Блог им. webkot

Почему рынок недвижимости скоро рухнет 2.0

    • 09 декабря 2020, 04:12
    • |
    • webkot
  • Еще
В прошлом году я писал, почему рынок недвижимости скоро рухнет.

И так бы оно случилось, но как всегда поправку вносит монетарная политика. На падающей экономике — раздать денег в долг и надуть ипотечный пузырь. Кроме того, когда я писал пост в прошлом году, то ставка по годовому депозиту была около 6,5%, ни о каких налогах на депозиты речи не шло.

Состоятельное население хоть и аполитично, но звериным чутьём чувствует, когда лучше конвертировать вклады во что-то реальное. Хотя… как говорил один известный человек, количество денег не всегда пропорционально количеству мозгов (Если такой умный — почему бедный?)

Например, в автосалонах уже с ноября скуплены почти все премиум автомобили. И Порше по 15 млн и бюджетные Тойоты/Лексусы по 8 млн. Да, в связи с пандемией и поставки были меньше, но такого ажиотажа не было давно. Скуплена почти вся недвижимость бизнес и комфорт класса. Но опять же, если мнение, что застройщики, видя, ажиотаж, решили убрать из свободной продажи построенное жильё. Покупать сейчас на котловане — надо быть в детстве выпавшим из коляски головой вниз.

Кто сейчас брал ипотеку? А это как раз массовое поколение конца 80-х. Вот обновленный график, т.е. перескочивший на 1 год. На нём мы видим, что самая большая возрастная группа от 31 до 35 лет. То есть это среднестатистическая семья, где женщина уже разродилась первым и активно проедает мужу плешь по поводу тикающих часиков, расширения лужайки для второго зайки итп, а уровень дохода позволяет платить за ипотеку.
А в этом году ещё и удалёнка, которая пёс знает когда закончится, подлила масла в огонь. У многих квартира плавно превращается в офис и желательно чтоб офис не совпадал с кухней.

И в принципе что снимать, что брать ипотеку выходит примерно одинаково. Но там платишь чужому дяде или тёте, а тут-то своё гнёздышко! Наконец-то можно не спрашивать разрешения, чтобы вбить гвоздь куда хочешь! 

Кроме того, брать ипотеку кажется выгодным мероприятием хотя бы потому, что она фиксирована в рублях. А с годами инфляция съест половину, ведь зарплата ежегодно растёт.

Почему рынок недвижимости скоро рухнет 2.0

Возможно семья, которая наконец-то взяла ипотеку, раньше снимала квартиру или копила на депозите. Ведь это было выгодно при ставке 7-9%, т.к. аренда выходила около 4%. А сейчас перестало быть выгодным. Но если определённая группа семей взяла ипотеку, значит они съехали с арендованной и спрос на аренду должен упасть.

Опять же, при закрывающемся бизнесе, когда число рабочих мест сокращается, вряд ли количество денег у потенциальных квартиросъемщиков увеличивается. При ажиотажном росте цен на 20-30% (?) давайте посчитаем доходность, она упала до 2-3%, это без учёта простоя. Если есть те, кто в теме аренды — напишите в комментариях, выросло ли предложение по аренде в Мск или СПб за 6 месяцев?

Но самое главное, ради чего весь этот пост — посмотрите следующие 10 лет, там демографическая яма, т.е. резко снижается число ячеек общества, способных взять ипотеку или арендовать. И кому вы это будете продавать?

P.S. прогноз носит сугубо оценочный характер и не учитывает множество факторов. И да, я всегда пересчитываю стоимость в у.е. и повторяю один из  прогнозов, что в ближайшие 10 лет типовой квадратный метр при прочих равных в Мск будет стоить ~1000 у.е.

Не забывайте про  +
И обязательно напишите в камменты согласны или нет с мнением автора.
★13 | ₽ 50
140 комментариев
продавать будем все  тем же,  30 летки  станут старше,  и начнут менять однушки на  двушки,  потом на  трешки,  в  итоге они  на  это потратят еще 30 лет,  так  что продавать есть кому -))))
А вот удаленка  она  навсегда!!!!!
А 30 летки не  глупы,  и начнут зарабатывать там  где жирно,  это значит что ЗП плавно начнут вырачниваться  по стране.  Дорогие  модники из IT и прочего станут дешевле, за счет удаленки  из регионов.
И часть 30 леток  рванет в  регионы  где  подешевле,  потому что удаленка позволяет.
И ента  движуха навсегда, аж да пенсии -)))
А пенсии  как  мы  знаем у  30 леток  не  будеть ааааж  лет до 70,  а когда будеть,  то получите  ваши 100 баксов и  отвалитя! Ну  мегеть быть государство расщедрится  и ажж 200 баксов  сделает!  Но сие нам неведомо сикока  это будет через 40 лет!
Так шта  не светит 30 леткам  райския  кущи!!!
Алексей Никитин, замахнулись вы с горизонтом...))
avatar
webkot, нам настоящим инвестирам  40 лет не срок!!!
webkot, Вы можете открыть график цен на недвижимость в МСК или СПБ. Там только рост. Низкие ставок на ипотеку и безумные цены на недвижимость это мировой тренд и мы только начинаем разгон. Как вырастет цена если через пару лет процент снизят, а потом ещё и ёщё…
avatar
Alchemist01, а  если в долларах  посмотреть график в МСК и СПб ???
avatar
webkot, 
А с годами инфляция съест половину, ведь зарплата ежегодно растёт.
Автор, не злите меня… Или вы про IT
У меня в 12-ом году зарплата была больше в рублях
avatar
Igor_engineer, в IT ЗП тоже не везде растет мягко говоря. по крайней мере в регионах
avatar
Gregori, для программёра 50 тыщ. это для новичка, человека считай без опыта, а для региона 50 это хорошая з.п.
avatar
Igor_engineer, 
50 тыс без опыта в регионе- это мало где получают так.должно очень повести с работодателем. 
avatar
Автор, не злите меня

Поддержу! Не знаю как IT, но еще всего лишь 10 лет назад в корпоративных банках люди более-менее ученые и с мало-мальским  опытом  получали $4-5, а то и 10 в мес. К примеру, начальник отдела делал 5-ку практически не напрягаясь. Года два назад, как то был в паре корпоративных банков — сокращения везде,  экономят на всем! Все что можно было передать в «аутсорсинг на подешевле» — передали. Так наз. «открытое пространство» — это ппц! И $2 шт — за щастье (и это в «рисках» и «аудите», ппц!), а спрос как с 7-х и пашут до ночи. Щас, скорее всего, всё еще намного хуже. Уот так уот, мля, «инфляция», ага.
avatar
3way_banana_split, верно. Например, недавно зашёл в одну крупную страховую компанию, в головной офис, а сотрудники на поточной работе (оформление полисов, страховых случаев) — это аутсорс на выезде с мобильными кассами. Им выделен один стол и стул на всех. Более того, все филиалы по городу работают как агенты.
avatar
Алексей Никитин, Когда 30 летки станут старше у них умрут дедушки и бабушки и отдадут им свои квадратные метры и они станут продавать свои однушки и переезжать и продавать лишнее жилье. У нас сейчас население купило квартиры уже внукам и ждут пока они вырастут. Единственный фактор за рост миграция люди со всей России едут в крупные города причем это спасает от убыли населения только два города Москву и Питер. Но есть еще один фактор что строительство жилья ведется только в 30% городов России именно туда все и едут из деревень и поселков. Как только этот процесс прекратится, а вся Россия не сможет жить в Москве наступит коллапс по хлеще Японского и 30 лет падения цен на недвижимость не покажется инвесторам с ипотекой в 20 лет легкой прогулкой.          
avatar
Николай, да не наступит он! Вы посмотрите сколько из СНГ сюда приезжает, спасу нет! Они и будут снимать эти хаты мертвых бабушек и дедушек целыми аулами!
avatar
Serj90, Они приезжают сюда на заработки, в этом году денег нет и притока мигрантов нет, в России с 2014 года падают доходы и привлекательность нашего рынка труда падает, уже перестали ездить к нам украинцы, белорусы, молдаване. По мере снижения уровня жизни, а жизнь в России с отоплением, зимней одеждой и т.д. значительно дороже южных стран где урожай снимают два- три раза за сезон и ходят в шортах и сланцах, желание приезжать сюда станет меньше. Да и политика государства в области миграции меняется, своих безработных полно, снижают привлекательность найма мигрантов, не пускают в страну под видом кароновируса и я думаю это только начало так как приняли закон платить пенсии мигрантам, а зная что нашим пенсионерам не хотят платить пенсию, а чужим сделают такие условия что бы вообще не платить.            
avatar
Николай, ну вы сравнили, украинцы, молдаване, белорусы это вообще не то, я их в принципе от русских не отличаю, потому что… Ну потому что, менталитет, понятие морали и т.д. оно одинаковое у нас. Я о средней азии, которые в принципе не понимаю как себя надо вести в городах и цивилизованном обществе. Такие сюда приезжают… он тут на такси катает, живет десятым человеком в съемной однушке, а у себя на эту зп может целый аул выкупить, что ему эта пенсия… И тут уже пофиг тепло ли тут, холодно ли тут.
avatar
Serj90, Хозяин (русский) вымирает в этом году будет -500 000 тыс чел/год, кого на такси возить, ремонты и квартиры строить будет не кому, огород копать будет не надо с чего их количество будет расти? Этого обслуживающего персонала достаточно больше не за кем тапочки носить.    
avatar
Serj90, Да еще вспомнил сейчас ввели квоты на рабочую силу и они с каждым годом все меньше и меньше, так что на спрос на недвижимость мигранты будут влиять с каждым годом все меньше и меньше, а свободных квартир будет все больше и больше.
avatar
Николай, за последние 10 лет, я вижу что ситуация развивается  диаметрально противоположно тому что вы пишите.
avatar
Serj90, Зрение очень обманчивый источник информации :)
avatar
Николай, ну вам из Тольятти виднее.
avatar
Serj90, Хоть и есть выражение Москва это не Россия но я считаю что учесть России все равно настигнет и Москву, а пока ситуация в Москве гораздо лучше чем по всей России. 2020 год видимо будет первый год когда прироста населения не будет в Москве. И не надо забывать, что население Москвы 10% от России, а строят жилья около 20% от общего строительства по стране. Такими темпами накормят всех квадратными метрами достаточно скоро.   
avatar
Serj90, вот для этого и смотрят цифры, а они как раз говорят не в пользу вашей теории.
avatar
Serj90, однако в этом году миграционный прирост не перекроет естественную убыль. А дальше только хуже — прирост с Украины будет падать (им выгоднее и возможно удобнее в Польшу ехать). Из средней Азии русские уже повыехали в основном, узбеки/таджики к нам больше на заработки едут, чем на ПМЖ (да на заработки потихоньку переориентируются на Турцию и Корею)
avatar
Василий, вот и пусть переориентируются, дождаться бы, когда переориентируются, тогда и бабушкины квартиры станут невостребованными, а пока увы. Да и всё таки сравнивать положение вещей в «столицах» и регионах тоже не правильно.
avatar
Василий, если доллар будет 150р, то поток гастарбайтеров вообще обнулится. А пока они там сидят и мечтают к нам, но только по разрешениям через Минстрой и ФСБ, т.е. за деньги 30-50 тыс + авиабилет + ждать месяц разрешение. 
avatar
Serj90, да не покрывают уже приезжие убыль населения, убываем сильно быстрее.
avatar
Bablos, Вы серьезно? Москва, обычная школа, класс из 28 детей набрали, только трое русские!!! Остальные обычное русское имя и фамилию учителя выговорить не могут. Скажете просто русских убыло? А посмотрим статистику и очереди в школы?
avatar
Serj90, росстат пишет что убывает население быстрее чем приезжают мигранты, и по одному классу в школе  судить о демографии не правильно.
avatar
Serj90, ну частные примеры конечно показательны, в Краснодарском крае вообще по 60 человек в группах в садике насколько знаю и что это говорит, да просто люди с других мест переехали, а там от куда уехали места людей уже нет и не будет. Возможно рост будет, но локальный, общая картина совершенно другая
avatar
Serj90, соглашусь служил за границей в Приднестровье так там почти вся молодежь едет в Польшу, Италию, Румынию потому что там платят минимум 1 тысячу долларов на заводах и при это общага бесплатная, а в  России сейчас попробуй за работать эту тысячу
avatar
Serj90, а чего тогда убыль населения на максимуме за много лет?  и все жалуются на отток иммигрантов, нехватку работников на стройках? чего им сюда ехать, если зп упали в валюте в 2 раза?
avatar
Raudelis, вы у них и спросите, чего они при таких условиях всё равно сюда едут. 
avatar

Николай, немного сложнее полагаю. Думаете из деревни многие могут себе МСК (даже в виде города-спутника с дорогой на эликтричку?) 

едут из поселков в рай центры, из рай центров- в обл центры, из обл центров- в МСК и СПБ. сам это наблюдаю

avatar
Николай, Ага, как в японии. Вы знаете какие там были цены? Как был перегрет фин рынок?
Сначало надо цены нагреть как в японии. 
avatar
smit, У нас другой драйвер снижения цен убыль населения, по официальным данным планам росстата за следующие 10 лет убыль населения составит 8,5 миллионов человек. У нас в истории был город Ленинград после войны население города восстанавливалось порядка 30 лет и в это время был излишек жилья и строительство практически не велось. Сейчас конечно не война но убыль населения не на много меньше чем в войну.  
avatar
Алексей Никитин, ты пойми… что 30ти летки стану старше, но умрет поколение послевоенных бейби бумеров… а их гораздо больше… от них высвободится овердокуя бабушатников в которые как раз 30ти летки и заедут забесплатно…
avatar
ves2010, это у вас у  фантазиях бабушатники  освободятся.  А по факту они  завялятся.  Они уже валятся  уместе с  живыми бабушками.  Вы у  любой  район любого города зайдите,  посмотрите своими глазами,  у нас половина  населения живет в  условиях как  будто война  идет!!!  Людей  срочна  эвакуировать надо!
Алексей Никитин, 



avatar
Алексей Никитин, чтобы обменять однушку на двушку нужно сначала найти кому однушку продать.
avatar
Eridanoy, чтоба купить что нибудь не  нужное  нужна сначала продать что нибудь не  нужное ????  -))))))))))
Алексей Никитин, удалёнка ведёт к увольнениям. Людям об этом не говорят, но я недавно с эйчарами общался, они говорят, что встал вопрос оценки эффективности работы на удаленке. А это значит… Ну короче, с начала 2021 они готовятся начать сокращения. Увы. Сейчас, конечно, лафа разным офисным работникам, но это похоже скоро закончится.
avatar
Abstract, Абсолютно верно, каждый новый технологический виток капитализма приводит к существенным переменам трудовых ресурсов. Те увольнениям!!! Адаптация, переобучение, и самое главноее обнищание!!! Это закономерность последних 200 лет. 
Abstract, соглашусь, оптимизация процессов идёт полным ходом. То, что раньше делали 2 сотрудника, теперь повесили на одного.

avatar
Алексей Никитин, про удаленку золотые слова. Не все, увы, эту точку зрения разделяют.
avatar
поправка — зарплаты не растут.
есть только инфляция.
avatar
«своё гнёздышко», не свое, а банка до полной выплаты кредита. «зарплата ежегодно растёт» в валюте падает, а траты в рублях растут, здесь вообще все печально если сравнивать с 10 летней давностью. Цены на недвижимость могут и дальше расти в рублях с локальными просадками, уже предлагают льготную ипотеку на вторичку, могут сумму кредита повысить для Москвы, например до 15 мультов и т.п. Банки наше Все, а нет денег на дорогую недвижку — берите кредит.
avatar
Усе как у лучих Америках!!!!!  Маладой  бери кредит на модная  абразование! А как начал зарабатывать бери кредит на  усю жизню на  избушке!  Как раз к  пенсии  ипатека и  закроешь!!!!
И енто правильно! Енто позовляет снабдить застройщикаф бальшими  дингами!
А банки,  пожизнеными платежами!
Ну  а  гасудерстве  при  этом  ужесточает страительныя  нормы,  дабы не  строили халупов  по 23  метра,  а  строили карошие цельные районы,  как  была при СССР!!!!
И тагда,  страна  через 50 лет имеет целые  города  с  районами  монолита по 50 этажей,  широкимя улицами,  инфраструктурами  и  тд и  тп!
Как говорится  банкет оплаченный жизнью целого поколения  30 леток.
А багатыя у деревню поедут! так  как  говорится  и екология,  и простора больше, да и вообще  луча чем на 50 этаже сидеть!
Так шта  деревня  для  богатых! Ну а  город для ипатечникив!
Вот такая она  першпектива!!!
Хорошую тему подняли.
По идее, фундаментально, цена должна будет упасть.
Но, как говорится, есть нюанс.
Государство (из наших с вами карманов  налогов ) субсидирует стройку: низкие ставки по кредитам + материнские капиталы.
Как писал кто-то, в перспективе возможны и папин и бабушкин и дедушкин капитал. Причем писалось об этих капиталах до того, как в марте ввели капитал за первого ребенка…
Вот как-то так…
avatar
Андрей, государству ваши «карманы» в буй не брякали. экономика по-другому работает.
avatar
Андрей, все верно. Вместо подъема заводов. Поднимаются муравейники. Государство типо держит экономику на плаву. 
avatar
Андрей, субсидируют 3% от заёмной суммы и надолго, а принимают 20% ндс и прямо сейчас и от полной цены, плюс рост ввп.
На днях же доклад Путину был, с каждого рубля вложенного в льготную ипотеку, имеем 17 копеек прибыли




avatar
Ничё не рухнет ибо иначе рухнет вся российская недобанковская система
avatar
Кузя, достаточно рухнуть курс  рубля скажем в 5 раз,  это  никак не  зацепит ипатечные банки у  рублях,  но фактически обесценит недвигу у  долларях! Ну  заодно и  ипатечникаф  обесценит!  Выграют как усегда багатые которые  сидят у  деревне. Патаму шта у них  активы  у  доларях!
Ну  застройщики конечно перестанут строить савсем. патаму  шта построить дешманскуя  недвигу нивазможна!
Я не поняла — а автомобили тут причём?
Тоже относительно дорогой товар и относительно долго используемый.
avatar
В прошлом году я писал, почему рынок недвижимости скоро рухнет.
Ну, в 2019 не получилось, в 2020 не получилось, ждем Ваш прогноз про падение недвижки в 2021. Если в 2021 не упадет, не забудьте про 2022 написать.
Рано или поздно упадет…
avatar
sergeiponomaref, рухнули в 2 раза с начала года цены на коммерческую недвижимость. На нее льготную ипотеку не дают. А законы природы обмануть нельзя, если жилая не рухнула в 2 раза, то после восстановления всего рухнет в 4 (в долларах естественно).
avatar
consar, 
рухнули в 2 раза с начала года цены на коммерческую недвижимость.
Можно на слово поверить? Или факты есть?
avatar
sergeiponomaref, вот, неделю оху… удивляюсь
https://www.avito.ru/vladimir/kommercheskaya_nedvizhimost?cd=1&s=104&p=1
avatar
consar, Дак это сегодняшние объявления. Где динамика с начала года?
avatar
sergeiponomaref, чтобы помещение магазина стоило 30-50 тыс/метр, а квартира в этом же доме 70 тыс/метр, такого даже представить нельзя было. Это не Москва, если что, а деревня.
avatar
consar, Если Вы говорите, что цена с начала года упала в 2 раза, достаточно предоставить динамику цену с января месяца. Нет необходимости шокировать вот этим:
такого даже представить нельзя было
P.S. на рынке можно представить все что угодно…
avatar
sergeiponomaref, вот поэтому я и не делал скрины объявлений. Но коммерческая недвижимость всегда была дороже жилой, иногда в разы. А сейчас дешевле.
avatar
consar, 

avatar
sergeiponomaref, На этом сайте ваши слова о падении не подтверждаются
vladimir.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kommercheskoy/
avatar
sergeiponomaref, да и не надо. Мне надо, чтобы стадо верило в рост цен на святой бетон.
avatar
sergeiponomaref, это статистика средней цены. Один статистик утонул переходя реку средней глубиной 1 метр. Когда среди сотен предложений всякой шняги появляются 2-3 на самом проходном месте города, по цене этой шняги, это статистика не учитывает.
avatar
consar, Я понял статистика плохая
Не совпадает с вашей, значит неправильная.
Вопросов больше не имею
avatar
sergeiponomaref, не у всех (есть воображение/знают историю)
avatar
consar, 
(в долларах естественно)
А Вы в биткойнах посчитайте, там вообще песец
avatar
sergeiponomaref, в секте «святого бетона» принято все мерить в кв.метрах
avatar
В России 240 000 долларовых миллионеров, т.е людей с доходом от 1 млн.руб в месяц. И домиком в Европе, куда им закрыли теперь выезд. А денег с начала ковида прибывает по 1 млн/мес (кроме ХоРеКи). И у каждого из них есть дура жена, любовница, дети, управляющий (партнер) и прочие прихлебатеи. И боятся ковида так огня 80% из них, а раньше в путешествия вывозили 34 млрд.долл в год (2,5 трлн.руб). Вот и ломанулись они скупать машины женам, детям и сотрудникам. А так же строить домик в деревне. А в ипотеку ломанулись работяги, получившие у них заказы и продавщицы из пятерочки. 
В итоге получили такой вот временный перекос спроса и залив деньгами небольшого числа людей. Но откроют границы и страна опустеет (от денег). 
avatar
consar, 1 млн руб в месяц не много.  Это люди у которых такой офиц оклад?
Как сочетается 1 млн рую месяц с 1 млн долларов? 
Но откроют границы и страна опустеет (от денег). 
Думаю первые цены на туры будут кусаться — конкурс 10 человек на место ))
avatar
smit, «долларовый миллионер» — это условное название, отличающее обеспеченных людей от всех остальных. Пусть будет человек с капиталом 100 млн.руб. Мин доходность 10% примем, но у комерсов реального сектора в разы больше. Т.е. доход ОТ 1 млн/мес, любой доход, включая оклад. 
Вот эти люди, привыкшие тратить деньги за границей, вынуждены тратить их здесь. И никакого конкурса на туры не будет, у половины из них свои дома там. Да и цены на туры сильно снизятся, люди бояться будут еще несколько лет.
avatar
Если есть те, кто в теме аренды — напишите в комментариях, выросло ли предложение по аренде в Мск или СПб за 6 месяцев?

Во Владимире предложение аренды сильно поубавилось. Цены выросли на хорошие объекты. Не пойму почему, возможно удаленщики из Москвы прячутся тут от ковида.
Ну а про домики на новогоднюю ночь за 1 млн.руб в подмосковье наверное все уже знают.
avatar
Рост. Связан с инфляцией. Это раз. Падение возможно. Как и рост. Для падения нужен кризис явный. Сейчас скрытый. За счет политики государства у нас сдерживается гиперинфляция. И падения по сути не ждите. Как только вылезут наши проблемы наружу. Так и ждите падения. А пересчитайте недвижимость в долларе. роста по сути цены нет. Все потеряли стоимость единую. Вот и идет брожение. По факту к следущей весне подъем еще на 30%.
avatar
дадашов фархад, Рост связан с ипотечной накачкой и спекулятивным информационным фоном, Рост цен на 10-20% при падении продаж на 10-20% это нонсенс и это скоро закончится. Меня удивляет Левченко рассказывая, что цены растут по всему миру значит скоро будут расти и у нас. Основной драйвер роста цен на недвижимость доходы населения если они в долларах с 2014 года упали на 50-60% вот вам и результат падение цен на недвижимость и с чего недвижимость может вырасти на 30 %? вы рассчитываете на рост доходов в долларах на 30% (доллар по 51 рублю). Или рост кредитования который увеличит доходы населения на 30%? Сейчас уже 80% покупок жилья осуществляется в кредит, задолженность населения 20 триллионов. Кто то скажет а вот вклады есть в банках 30 триллионов они пойдут на рынок недвижимости. Но ЦБ сказал что 90% вкладов это 3% населения страны, судя по всему у них уже есть и жилье и акции и домик во франции, а это излишки на текущие расходы.        
avatar
Не подешевеет жилье нифига. Вот я в сознательном возрасте был в 2000 году, помню как тачки стоили дороже квартир. Потом хаты нагнали и перегнали. Не может так быть))) Жилье ветшает, благосостояние растет несмотря ни на что. Люди расширяют свою жилплощадь. Так что не надо бояться и даже учитывая что квартиры и так подорожали  надо брать ипотеку под 5 процентов семьям с двумя детьми на 30 лет. Это халява для нашей страны.Хер знает что будет, и 5% превратиться в прибыль со временем))
avatar
ICEDONE, Срок службы здания 100-200 лет, в Италии люди живут поколениями в одном доме по 300 лет. В 2000 годы сложилось несколько факторов рост доходов населения по 10-15% в год и небольшое количество жилья 18 м2/чел. Сейчас уже 30 м2/чел., убыль населения 500 000 чел/в год, и падение доходов 8,4% во втором квартале 2020 г. 5% в третьем квартале 2020 года и постоянное падение доходов с 2014 года разными темпами, компенсация доходов идет накачкой кредитования. В таких условиях сравнивать сейчас и 2000 годы нет смысла в воду не войдешь дважды.    
avatar
Николай, Цены вырастут, люди еще накупят квартир и будет у них 40 метров на человека.
avatar
smit, Я не сомневаюсь что будет 40, а может и 50 метров, но для этого нужен рост доходов населения у нас же с 2014 года падение доходов и пока нет поводов полагать, что они будут расти нам обещают что 2022 году мы вернемся к доходам 2019 года. Мы знаем что нам в 2007 году Путин обещал, что к 2020 году мы догоним самую нищую страну Европы Португалию и средняя зарплата будет 1500$, и 100 м2 — на семью квартира. С годами обещаниям верится все меньше и меньше и все больше доверяешь своему опыту, знаниям, своей аналитике.    
avatar
smit, 
avatar
smit, https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/LmfEjEzy/edn10-2020.htm

Ужасная статистика вышла вчера убыль населения России за октябрь месяц -80 тыс. чел, за 10 мес 2020 года 468 тыс. чел., в том числе в Москве -16 тыс. чел, тогда как годом ранее был прирост 15 тыс. чел. 

avatar
Николай, забыл один очень важный момент, как и все ораторы здесь. Земля, на которой строят дома — не возобновляемый ресурс ( конечный). И чем меньше лакомых площадок остается тем выше их стоимость, а значит и себестоимость самой стройки. Поэтому в центре нидвига практически не продается, а если выскакивают варианты, то оч дорого и долго не висят на авито.  Центр раскупают под сдачу. Так что если покупать квартиру для себя, для житья, то нужно выбирать ту локацию, в которой хочется жить, в которой будет удобно. И покупать сейчас с помощью дешевой ипотеки, потому как на этом месте второго дома не построят, а дешевые деньги когда то рано или поздно закончатся. И не ждать падения цен, это миф и заблуждение. Я пережил уже три кризиса 98, 2008, 2015… ну и похоже 2020! Самый дешевый товар — это деньги!!!
avatar
Евгений, Знал бы прикуп, жил бы ...., Недвижимость — это конечно локация, локация и еще раз локация. Но будущее не кому не известно, многие прогнозируют деурбанизацию отток населения из городов, в России ежегодно исчезают сотни поселков люди бросают все дома, землю и переезжают в другие места. Земля конечно не возобновляемый ресурс — но дальневосточный гектар не кому не нужен и таких мест с заброшенной землей полно. 2020 год похоже стал переломный для недвижимости, если до этого были растущие города Москва росла по 350 тыс. чел (приезжих), Питер, Краснодар и еще десяток городов по всей России, то сейчас перспективы роста этих городов туманны(будет ли дальнейший рост? я думаю что не будет.) А если не будет притока покупателей, с чего должна расти недвижимость? Если у вас другой взгляд, покупайте а время нас рассудит кто прав.          
avatar
Николай, время уже рассудило, все ок) С 2005 по сегодняшний день приобрёл 6 квартир с помощью ипотеки, и дальше планирую покупать. А некоторые мои знакомые и друзья наоборот, все ждут падения цен на недвижимость и продолжают арендовать…
avatar
Евгений, Еще не вечер я так же покупал в 2004 году 2010 году, в те годы было выгодно покупать. С 2018 года инвестиции в недвижимость перестали приносить прибыль и стали гемороем (в большей части России, в Самарской обл точно)доходность смешная, проблем полно. Калининград растущий город, ежегодно население растет, население Самары падает. Если вы находите пока арендаторов это здорово, в Самаре у моего знакомого 5 квартир под здачу, две постоянно пустуют и он пытается их продать пока есть спрос. Следите за численностью населения в городе и темпами строительства и не проспите момент по выходу из жилья. В среднем последние годы рождаемость в России порядка 1,5 миллионов чел/год, средняя продолжительность жизни 70 лет. умножаем 1,5*70 = 105 миллионов человек, сейчас 146 миллионов человек. При этом рождаемость постоянно падает делайте выводы кому будете сдавать ваше жилье лет через 10 ?                  
avatar
ICEDONE, Самый лучший пост, так считаю. Может быть потому что я тоже так думаю) потому что скорее всего мы одного возраста. 
avatar
Да не будет 1000 Долл это просто смешно с нынешней ценностью доллара
avatar
Григорий, а сколько стоила недвижимость в 2000-2004, до нефтяного пузыря? От 600 до 1000 енотов и стоила. Так мы туда и возвращаемся.
avatar
webkot, если ставки по ипотеки будут как в 2000 году, то возможно вернемся
avatar
Сколько прогнозов что недвига рухнет, а она дорожает и дорожает, и нет ни одной объективной причины для обратного. Уже ЦБ выступает с заявлением, что не плохо бы эту лавочку с бешеным ростом цен остудить, ставки при этом те же
Ходжа Насреддин, да она дорожает только в головах свидетелей секты святого бетона. Любой вам расскажет, что купил хату в 2017, а сейчас она на 30% дороже, а это просто % за пользование деньгами, причем с высоким риском потери. А мы строим, как стоила 32 тыс/метр в 2016 на этапе котлована, так и сейчас, только уже 3-й дом в этом ЖК начали. В 2008-2013 было дороже. Или квартира с отделкой 100 кв.м. в хорошем доме как была 8-9 млн и 10 лет назад и 5 лет и сейчас. Только тогда их было 2-3 шт на город, а сейчас десятки. 
avatar
consar, только за этот год все бюджетное новое готовое с отделкой подорожало больше чем на 50%, за бизнес классом не слежу
avatar
UNLD, точно так и есть. Все знают притчу про пчел и мух. Это именно жертвы льготной ипотеки. На примере Владимира это жилье стоимостью до 3,5 млн руб, т.к. банки не верят рисованным справкам о зарплате выше 50 тыс руб. В Москве тоже выдают ипотеку исходя из средней зарплаты по региону. А жилье, что дороже максимальной ипотечной квартиры в 2 и более раз даже сейчас дешевеет.

Сейчас прикинул на ипотечном калькуляторе:
Получается при белой з/пл 100 тыс, а даже у нас в деревне знаю таких людей, получается можно купить квартиру в ипотеку за 10 млн. А дороже квартир у нас в городе всего несколько штук и те продаются годами. Т.е. эта льготная ипотека подняла цену на 90% квартир. А в Москве получается 10 млн. это самая популярная ипотечная квартира.
avatar
Ага с 1989 все падает и падает никак б. не упадет.

Народ в деньги либо в недвижку инвестировал и будет, не в руБЛЯх же хранить.
Сейчас хоть стало возможным хотя бы в акции и облигации инвестировать, ну и в банках хранить отучили.
avatar
Автор, прогнозы это не твое, не мучайся так. Москва, Питер и др крупные города удвоятся в населении в след. 30-40 лет, мировая тенденция, кстати.
avatar
 Вы, видимо, не в курсе, что бенефициары всех этих строительных компаний как раз таки банки. Потеряли банки на снижении ставки-отъиграли на росте недвиги
avatar
Рост цен на недвигу 2008-2019 отсутствует как класс. Только в этом году движуха
Распределение по возрастам фактор, но можно и просто качественно, — прирост населения отрицательный.
avatar
Павел Гущин, имеет значение именно экономически активное население.
avatar
Я риелтор. Занимаюсь сдачей жилой и коммерческой в мск. Клиентов почти нет! Доход по сравнению с прошлым годом упал минимум в 2 раза. Квартиры и офисы стоят по минимальным ценам и на фиг не кому не нужны. Предложений с каждым днем все больше и больше. 
avatar
Александр, я работаю в центре Мск. Рядом с нашим офисом почти все дома с нежилыми первыми этажами. У метро еще пока все помещения заняты, а отойди чуть подальше — полно пустых. Коронавирус убил почти все мелкие кафешки и несколько салонов красоты и промтоварных магазинов. На своих местах пока только все сетевое.
avatar
Александр, какого беса тогда в мск повсюду краны торчат?
Застройщикам деньги некуда девать?
avatar
Александр, Не сдают и не продают? Ждут.
Деньги у населения есть ждать и не продавать.

Кстати киньте какой-нибудь вариант недвиги ~ 7 млн руб на зел ветке верх.
Не пятиэтажка. Есть?

avatar
Все эти деньги — ручейки/придатки/следствие принтера ФРС (20% всей
баксоэмиссии напечатано в этом году). Когда эти ребята свернут лавочку, будет очень больно. А так пока все верят, что печатать будут очень долго. Будем посмотреть.
avatar
Цены начнут снижаться, когда обилетят ипотекой всех, кого могут и начнется второй этап «лоходойки». По уже реализованным действиям госов уже понятно, что все свои проблемы они будут решать в том числе и засчет населения — пенсионный возраст повысили, налоги на проценты по депозитам ввели. Следующим этапом опережающий инфляцию рост коммунальных платежей, введение новых доппоборов к мусорному и капремонту (например на придомовую территорию, видеонаблюдение и т.д.) и налогов. Это еще больше понизит доход от сдачи в аренду, так как повысить цены на нее не удастся из-за роста предложения и того, что доходы населения не будут расти опережающими темпами. Поэтому когда  она станет 1-2 процента начнут скидывать любители сдавать по 10 квартир и жить на эти деньги в Тае. Из-за демографии к ним присоединятся те, у кого появятся «лишние» бабушкины-дедушкины метры после ухода последних в мир иной. Процесс будет не быстрым, так как недвига — это рынок довольно инерционный, но будет идти.
avatar
Пилат, верно подметил, я об этом же писал неоднократно. Все будут платить одинаково много.
avatar

Тема затронута отличная! Я согласен с мнением, что на рынок недвижимости должен оказывать демографический фактор — население в России не растет, топчется на месте благодаря пополнению извне.
Но вот один только демографический фактор не может изменить рынок недвижимости с точки зрения стоимости квадратного метра.

По рынку недвижимости я для себя вижу другую проблему, особенно по Москве — квартиры стали делать крохотные. В конце 90х начале 2000х хорошая квартира должна быть просторной. Сейчас шлёпают квартиры по 30 метров по 10 на этаже. Помню смотрел что продают в Сердце столицы от Донстроя и мне не понравилось — дом красивый, но полно квартир по 30 метров. Кто в них жить будет, если на долгосрок? Сдать построенный объем по всей Москве 30-метровок точно не получится, просто не переварить. А жить в них семье будет тесно. Сомневаюсь, что в Москве все стали бессемейными и готовыми жить одни в 30 метрах. Дальше больше… Появились проекты целых огромных башень из клеток — Башня в комплексе Сильвер. Зачем Москве столько маленьких клетух? Для кого их строят ?
Если вернуться обратно в тему рынка недвижимости и потенциальных кризисов на нем, то мне кажется, что наиболее вероятный сценарий — это осознание ненужности и невостребованности тех клетух, что настоили и еще настроят за 1-3 года. На рынке будет огромное количестов маленьких однокомнатных квартир, но мое мнение, что весь этот объем будет никому не нужен. Вот и будет стоять в законсервированном виде и ждать редкого арендатора.

avatar
Alexey, поясняю
у тебя есть дом загородный хороший
там живет семья
каждый день мотаться из загорода в москву стоит по времени 4-5-6 часов 
поэтому покупается мелкая студия поближе к центру
и там глава семейства ночует 4 раза в неделю что экономит время и силы


avatar
ves2010, 
пример возможный, но, как мне кажется, надуманный. Я точно сейчас такое не разделяю. 
Если у вас есть деньги на хороший дом и городскую квартиру, то вы точно не захотите жизнь как коммивояжер. Возможно кто то захочет, не спорю. То это точно не тренд будет и не основная масса.
avatar
Alexey, а хрущевка однушка сколько метров? тоже 30! и они остаются самыми популярными и по сей день! Леша, ты не прав!!!
avatar
Евгений, 
мнения могут быть разными. Хрущевки как раз массово строили и пытались решить 2 проблемы — нехватка жилья и нехватка денег на строительства нормальных квартир. Так что по этому вопросу я никогда не соглашусь — 30-метровки нужны, но точно не в таком количестве, что их шлепают сейчас. Хорошая квартира — это точно не маленькая квартира, не низкий этаж, просторная, хороший вид из окна, хорошие соседи, подземный паркинг, правильный расчет количества лифтов в подъезде и прочее. Это точно не ЖК Символ и им подобные и не хрущевки )) Но останемся каждый при своем 
avatar
ведь зарплата ежегодно растёт.

Росстат — доходы россиян падают с 2014 года.

Кто врет?
avatar
кайфово почитать как рухает недвижимость
avatar
Центурио́н,  да пока не рухает ничего, через год два начнёт рухать, когда деньги у депозитчиков кончатся и все поймут, что сдавать некому а продать беда бедовая чтобы не в минус.
avatar
Не нужно усложнять простую тему. В рублях цены на недвижимость будут расти, в долларах будут падать. Откройте график цен за последние 20 лет, и убедитесь в этом. Хочешь купить подешевле? Сиди в долларах или евро и жди очередной девальвации рубля, которая, как известно, так же неизбежна, как смена времён года.
avatar
megachel, дефлорация  рубля каждую весну -)))))))))))))))) Которую летом лечат высоким  урожаем картохи и петрушки  ???? -))))
megachel, в золоте график бетонометра еще интереснее (в 2020 летом до 40 грамм/м2 падал):



avatar
У автора очень большие надежды на поколение 30 летних
avatar
Ставка падает — цена растет… все как в длинных облигах!
Статью — в топку, афтору незачет!
avatar

Рассуждения в статье никак не используют текущие уровни. При любой цене вся информация у автора также будет верна. Если бы были верные подобные рассуждения, то мы могли бы прийти к выводу, что и 100тр/м2 дорого, и 10тр/м2 дорого, и даже 1тр/м2 дорого. 

Если чуть поподробнее, то ошибка в отсутствии анализа спроса VS предложения. Что бы там не происходило, если есть достаточный спрос по какой-то цене (желание и возможность купить), и по этой же цене есть предложение в таком же объёме, то падать цена не будет. Но я даже попытки объяснения не увидел, почему же не будет спроса на этих уровнях или почему предложение будет большое.

avatar
я те так скажу у нас тут рядом дом будут строить, так старый еще не снесли но все коммерческ и жил. площадь уже продана там у них типа ЖСК я так понял на данном этапе 1 кв. метр стоит копейки но риска много и возможно стребуют доплаты, но у них начальство ездиет на крутых иномарках, значит дело стоящее.
Почему недвижимость вырастет (неупадет в баксе ниже уровня 2019 года) или даже вырастет.
1) Недвижимость дешева.
2) Доходы начнут расти в $
3) Недвижимость везде выросла — у нас будет догонять.

Средний чувак переезжая в мск снимал однушку за 25к в 2007 году зп имел 50к. (Остаток 25к)
Сейчас чувак переезжая в мск снимает однушку за 30к имея зп 90к (Остаток 60)

Тоесть приезжие вообще не заметили снижения рубля.
avatar
smit, у кого доходы $ будут расти?  У Чубайса? Реальные доходы населения падают уже несколько лет.
avatar
megachel, А почему нет? Тенденции не длятся вечно. В конце 90-х никто не мог представить что мы будем жить так хорошо как сейчас.
avatar
smit, значит ждём Путина 2.0
avatar
smit, по идее, нужно искать корреляцию цены недвижимости и дохода в городах из других стран, считать цены на однушку у метро на конечной станции, медианный уровень ЗП по городу, стоимость аренды этой квартиры и ставку по ипотечному кредиту

сравнивать эти пропорции например с Москвой или Питером, возможно они покажут где сейчас цена недвижимости, выше или ниже чем должна быть, упадет или взлетит

в России рынок недвижимости очень молодой, а путь развития всё равно будет как и в других странах
avatar
Ну и самое главное — нефть же кончается, сейчас, после передела собственности на нефтедобычу, цены снова погонят вверх, на $300/бар, так что прогноз 2008 года Набиуллиной: «К 2020 году россияне будут в среднем получать 2700 долларов в месяц, иметь не менее 100 квадратных метров на семью из трех человек, а...» станет актуальным, хоть и с отставанием на два года. Причем весь этот дождь из баксов будет делиться на сильно сократившееся население, так что расчетные счета населения начнут переполняться… :)))))))

Других драйверов роста не вижу, т.к. занимаюсь перепродажей недвижки банкротов и у меня проф.деформация оптимизма.

Поздравляю всех с наступающим Новым Годом, надеюсь, что улыбнул, как мог :)
avatar
Сергей Семин, 
занимаюсь перепродажей недвижки банкротов

1. число банкротов растёт?
2. какая скидка к рыночной цене предлагается на торгах сегодня?
avatar
asfa, :) зачем такие философские вопросы-то?
1. растет или нет — не слежу, т.к. денег в обороте есть на одну-две квартиры, а интересных квартир просматриваю много
2. скидки и сегодня, и вчера — от 15% уже интересно, если за 3-4 месяца успеть снять обременения и сделать предпродажку, бывает и 40%, но редко, нет смысла выжидать и терять время, лучше по 15% побыстрее оборачивать. 
avatar
Сергей Семин, понятно, спасибо!
avatar
 Существует 3 основных фактора, влияющих на стоимость недвижимости:
1. Месторасположение
2. Месторасположение
3. Месторасположение
… дальше додумывайте сами
avatar
Все как бы объективно, но выдернуто из контекста. А как же Узбекистон, Таджикистон? Они ведь тоже делают рынок, может не сильно, но им помогут белорусы, украинцы и прочие прочие постсоветские пространства, не для кого не секрет, что Россия самая толстая и лакомая для них, вот и будут осваивать «территорию недвижимости». Тем более глядя как наши власти используют тему иммиграции, можно с уверенностью сказать, что демографическая яма будет завалена, а кем ну вы понимаете.
avatar
Включите, пожалуйста, в анализ квадратные метры, которые покупали поколения 40-50 и 60-70 своим детям (80-90). Считаю что это какой-то теневой, но сильный параметр. Эти поколения отчётливее других ощущали зыбкость рублёвых накоплений, теперь в этих семьях квартирные фермы. 

В Москве на рынок жилья выйдут новостройки в черте города на месте снесённых хрущёвок.
avatar
ключевое слово «очень скоро». мы предполагаем, а Бог располагает. читай Рынок.
avatar

теги блога webkot

....все тэги



UPDONW