Блог им. alant

Ипотека - путь к нищете! Ипотека или инвестиции?

Ипотека – путь к нищете!

У многих из вас ипотека уже есть, а кто-то задумывается над тем, чтобы вписаться в этот кредит.

Рано или поздно, но подобный вопрос встает перед большинством молодых и даже не очень людей.

Если Вам повезло и жильем вас обеспечили родители, то можно сэкономить время и не смотреть это видео. А для остальных:

Не переключайтесь и вы узнаете почему ипотека – это путь к нищете. И почему важно как можно скорее свернуть с этого пути.

Видео не о том, что ипотеку брать совсем нельзя, а о том, что нужно понимать во что вписываетесь и от каких возможностей отказываетесь. Расскажу об упущенных возможностях человека, работающего на ипотеку и не имеющего возможность инвестировать. Я, например, инвестирую в фондовый рынок с конца прошлого века и мой инвестиционный портфель весит уже больше 21 млн. руб. С итогами моего инвестирования по российскому портфелю за прошедший 2019 год Вы можете ознакомиться в видео по этой ссылке:

Как ни странно, но расскажу даже о некоторых плюсах ипотеки. В общем будет интересно и познавательно.

Очень многие хотят жить в собственном жилье. Это желание и есть основной драйвер развития ипотеки в наших странах. Пока нет правильно юридически зарегулированного арендного рынка. И арендатор и арендодатель довольно плохо защищены. Во многих европейских странах, например, нет такого яркого желания иметь собственное жилье. Очень многие арендуют, порой всю свою жизнь, и считают это нормальным. Но об этом позже. Чтобы быть объективным, так же скажу, что есть и страны с очень низкой ипотечной ставкой и длительными сроками. Там ипотечный кредит берут также на всю жизнь. Но сейчас не об этом.

Ипотека в наших странах – распространенное явление. У кого нет ипотеки живут в арендном жилье. Остальные живут с родителями или смогли купить жилье или жилье досталось от бабушек и дедушек. Ипотечников и арендаторов очень много.

Сегодня я сравню финансовое будущее и финансовые возможности именно этих двух групп соотечественников.

Все же остальные могут и сберегать, и инвестировать и тратить больше, чем те, которые имеют ипотечный кредит или вынуждены арендовать жилье. И сегодня не о них.


Ипотека или инвестиции в фондовый рынок


Ипотека – это прежде всего кредит. Причем кредит долгосрочный.

По статистике средний срок ипотеки в России около 10 лет. То есть, есть стремление у людей выйти из этого мероприятия побыстрее.

Берут ипотеку чаще всего в возрасте около 27-30 лет, то есть это уже осознанное решение.

Как правило, берущие ипотеку планируют ее погасить досрочно, лет за 5. Но на практике получается дольше. Видимо оптимизм не всегда подтверждается. Да и не удивительно, так как в России, например, сейчас уже около 5 лет падают реальнорасполагаемые доходы населения. И на одном оптимизме, в этом случае, как вы понимаете, не вывезешь.

Ипотека, как я уже сказал, это долгосрочный кредит. А кредит – это банковский продукт, на котором банки зарабатывают и зарабатывают очень неплохо. Ипотека выдается по ставке гораздо выше инфляции. И за длительный многолетний период переплата за квартиру может составить существенно больше 100% стоимости вашей квартиры.

Кроме того, покупка квартиры в ипотеку – вынужденный и рискованный шаг. Риск остановки платежей по различным причинам прямо пропорционален сроку, за который вы рассчитываете выплатить этот кредит. На длительном периоде времени может случиться все что угодно и потеря работы и уменьшение дохода и проблемы со здоровьем и похожие, уже перечисленные проблемы у ваших родственников, ну и т.д и т.п.
Ипотека - путь к нищете! Ипотека или инвестиции?

Заработать на ипотеке можно только если вам повезет, например, цены на недвижимость сильно вырастут, как это было в России в период c 1999 года по 2008 год. Это видно на графике. Или, например, сильная инфляция сделает ежемесячный платеж незначительным со временем.

Но стоит ли в основу расчетов закладывать везение?

При ипотеке банк зарабатывает на вас, а не вы на нем. Ипотечный кредит – это не дешевая услуга для тех, кто хочет жить в своем жилье.  Прям очень хочет и ему не важна переплата и собственное финансовое будущее.

Если это возможно, то ипотеку стоит избегать. Это вынужденное финансовое рабство.

А вот сейчас будет важное!

Инвестировать, в тот же фондовый рынок, при наличии ипотеки очень рискованно и не целесообразно. Сначала нужно выплатить все кредиты. Частные случаи ипотеки под очень малые проценты я здесь сейчас не рассматриваю.

Это означает, что весь период ипотеки, все время пока вы выплачиваете этот кредит, вы не увеличиваете свой капитал.

Мы помним, что только инвестирование в активы, обгоняющие инфляцию, помогают увеличивать капитал и при этом покупательная способность этого капитала растет. Это самое важное в инвестировании. Нужно обгонять инфляцию.


Если вы инвестировали до ипотеки и накопили, например на первый взнос, то в момент подписания ипотечного договора вы обнуляете все эти достижения. И скажу больше, вы замораживаете свое финансовое состояние на нулевом уровне развития ровно на срок действия этого договора, точнее до момента реальной выплаты кредита. Только потом можно будет начать инвестировать, и то после накопления финансовой подушки. Это очень важно и на это тоже потребуется небольшое время.

Что получается?

Как я уже сказал, по статистике ипотеку берут уже в осознанном возрасте 27-30 лет и видимо это связано не только с достижением и обретением осознанности, но и с банальным накоплением средств на первый взнос.

Если в 30 лет взять ипотеку на 25 лет, то в 55 лет у вас будет свое жилье, за которое не нужно платить банку ежемесячно. Которое уже слегка, а может и не слегка, устарело и амортизировало. И даже возможно этих квадратных метров вам уже мало и пора расширяться.

Существует также статистика, что доход среднестатистического работника на рынке наемного труда начинает слегка падать после 50-52 лет. Это связано со многими факторами и с потерей здоровья и с уменьшением работоспособности, производительности труда и т.д. И если вам не удалось сделать карьеру, а это дано не каждому, то надо быть готовым к уменьшению дохода. Конечно, об этом, если вам сейчас 25 или 30 лет вы даже и не думаете. Ну так вот я вам рассказываю. Это вполне реально. И со многими случается. Это общемировая тенденция.

И выходит, что в 55 лет вам нужна квартира больше, в текущей квартире пора уже делать ремонт. На работе никто не горит желанием повышать вам зарплату, а поменять работу после 50-ти крайне сложно. Это вам любой менеджер по персоналу подтвердит. Радует только одно. Больше не нужно выплачивать ипотеку. Но эту разницу, высвободившиеся денежные средства, вполне может забрать текущий ремонт, расширение жилплощади, или уменьшающийся доход по вашей основной работе.

И какие тут инвестиции!? В любом случае, после 50-ти если и начинать инвестировать, то очень осторожно. Очень осторожно.

А так как, в инвестировании основным залогом успеха является время, которое потеряно, то и ожидать существенного инвестиционного результата к пенсии не приходится.

Именно поэтому у сегодняшнего видео такое название: Ипотека – путь к нищете! Точнее – это путь к жизни на государственную пенсию. Что, как вы понимаете, примерно одно и тоже.

Ну нереально, за 10 лет, а это разница между 55-ю и 65-ю годами, то есть столько останется до пенсии мужчине в России, наинвестировать сколько-нибудь серьезный капитал, особенно учитывая, что доход ваш может начать падать, а инструменты с повышенной доходностью и риском уже не для вас. Чудес не бывает. Про чудеса рассказывают некоторые блогеры, трейдеры и инвестиционные банкиры. Ну не дай бог вам еще и в эти истории вписаться после 55-ти лет.

Еще предупреждение!

Очень не рекомендую брать кредит на автомобиль, имея ипотеку. Так у вас даже шансов не будет подойти к пенсионному возрасту даже с небольшим страховочным капиталом. У меня есть видео кредитный автомобиль. Это реально атомная смесь ипотека и кредит на автомобиль. Колоссальная потеря денег и времени. И таких случаев очень много. Я вас не обвиняю в легкомысленности и не пытаюсь выглядеть умнее. Посчитайте, осознайте, поймите куда вы двигаетесь. Желаю вам выскочить из этого порочного для ваших финансов круга и встать на правильный путь к благосостоянию.

Есть люди, для которых выплачивать ипотеку не сложно, она не напрягает. Ну если не напрягает, то скорее избавляйтесь от нее. Потому что это состояние, когда она вас не напрягает может быть временным. Это мой совет. Конечно же вы вправе поступить по-своему.

Есть люди, которых ипотека не напрягает до такой степени, что они задумываются над тем, чтобы взять вторую ипотеку на квартиру, которую будут сдавать в аренду в будущем. Ну это совсем странно. Напомню, что это кредит и по ставке выше инфляции. Гораздо грамотнее и выгоднее  скорее погасить первую ипотеку и потом уже грамотно распорядиться высвободившимся денежным потоком.

И да, материнский капитал, налоговый вычет на проценты по ипотеке не изменит общую картину, и я думаю, что вы уже понимаете почему. Ну или начинаете понимать.

Аренда жилья и инвестиции в фондовый рынок.


Сейчас расскажу про аренду, а позже будет самое важное: сравню влияние ипотеки и аренды на финансовое будущее человека. Станет понятно, что у человека разные финансовые возможности в этих случаях и как следствие может быть разный финансовый результат. Даже расскажу о немногочисленных плюсах ипотеки.

Итак, про аренду:

Арендуя квартиру, вы тратите некий фиксированный платеж ежемесячно (реально: плюс оплата по счетчикам за электричество и воду). Со временем этот платеж растет. Причем, как правило, арендная ставка индексируется, примерно, темпами сравнимыми с темпами роста инфляции в вашей стране. Это рассуждение верно на длительном периоде времени. Арендные ставки довольно тесным образом связаны с ростом цен на саму недвижимость. Для тех, кто не в курсе: цена жилой недвижимости растет темпами инфляции в стране нахождения этой недвижимости. Это исторически и статистически доказанный факт, но работает на длительном периоде и на большинстве уже сформировавшихся рынках недвижимости.

То есть, конечно же, будут периоды ускоренного роста и замедленного роста арендной ставки, но в общем и целом, на длительном периоде времени, индексация арендных платежей во всем мире происходит именно похожим образом. И, как я уже сказал, довольно сильно привязана к стоимости самих квадратных метров.

Сейчас, кстати, в России уже пятый год падают реально располагаемые доходы населения (я уже упоминал этот факт), и за этот период стоимость аренды квартир, да и самого жилья сильно не изменилась, было даже падение. То есть, снимать жилье в эти периоды бывает особенно выгодно.

Итак, вы тратите на аренду примерно 4-5% в год от стоимости квартиры и эта ставка выше инфляции как раз на величину этих 4-5%, судя по предыдущим рассуждениям.

А вот к примеру историческая реальная доходность инвестиций в акции на рынке США за много много лет лежит в диапазоне 5-7%, за вычетом инфляции. Повторюсь, за вычетом инфляции. Учтена здесь инфляция. На длительном периоде времени эта разница, между платежами и доходностью акций, может вырасти в существенную сумму.

Я уже инвестирую больше 20 лет и мой инвестиционный портфель весит уже больше 21 млн. руб. С итогами моего инвестирования за прошедший 2019 год на российском рынке Вы можете ознакомиться в видео по этой ссылке:

Чисто математически, инвестировать в фондовый рынок и параллельно снимать квартиру выгодно (не сильно, но выгодно), если вас конечно не напрягает, что вы живете в чужой собственности. Но очень важное замечание: Очень важное! Если вы планируете купить квартиру в ближайшие 3-5 лет, то инвестирование в фондовый рынок либо нужно сводить к практически безрисковым активам либо просто выводить деньги на депозит, потому что выгодность инвестирования в фондовый рынок становится очевидной только на длительном периоде времени. Проще говоря, если инвестировать в фондовые активы вплоть до покупки квартиры, можно попасть в зону просадки рынков и обнаружить, что на квартиру в этот момент денег не хватает. Я перед покупкой недвижимости выходил из фондового рынка заранее и перекладывался в депозит, во избежание неприятных сюрпризов.

Аренда vs ипотека

Начну самое интересное сравнение аренды и ипотеки. Это реально интересно, потому что разные возможности у человека арендующего и у ипотечника.
Сначала основные плюсы владения собственной квартирой:

  1. Выше комфорт и душевное спокойствие, от осознания, что вы живете в своей квартире. Но это ложное ощущение. Просто попробуйте просрочить платежи и банк напомнит вам чья реально это собственность.
  2. БОльшая свобода действий внутри квартиры. Можете завести собак и кошек, хоть крокодильчиков в ванной. В арендной квартире, скорее всего, вам этого сделать не позволят.

 Минусы владения собственным жильем через ипотеку:

  1. Экономика данного действия, процесса. Вы откладываете и довольно существенно, момент начала инвестиций или хотя бы сбережений. Таким образом, уменьшаете свой будущий инвестиционный результат. А в рассмотренном выше примере с 25-летней ипотекой – это вполне реальный путь к нищенскому существованию в пенсионный период.
  2. Берете на себя дополнительную ответственность по содержанию этого жилья, дополнительные траты на коммуналку, ремонт, налоги и дополнительные риски.

Основным преимуществом аренды является свобода передвижения. Но нам важнее и интереснее экономическая сторона вопроса аренды, особенно в сравнении с ипотекой.

Так вот, вы скорее всего не будете вкладываться в арендную квартиру, обустраивая ее периодически под себя, а это, дополнительно, незаметно уменьшит ваши траты, по сравнению с вариантом, когда вы живете на собственной жилплощади. Следовательно, больше денег останется для инвестирования или на повседневные нужды.

И кроме этого, арендуя квартиру, можно инвестировать. Это существенное отличие от ипотеки.

Почему не стоит инвестировать во время ипотеки и во время аренды?


Сейчас подробнее расскажу почему во время ипотеки я не рекомендую инвестировать и почему во время аренды это не реально.

Ипотечный платеж и арендный платеж регулярны. Есть отличия в величине. На начальном этапе ипотечный платеж больше, что со временем вполне может нивелироваться.

Ипотечный платеж не меняется. А арендный платеж не только растет. В сложные периоды можно съехать в жилье поменьше и попроще. С ипотечным платежом так не получится. За 25 лет вам вполне могут понадобиться несколько периодов ипотечных каникул. Только вот кто вам их даст. Придется как-то напрягаться самому.

С арендным платежом легче, вы просто живете там, где можете себе позволить, при этом не платите налоги за квартиру, не обустраиваете существенно арендную квартиру. И можете ее поменять в любое время.

Почему это важно применительно к вопросу инвестирования?

Потому что на фондовом рынке бывают периоды снижения цен и это естественным образом может совпасть с неблагополучным периодом в вашей жизни (потеря работы, здоровье, и т.д. не буду повторяться). Причем совпадение и величина проблем могут быть настолько велики, что подушки безопасности может не хватить. Тогда можно, поменять арендное жилье на менее дорогостоящее. С ипотекой этого не получится. При серьезной проблеме придется выходить из ипотеки через продажу с существенными потерями.

Даже если не инвестировать, арендовать немного выгоднее. Переплата за жилье получится меньше, а финансовая свобода больше.

Плюсы ипотеки


В начале я обещал рассказать о плюсах ипотеки. 

Первый — это вынужденная дисциплина, учет расходов. Вы всегда в тонусе на работе, ведь вам уже через несколько дней вносить очередной платеж. Вас любят работодатели, так как при прочих равных скорее всего возьмут на работу молодого человека с ипотекой, потому что у него внутренняя мотивация больше.

Второй плюс- за много лет вы привыкаете не тратить на потребление все деньги и когда наступает счастливый момент полной расплаты с банком, то привычка остается. А это хорошая привычка. Именно она в совокупности с инвестициями, временем и сложным процентом позволит вам увеличить ваш капитал до существенных размеров. И важным здесь является время. Поэтому постарайтесь не потерять его много, пока выплачиваете ипотеку.

И не вписывайтесь в дополнительные кредиты. Это резко понизит ваши шансы на финансово благополучную жизнь в будущем.

Это все, что я хотел рассказать вам сегодня.

С вами был Александр

Пожелаю вам правильных инвестиционных решений!
Всем большого профита!
И да пребудет с вами сила сложного процента!

 

 

 





★9
А по моему — стОит инвестировать.
Вместо досрочного погашения — кладешь в ОФЗ и оттуда гасишь проценты.
Оно, может, чуть (чуть!) менее выгодно, зато у тебя всегда подушка безопасности накоплена.

Хотя это теория.
На практике я сам гасил на всё, что зарабатывал, как можно быстрее.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, с офз пример не плохой, только от девальвации нет защиты

Финансовая Независимость, если валюта кредита = валюте гособлиг, то при чем тут девальвация?
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, ни при чем, если думать только об оплате ипотеки в рублях. но параллельно можно попасть на девальвацию, а диверсификация инвестиционного портфеля по валютам и странам могла бы помочь избежать этой ситуации.
Финансовая Независимость, … и добавить межвалютных рисков.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, грамотная диверсификация снижает рыночные риски
Финансовая Независимость, не вижу смысла в диверсификации в данном случае.Набираешь в ОФЗ позу в рублях, против рублевого же кредита. Диверсификация в другие инструменты даст риск пойти как в плюс, так и в минус, что ипотечнику совсем не надо.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, я не об этом.   при наличии ипотеки вы правы, а при ее отсутствии — возможностей больше, в том числе и диверсификация и защита от валютных рисков.
Финансовая Независимость, в 55 лет у вас будет свое жилье, за которое не нужно платить банку ежемесячно.
А в 67 лет — пенсия! Цель жизни достигнута и можно спокойно умереть в своей квартире!!!     Но не каждый такого может достичь, для этого нужно много учиться и затем работать и работать.
А неудачники будут умирать не в своих квартирах, а чужих — арендованных и даже могут не увидеть пенсию.

У трейдеров другая проблема- покупка и содержание яхты, недвижимости за рубежом, расходы на коллекцию антиквариата.
Умереть на своей яхте в Средиземном море в окружении молодых  моделей, картин и ковров стоит того.
Turbo Pascal, автор не очень вумный. Он изначально предполагает, что «У многих из вас ипотека уже есть»
думаешь он прав такой посылки? Нифига подобного, он сам себе придумал и начал обосновывать. Это в корне не верно.
Ошибочные предпосылки, не зависимо от резов, это ошибочные.
Паскулечо, ты, как алго должен это понимать.
avatar

Тимоха

А если платеж по ипотеке меньше чем арендный, а цена квартиры за 2 года выросла на 30% после покупки? При этом досрочными погашениями вычли 6 лет из срока?
avatar

Андрей

Андрей, это значит повезло!  а везет не всегда и не всем. статья же об общей ситуации и среднерыночных ожиданиях.
Финансовая Независимость, еще я думаю что после того как останется 25% от тела кредита, вообще смысла выплачивать не будет… ведь проценты то большая часть погашена, кроме того со временем много что съела инфляция.
avatar

Андрей

Андрей, смысл выплачивать-то есть, торопиться смысла не будет
основная наепка ипотеки в том что берешь в ипотеку новую хату… за 25лет выплачиваешь процентами 2 новые квартиры… и через 25 лет получаешь в собственность старую хату в убитом доме под капремонт, которая стоит на 30-40% ниже чем новая… т.е переплата буде минимум втрое -вчетверо... 

это не считая овердокуя затрат на ремонты, мебеля, налоги, коммуналку и прочие радости
avatar

ves2010

ves2010, примерно так это и работает
ves2010, и все эти 25 лет вы не пользовались квартирой а жили в подвале?

avatar

Sergey_Sergeevich

Sergey_Sergeevich, можешь оценить стоимость пользования квартирой легко… по затратам на аренду аналогичной

я полностью согласен, что если стоимость ипотеки<аренды то надо брать ипотеку… такое было в 2004-05гг






avatar

ves2010

ves2010, es2010, «я полностью согласен, что если стоимость ипотеки<аренды то надо брать ипотеку»
а если равна сейчас, через 5 лет тоже будет равна? а через десять? а после окончания выплаты квартира пусть и и не новая но твоя а при аренде нет. Не нужно считать что ты умнее рынка (рынок четко показывает цены), это главная ошибка трейдера.
avatar

Sergey_Sergeevich

Sergey_Sergeevich, все крайне просто
1 цена недвиги = 100...150 месячных арендных платежей… иначе просто дорого… 100 эконом 150 — элитка
2 аренда < ипотеки
3 а если не будет равна ни через 5 ни через 10, и наоборот аренда снизится еще ниже? тыж не ванга....
4 тот кто делает деньги на рынке безусловно умнее его
avatar

ves2010

ves2010, 
3. Ты считаете что инфляция в России остановилась? за десять лет и 50% не набежит? Вы так верите в ЦБ и правительство? Если инфляция будет низкой, как на западе, то и рубль падать не будет ни к баксу ни к евро. Если у Вас есть валюта, то по Вашей же логике это не лучший выбор.
4. Почитайте Талеба «Одураченные случайностью», неплохо избавляет от подобных иллюзий.
5. У меня есть опыт жизни и на съемных квартирах и в собственных, поверь (если у тебя нет) уровень комфорта значительно отличается. Соответственно и стоимость не может быть равной, если аренда=ипотеке, то ипотека лучше, так как приобретается товар с лучшими потребительскими качествами. 
avatar

Sergey_Sergeevich

не чувствую себя нищи, хоть и выплатил ипотеку


avatar

Николай

Николай, вопрос не в нищете и Ваших чувствах, а в упущенной выгоде
Финансовая независимость от кого и от чего? От государства? От инфляции? От Гиперка? От банкротства эмитента? От запрета чего-либо, связанного с биржей и акциями? От повышения налогов и штрафов?
avatar

Andrey

Andrey, в моем случае стремлюсь к финансовой независимости от работодателя.
Финансовая Независимость, это супер просто. Стать работодателем проще, чем заработать на бирже.
avatar

Andrey

Andrey, это кому как. мне пока не удалось стать работодателем. И на бирже я не зарабатываю, а инвестирую вдолгую.
Автор — счастливый человек.
Даже слово «нищета» ему неизвестно...
avatar

Eugene Bright

Eugene Bright, не понял комментарий
Очень большой акцент в ваших текстах на «я инвестирую с конца прошлого века». Цель такого посыла понятна. Внятные пруфы инвестиций в 1999м или 2002м у вас есть и какие?
avatar

Intrinsic value

Intrinsic value, а что для вас является доказательством?  есть инвестиционный портфель, который растет давно, на длительном периоде времени…
Финансовая Независимость, в конце прошлого века вы что конкретно купили как инвестор?
avatar

Intrinsic value

Intrinsic value, были разные акции……… инвестиционный портфель я свой не скрываю.
Финансовая Независимость, все понятно. Идите в чс!
avatar

Intrinsic value

Intrinsic value, вам видимо туда же
Intrinsic value, Cбербанк наверное на всю котлету  — видимо, автор был экстрасенсом и видел, что на отрезке ближайших 20 лет он будет расти.
avatar

Igor_engineer

Финансовая Независимость, Отчет брокера  — вы не знали, что брокер может отчет выдать по годам?
avatar

Igor_engineer

Intrinsic value, Да не инвестирует он с конца прошлого века — как он льёт тут в уши. Посмотрите, просто на структуру его портфеля, при том, что он не спекулянт и наивно считает, что акции только растут в долгосроке. Если он на рынке 20 лет чего ж у него не завалялись акции Юкоса, Трансаэро, Магнита купленного по 8000-12000 и тому подобного-за столько лет столько всяких историй и событий было, а у него прям все шоколадно. Сам заливает про диверсификацию-зато пол портфеля одного Сбера))) Короче-начинающий инфоцыганин, который пытается раскрутить канал и что-то с него зарабатывать. Правда делает это очень не профессионально, видимо из-за крохоборства, не хочется отдавать деньги дизайнерам, да и дикцию следует лучше поставить. Я бы не писал так эмоционально этот коммент-но не люблю когда начинают с обмана.
avatar

Igor_engineer

С нищими доходами даже со своей хатой останешься ни с чем.
avatar

Eugeny Umolinov

Eugeny Umolinov, не всегда дело именно в доходах. и в расходах и в способности к накоплению и инвестированию тоже.
Финансовая Независимость, есть порог доходов с которого не реально инвестировать.
avatar

Eugeny Umolinov

Eugeny Umolinov, не исключаю, что так бывает. но стремиться нужно, иначе в этом состоянии до конца рабочего периода, а там… пенсия.
Финансовая Независимость, да все так
avatar

Eugeny Umolinov

Eugeny Umolinov, это и есть один из посылов статьи…
Финансовая Независимость, Вы будете спорит с известностью мира финансов — Мовчаном?
А вот я лично с ним согласен — инвестиции удел людей богатых. Что толку когда у вас после оплаты базовых потребностей жизни остается свободных 5-10 тыщ от зарплаты… А как показывает практика средняя доходность на фондовом рынке это 15% в год — и то если управлять хорошо. Когда люди в кабалу лежут под названием ипотека, потому что с такой зарплатой фиг заработать на базовую потребность-как крыша над головой-какие к черту инвестиции!!! Чтобы вкусить плоды инвестиций у вас еще пару хат должно быть вложенных в акции и облигации-не пудрите вы мозги-то народу.
avatar

Igor_engineer

Eugeny Umolinov, с 20 миллионами можно просто в Сбербанк вклад сделать и получать больше чем платят на работе — тоже мне
Честный человек здесь экономист Мовчан — он честно и говорит, что инвестиции начинаются с крупных капиталов.
avatar

Igor_engineer

На своей практике убедился в минусах ипотеки
avatar

Score2007

Score2007, к сожалению, это так и есть, в большинстве случаев
Финансовая Независимость, Попадете на десятилетний медвежий тренд — убедитесь в минусах инвестирования)
avatar

sergeiponomaref

sergeiponomaref, я уже больше 20 лет инвестирую. даже в долгой стагнации приходят дивиденды и генерят новый поток…
Score2007, а с какими конкретно минусами столкнулись?
Score2007, скорейшего Вам погашения!

Если есть 10 млн. р. налом, то взять ипотеку под сегодняшний процент гораздо выгоднее. Даже если вы взяли под 10% годовых, то вам достаточно делать на фондовом рынке 11% годовых чистыми чтобы эта схема оказалась выгодной.

Впрочем 11% это тоже немало, да и фондовый рынок сегодня растёт, завтра рушится. Риски конечно есть.

avatar

Manifestum

Manifestum, кто же может гарантировать 11% ???  гарантий не, а следовательно высоки риски
Финансовая Независимость, никто не может, но других вариантов-то немного)
Разве что ОФЗ и вклады под крышей АСВ, но и там могут быть вопросы)
avatar

Manifestum

Manifestum, как-то мне кажется проценты по-другому считаются в случае кредита и вклада.
avatar

Oleg

Дело не в ипотеке, а в том за сколько и что ты покупаешь. Ипотеку надо использовать правильно.
 
avatar

Григорий

Григорий, так вот статья о том, что нельзя ее использовать правильно и не во вред своему финансовому будущему, если конечно не повезет с резким ростом цен на недвижимость.
Финансовая Независимость, тогда получается, что это неправильная статья.
Ведь при покупке новостройки всегда происходит рост цены в будущем.
avatar

Григорий

Григорий, не всегда, и гарантий никаких нет,  плюс рост может быть совсем небольшим на коротком периоде. 
Финансовая Независимость, аренда дорожает, а платеж за кредит остается номинально таким же, а  в реальности уменьшается.
avatar

Григорий

мне кажется что подобные статьи про ущербность ипотеки и выгоду аренды квартиры пишут люди которые сами не решились взять квартиру в ипотеку… так сказать оправдывают собственные комплексы снимая жилье… Думаю люди взявшие ипотеку все таки мобилизуются, финансово себя контролируют лучше чем те которые упиваются мнимой «финансовой свободой». По факту среднему жителю нашей страны нет особых вариантов — либо платишь за квартиру которая будет твоей со всеми сложностями которые сопровождают ипотечников, либо платишь чужому дяде, но только вот отдавая деньги чужому дяде как наскрести потом на свое?? Вы пишите про то что можно инвестировать… под какой процент то? это какая доходность должна быть что бы инфляция не успевала сжирать Ваши накопления. Факт вещь упрямая — у нас в стране деньги обесцениваются. А инвестировать… думаю нельзя рисковать большими суммами, даже не большой с виду риск может перечеркнуть труд многих лет....... 
avatar

Gorizont_*^*_

Gorizont_*^*_, давно живу в своем и вряд ли бы имел инвестиционный портфель больше 20 млн, если бы ввязался в ипотеку.
Не уловил. Ипотека зло- инвестировать невозможно. Аренда меньшее зло-инвестировать невозможно. Что делать-то тогда тем, кто снимет?  
avatar

Александр

Александр, либо в тексте опечатка, либо и правда ответа нет. Чушь какая-то.
avatar

Sergey

Sergey, вам решать, что делать, это не чушь, а пища к размышлению.
Александр, при аренде мжно, но осторожно, а главное быстрее можно будет начать это делать полноценно, не переплачивая за этот Кредит
В теории все красиво, а на практике бывает иначе. Все зависит от того когда Вы купили квартиру в ипотеку или начали инвестировать. Можно как заработать, так и потерять и на том и на другом.
avatar

sergeiponomaref

sergeiponomaref, согласен, на практике бывает и хуже и лучше
Я бы сказал что и аренда и длинная ипотека с незначииелтным первоначальным взносом примерно схожи, вы психологически все равно не в полностью своем жилье живете.
Ну случаи технической ипотеки (это когда у вас активов ликвидных достаточно чтоб в любой момент закрыть ипотеку)
avatar

Sergio Fedosoni

Сначала в теме идёт ответ, а потом вопрос.
Следствие: в тексте будет подгонка чисел. В лучшем случае.
avatar

Владимир М.

Владимир М., странный комментарий...…… а по сути?

Финансовая Независимость, брал ипотеку на 10 лет. Закрыл за 2 года.

Всем доволен, живу в собственной квартире. Не нужно подстраиваться под прихоти арендодателей.

avatar

Владимир М.

Если не брать ипотеку, то всё равно придётся платить ежемесячно за жильё, но только не за своё, а за чужое. И при правильном подходе платежи по ипотеке могут быть не намного больше арендной платы за аналогичное жильё, а то и вовсе меньше.
Например у меня с женой ежемесячный платёж по первой ипотеке на 1к квартиру был всего на 1000 рублей больше, чем арендная плата за аналогичное жильё (потом аренда подросла, а ипотека снизилась). Первоначальный платёж в тот момент составил 20%. Ипотека была выплачена за 5,5 лет. Через год после погашения этой ипотеки квартира была продана по цене в 2 раза большей, чем она покупалась изначально. Средства от её продажи и то что накопилось за год пошли на первый взнос за 3к квартиру. В итоге первый взнос за трёшку составил 80%, а ежемесячный платёж по ипотеке более чем в 2 раза меньше арендной платы за аналогичное жильё.
avatar

zolk

zolk, поздравляю, переубеждать смысла не вижу, так как Вы не видите смысла в правильном расчете. 
Многое верно сказано. Однако я не сторонник столь однозначных тезисов, когда речь идет о жизни человека.

Мы для чего живем? Чтобы до пенсии дожить? Неужели мыкаться всю жизнь по арендованному жилью, в которое никто не хочет вкладывать средства ради повышения комфорта или эстетики — это достойная плата за некий капиталец перед пенсией?

За длительный период времени, который не раз упоминает автор, платежи по ипотеке будут скорее всего меньше, чем выплаты за аренду. При этом у владельца квартиры останется возможность квартиру обратить в капиталец. Будет ли он меньше, чем у арендатора-инвестора — это еще вопрос. 

Но не будем продавать квартирку.
За счет экономии «на длительном промежутке времени», владелец квартиры все-таки сможет создать некий капиталец, не продавая квартиру.
А вот где будет жить арендатор-инвестор в свои последние 20-30 лет, когда он будет немощным стариком, хорошо если в здравом уме? Арендовать, существенно увеличивая свои текущие расходы на величину аренды? Насколько больше должен быть его капитал по сравнению с капиталом владельца квартиры для обеспечения прочих равных расходов, Вы считали?

Кроме того, для российских условий надежнее иметь квартирку в собственности. Никто не застрахован от того, что Ваш финансовый капитал будет сожжен в топке кризиса — инфляция, девальвация, экспроприация, люстрация и т.п. Ваш финансовый капитал не более, чем фантазия некоторого количества людей, назовем их обществом. Достаточно поменять фантазии общества и Ваш капитал останется лишь в Вашей памяти. 

И не надо гражданам России говорить, что это невозможно.

А из единственного жилья Вас едва ли выгонят. Просто если выгонят, то Вас уже ничто не способно будет спасти. Уж точно не финансовый капиталец.  
avatar

Голодранец

Если стоимость аренды почти такая же, как и платёж по ипотеке(у меня платёж по ипотеке даже меньше получился). Какой смысл арендовать?
С другой стороны я мог первый взнос в 2017 году в фонду вложить и заработать. Но мог же и не заработать и остаться с голой ж…
avatar

Akim

Akim, вы переалачиваете за квартиру примерно стоимость второй квартиры
Вечный спор, в котором никто и никогда не выйдет победителем.
Каждый выбирает то, что ему психологически удобнее. Не более того.
В. Путинюк, да, пожалуй так и делают. мало кто реально считает
Ипотека – путь к нищете!

А если ипотека стоит 8-10% годовых, а человек умеет делать 15-30%, то это тоже путь к нищете? ;)
avatar

Geist

Geist, это точно путь к нищете, потому что «уметь делать» на фондовом рынке такие доходности регулярно (из года в год, на протяжении многих лет), могут единицы в мире, и то есть сомнения в этом.
Финансовая Независимость, ну так я же написал «если умеешь».

А вообще в отрыве от точек входа эта статья ни о чем. Если вход в недвигу был удачным, ипотека может быть благом, если нет — бременем. Ну и т.д.

А помимо этого, ты скорей всего молодой и пока не понимаешь, что сама идея «копить на старость» порочна в своей сути. В старости мало что нужно, в старости главным вопросом будет то, как ты прожил уже прожитое ;)
avatar

Geist

Когда цены на недвижимость подскочили до двух раз это реально жесть. А так у каждого индивидуальная ситуация. До 2015 в недвижку вполне можно было вкладываться, при отсутствии своего жилья. Это реально надо учитывать. Поскольку отнимает от 10% до 50% заработанных средств.
А в плане инвестирования именно, это действительно на любителя.
Хотя я думаю приезжие с юга и банки всякие от покупки недвижки в Москве и в округе реально не жалуются. Все подчистую взяли в радусе 2xМосква.
А вообще статья осмысленная. Человеку лучше сказать будь осторожнее, чем потом он завышено понадеется на свои способности.
avatar

Izhik

Не понял логику- как можно сравнивать долгосрочный кредит и инвестиции на свои?
Это же разные вещи!
Ипотека хорошо если третьего ражать собираетесь. 
Государство оплатит 450000 руб. 
Это понятно что задним числом можно выбрать дофига акций, вложение в которые выгоднее чем в недвижимость.
Но сначала нужно обеспечить базовые потребности в жилище и безопасности, иметь хотя-бы однушку.

А минус такой — сложнее переехать в ещё более крупный город.
avatar

Владимир М.

«Ипотека выдается по ставке гораздо выше инфляции» ставка сейчас допустим 10% но я уверен что за следующие 10 лет мы ещё увидим такую же рублёвую инфляцию.

«Очень не рекомендую брать кредит на автомобиль, имея ипотеку» — согласен. Всегда нужно учитывать конкретные обстоятельства и условия.
avatar

Владимир М.

«вы тратите на аренду примерно 4-5% в год от стоимости квартиры»
а 8% в год не хотите?

квартира стоит 1800 тыс
аренда 12 тыс.

avatar

Владимир М.

«Ипотечный платеж не меняется»
уменьшается при досрочном погашении.

Почему-то рассматривается самый плохой вариант по ипотеке, и слишком оптимистично в остальном.

***
В статье много буков, но не мат модели или применимых алгоритмов к действию.

Если бы статья состояла только из фактов, а не предвзятого вывода (так исследования не делаются) — цены бы не было.
avatar

Владимир М.

 Подгонка решения под ответ=попытка манипулирования, в ЧС.
avatar

Sergey_Sergeevich

я тоже тогда мудрость какую нибудь вывалю.
жизнь-путь к могиле. 
не благодарите. 
avatar

Сергей И.

как насчёт арендовать всю жизнь и вкладывать в акции а когда в 65 понадобились деньги на аренду то рынок внезапно упал камнем вниз (в 10 раз уже было, пусть будет в 30) и из квартиры выкинули седым под мост ? 
avatar

Сергей И.

Сергей И., если есть ипотека, то бабы начнут давать.
avatar

aea_neon

Ramon Albert Rudolfovich, так можно им наврать что есть. хотя бабы скорее будут давать тому у кого ипотеки нет))
avatar

Сергей И.

Сергей И., не дают. поэтому ипотека и тачка вкредит — путь к женщине. Ипотека уже как статус, если ипотека, то по-любому работает, опора семьи, некуда не убежит. 
avatar

aea_neon


теги блога Финансовая Независимость

....все тэги



2010-2020
UPDONW