Блог им. umfin

Инвестиции в кредит. Практический эксперимент. Введение

Всем привет! В одной из своих статей на Дзене я писал, почему брать кредит на инвестиции не имеет смысла. Однако, жизнь имеет свойство подкидывать незаурядные задачи, и я оказался в ситуации, в которой подобный эксперимент представляется осмысленным.

Исходная ситуация

Мы с женой на днях стали ипотечниками — ввиду текущей госпрограммы мы решили напрячься и подвинуть свои планы вперёд. Квартира, по плану, будет строиться до конца 2021 года. Плюс, в среднем ещё 3 месяца до выдачи ключей.

Новая квартира означает что? (Помимо ипотечной кабалы) Правильно, ремонт. И хороший ремонт в Санкт-Петербурге — а мы в новой квартире жить будем долго, так что нужен хороший — стоит недёшево. Но за почти два года мы бы вполне могли собрать необходимую сумму (применяя инвестиции, конечно же).

Однако, застройщик намекает на своё желание закончить дом чуть ли не на год раньше. А так быстро мы нужную сумму не соберём. Что же делать? Переехать в новое место хочется как можно скорее, обидно сидеть и собирать деньги ещё полгода-год, когда квартира уже сдана.

Мы придумали следующий вариант.

Пока мы набирали кредиты на первый взнос, нам наодобряли большую общую сумму, чем нужно. Мы решили воспользоваться лишними кредитными средствами, чтобы иметь под рукой почти 80% нужных на ремонт денег, если застройщик действительно справится раньше срока.

Инвестиционная задача

Наша изначальная сумма: 1 миллион 165 тысяч рублей.

Раз деньги кредитные, их надо отдавать с процентами. В нашем случае ставка составила 12.99% годовых — не катастрофа, но всё ещё довольно много. 350 тысяч за четыре года. И просто терять эти деньги очень не хочется.

Да, т.к. те деньги, которые мы планировали откладывать на ремонт, теперь пойдут в кредит, отдавать мы его будем вперёд графика — за 16 месяцев вместо четырёх лет. Это сократит переплату до 135 тысяч рублей (11.5%). Но всё ещё дофига.

Значит, пока деньги не понадобились на ремонт, их нужно инвестировать. Причём нельзя просто положить их на банковский вклад — он приносит слишком мало. Нужно действовать решительнее.

Чем быстрее застройщик сдаст квартиру, тем большую доходность должны иметь наши инвестиции, чтобы отбить текущие проценты (как это работает, я объяснял в статье про кредиты):

  • При сдаче через 9 месяцев, с учётом досрочных погашений, мы уже заплатим 106 тысяч процентами. Чтобы их отбить, наши инвестиции должны иметь доходность 12.2% годовых (маловероятно, что её удастся достичь).
  • Если получим ключи через год, то требуемая доходность снизится до 11% годовых, что немного реалистичнее.
  • Если же так сложится, что квартира будет готова как раз через 16 месяцев, то понадобится доходность «всего» 8.7% годовых. Это тоже не так уж мало, но достижимо.

Инвестиционная стратегия

Так как нам с женой нужно хотя бы обогнать по результатам обычный банковский вклад, а в идеале отбить все проценты по кредиту, то моя стратегия должна быть агрессивной.

Агрессивной — но не сумасшедшей. Потому что, в крайнем случае, нужно хотя бы не потерять вложенные средства.

Ввиду этого любая активная торговля и производные инструменты (фьючерсы, опционы и прочее) отпадают. При том, как сейчас колбасит рынок, единичные акции тоже отпадают.

Я выбрал всего два инструмента: облигации и фонды.

Распределение следующее:

  • 85% в облигации
  • 15% в фонды

Но, т.к. стратегия всё же агрессивная, облигации будут, по большей части «мусорные». Поэтому в портфеле будут в примерно равных пропорциях облигации не меньше чем 25 разных компаний.

Как отслеживать прогресс эксперимента

Вводная статья получилась уже большой, поэтому про закупки ценных бумаг я расскажу в следующей (я уже распределил 75% денег).

О результатах покупок на оставшиеся 25% я также расскажу в отдельной статье, после того, как их совершу.

Кроме того, в конце каждого месяца я буду делать отчёт о том, в каком состоянии сейчас портфель и кредит, кто кого обгоняет и как я реинвестировал полученные купонные доходы.

Если интересные движения в портфеле будут чаще, отчетов будет больше.

Источник: Дзен

★1
И как мусорные облигации могут защитить инвестиции?  Я бы добавил доллар с покупкой от 68+ с целью 73-74…
Арсений Нестеров, с долларом непонятная ситуация, я не берусь предсказывать, что с ним будет через 9 месяцев… но доллар косвенно участвует в стратегии через фонды, которые я покупаю в рублях, но сами они номинированы в долларах. «Защитить» здесь имеет место разве что в разрезе «не остаться без денег в итоге» — т.е. я рассчитываю, что все 25 компаний, в которые я вложился, не дефолтнут за это время.
avatar

Евгений

Арсений Нестеров, да никак. Автор камикадзе.Акции устойчивых больших компаний могут сложиться раза в два, а облигации мусорных просто обнулятся. И самое интересное — автор экспериментирует в кризисной экономике, когда неустойчивые компании имеют тенденцию сыпаться с завидной регулярностью.

Ещё озадачивает самоуверенность автора. Он пишет, что «за почти два года мы бы вполне могли собрать необходимую сумму (применяя инвестиции, конечно же)». Инвестиции подразумевают риск и неопределенность, о чём автор, видимо, забыл, поэтому максимум на что можно рассчитывать, так это на какую-то вероятность получения какой-то суммы через пару лет. Если же хочется точности, то лучше тогда выбирать депозит или облигации надежных эмитентов. 
avatar

Excessreturn

10% из портфеля мусора смело закладывай в дефолт и 0 % доходности по фондам в не самом лучшем случае. Далее пересчитывайте на потенциальную доходность. в итоге выйдет что офз 3 летки примерно то же самое дадут. Но риск оно благородное дело. Желаю профита и новую квартиру :)
Александр Спирянин, спасибо! Надеюсь, что план не совсем идиотский получился…
avatar

Евгений

Евгений, план нормальный вполне просто пересчитай реальную доходность без риска и сравни со своеой. если дело в 2% то стьит ли подпрыгивать 3 года?
Пипец… искренне желаю автору не попасть в горнило мусорных бондов а-ля 2008 год… у меня вот до сих пор сотня сушки болтается с тех времён… Вам важнее сохранить… чужие бабки..

Скупой платит дважды…
avatar

DA

DA, придётся очень внимательно следить за новостями по компаниям :(
avatar

Евгений

Евгений, набрав кредитов, продолжаешь дальше усложнять жизнь. В книгах конечно много чего пишут, но с тем, что в каждой из них правильно говорят «отдай сначала долги, потом лезь в фонду» трудно не согласиться. С другой стороны, если под гнётом кредитов, ипотеки, расследований новостей в интернете, тебе хватит сил не потерять премию/надбавку/поощрение за производительность на работе (если работа есть), то тогда схема здравая.
avatar

Serj90

Serj90, ну это схема из разряда «так себе», я понимаю это. Грубо говоря, если бы точно было ясно, что квартира будет сдана не раньше конца 2021-го, я бы не стал так изгаляться :)
avatar

Евгений

Евгений, перечитал снова вашу ситуацию, если я правильно понял, вас беспокоят только платежи по кредитам. При этом кредиты были взяты исключительно под ремонт. Они брались с расчетом что квартира будет сдана в срок. Ну и ориентируйтесь на этот срок) На самом деле очень много опускается важных моментов, чтобы оценить все масштабы «проблемы», вы сейчас снимаете жилье? если квартира будет сдана раньше — раньше начнутся платежи по ЖКХ. Если вы хотите хороший ремонт, то тут вот по опыту своему скажу (и этот опыт был на практике подтвержден родными и друзьями), хочешь хороший ремонт — делай сам или как стервятник стой над каждым нанятым рабочим. После полугода работы бригады в моей квартире, был вынужден выгнать их, т.к. 1) воровали материал, 2) работали параллельно на другом объекте, что затягивало этапы работ на моем, 3) качество хромает, проверять всё что было сделано за 2 недели в течение нескольких часов одного выходного, это то еще приключение. Просто представь, сколько головняка у тебя будет на любой момент времени в период самого ремонта. Если есть где жить, и это не съемная хата, лучше рассчитать всё с позиции время-деньги. К примеру, 1.6кк это скорее всего без техники и мебели. То есть черновая работа + чистовая + финишная отделка? Зачем тебе сейчас 1.6кк на финиш, если не знаешь сколько будет длиться черновая работа и чистовая? При этом финиш и складывать 100% некуда будет, а если закинешь в квартиру в которой ремонт — разобьют порвут и прочее, пока будут с места на место перекладывать. Может имеет смысл разделить финансирование на этапы? тогда обременение будет не таким суровым. Я тоже когда делал ремонт задумывался, вот сколько надо денег, чтобы из квартиры без стен через неделю заехать в готовое жилье, где уже и цветы в горшках нужного цвета и постеры распечатаны, висят. Ответ нет таких денег. Ну не бывает всё и сразу в ремонте, всегда, доставка, брак, наличие, рекламация, инструмент и пффф. 
avatar

Serj90

Serj90, не, мы сейчас не снимаем. А в новой квартире будет предчистовая отделка, поэтому только чистовая и финиш. Всё и сразу в ремонте не бывает, само собой, проходили через это в прошлый раз. Проблема в том, что кому-то всё равно придётся довериться, т.к. нет возможности ни самому делать этот ремонт, ни ежедневно контролировать ход работ (разве что каждую неделю на выходных). Спасибо за подробный опыт, задумаюсь над этими вопросами!
avatar

Евгений

прикольный ты чувак… обратный вариант не рассматриваешь совсем
avatar

Дмитрий

Дмитрий, обратный вариант — это какой?
avatar

Евгений

Евгений, что часть денег будет потеряна… на риск сколько%? хэджа, я так понимаю, нет
avatar

Дмитрий

Дмитрий, рассматриваю риск того, что 10-12% могу потерять. 
avatar

Евгений

Евгений, а оно нам надо? на бирже надо на свои и на «лишние»… которым ты пока сказал сразу
совет… удачи конечно
avatar

Дмитрий

Без обид, но риски мусорных бондов, пожалуй, выше чем просто купить акции… Фонды тоже могут принести отрицательную доходность… Удачи…
Арсений Нестеров, никаких обид. Проблема в том, что нужна какая-то прогнозируемость по доходности, акции тут совсем не помогают. По фондам, мне кажется, больше шансов быть в плюсе, но не факт, конечно.
avatar

Евгений

Евгений, но в вашем портфеле прогнозируемость близка к минус бесконечность… управляющие компании ВСЕГДА(ну почти)сработают хуже вас--им комиссия так или иначе придёт… ну а мусорные бонды в условиях пандемии и неопределённости с перспективами компаний--это риск максимальный, какой только можно представить…
застройщик сдаст раньше, ха-ха )))
 ипотечные деньги под 13%  на фонду, атас! чем люди думают? 

мне кажется это фейк.
Влад, никто не даёт такие суммы под 8-9%… там всегда страхование кредита, отказ от которого возвращает ставку к 13% :)
avatar

Евгений

Не очень хорошее решение в текущей ситуации покупать мусорные облигации. Я бы на вашем месте разработал бы дизайнерский проект по ремонту квартиры и закупил необходимые для ремонта материалы. Это занимает довольно приличное время, а то потом побегать придется. Если не будете спешить то найдете качественные и подешевле  сэкономите те же 15% )))а это уже как бы обгоняет все инвестиции предполагаемые. Так же можно найти за это время хорошую бригаду. Удачи с ремонтом.
avatar

ICEDONE

Влад, зачем ему еще 300 — 350к, если кредит под 12.99% уже взят на сумму необходимую для ремонта? Конечно ежемесячный платеж снизится, но увеличится срок, при котором автор будет вынужден сидеть в рисковых активах
avatar

Serj90

Не лезь в эту авантюру, люди дело говорят, потеряешь — верняк. Выплати ипотеку, сделай не дорогой ремонт потом уже думай про всякий мусор.
avatar

Eugeny Umolinov

А ведь может быть двойная жопа, на фондовом пролетишь и застройщик обанкротится.
avatar

FZF

FZF, скорее всего — застройщит построит, но… жить придется без ремонта
avatar

К.О'Тяра

Ребят, ключевая фраза "… Пока мы набирали кредиты на первый взнос".
Все остальное — довесок.
Фейспалм.

Через несколько месяцев на банках будет очередная тема от ТС в стиле: ипотека, сидим в новой шикарной квартире, я случайно потерял работу жена в декрете, платежи по 2 потребам и кредиткам 80 тыщ, платим минималку, что делать помогите, мне тут предложили МФО…
avatar

chupak

уверен, что застройщик задержит сроки на 1,5 г в среднем.Им дали отмашку на это.У всех банков сейчас проблемы с прибылью.Льготная ипотека это способ привлечения денег рабов для поддержания строительной отрасли и банков на длительном сроке.
avatar

Heston

Автор, я не понимаю зачем деньги на ремонт брать в кредит сейчас, когда они тебе по факту не нужны? Пока не построят плати за ипотеку, лучше больше, чем по графику. Твой кредитный рейтинг будет хорошим и банки сами будут тебе через год предлагать кредиты, несмотря уже на наличие ипотеки. По крайней мере, в моем случае с ВТБ так было.
Тогда и вся проблема с пристройством денег на время строительства отпадает.
+Сильно сомневаюсь, что досрочно дом сдадут
Влад, нет таких ставок! с учетом страховки потреб не меньше 14% будет
avatar

К.О'Тяра

брать дешевые ипотечные деньги — это правильно
вкладывать их в облиги (любые) — неправильно

лучше на америке подбери что-нибудь (через СпБ), сейчас как раз второй подходящий момент — все ждут результатов 2го квартала. Сделаешь +50% до конца года
avatar

К.О'Тяра

в мусорные не лезьте, послушайте добрых людей. Если банк не даёт компании кредит под 12% годовых, почему вы должны это делать? Потому что банку не отдать нельзя, а вас можно легко кинуть и забыть.
avatar

boxing

boxing, а банки компаниям вообще дают в кредит под 12% годовых? Если не рассматривать текущую ситуацию, когда некоторые отрасли могут получить льготные условия. 12% — это ставка одного из моих потребкредитов (без страховки), но это только потому что я зарплатный клиент и кредитная история хорошая…
avatar

Евгений

Да тоже считаю -подпитывать рынок вашими деньгами-дело сугубо благородное!
да и на казино люди берут кредит, и на покер.
avatar

Alex Gold (Oracle)

Что сделано — то сделано, но выбрать мусорные облигации это очень рискованное вложение. Насколько помню, даже в очереди кредиторов при банкротстве это 5 очередь, прочие кредиторы. 
Лучше с толком с расстановкой, а не огульно закупить материалы для ремонта повыгоднее, как раз сэкономите = заработаете :)

avatar

Lolo

Lolo, с заблаговременной закупкой есть тоже проблема — их надо рассчитывать. А стройка дело такое, когда закончится, могут быть корректировки в размерах помещений. Получится, что где-то лишнего купил, где-то недостаточно… плюс, это хранить ещё всё надо (тут никакого балкона не хватит). Да и дизайн-проект заранее делать тоже проблематично (опять же, из-за возможных корректировок).
avatar

Евгений


теги блога Евгений

....все тэги



2010-2020
UPDONW