Блог им. monstrt_amadey

Ипотека - общественное антиблаго

Антиблагом в экономической науке называется товар или продукт, обладающий отрицательной полезностью. При увеличении его потребления совокупное благо уменьшается. Обычно, чтобы заставить потребителя его приобрести, ему нужно за это доплатить.

К ипотеке данное определение вполне относится!

Ипотека снижает доступность жилья

Начнём с ключевого тезиса экспертов по недвижимости, что ипотека повышает доступность жилья для населения. Это совершенная неправда. Доступность товара увеличивается при снижении его цены или при росте дохода покупателя (при условии неизменности цен). Что делает ипотека? Она увеличивает цены на недвижимость (об этом ниже) и снижает ваш доход (потому что нужно выплачивать не только тело кредита, но и проценты). То есть работает точно в противоположном направлении, чем было заявлено.

Цены на недвижимость растут

Теперь, почему цены на квартиры в результате ипотечного кредитования растут. Когда я впервые высказал этот нехитрый и даже банальный тезис, то встретился с массовым непониманием. Всё дело в том, что люди, которые решили брать ипотечный кредит, не оценивают ситуацию в целом. Для них ипотека — способ закрыть свою локальную задачу. А что произойдёт, если тысячи и даже миллионы людей тоже надумают брать такой кредит, об этом они не думают. Но когда цены на недвижимость взлетают, то для всех это становится сюрпризом. Свежий пример 2018 года: был выдан рекордный объём ипотечных кредитов (3 трлн руб.) — цены сразу выросли. Почему всё-таки растут цены при ипотеке? Вспомним одно из фундаментальных свойств недвижимости — неэластичность предложения. Проще говоря, количество квартир в продаже всегда плюс-минус постоянно. В коротком периоде невозможно увеличить предложение квартир, поскольку требуется значительное время, чтобы согласовать и запустить новые проекты, а количество квартир на вторичном рынке и вовсе практически неизменно, поэтому весь рост спроса автоматически переходит в цену. По этой же причине снижение ипотечной ставки при прочих равных автоматически ведёт к увеличению цены. Чудес не бывает. Чтобы повысить доступность жилья — надо больше строить, а не выдавать дешёвые кредиты.

Кроме того:

  • Ипотека искажает мотивацию потребителя
  • В кредитной гонке участвуют все
  • Ипотека провоцирует создание пузырей и депрессию в экономике
  • Ипотека поддерживает неэффективность строительной отрасли и банковской системы
Полная версия статьи:
journal.open-broker.ru/investments/pochemu-ipoteka-eto-ne-tak-uzh-i-zdorovo/

Мой блог:
monstrt-amadey.livejournal.com/
★1
когда лопается ипотечный пузырь  терпеливые люди покупают недвигу недорого а нетерпеливые теряют деньги и жилье и начинают думать. так что есть одна положительная сторона ипотеки-воспитательная
Добрый человек, все правильно, только ждать порой приходится слишком долго. Когда дождешься — выяснится, что квартира уже не нужна
avatar

monstrt_amadey

Ипотека снижает доступность жилья
Доступность товара увеличивается при снижении его цены или при росте дохода покупателя (при условии неизменности цен). Что делает ипотека?

Это когда товар можно купить на пару зарплат. Когда на товар надо 20 лет копить, а большинство людей неспособны это делать даже полгода, кредиты увеличивают доступность. Авто/айфоны дорожают, но их становится всё больше. Магия кредита.

Цены на недвижимость растут

Где?


avatar

Денис Г.

достали эти ипотечики, не могут купить квартиру и берут на 25 лет ипотеки… из-за них за нал дорого покупать квартирки
Йонатан Берсон, примерно об этом и статья. На самом деле, в такой ситуации отдавать нал вообще глупость
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, сейчас отдавать нал в качестве инвестиции действительно глупо. Раньше когда можно было купить дешево котлован ещё более менее мог обогнать банковский депозит, ну если котлованом дело не закончитсЯ)))
Цены растут относительно ситуации, когда ипотеку не раздают.
Но иногда и просто растут — как в 2018 и 2019 — этот рост целиком на совести ипотеки
avatar

monstrt_amadey

все это круто, а жить где? 
avatar

TutProstoAdres

TutProstoAdres, не можешь купить  — снимай. 

Йонатан Берсон, а если не можешь купить и хочешь сэкономить — бери ипотеку.

В аренде кроме стоимости самой квартиры ещё заложена маржа арендодателя и налоги за съём жилья. Так что снимать — это нифига не дешевле. А с ипотекой ещё налогов можно скостить

avatar

Aleksey Smirnoff

Вот с одобрением ипотек стало напряжней, но спада цен на рынке не вижу
avatar

Николай

Николай, мне недавно спам пробился — «ипотека без подтверждения источников дохода». по ссылке не ходил. не знаю кто это предлагает.

микроспекулянт, предлагают те кому за переход на сайт платят копейку
но это не банки

avatar

Николай

Николай, 
как бы им передать чтобы на меня не расчитывали — у меня большая скорость чтения и на странице банка я долго не задержусь, а копейка прилетает не за переход, а за пребывание более скольки-то секунд.
микроспекулянт, из сотни один клюнет и то профит))
avatar

Николай

Ипотека стимулирует рост строительства и по цепочке массы других отраслей. Так что в итоге это явное общественное благо, приводящее к росту экономики. Умеренная эмиссия тоже вызывает инфляцию, но в сравнении с дефляцией/золотым стандартом это меньшее из зол.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, ничего она не стимулирует, кроме роста цен и появление ренты (по ссылке если пройдете, там описано)
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, это исключительно Ваше личное мнение, не подтвержденное никакой матмоделью. Против исследований признанных экономистов и авторитетных учреждений вроде Гарварда не канает.
P.S. Чисто из интереса — у Вас есть экономическое образование со специализацией в области макроэкономики?
avatar

Ив Ив

Ив Ив, вы смеетесь? Какакая вам нужна математическая модель? Если на то же количество квартир денег спрос увеличивается в несколько раз (благодаря ипотеке), то что будет с ценами?
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, ну то есть экономического образования нет. Чтд.
Откуда взялось «то же количество квартир», а? Увеличение платежеспособного спроса приводит к росту объема производства вообще-то, это на любом графике видно — снижение ипотечной ставки с лагом в несколько лет отражается на площадях ввода жилья и далее с лагом же приводит к стабилизации цен.
P.S. Судя по тому, что мой вопрос про математическую модель не поняли — с научной методологией все тоже плохо. Почитайте на досуге, что такое гипотеза, как и чем она проверяется.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, это у вас видно нет экономического образования. Про слово «эластичность предложения» что-нибудь слышали?
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, ага, на первом курсе еще. Только вот дальше начинают более сложные вещи рассказывать, про движение точки равновесия, реакцию производителей на спрос, влияние эффекта масштаба и прочее.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, понимаете, если человек не выучил сколько будет 2*2, ему рано переходить к тригонометрии.
А если серьезно — то в статье по ссылке я разбираю этот ваш аргумент. Цена вырастает сразу как реакция на накачку спроса, а обратно НЕ падает даже спустя время, т.к. этому противодействуют бенефициары роста цен (банки, застройщики, ипотечники, да и государство).  В конечном счете конечно она упадет, но только когда пузырь лопнет
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, если серьезно — в реальном выражении вполне себе падает, объем покупок населением растет, ввод площадей растет.
Только для этого не надо умственно «разбирать», схоластику давно отменили. Надо статистику использовать, строить матмодель и на ней корреляции с многофакторными анализами гонять.
UPD: возьмите динамику стоимости бетонометра по России в номинале, поправьте на инфляцию и увидите чудесное — по мере роста ипотеки (которой до 2007 практически не было) цены в реальном выражении падают, а объемы ввода (что характерно) растут.






avatar

Ив Ив

Ив Ив, ну к чему это? А теперь наложите объем ввода на выдачу ипотеки. По вашему, если в 2018 году выдали рекордную сумму кредитов (3 трлн на триллион больше чем в 2017), то сейчас объемы ввода должны зашкаливать. Но что-то не видно такого, странно, да?


avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, я смотрю, Вы вообще видите очень избирательно. Цитата:
В январе-сентябре 2019 года в Российской Федерации введено в эксплуатацию 42,3 млн м2 жилья, что на 7,9% больше показателя аналогичного периода 2018 года. Фактически это относится к домам, строительство которых было начато 2-3 года назад.
Растут объемы ипотеки — растет с лагом объем ввода.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, 1. ключевое слово — с лагом (как это противоречит моей статье? — никак)
2. Влияние ипотеки на строительство слабое. Т.е. ипотеку можно удвоить, а строительство вырастет на 10% и то через три года

avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, кредитование моментально не работает, но в итоге всегда приводит к насыщению рынка за счет роста производства и увеличению доступности в реальном выражении. От недвиги до автомобилей.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, а еще ипотека стимулирует рост откатов чиновникам за гарантию победы в тендерах на участки под застройку — в итоге чиновники получают кэш сразу, а фактически за этот кэш кто-то потом тянет лямку 20 лет…
пузырь?
avatar

massa1604

Млин, когда начли раздавать ипотеку (сначала своим, фирмы даже кредитовали сотрудников) цена московской двухи взлетела с 40т$ до 100т за какие то год-полтора. Вышибло всех людей, кто собирал деньги и привело тупорылое мясо без гроша своих накоплений. Собственно тоже самое вы видите сегодня на дорогах. Чмо, достойное запорожца в долг едет на кредитном мерине. Похрен что он обе почки продал и семья голодает. Зато на дороге он король. Весь смысл жизни бабочек однодневок.
Видно, что у автора плохо с экономическом образованием. 
Кредит увеличивает денежную массу. По факту 95% денег в экономике являются кредитными. Убрать их и тогда уровень жизни рос бы очень медленно, если бы вообще рос. 

avatar

Bemake

Чтобы повысить доступность жилья — надо больше строить ©

— вы посмотрите на столицу, скоро листика негде упасть будет и так.

Если есть спрос, то с чего цене то падать? Закон спроса и предложения, все просто.
avatar

infiltratior

infiltratior, в 2008 году типовая двушка-панель (п44) в московском спальнике стоила примерно 8 миллионов рублей = 320 килобаксов при средней московской зарплате 30 тысяч рублей, или 22 ГОДОВЫХ зарплаты. Ипотеку давали везунчикам со взносом от 50%, под 13% годовых в рублях или в долларах под 10%.
Сейчас та же самая двушка стоит пусть 8.5 миллионов рублей = 140 килобаксов при средней зарплате 85 тысяч, или 8 ГОДОВЫХ зарплат, при ипотеке под 10% и взносе от 20%.
Если падение в 2.5 раза в годовом доходе — не падение. то что такое падение вообще?
avatar

Ив Ив

Ив Ив, а с чего вы взяли, что снижение реальных цен (которое несомненно имело место) связано с ростом ипотеки? Чтобы эксперимент был чистым, надо УБРАТЬ ипотечный спрос и посмотреть, что было бы с ценами тогда
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, кто сказал, что падение цен связано с ростом ипотеки? С ростом ипотеки связано увеличение объемов строящейся недвижимости, разгоняющее строительство. Ипотека -> спрос -> строительство. В итоге цены за счет наращивания стройки примерно там же остаются, но денег в экономике крутится все больше, давая работу строителям, отделочникам, мебельщикам и так далее. То есть СТИМУЛИРУЯ ЭКОНОМИКУ в целом. Общественное благо в чистом виде.
Есть эмпирическая связь низких ставок/доступности ипотеки и обеспеченности населения недвижимостью, что как бы намекает.
avatar

Ив Ив

infiltratior, без ипотеки девелопмент убыточный бизнес. В убыток строить будет только государство если есть соответствующая политика
avatar

Bemake

<С ростом ипотеки связано увеличение объемов строящейся недвижимости

Прекрасно, в 2018 году выдали лишний триллион ипотечных денег. В 2019 объем лишь немногим меньше. Когда нам ждать роста строительства?

Любая теория должна давать прогнозы. Если прогнозы неверны, то значит теория никуда не годится

п.с. связь между ипотекой и ростом строительства есть (хотя и слабая), но моей статье это не противоречит, если бы вы меньше спорили, а ее прочитали до конца
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey,
В 2019 объем лишь немногим меньше. Когда нам ждать роста строительства?
Объем вырос — realty.ria.ru/20191002/1559344852.html
avatar

Ив Ив

Ив Ив, ну если для вас это рост строительства, то да. И кстати, нужно вычесть из цифр построенное населением


avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, то есть Вы считаете, что если ипотеку убрать, то строить начнут больше? Или покупать больше? Какая парадоксальная логика.
Наверное, застройщики филантропы, развивать строительный комплекс без спроса?
avatar

Ив Ив

Своя квартира есть, планирую купить ещё одну в ипотеку и сдавать её. Арендная плата будет будет полностью гасить ипотеку.

Хотел бы услышать критику!

avatar

Антон Иванов

Антон Иванов, слушайте, не может быть такого, что бы арендная плата покрывала платёж по ипотеке!
Сергей Южный, 
а если ипотека на 50 лет ?
шах и мат!
Сергей Южный, с чего бы? Однушка с отделкой в Коммунарке стоит 6 миллионов, первый взнос 50%, кредит на 20 лет под 10% — аннуитет 29 тыс. в месяц. Сдать за 30 тысяч ее можно влёт. Друг в 2015 на котловане купил две двухкомнатных квартиры в ипотеку, вложив 6 миллионов своих денег, когда проект А101 только начинался. Сейчас взносы за него платят арендаторы, а цена двух квартир больше 20 миллионов, тело кредита в районе 5 миллионов осталось, так что с ренты ещё на амортизацию обстановки откладывает.
avatar

Ив Ив

Сергей Южный, 2-х комнатнная стоит до 1,5 млн. Первый взнос 20%. Ипотека на 10 лет. Платеж в месяц около 15 т.р.
У ипотеки помимо экономической есть ещё одна функция. Это своеобразный ошейник, который одевает государство на граждан и который позволяет их немного сильнее контролировать. Ипотечник не пойдёт на митинг, на работе будет мотивированным исполнительным сотрудником и вообще будет стараться не идти против системы. Уж точно 100 раз подумает прежде чем что-то сделать опрометчивое, как это может отразиться на его доходах и выплате ипотеки.
avatar

На Кураже

Полная чушь с экономической точки зрения. Все, что делает ипотека — это сдвигает кривую спроса вправо-вверх, тем самым действительно увеличивая цены НО и увеличивая предложение жилья. Да, краткосрок оно неэластично, поэтому действительно имеем рост цен. Но долгосрок — девелоперы видят рост платежеспособного спроса и вводят больше проектов. Таким образом, ипотека стимулирует строительство.
avatar

MadQuant

MadQuant, давно заметил, что громкими фразами (чушь, бред и т.п) разбрасываются те, кто сами плавают в теме.

Не просто неэластично. А СОВЕРШЕННО НЕЭЛАСТИЧНО. Кривая предложения вертикальна в коротком периоде. Но и в долгосрочном периоде не все так просто. Вот подробно написал ответ, ибо надоело повторять одно и то же

zen.yandex.ru/media/monstrt_amadey/pochemu-ipotechnoe-kreditovanie-ne-privodit-k-rostu-predlojeniia-a-tolko-k-rostu-cen-5dc155e7c7e50c00ae4be767
avatar

monstrt_amadey


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW