Блог им. Andrey386

Сдвиг в недвижке произошел!

    • 04 июля 2019, 14:17
    • |
    • Andrey
  • Еще

В общем, то, что я так долго ждал, считаю, что свершилось.

Отслеживаю цены на квартиры в Раменском. Почему именно в Раменском здесь без комментариев, просто по-ближе к родственникам. А так типовой подмосковный город, такой как все, только удалённый.

Так вот, цены в новостройках были примерно 50.000 рублей за квардратный метр. Цены с ремонтом 100. Обычно новостройки 60-65тр за метр, но 50-55 довольно много попадалось объектов, поэтому считаю, что именно эта цена правильная.

На квартиры с ремонтом цены сильно выше — 95-110тр. за метр. Так вот, в конце прошлого года — начало этого, стало всё больше попадаться цена 80тр за метр.

А в последний месяц-два уже несколько (я отследил 5, но я не всё просмотриваю, а просто мониторю фон) объектов с ремонтом по 60тр за метр. И это однушки-двушки! Раньше таких не было от слова совсем.Считаю, что радикальный сдвиг цены вниз произошёл. Объёкты скидываются именно по этой цене. За 80-100 люди просто сидят ждут или ловят того, кому срочно.

Конкретно в Раменском стоят (строятся) немыслемое количество новостроек. Для кого всё это стоит не понятно. Так что думаю цены ещё попадают.

Для себя уже цену выше 60тр за метр не рассматриваю.

P.S.
Заметил ещё такую особенность. Агенты не считают цену за метр, а оперируют только конечной ценой. Почему? Туповаты или прикидываются? Если рядом с ценой всех предложений написать в скобках цену за метр, типа: 5.000.000 (48.000) рублей, то это в корне изменит восприятие рынка. Поэтому и циан, возможно, не такой популярный становится, так как там всё сразу видно и покупатель не хочет 49тр, а хочет 48тр, что на суммарной цене квартиры сильно сказывается.

★18
72 комментария
Представьте что будет когда мамба начнет падать.
avatar
Биотехнолог, ++++
А все же говорят про то, что эксроу должно привести к росту?) Вы на каком сайте мониторите?
Михаил FarEast, я мониторю на авито.
avatar
Andrey, чем Раменское так еще хорош, кроме родни?)
Andrey, попробуй mlsn.ru, там всегда цена за метр указывается и подписаться можно на новые варианты, а если по цене кликнуть, то вываливается динамика цен по этой квартире. Мне очень нравится.
Ну да. Есть ждуны. А есть те, кому надо продать в конкретные сроки.
Еще есть масса «левых» объявлений от АН и банков.

avatar
Кому нах. твой Раменский нужен, тут все на Тверской хотят жить!
avatar
drow, Во, во или хотя-бы  в раменках  (воробьевы горы )
avatar
ну область сильно перегружена предложением, в ленобласти тоже самое, настроили, а оно никому не надо, более-менее продается тока у метро, что в мурино и кудрово
Игорь Егоров, в кудрово обещали канатку построить пряма до метра,

avatar
Игорь Егоров, но там же грустно все, какой смысл туда ехать? мучение одно :(
тоже когда-то рассматривал его. Сейчас рад, что не вписался в эту тему. 
Тоже мониторю цены.
В ближайшем подмосковье потихоньку дорожает жилье. В Москве быстрее дорожает.
Может эта проблема только Раменского?
avatar
Биотехнолог, допускаю. Раменское находится далеко. Жуковский ближе. А Балашиха и Люберцы вообще в упор. Но средне-дальнее подмосковье будет оттягивать спрос от среднего, среднее от ближнего, так и до Балашихи доберёмся. Я просто говорю, что процесс пошёл. Он долго разгонялся, но по ощущениям произошёл именно срыв, а не сползание цены.
avatar
Andrey, я пока не замечаю, буду дальше мониторить.
avatar
Andrey, 
Цены с ремонтом 100.

Что за чушь. У нас в городе массово никогда цен по 100 т. рублей за квадрат не было — отдельные самые ходовые однушки. А так всегда порядка 65-75 т. рублей за квадрат за квартиру с ремонтом.

За последние пару лет соседи и знакомые продали пару квартир (вторичка) — цена продажи за метр вышла порядка 70-75 т. рублей
avatar
Биотехнолог, в Москве вроде не дорожает. Резкий рост был во второй половине 2018,  особенно на всякие однушки-двушки, в 1 квартале 2019 топтание на месте, а потом понемногу цены снижать стали, в истории цены на Циане по куче квартир это видно.
avatar
Ив Ив, я имел ввиду за 5 лет. Раньше помню были варианты по 5 млн., сейчас уже 7млн примерно.
avatar
Биотехнолог, это точно. Цены падали с 2015 по 2017, а в 2018 резко выросли. На низах, в конце2017-начале 2018, было много дешёвых предложений…
avatar
Какую нагрузку для покупателя несет цена метра?
Да никакую.
У покупателя есть накопленные 500т — 1м и он приценивается, что сможет купить за свой бюджет, учитывая ипотеку.
Вот стоит студия 26м, цена за метр очень высокая. А рядом стоит однуха 45м, но цена за метр меньше. 
Покупают не метры, а объект по конкретной цене. На объект либо хватает денег, либо не хватает.
Маркиз Лафайет, я как покупатель оперирую ценой метра на равне с конечной ценой. А агенты меня пытаются увести от цены за метр. Может для кого то это сложно, но надо лишь чуть напрячься.

Стоит газель с дровами за 5000р, рядом камаз с дровами за 10000р. У вас на руках 7000р. Что купить, газель или занять 3000р и купить камаз? По-моему эта арифметика для покупателя/продавца укропа ясна, а не только для покупателя квартиры.
avatar
Andrey, считайте как вам удобно, например цена в рублях, долларах, евро, биткоинах, газелях с дровами за метр.
Финальный вопрос будет всегда таков — готовы ли вы покупать объект с общей площадью Х метров за У рублей или не готовы.
В ДКП на вторичке есть общая площадь, возможно жилая и цена за объект.
Andrey, если покупатель не может разделить 3 млн. на 50 м., то может деньги ему и не нужны ))) 
avatar
Skifan, Ну я как опытный покупатель пучков укропа верю, что каждый это может сделать :))
avatar
Andrey, а я с вами поспорю.
каждый день у меня происходит такой разговор с П. — покупателем.

-О, а этот ящик керамической плитки дороже чем вон тот !
-Вы стены(полы) будете сразу ящиками облицовывать, или всё-таки распакуете и будете плитки поштучно клеить ?

КАЖДЫЙ!!! день. несколько раз в день.
к сожалению у нас везде видеокамеры и тупых покупателей нежелательно бить за их тупость. могут уволить.
Население в ипотеке крепко сидит, и малейшее ухудшение вызовет вал неплатежей и последующие негативные моменты. Думаю, власти это прекрасно знают.
Автандил Чавчавадзе, у чинвоничков дохрена недвиги, как инвестиция, так что ничего там падать сильно не будет, хотя очень хотелось бы 
avatar
mamont, > у чинвоничков дохрена недвиги, как инвестиция, так что ничего там падать сильно не будет

Мне 15 лет постоянно об этом говорят. И кажется недвига падала.
Сейчас уже инвестиция в недвигу сомнительна, 15 лет назад это было самое то.
avatar
Почему? Туповаты или прикидываются?
Просто развести пытаются
Евгений Черных(кбробот), как используя или не используя цену за метр можно развести покупателя/продавца?
Поэтому и циан, возможно, не такой популярный становится,
А что нынче лучше циана? я как то упустил нюх
avatar
Андрей К, авито))))
avatar
Григорий, ага, я прочитал чуть выше. Как по мне, так рассадник левых объяв и мошенников
avatar
Григорий, чем? Говно говном, куча фейковых объявлений для лохов. Часто в объявах «нарисованы» квартиры, категорически не соответствующие типу домов, в которых якобы продаются. При звонке выясняется, что продают не в этом доме и вообще не в этом районе, а в далеких подмосковных е… нях, откуда до ближайшей к указанному дому станции метро ходит хач-маршрутка
avatar
В Москве жилье (в хороших районах) дорожает (первичка/вторичка). Аренда тоже поднимается. И вообще, цены настолько сильно зависят от локации и наличия свободных объектов (продажа/аренда), что делать вывод по Раменскому я бы не стал.
Алексей Борец, к сожалению в Москве не так много мест, где хочется жить.
avatar
я тоже роста недвижимости не жду..
объемы нового строительства колоссальные, доходы падают… то как у нас строят я знаю, 15 лет проработал в стройке (искренне считаю, что система эскроу-счетов только на пользу пойдет)… сейча более менее нормальные фасады стали делать на фоне падения спроса… раньше даже не парились… даешь квадратуру/кубатуру, пипл схавает… как мерс продавать по цене жигулей
Аккуратный Боб, наконец-то спрос падает! при колоссальных объемах строительства должно быть падение цены. ждем.
avatar
smit, тут еще такой момент — себестоимость...
в 2005-2006гг. себестоимость квадрата (причем не сильно большая разница панель или монолит, панель только чуть быстрее собирают) была ~30тыс. в среднем (чуть меньше), продавался квадрат в Москве за 150-200тыс. (запомнилось, т.к. моя з/п в те года была ±25-30 тыс.))))
какая сейчас, не в курсе, такие оценки лучше получать от знакомых в отрасли… можно только предположить, что в р-не 40-50тыс. в Мск
агентам просто это нафиг не надо пересчитывать вам все в тыр за квм.Не сложно взять калькулятор и поделить если надо.Да и так удобнее и продавцам и клиентам в целом.
Вот вы торговаться как будете ?
Скидываю 500 рублей с квм или скину 100 тыр с квартиры?
А чтобы оценить и сравнить нет никаких проблем))пяток кнопок на калькуляторе нажал и получил уровень 2 класса.
Я когда беру квартиры сам делю для сравнения.Ну не дебилы же в конце концов то))))

будьте аккуратны в ожиданиях, с 1 июля ряд новшеств ввели для застройщиков, не думаю что это приведет к снижению цен.У нас несколько серьезных застройщиков сворачивают бизнес.
avatar
matroskin, кто сворачивает и ваша оценка новшеств?) знаю Вы в курсе по Ростову и Краснодару.
avatar
Rustrade, я больше по Ставрополю, Краснодар меньше.Ростов совсем не в теме если честно.Называть конторы не буду(хотя знаю даже те кто на ладан дышит), да и это не важно.Важна тенденция.Моя оценка примитивная, как чукча что знаю то и пою.У большинства застройщиков данные нововведения приведут к росту затрат.Они бы и рады перенести все это на клиентов.И скорее всего так и попробуют, но тут, уже как и сказали, дело в спросе.А он не могу сказать что ух какой.Так что скорее всего будут сворачивать объекты, да собственно кроме Юси уже сворачивают потихоньку.Часть будет пытаться строить за свои и потом уже продавать.Это приведет к снижению предложения.Не думаю что в таком случае цены пойдут вниз.Мое мнение, как минимум останутся там же.А может и чуть в рост пойдут.
Ну и конечно же приведет к росту серых схем, хотя они и сейчас есть.
Вообщем не знаю как это поможет дольщикам, по моему все было нормально, если бы просто следили за застройщиками лучше.А вот банки с этого поимеют не слабо.Я думаю они это и пролоббировали. Дольщики лишь повод.Ничего там сильно не изменится.Вполне было нормальное законодательство в этой части, а вот контроль был слаб.Ну собственно сейчас он и не усилится)))
avatar
matroskin, они столько раз меняли правила игры, что ожидать хорошего не стоит) Спасибо за ответ. очень полезен был.
avatar
matroskin, кто сворачивает бизнес?
avatar
По Москве первичка плюс 10-20% в зависимости от степени готовности и локации за последний год. 
За последние 2 года качественная первичка в цене ушла вверх, причем некисло и предложение по такой первичке сильно уменьшилось.
Может, наконец-то, народ стал покупать, думая и осматривая не только свой будущий дом, но и всю инфраструктуру.
А неликвид типа Раменского — он везде неликвид :-)))
avatar
examinator, насчет Москвы не знаю, но у нас так же.Росла качественная первичка, а панельки дешевели.Так  что судить о всей недвиге в целом как делает автор-бред.Тут от дома может цена гулять очень сильно)не то что город или страна в целом))Ну да я это сто раз писал и сто раз дилетанты пытаются натянуть сову на глобус анализируя среднюю температуру по больнице))
avatar
matroskin, полностью согласен.
avatar
matroskin, близость к станции/метро, вид из окон, этаж, качество ремонта итд итп
зачем в неликвид вкладывать, ну если только дом с землей, а так проще снимать, как то так…
Я двушку в печатниках за 5500 000 еле продал, а вы про какое то тьму таракань раменское говорите счас друг на пролетарке двушку за семь продать не может
avatar
Magistr, кода это было? Сейчас там однушку за этот бюджет с руками оторвут
Маркиз Лафайет, возьмете двушку в Текстильщиках за 7 млн. Я продать готов с киргизами снимающих за 40 000 руб./мес.
Рассудов Виталий, Текстильщики-Кузьминки — это давно киргистан уже. Вечером на улицах ни одного русского лица — все сидят по норам, боятся выйти. Зато чужеземцы ходят по улицам расправив плечи и гордо зыркая. Это тупик.
avatar
Andrey, может я глупый смельчак или ещё не попадавший в «переплёт», но я зимой когда езжу за деньгами в районе 21.00 хожу спокойно. Но соглашусь, что когда иду обратно к метро «Текстильщики» через стадион «Москвич» то очень сильно удивляюсь большому количеству идущих домой киргизов и прочих восточных людей.
Рассудов Виталий, видимо зима не их сезон :) Я сужу по метро Кузьминки и теплому сезону. Часто приходится там бывать. Вечером да же мне, при моих внушительных размерах неуютно.
avatar
Рассудов Виталий, а скиньте данные по квартире, гляну что по чем.

Magistr, двушку в печатниках за 5500 000 еле продал...
в 2005? 
avatar
Magistr, Да и районы, что печатники, что всякие пролетарки, дубровки  (хоть и находятся внутри  трешки )  никогда  не ценились  из-за  контингента  в них  проживающего (одним словом  дыра  дырой )
avatar
Лабиринтов Сергей, думаю, Печатники из-за нефтезавода и выгребных ям.

avatar
Григорий, зато Печатники недалеко от центра. Это вам не Коммунарка, где до кольца ехать 45 минут на метро. А еще до метро  дойти надо.
Григорий, Там всегда живет и жило, полно быдла( лимита которая селилась там со времен союза) потому что да заводы и предприятия все рядом ( пока идешь до метро 2 раза на бутылку спросят)
avatar
Лабиринтов Сергей, не совсем соглашусь про «Пролетарскую», там есть приличные места и хорошие дома. Возьмём например Новоспасскую наб. или Воронцовскую ул.
Рассудов Виталий, Они и в бибирево есть, но не ценился, зтот с понтом  центр, типа пролетарки, дубровки  всякие крестьянские заставы и площади ильичей  никогда у покупателей жилья, лучше взять юго-запад, запад у мкада( юго-западная, тропарево, крылатское,), чем там (потом быстрее если надо продашь ).
avatar
Лабиринтов Сергей, я слышал такое мнение риэлтора: нормальная Таганка заканчивается «Театром на Таганке», тоесть всё что находиться за Таганской площадью для него было шлаком.
 Хотя на Больших каменщиках нормальные дома кирпичные, а-ля ЦК-вские и Мосэнерго.
Рассудов Виталий, На больших и малых  каменьщиках  (что ближе  к метро ) ещё  да неплохо.  Но вот что от марксисткой  (нмжегородская и далее  это мрак  ( хрен  продашь, хотя все внутри трешки ) ещё бауманка  этим славится  (красносельские  улицы  верхняя и нижняя  никому  не нужны, особенно от м. Красносельская  по верхней  красносельской между трешкой  и  жд дорогой  от Ленинградского  и ярославского  вокзалов, вот где скопище бомжей, там есть  относительно новые  дома (конец 90 начало 2000 годов постройки ) никому не навяжешь  по цене 9 этажки  панельки в отрадном, а буквально в 200 м  ( через  трешку  в область, в сокольниках  все улетает по хорошим  ценам. Зато  красносельская  как и бауманская считаются ЦАО  а сокольники ВАО. В МСК  (если  кто плохо  знает город ) можно  так  попасть  на развод  (от риэлторов ) и купить  неликвид  (в якобы ,, неплохом ,, если смотреть  на карту МСК  ,, центральном,, районе, что потом  хрен  продашь  что-бы  свои хотя-бы  вернуть. Вывод Москву  надо  знать  (или хотя-бы  иметь знающих знакомых )
avatar
На новостройки цена не упала? О чем тогда вообще речь?
avatar
Раменское та еще дыра, самое забитое направление что электрички, что метро. Все едут в Москву, только жилья и людей все больше, а возможности добраться до работы все меньше. Еще и Некрасовку по временной схеме воткнули на фиолетовую ветку. После зимнего скачка цен идет коррекция, в Москве это просто снижение роста цен, а Подмосковье еще и дешевеет.
Раменское-не престижное направление, очень всё застроено, причем высотками и в соседних городах, въезд в Москву не хорош. Отсюда и оценка рынка-не фиг туда ехать.
avatar
Григорий, Я считаю и наверное многие со мной согласятся, что хорошие и нормальные районы МСК это от ленинградки ( от  войковской) и в сторону юго-запада по  севастопольский, чертаново( сокол, динамо, полежайка, строгино, крылатское, раменки, проспект вернадского,  юго =западная, университет, черемушки, беляево итд ) есть конечно и здесь исключения типа Очакова -Матвеевского и Теплого стана. И не очень хорошие районы, включая самое днище от  варшавки и до дмитровки ( бирюлево, марьино, люблино, капотня, выхино, рязанский проспект, новогиреево, перово, шоссе энтузиастов, гальяново, партизанская, медведково, бибирево, итд ) и здесь есть исключения типа коломенская, преображенка, алексеевская, вднх.
avatar
На рынке присутствуют два вида покупателей:

1. Отталкиваются от цены квадратного метра и общей суммы, которая у них есть на руках (как правило небольшая). Сама локация дома для них — вторична!!! 
Для таких покупателей строится много жилья, и возможно, что даже метр  дешевеет. Каким образом достигается более низкая себестоимость для застройщика все понимают.

2. Хотят купить квартиру в конкретном определенном месте. Здесь совсем другое ценообразование, т.к. наличие в свободной продаже объектов обычно ограничено. За хорошую локацию еще и приплачивать придется к цене рынка.

теги блога Andrey

....все тэги



UPDONW