доме. на тот момент у нас лаг от московских тенденций приличный был.
        статистика может сейчас адекватная есть по ценам, когда ипотеки много. а тогда всё по серому проходило с занижением цен в договорах.
        0
        Корсар
        15 февраля 2021, 21:01
        akofeinik, а может вашим знакомым просто повезло в ноябре 2008 ухватить квартирку ниже рынка?
        
        Вообще недвижимость очень плотно интересовала меня в 2008-2010 гг. Помню, изучал цены на каком-то сайте (то ли domofond.ru, то ли dmir.ru), где анализировалась статистика цен предложения, и строились графики по различным городам РФ. Мне тогда визуально запомнилось по этим графикам, что в городах-миллиониках просадка была почти пропорциональна московской. И вот поэтому мне сейчас удивительно слышать, что были регионы с непонятными аномалиями в ценообразовании
        0
- Zerich121
  15 февраля 2021, 20:03
  Йонатан Берсон, Ещё Физрук из сериала Физрук, был родом из Батайска и гонял туда на Гелеке.
  0
BOleg
15 февраля 2021, 10:54
Убедили. Как россиянину можно купить индекс S&P 500 в долгую (неск.лет)?
0
- Turbo Pascal
  15 февраля 2021, 11:22
  BOleg, етф и кормить управляющую.
  +1
  - QuasWexExort
    15 февраля 2021, 11:30
    Turbo Pascal, да там 0.03% же
    +1
  - BOleg
    15 февраля 2021, 11:48
    Turbo Pascal, а брокер какой? Российский?.. чтобы «купил и забыл» и не платить в простое. Только при совершении сделок?..
    0
    - QuasWexExort
      15 февраля 2021, 11:55
      BOleg, купить и забыть и не платить — так не бывает.
      Чтобы не платить, нужно весь индекс брать самому(это дорого) плюс ребалансировать его постоянно.
      Или купить етф и забыть, но тогда нужно платить.
      Етф от финекса ужасно дороги, етф в США дёшевы
      +2
      - BOleg
        15 февраля 2021, 11:59
        Закупаюсь на хаях, т.е. выгодного варианта нет?
        0
        QuasWexExort
        15 февраля 2021, 12:35
        BOleg, выгодно купить американский етф, комиссия 0.03%
        Пример SPY, VOO, IVV
        +4
        BOleg
        15 февраля 2021, 13:45
        Закупаюсь на хаях, а где выгодно? у какого брокера такая комиссия?.. У финекса?
        0
        QuasWexExort
        15 февраля 2021, 13:53
        BOleg, это комиссия управляющих фондов, а не брокеров.
        Вроде, на спб их нельзя купить и нужен выход на иностранного брокера
        +1
        BOleg
        15 февраля 2021, 14:25
        Закупаюсь на хаях, типа Interactive Brokers?..
        0
        QuasWexExort
        15 февраля 2021, 14:50
        BOleg, да, типа
        Вам нужно самим в итоге выяснить все условия: по комиссиям, по ЛДВ, ib и сделать выбор
        +1
    - MoneyHarvester
      15 февраля 2021, 20:59
      BOleg, так есть оно, у альфы, сбера, втб, еще у кого-то
      +1
      - BOleg
        16 февраля 2021, 02:06
        MoneyHarvester, спасибо, буду изучать! Тема занимательная )
        0
Добрый человек
15 февраля 2021, 10:55
стопись сейчас не доводи до маржинколла а наоборот когда народ будет массово маржинколлиться купишь. но опять же тогда выгоднее в разы будет войти в фонду
+4
Байкал
15 февраля 2021, 10:55
Ну как то так)))
В Германии высокая стоимость жилья и низкая плата за аренду. Инвестор, купивший квартиру ради сдачи жильцам отобьёт вложенные деньги за 31-40 лет.

+3
- Ветерок
  15 февраля 2021, 10:59
  Байкал, это очень выгодно на фоне отрицательных ставок.
  +4
- Roman Resner
  15 февраля 2021, 12:38
  Байкал, А в РФ знаешь столько?
  0
  - Байкал
    15 февраля 2021, 12:51
    Gravizapa, 15 лет примерно
    +1
    - Roman Resner
      15 февраля 2021, 12:52
      Байкал, дай мне ссылку или картинку с 15ю годами.
      0
      - Байкал
        15 февраля 2021, 13:03
        Gravizapa, считать умеешь?
        В провинции однушка стоит примерно 1.8-2 млн рублей город от 600тыщ жителей.
        Сдают примерно от 10тыщ в месяц в зависимости от местоположения и ремонта в квартире. 10-13 в среднем пусть будет по 10тыщ в месяц. За год имеем 120тыщ.
        1.8млн раздели на 120тыщ получаем 15 лет срок окупаемости.
        Это примерно от 15 лет получается, понятно что не всегда будут снимать плюс расходы на ремонт, за квартиру саму.
        +2
        Roman Resner
        15 февраля 2021, 13:10
        Байкал, Давай я тебе такой же дырявый расчёт приведу для германии?
        0
        Байкал
        15 февраля 2021, 13:17
        Gravizapa, ты чем недоволен я тебе примерно расчет привел?
        еще раз квартира стоит 1.8 млн сдача в месяц 10 тыщ.
        0
        Roman Resner
        15 февраля 2021, 14:02
        Байкал, Я всем доволен, но ты реально смешной. Не знаешь сколько реальный показатель в РФ, но точно знаешь про германию. Ну клоун же.)) Если ты посчитаешь аренду в провинциальном городе Германии, то ты тоже не получишь 40 лет.
        0
        Байкал
        15 февраля 2021, 14:31
        Gravizapa, ??? с головой нормально все
        А тебе уже сразу провинциальный город)))
        Ну возьми Новосиб ЕКТ Казань и посчитай.
        Вот уж кто реально клоун так это ты сразу с темы сьехал.
        Давай считай дерзай.
        О смотри ты типа в Красноярске живешь? Или так от балды написал?
        Давай по Красноярску посчитай.
        У вас там дома есть с прекрасным видом на Енисей в студгородке вот и считай по этим квартирам.
        +1
        Roman Resner
        15 февраля 2021, 15:40
        Байкал, Я уже не живу там, но вот пример. Есть Красноярск, где квартиры есть и за 1,5 и за 2,5, а в аренде будут совсем другие отличия. А есть Канск, где квартиры стоят в 2 раза дешевле, а аренда может раза в полтора подешевле всего. А есть еще Москва, где совсем другие цены. А вот в Германии есть скажет Люнен, где квартиру стоимостью 40к будет сдаваться за 200-250., а есть Берлин или Мюнхен, где квартира стоимостью 400 000к будет сдаваться за 1500. Отношения цен в каждом городе разное. Самое низкое, что я нашел для РФ 22, а для германии 34. Нужно еще учесть стоимость кредитов, рост цен на жилье, рост стоимости аренды и т.д.
        +1
Olga Tretya
15 февраля 2021, 10:58
Как я Вас понимаю. Но давайте порадуемся, что мы не в Воркуте, и пока есть возможность продать.
+4
_Beginner_
15 февраля 2021, 11:04
Как будет -50%, усредняйся))
+2
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 16:25
  _Beginner_, подожду отрицательных цен, как по нефти. Когда, чтобы выдворить из Москвы в регион, будут доплачивать пару миллионов и давать бесплатное жильё.
  0
Andrey
15 февраля 2021, 11:21
12.000р арендная плата однушка в Батайске? Шикарно!
6.000р арендная плата однушки в Тольятти (типа там АвтоВАЗ и много приезжих рабочих и много молодёжи, супер город, перспективный, на Реке и горы и леса)

Цена за квартиру примерно такая же.
+2
- Дмитрий К
  15 февраля 2021, 18:48
  Andrey, согласен, в н Челнах такая же фигня. Прям щас продал бы остатки недвиги в Челнах и в батайске купил в два раза больше квартир по таким ценам. Но чо то сомневаюсь в таких ценах на сьем
  0
Turbo Pascal
15 февраля 2021, 11:24
Вот лезет же народ в коробки. Инвесторы.
+5
- ЛешаКурочкин
  15 февраля 2021, 11:29
  Turbo Pascal, по старым чертежам
  +2
- Корсар
  15 февраля 2021, 12:02
  Turbo Pascal, да это какой-то странный инвестор: зашел в актив на дне рынка, но заплатил докризисную цену
  +1
  - Михаил Понамаренко
    15 февраля 2021, 16:29
    rerok, да, пол года подбирал. Рынок оказался таким сильным, что никто и скидок не делал.
    0
    - Корсар
      15 февраля 2021, 20:03
      Михаил Понамаренко, надо было не ждать подходящий ask, а выставлять свой bid в «стакан», т.е. дать объявление «срочный выкуп жилья, наличка сразу»
      +1
MadQuant
15 февраля 2021, 11:26
Да есс-но надо продавать, чего вы ждете? Демографические тенденции посмотрите — долгосрок жилье никому будет не нужно, даже в столице уже куча всего пустует, не говоря уж о провинции. Тем более, что рынок недвигой насыщен, у нас там в районе 26 квадратов на человека, что неплохо даже по европейским меркам. Ставки сейчас на минимуме — то есть стоимость недвиги на максимуме. Стронг селл, причем вот в ближайшее время.
+7
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 16:30
  MadQuant, да, всё верно. Буду продавать.
  0
  - Andrey
    17 февраля 2021, 01:45
    Михаил Понамаренко, в Батайске население увеличивается. Почему?
    0
ЛешаКурочкин
15 февраля 2021, 11:29
Щас тема с частными домами, особенно каркасниками. Маржа космос, правда строят чаще рукожопы
+2
Сергей Нагель
15 февраля 2021, 11:43
Июль 2009… прекрасное время… весь мир еще в шоке от армагеддона 2008го, количественное сягчение только набирает обороты, еще нет намека на присоединение Крымы, санкции, Путин еще спонсирует американскую экономику держа десятки миллиардов народных долларов в американских трежерис… образ ковид вообще только в фантастических фильмах… автор, не парься- ты красавчик… у 85 процентов твоих соотечественников только дырок на носках прибавилось.
+5
Dangerous Assumption
15 февраля 2021, 11:49
Опыт, сын ошибок трудных…
+1
Анатолий
15 февраля 2021, 12:06
Тольятти---однуха 2008 г на пике 1,7 млн---доллар 25 р, в 2010 на дне 1,1 млн, доллар 30(грубо), сегодня---1,6-1,65 млн доллар 75.
И да, в 90-х строили кварталами(квадрат 1км х 1 км), а сейчас точечная застройка.В 1996 я в однуху с рассрочкой на год не мог влезть(люди сразу 120 млн отдавали, а это 20 кило зелени было), а сейчас с ипотекой не берут.
В общем в баксах с 1996 цена на месте(ну процентов 5 плюс)
+1
PM
15 февраля 2021, 12:09
А в Воркуте треху за бутылку отдадут)) начиная интересоваться недвигой, нужно помнить только одно правило трех L: location, location и еще раз location. Не соблюдал? Тогда не удивляйся.
+1
- MPlus
  15 февраля 2021, 13:05
  PM, Это правила риэлтеров на телефоне 10мин от метро — 20 минут от метро разница +10% к цене каждого метра «Нормальная локация» покупается в одну сторону не продавать, а придерживать до настоящей цены в этой стране.
  
  То же и за городом. Вокруг Москвы пром зоны, новых дач нет, начинаются в 30-40км.
  +1
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 16:31
  PM, где родился, там и обнулился.
  +2
Ян Карлович
15 февраля 2021, 12:09
Так у вас там охеренный процент от сдачи, в два раза выше банковского вклада. Все вклады в однухи в Батайске! Срочно!
+1
K_R_L
15 февраля 2021, 12:17
Вы Амортизацию не учли. Как своей квартиры (текущий ремонт к ней не относится), так и к дому.
+1
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 16:35
  K_R_L, дом новый, ещё не разваливается. Лифт расписали, подъезды обоссали, без этого никак.
  0
iddqd3n
15 февраля 2021, 13:42
Как вам удалось за 10 лет заплатить налогов как ИП в 75к? Где-то с 2013-го взносы 30+.
+2
- Михаил Понамаренко
  15 февраля 2021, 16:34
  Денис Г., у меня свой бизнес и пенсионка ИП, туда в довесок. А, так, да. Правильно 13%.
  +2
Мария
15 февраля 2021, 16:38
я продала. в цене она выросла от момента покупки в 6 раз. сдавала 10 лет. арендой тоже окупилась. аренда упала. подошла пора уже хорошего ремонта, а не просто кран поменять, ну решила, что ее время вышло. это перестало быть выгодным. перевложилась в нежилую. вот я этом году все сделала.
+1
мангуст
15 февраля 2021, 19:02
Я бы деньги с аренды вкладывал в рынок акций, а квартиру оставил пока. Через три-пять лет сравнил бы доходность и принял решение, что дальше делать.
0
ruminigi
15 февраля 2021, 20:31
Разрешите тоже вставить свои 5 копеек.
Рост прибыли (доходности) или убытков зависит от времени отсчета.
Пример 1) С 1999г. до 2008г. за 10 лет жилая недвига выросла в разы, а $ все эти 10 лет был в районе 30руб.
Пример 2) 2014 г. — $ вырос в 2 раза (100%), а недвига выросла только в 2020г. на 20%
ВЫВОД. В каждый период времени «выгодность» инструментов меняется. Чтобы сильно не переживать, имейте одновременно и недвигу и $ в таком же объеме. Это называется умным словом… диверсификация )))
+3
MoneyHarvester
15 февраля 2021, 21:01
а 12000 аренда это с учетом расходов на периодический ремонт, простоев, восстановления после жильцов, амортизации здания?
0
ves2010
16 февраля 2021, 08:54
афтор, ты забыл амортизацию дома
он у тя развалится через 50-80лет

поэтому сразу закладывай -2% в год на амортизацию
0
Роман Панько
16 февраля 2021, 09:41
Михаил, пост полезный в плане напоминания о ценах на бетон. У вас хорошая доходность кстати… В моем городе квартиры дают около 5% в год.
Знатоков по вашему вопросу тут нет, тк «котлованщики» подобных расчетов не делают...
На мой вкус могу предложить дождаться логической развязки по рублю (около 80руб полагаю?) после чего продать квартиру «на хаях»
Встречный вопрос к вам, как посчитали доходность в рублях на снп500? Какой тикер? И почему такая разница с снп500 в долларах?
0
Dmitry_C
20 февраля 2021, 22:40
Хорошая доходность. Если больших проблем с квартирантами нет — я бы такой актив оставил для диверсификации. Недвижимость стабилизирует портфель — ибо она маловолатильна. Ничто не мешает сейчас, не трогая бетон начать наращивать долю акций. В том числе с арендных платежей — как тут верно заметили…
0
maxidpo
25 декабря 2021, 11:09
Поправку на локацию нужно делать конечно. За пару лет у нас процентов на 50 наверное квартиры подорожали. И арендная плата тоже не стоит на месте.
0