Блог им. krugman

О пользе "фундаментала" для ПИФов недвижимости

Сначала я хотел назвать эту статью «Как заработать на ПИФах недвижимости?», поскольку какое-то время назад я смотрел на результаты их деятельности и там были сплошные убытки. Но глянув сейчас на Investfunds.ru, понял, за последнее время на рынке недвижимости произошли подвижки в лучшую сторону.

О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
Как видно на рисунке, есть ПИФы недвижимости, которые дают довольно хорошую доходность за последние 5 лет. То, что при этом бОльшая часть ваших доходов остаётся в руках управляющих — это уже другой вопрос.

О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
Комиссии с лёгкостью могут доходить и до 90% от стоимости активов в управлении! Правда достижение таких результатов связано с некоторыми сложностями:
  1. Задним числом — все умные. Если бы вам предложили вложиться в фонд какой-то малоизвестной управляющей компании, то не факт, что вы согласились бы. Это сейчас, глядя на результаты, приходишь к мысли, что стоило вложиться и за 5 лет удесятерить свои вложения. Но нужно помнить о том, что лишь небольшая часть фондов (примерно четверть) показала за 5 лет хоть какой-то положительный результат.
  2. Крупный порог входа. Зачастую 500 тыс. или 1 млн. рублей. Понимаю, что для большей части аудитории смарт-лаба 1 млн. рублей — это брызги, тут же все миллиардами ворочают :) Но для инвестора среднего масштаба — вполне приличные деньги. Хороший повод задуматься, куда нести свои денежки, и стоит ли их нести малоизвестной компании.
  3. Все фонды недвижимости — закрытые. Если вы вложили свои деньги, то «вытащить» их можно только с закрытием фонда. Если паи обращаются на рынке, то это уже большой плюс — можно продать паи и получить свои деньги. Если фонд собирается платить периодические дивиденды пайщикам, то это может скрасить томительное ожидание закрытия фонда. Не слишком ли много «если»? :)
  4. Нужно ещё успеть вложиться в фонд. Обычно для формирования фонда отводится довольно сжатый промежуток времени, а вы в это время будете греть кости на Мальдивах или Бали :) И почему-то мне кажется, что если формируется фонд, который будет вкладываться в какие-то действительно выгодные объекты недвижимости, то об этом не будут кричать из каждого утюга. Например, как с «Архангельской клюквой», «Копикупи» или биткойном. Причём, на момент формирования фонда ещё неизвестно, какие конкретно объекты будут покупаться в фонд, будут известны лишь общие направления инвестиций: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, строящееся жилье...

В итоге получаем, что для рядового инвестора, который хочет вложиться в недвижимость с небольшой суммой выход только один — паи ПИФов недвижимости, обращающиеся на бирже. Ликвидность которых в большинстве случаев оставляет желать лучшего.

Теперь переходим к теме статьи. Я и есть «средний инвестор», который хотел вложить небольшую сумму в недвижимость. И в поле зрения попали паи «Сбербанк — Коммерческая недвижимость».

О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
Доходность, конечно, ужасает. Но есть несколько положительных моментов:
  1. Я покупал паи в среднем по 115 рублей. В то время как в фонде на каждый пай приходится по 160+ рублей.
  2. По паям выплачиваются дивиденды 2 раза в год. За последний год — мизерные, примерно 5 руб. на пай. Мелочь, а приятно.
  3. Самое главное — подходит срок завершения фонда.
Времени для того, чтобы созреть на совершение сделки было предостаточно:
О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости


Схема получения лёгких денег следующая:
  • скупать паи по цене, ниже «балансовой»;
  • ждать завершения фонда;
  • на собрании пайщиков голосовать против продолжения фонда. Конечно, если паёв выпущено 15 млн., а у тебя — 300-400 штук, то звучит глупо. Но возможность почувствовать себя важным — бесценна :)
  • получить прибыль после погашения паёв фонда. PROFIT!
Основной риск тут один. Как это не прискорбно — «оказаться самым умным». Если другие пайщики не додумаются до такой простой схемы и не проголосуют за закрытие фонда, то ваши деньги могут зависнуть в неликвиде. По этой причине и нужно проявить сознание пайщика! :)

Что касается паёв «Сбербанк — Коммерческая недвижимость», то 5 апреля 2019 года состоится собрание пайщиков, на котором будет решаться судьба фонда. Зреет промежуточный вариант развития событий: фонд будут закрывать, но сроки закрытия отодвигаются на 3 года. В течение этих трёх лет паи будут погашаться частями. Может быть даже будут платить дивиденды при этом.

Вместо заключения
Никого не агитирую закупаться «на всю котлету» паями этого фонда, т.к. поезд ушёл. Паи торгуются уже по 140, спред между покупкой и продажей — огромный — 117 и 140 соответственно. Вы сможете заработать максимум по 20 — 30 рублей на пай за счёт погашения в 2021 году. Может быть дивиденды дадут вам дополнительный доход в случае их выплаты.

Но вполне могут найтись на бирже и другие ПИФы недвижимости, которые дадут вам такую же возможность подзаработать. Про эту схему впервые я прочитал довольно давно в блоге А. Шадрина, которого здесь многие недолюбливают. Однако комбинация с недооценёнными паями — запомнилась хорошо :) 

---------

На этом все.
Ставьте плюсы, если понравилось.
Делайте репосты и тащите в избранное, если нашли для себя что-то полезное.
Шлите тимофейкойны, если не знаете куда их пристроить.
Вступайте в мою группу Вконтакте, если хотите. :) 

Всем удачи!
★4
А вы покупали ПАИ на бирже? И как проходит собрание пайщиков? Есть ли возможность проголосовать при помощи удаленных сервисов?
avatar

Николай

Николай, паи покупал. Собрание пайщиков проходит, по всей видимости, так же как и собрание акционеров. Голосовать при помощи удалённых сервисов — нельзя, по старинке — бумажный бюллетень и по почте.
avatar

Алексей


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW