Девелопмент, финальный пост о перспективах отрасли

Мой основной канал: https://t.me/intrinsic_value

Последние несколько дней провел в увлекательном изучении индустрии. К сожалению, ещё раз убеждаюсь, что заранее намеченную серию постов не всегда получается опубликовать полностью. Это связано с тем, что ожидания не совпадают с реальностью. Так и здесь, я искренне верил, что девелопмент может стать хорошей точкой роста на рынке акций прямо сейчас, но это не так. Рост обязательно произойдет, но будет это не в этом году.

Итак, по порядку:

1)     В нашем фокусе находятся только публичные компании сектора, это ГК ПИК, ЛСР, Эталон. Бизнес их всех сосредоточен на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Так, например, у ГК ПИК 95% портфеля текущей недвижимости приходится на эти регионы, у ЛСР 96%, у Эталона — 100%.

2)     Рынок недвижимости московского региона и Санкт-Петербурга страдает от затоваривания, а грядущие изменения правил игры в строительной отрасли не позволяют застройщикам снизить обороты. Девелоперы стараются вывести на рынок максимум проектов до введения новых правил долевого строительства. Объем предложения новостроек Москвы и Подмосковья в 2017 году составило 7.5 млн кв. м. (В 2011-13 гг. объем составлял 4-5 млн кв. м). Спрос не успевает расти так быстро, вследствие чего цены на недвижимость продолжают падать темпами примерно 10% в год. В Санкт-Петербурге ситуация похожая, объемы экспонируемого жилья достигли исторических максимумов, но цены еще не начали так сильно падать.

3)     Если все заявленные проекты в Московском регионе будут выполнены, то в 2018-20 гг. уровень предложения будет стабильным на уровне около 8 млн кв. м. в год. При текущем вялом спросе рынок продолжит затовариваться, а цены продолжат падать. Однако сохранится ли вялый спрос на рынке, учитывая стремительно снижающиеся ставки по ипотечным кредитам?

4)     В 4 кв. 2017 г. продажи с использованием ипотеки достигли новых пиковых значений у всех публичных игроков рынка (ГК ПИК – 64%; ЛСР-47%; Эталон-41%). У ГК ПИК, например, число ипотечных сделок за 2017 год увеличилось на 140%. У Эталона число таких сделок выросло на 89% (4 кв. 2017 к 4 кв. 2016). Делаем вывод, ипотека объективно является главным драйвером рынка, а ставки по ней сильно влияют на объемы выдач.

5)     Но на самом деле ставки по ипотеке до сих пор очень велики в реальном выражении. Номинальные средние ипотечные ставки сейчас находятся на уровне 9.8%, но уровень годовой инфляции сейчас всего 2.5%, то есть реальная ставка – 7.3%. Если проводить параллели с Польшей (см. график, приложенный к посту. Почему именно Польша, писал здесь: https://t.me/intrinsic_value/63), то отношение объема ипотечных кредитов к ВВП должно находится в промежутке от 2% до 4%.  Сейчас показатель объема ипотечных кредитов к ВРП в Московском регионе – 5.7%, в Санкт-Петербурге – 8.1%.

6)     Ставки на рынке продолжают падать, да и инфляционный таргет ЦБ в 4% никто не отменял. Поэтому падение реальных ставок по ипотеке до 4%-5% не кажется недосягаемым. В таком случае, по примеру Польши, объема ипотечных кредитов к ВВП может достигать 10%, а это порядка 7.7 трлн руб. на новые квартиры или более 70 млн кв. м. жилья. Понятно, что такой спрос выйдет на рынок не сразу, а в течение нескольких лет, но в любом случае он переломит нисходящий тренд цен и ликвидирует затоваривание на рынке.

Вывод

У меня позитивный долгосрочный взгляд на Российский строительный сектор, однако в среднесрочной перспективе он не столь перспективен из-за чрезмерного затоваривания на рынках Москвы, московской области и Санкт-Петербурга. JP Morgan, например, ставит нейтральные рекомендации по ЛСР и Эталону именно в связи с этим.

Я считаю, что нужно держать руку на пульсе сектора, так как снижение ипотечных ставок в любой момент могут перевернуть игру. Буду держать Вас в курсе!

Подписывайтесь: https://t.me/intrinsic_value