Блог им. MrWhite

ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Легенда. Проверяем факты

                                                                                                                     «Перепроверяйте все факты, даже те, о которых говорю я» А.М. Герчик

 

Брокер прислал тизер по инвест идее: «LEGENDA Третий пошел».  Делаю проверку фактов.

Сначала факты из идеи:

  1. С апреля 2020 года компания входит в перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ, что способно обеспечить ей поддержку в кризис.
  2. Компания реализует проекты в рамках собственной концепции SMART, позволяющей максимально эффективно использовать полезный метраж для покупателя, чем обеспечивает себе повышенную рентабельность бизнеса.
  3. Группа компаний ЛЕГЕНДА была основана в 2010 году Василием Селивановым (владеет 67,5% головной структурой группы ООО «Легенда Кэпитал»)
  4. К настоящему моменту сдано пять жилых комплексов, еще пять проектов находятся в стадии строительства и четыре проекта в стадии проектирования. Совокупный портфель ЛЕГЕНДЫ сегодня составляет порядка 370 тыс. кв. метров (см. диаграмму 2).
  5. Денежный поток от операционной деятельности (без учета расходов на покупку земельных участков) кратно перекрывает издержки на обслуживание долга.
  6. На конец марта девелопер сформировал запас ликвидности в размере 1,5 млрд руб. при том, что на обслуживание кредитного портфеля до конца года компании необходимо около 1 млрд руб. (проценты и амортизация облигационного выпуска). Проведенный компанией стресс-тест показал, что даже при полном отсутствии продаж во втором полугодии ЛЕГЕНДЕ, чтобы продержаться «на плаву», практически не придется наращивать долговую нагрузку

Итак, факт-чекинг:

Факт 1. Открываем сайт Минстрой РФ здесь есть: перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ. Кликаем, и переходим на Главную страницу сайта Минстрой РФ, если поскролить вниз видна кнопка «Перечень системообразующих предприятий
в сфере ЖКХ» интересующих меня строителей не обнаруживаю. Захожу в раздел «Документы» задаю в поиске: ПЕРЕЧЕНЬ СИСТЕМООБРАЗУЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ, опять не нахожу
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Начинаю гуглить. Вторая ссылка по теме: https://realty.rbc.ru/news/5ea2f91f9a7947c2f36a46a7 здесь в текстовой части нахожу Группа компаний ООО «Легенда», но отмечаем факт, что попытка обратиться со страницы статьи по ссылкам на официальный документ все неудачны!
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Резюме по факту 1. Для меня факт первый, не подтверждён. На официальный сайт «Легенды» я специально не обращался. Нужно объяснять почему?

Факт 2. Смотрю сравнительный анализ Девелоперов по рентабельности по EBITDA (хотя я очень не люблю этот показатель: EBITDA)
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Как показывает простой анализ позиционирования «Легенды» относительно средней рентабельности в отрасли. «Легенда» не самая эффективная по рентабельности компания.

Резюме по факту 2. Зачем этот SMART как термин было вводить в презентацию бондов?

Факт 3. Вот так выглядит структура ГК ООО «Легенда»
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Из этого анализа мне понятно, что акционеры не прячутся за офшорами, схема владения понятна. Владельцы и владеют компанией и управляют ей. Т. е. функция владения и управления не разделена.

Резюме по факту 3. Факт считаю подтверждённым.

Факт 4. Так как данный факт я могу подтвердить только с привлечением официальной информации от компании, то данный факт я приму к сведению, но проигнорирую в целях дальнейшей надлежащей осмотрительности при изучении финансовых метрик компании

Резюме по факту 4. Факт проигнорирован для формирования мнения

Факт 5. Открываем отчётность за 2019 год
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

! – Денежный поток от операционной деятельности вообще отрицательный. Вот теперь становится понятна оговорка про «(без учета расходов на покупку земельных участков)» Но, постойте, позвольте задать вопрос? Деятельность же не прерывна? А значит приобретение земельных участков для девелопмента является нормальной практикой для операционной деятельности (если потребуется готов обосновать в комментариях)

!!! – я вот не помню точно IFRS про отражение внутригрупповых займов при консолидации, если кто точно знает, что говорит стандарт, отпишитесь в комментах пожалуйста, но сдаётся мне, что акционеры используют ликвидность ГК во внешних целях, и хоть займы платные, но версию проверить, наверное, стоит!

!!! – у компании явно отрицательный капитальный счёт! конечно это может говорить о развитии бизнеса и о том, что компания в начале инвестиционного цикла, но самого факта отрицательного результата по инвест деятельности не отменяет и это фактор риска

*** здесь я обращаю внимание на то, что сколько привлекли заёмного финансирования, столько и вернули, а это через отчёт о ДДС подтверждает возможные кассовые разрывы из-за разницы между временной базой пассивов и товарным циклом компании.

Резюме по факту 5. Факт считаю не подтверждённым

Факт 6. Консолидированную отчётность по МСФО я на сайте не обнаружил, но есть РСБУ баланс за 3 мес 2020 года
ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Что вижу: не 1,5 млрд, а 1,431 млрд или на 0,069 млрд меньше заявленного в идеи объёма. А дальше математический принцип, если одна из переменных в уравнении ЛОЖЬ, значит всё уравнение является ЛОЖНЫМ (ещё раз: я никого во лжи не обвиняю, я говорю сугубо в математических терминах. Поясняю: есть уравнение 1,5=Х+Y, где Х сумма всех: «проценты и амортизация облигационного выпуска», Y- ДС, остающиеся после выплаты процентов и амортизации

Резюме по факту 6. Факт подлежит дальнейшей перепроверке.

Продолжение следует...
если будет общественное поощрение)))

★1
12 комментариев
Спасибо за обзор!
Держу бонды Легенды второго выпуска… Пока заменить нечем.
avatar
Bazilius, сколько по времени держите? 
Сергей Верпета, почти с размещения
avatar
Все системообразующие предприятия на сайте Минэкономразвития.
В том числе наш перечень.
data.economy.gov.ru/analytics/facilities/foiv/18
Не могу вставить ссылкой, пиктограмма не активна.
avatar
По четвертому пункту не понятно, почему факт проигнорирован?
Сведения о выданных разрешения на строительство и/или ввод в эксплуатацию можно получить на сайте Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга
www.expertiza.spb.ru/checkpermissions
Легенду не проверял, но на вскидку могу сказать, сто сведения на этом сайте неполные, отсутствуют некоторые объекты, которые строятся прямо сейчас в моём районе (похоже нет апартов).
1 Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА МОСКОВСКОГО» ИНН: 7810410865 г.Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 65, литера А

78:32:0007503:5410
Многоквартирный жилой дом со встроенными и пристроенными нежилыми коммерческими помещениями, встроенно-пристроенным ДДУ и подземным гаражом (автостоянкой) 78-001-0113.2-2017
от 13.05.2019
строительный надзор субъекта РФ Адмиралтейский район


avatar
ООО «Легенда Инвест» ИНН: 7810410939 г. Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 101 (севернее пересечения с улицей Пограничника Гарькавого, квартал 31-1)

78:40:0008339:4665
многоквартирные дома со встроено-пристроенными помещениями, встроено-пристроенными гаражами. 2 этап строительства 78-008-0252.1-2016
от 31.01.2018
avatar
Приморский район
6 ООО «ЛЕГЕНДА КОМЕНДАНТСКОГО» ИНН: 7810828557 г. Санкт-Петербург, Комендантский пр., уч. 91 (севернее дома 1, лит. А по Нижне-Каменской ул.)

78:34:0004281:11910
многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, встроенно-пристроенным подземным гаражом 78-015-0483.1-2015
от 05.02.2018
строительный надзор субъекта РФ  
5 ООО «ЛЕГЕНДА КОМЕНДАНТСКОГО» ИНН: 7810828557 г. Санкт-Петербург, Комендантский пр., уч. 89 (юго-восточнее дома 7, корп. 1, лит. А по Нижне-Каменской ул.)

78:34:0004281:11911
многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, со встроенно-пристроенным подземным гаражом 78-015-0479.2-2015
от 02.02.2018
строительный надзор субъекта РФ Приморский район
avatar
 
Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА ИНСТИТУТСКОГО» ИНН: 7842493293 Санкт-Петербург, Институтский проспект, дом 16, корпус 1, литера А

78:36:0535301:4
Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, встроенное детское дошкольное учреждение, подземная автостоянка 78-003-0353.1-2016
от 05.06.2018
avatar
 Разрешение на ввод в эксплуатацию
милицейский адрес: Санкт-Петербург, муниципальный округ Правобережный, Дальневосточный проспект, дом 12, корпус 2, строение 1 / адрес участка: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, участок 1,(напротив дома 7, литера А по Дальневосточному проспекту)

78:12:0631901:30
78-12-39-2018
от 10.12.2018
ООО «Легенда Дальневосточного» ИНН: 7805659840
avatar
Деятельность непрерывна, но не линейна. Легенда один из новичков строительного рынка жилья Санкт-Петербурга, который наряду с АAG и Seven Suns (это моё субъективное мнение) ведет политику по увеличению объемов строительства. В презентации же сказано — они сейчас строят столько же (5 объектов), сколько построили за всё время своего существования. 
avatar
За обзор большое спасибо, сам приглядываюсь к облигациям.
avatar
Хоть я их облиги не держу (вышел :-), но обзор хороший, что здесь большая редкость!
avatar

теги блога Сергей Верпета

....все тэги



UPDONW