ОФЗ vs. сдача недвижимости в аренду

AlexGood, с 2012 года жилье падает в цене в нашем областном центре.

AlexGood, я плохо знаком с офз. но точно знаю, что если бы в 2012 году не купил квартиру а пожил денежку в банк счас бы уже не однокомнутную а двухкомнутную на эти деньги купил.

Сергей Воронцов (sergey-110), ты ж вроде в 14м  покупал?

Туземец, в 2012 в апреле. с ноября 2012 начал поновой торговать на бирже. в марте 2015 выводил с биржи на вклад. с февраля 2016 снова торгую.

AlexGood, Минус квартиры — это нефинансовая инвестиция, ей нужно заниматься (работать). Плюс квартиры для себя — в ней можно жить, она удовлетворяет потребность.
Минус квартиры — невозможно реинвестировать арендную плату ежемесячно под ту же доходность (в тот же актив). Если цель жить на доход от инвестиции — то удобнее хата (ежемесячно доход против полугодового купона). Налоги с аренды будете платить? Если нет — налоговые риски. Офз, если не спекулировать — без налогов. Купон по офз всегда, а съемщики иногда съезжают или не платят вовремя. Квартиру нужно оставлять и ремонтировать, офз — нет. У офз есть дата погашения, у квартиры нет. Т.е. никаких гарантий достойного выхода из инвестиции. Ликвидность очевидна, уже писали.
Делайте вывод исходя из того, что вам нужно и важно 

AlexGood, ОФЗ ликвидней :D

AlexGood, купите евбробонды карпоратов типа газпрома, втб…

AlexGood, 52001, с привязкой к инфляции. Реальная Доха 2.5 примерно 

AlexGood, много уже про съемное жилье писали. растраты большие у этого заработка. да и простои бывают. ремонт, могут конфликтные жильцы попасться. И самый главный, на мой взгляд, это вклад в недвижимость. за последние 3-4-5 лет недвижимость подешевела в долларах и не очень подорожала в рублях, а кое где цена упала до 25% в рублях.

Александр (sas7602), она и в рублях не изменилась за 3 года,
за 5 маленький рост

AlexGood,
вот вам аргументы:
1. ОФЗ (через надежного брокера) надежнее, квартиру могут спалить, затопить, убить и прочее
2. ОФЗ ликвиднее, если срочно понадобятся деньги, да день выйдите без потерь, квартиру будете продавать месяцами, и то с сомнительным эффектом, аналогично и с покупкой, в ОФЗ можно зайди буквально за день, и начать получать доход, с недвигой месяцами будете сидеть на деньгах.
3. у ОФЗ денежный поток прогнозируем, квартиранты могут затягивать оплату, просто съехать-искать новых — разрыв.
3б. c офз можно сконструировать портфель с заданной доходностью, дюрацией и гибко реагировать на изменяющуюся конъюнктуру иммунизируя его, с квартирой будете сидеть и смотреть на % ставки.
4. недвижимость если и будет расти, то в сумме будет те же 9%-10% (6% многовато для ренты, считайте лучше 5%, учтите налоги, обновление мебели, правда и с ОФЗ уже не 9% там, а 8% лучше считать, но лишний 1-2% погоды не сделает ради этих рисков)
в итоге по соотношению доход-риск: офз победитель.

AlexeyT, 1-2% на 25 летнем отрезке в 2 раза почти увеличивает капитал.

Алексей, за 25 лет квартира превратится в труху,
каждые 5 лет надо проводить реновацию,
вот этот 1% и размажется на ремонт

AlexeyT, я за ОФЗ. Недвижимость утопия, если подходить с точки зрения здравого смысла жить в Москве в собственной квартире, это шизофрения. Капитал который она на себя отвлекает, даже офз сможет оплачивать съем аналогичного жилья еще и сдача будет оставаться. Снять квартиру стоимостью 40лямов стоит 120 000 в месяц считайте сами=)

Алексей, бетон, бетон кончается, нет хорошего цемента, земли род него

Алексей, где вы так дешево все находите, не пойму. Сдаем квартиру. Стоит она где то 11-13 лямов, в месяц 61000 рублей аренда. Несколько раз менял квартирантов. Последний раз сняли вообще за 2 дня. Причем, обычно в договоре прописано, что предупредить о разрыве надо за какой то срок (от 2 недель до месяца) За это время можно найти спокойно, так что разрыва нет, практически. Возможно, для элитного жилья и есть проблемы. Для ликвидного их нет, ребята.  Не верю я в то, что недвига будет дешеветь в рублях. В валюте, да. с нашей инфляцией дешеветь просто некуда. Кстати, тут все прекрасно  написано про офз и ликвидность, но не забывайте одну вещь, со съемной квартиры вас тоже могу попросить на выход с вещами. Если у вас всего один рюкзак, то это терпимо, а если машина вещей, то стоимость переезда, плюс, если это будет сделано в сжатые сроки, повышенная арендная плата на новом месте.

AlexeyT, труха, труха.Да у нас весь центр в Москве должен превратиться в труху, хотя по факту когда смотришь нового жилья ооочень мало и оно сверхдорогое, от 200лямов без ремонта

AlexGood, ничего просто попросите перевести ваши бумаги в центральный депозитарий НРД…

AlexGood, у недвижики ликвидность околонулевая. И у недвижки нет никакой защиты от инфляции, а у офз есть такие варианты, есть офз с переменным купоном и привязкой к разынм ставкам, в т.ч. вроде и к инфляции есть. Плюс у недвижки идет амортизация, чего у офз не бывает, если недвижку придется продать после квартирантов, то вся прибыль уйдет на амортизацию, либо придется ее размер вычесть из стоимости и продавать сильно ниже рынка. Да и гсодураство проводит политику направленную на то чтобы убрать инвестиции в квартиры, поскольку цены заперделеньые, будут налоги расти, возможно еще какие-то меры придумают, а против государства переть бесполезно.

Watto, Тельавив да, там ещё и шекель стал  крепче швейцарца.Как это так не могу понять?

Watto, в курсе что бывает когда сдаешь недвигу за рубежом? ;) это может быть ооочень весело.

Дядя Ваня СпекулянтЪ, а еще в ОФЗ можно забабахать суммы, на которые можно город купить=))

Алексей, в ГКО уже забабахали

AlexGood, я опасаюсь, что ставки по ипотеке станут 7-8%, соответственно ценник на квартиры вырастет раза в 1.5-2, а я на этом не заработаю)))

AlexGood, сейчас по 11% уже можно взять. Это по гос-программе на новое жильё. Разгон для экономики. Я уверен, что будет снижение.

Yorsh, Чтоб что-то выросло, надо чтоб у людей появилась потребность, у всех моих знакомых по 1-6 квартир, арендаторов хрен найдешь, если еще 2 года назад все они мечтали поскорее купить еще одну, сейчас задумываются чтоб продать.

Алексей, напишите название города, всё станет ясно. Это проблема выбора конкретного города.

Алексей, не надо жадничать, пусть устраивают арендный сейл на 50%

Yorsh, ха ха ха…  когда все про удешевление ипотеки знают… то это уже в цене учтено давно… и можно ожидать фикс на факте…

я б смотрел рост численности молодежи и рост зарплат…

ves2010, надежда вся на южан

Yorsh, с чегоб на дне??? цена недвиги=100...150*месячный арендный платеж… или недвига дешева когда аренда дороже ипотеки… счас ниразу ни так

ves2010, ответил выше

AlexGood, я за блог сергея спирина… счас удобные етф появились… все стало крайне просто

Yorsh, Урюпинск?

ImDim, бетон хрен башкой прошибёшь, дураков больше, чем умных всегда

ves2010, в Сочи с недвигой можно двигаться, за сезон через airbnb знакомый сделал рублей 120, при цене 2.500.000 за квартиру, это примерно 5% за три месяца. Зимой по 18 000 в месяц сдаёт

Yorsh, если Сочи и сдача в управление, надо считать! а что за квартира за 2,5 млн? реально можно взять не далеко от пляжа? или это стройка и соответственно будет сдаваться через год два? 

Александр (sas7602),
1 хорошая квартира в сочи в центре на навагинского двушка 48м = 6мио... 
2 120к за сезон это 1200руб в день всего… чет маловато… за 3мио можно в мскве купить… тот же подольск… и сдавать за 25к в месяц… (но если посчитать то это все в убыток)

ves2010, в подольске можно сдать за 25тыс рублей? лучше тогда в балашихе за 16тыс снять. у меня друг там снимает. в новых химках 20-25 тыс. москва возле мкад 25-30 не меньше. я имею ввиду нормальное состояние квартир. Но цена квартир это сказка))) москва нормальное состояние 1к квартиры 35кв.м меньше 5,5 не нашел. и покупать для сдачи конечно же не выгодно. есть регионы в сибири. квартира 2млн. сдача 25000 рублей. Но… если там не жить, то может проблема быть с жильцами и решать придется ехать. 

Александр (sas7602), лови… 2.8 однуха новострой в пределах мкад http://www.cian.ru/sale/flat/145520677/

ves2010, видел я эти дома, реально жесть.

Yorsh, там парк и лес рядом… выезд на мкад… жд платформа… нормуль район… и дома не так плотно как в павшинской пойме…

ves2010, я не конкретно про эти дома, а про все новостройки в Москве. Очень страшные дома по 25-30 этажей. И их целые районы растут.

ves2010, спасибо. но 26кв.м. и говорят там брошеные районы есть. строители не работают. хотя для сдачи это лучше чем за 5.5млн. и 2квартал 2017 сдача. под черновую… в общем считать надо))))  В любом случае я бы не стал покупать квартиру для сдачи, что б сохранить и заработать. 

Александр (sas7602), ок смотри жк Лучи 4мио… 35метров… 500м от метро(строится)

ves2010, если для себя, то за мкад не поеду))) нажился уже! ЖК Лучи за МКАДом. я сейчас двушку смотрю, северозапад внутри мкад.

Александр (sas7602), мкад — не мкад… какая разница это 7мин на метро… если брать номальную хату для себя то это колцевые станции метро… кстати в центре цены ниже чем на окраинах...
глянь краснопрудную 3/5 — суперский дом — спецпроект… главное чтоб окна во двор

ves2010, для меня есть разница. я жил на красногвардейской, а потом в химках. больше не хочу за МКАДом. даже в куркино не поехал бы)) если бы в царицино нормальная стройка была, можно было бы. а так там кто в первую очередь попал еще норм, остальным повезло меньше. 

Invisible, спасибо, но не за МКАДом и не на юге. рассматриваю северозапад. ленинградка — волоколамка. от МКАД до ТТК.

ves2010, 2,8-всегда будет жесть.Только от 5,5 мио всякое дерьмо начинается.Нормалёк вариант не меньше 9 мио

Мартынов Иван, а что такое нормалёк? 100кв.м?? мне и 50 хватит))) года на 3-4.

ves2010, квартиры для вуайеристов — дома впритык стоят.

ves2010, это апартаменты

Александр (sas7602), за 15 тыс. в Садовом кольце можно снять, с реконструированной Тверской и реальными немецкими липами.

ves2010, посдавай в Подольске касатик, посдавай.Можешь ещё в Волоколамске  посдавать, там 7 лет окупаемость.Только найти жильцов надо

Александр (sas7602), сейчас в новостройке около пляжа в Дагомысе по 80к за квадрат, заливают пока фундамент. Когда 4-5 этажей будет, цена будет 120-130к, к сдаче 150-160(возможно). Это единичный пример, так за 2.5 млн далеко возьмёшь. Я пока две квартиры взял в ипотеку, и только вторичку. Много подводных камней, есть и по 500-600 000 квартиры))

Yorsh, я 2 года занимался поиском и покупкой квартиры в сочи (2013-2014 годах). тогда надо было брать стройку. сейчас не особо интересно в качестве инвест проекта. есть другие регионы. сейчас сибирь смотрю более менее интересно. Я бы пообщался отдельно на тему покупки жилья в сочи. интересно для себя покупки

Александр (sas7602), хорошо, что не купили, пик как-раз в то время и был. Сейчас можно спокойно рассматривать варианты, если что в личку обращайтесь, чем могу — помогу. А так на авито присмотритесь или вот к примеру

xn------6cdaabnlrg7aabrbvae1dgopj5at1a4j.xn--p1ai/1/?roistat=adwords7_g_117008714969_%2B%D0%BA%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BB%D0%B0%20%2B%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82%D1%83%D0%B3%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B8&roistat_referrer=&utm_source=google&gclid=COyQx-DLutACFQHbcgodOMoBZA 

Можно несколько студий взять сейчас, через два года перепродать, или сдавать))

Yorsh, по сочи на авито в то время один лохотрон был))) рассматривал ЖК «Огни Сочи» уже на договор выходили, а они ценник подняли на 250т.р с 2.5млн я посчитал это много и отказался. сейчас такая квартира этажем выше стоит почти 4млн

AlexGood, сбербанк поработит всё население России через ипотеку, как ответ?  А серьёзно думаю, что банки между собой будут делить население и предлагать ставки ниже и ниже. Если конечно ставка ЦБ будет падать.

Yorsh, китайцы ему в помощь.В большой популяции  непуганных дураков больше, а наши уже пуганные

ves2010, с аренды-4%максимум, и это ещё хорошо.Почти трежерис, только в рублях.
Ещё скоро и налог заставят платить реально-ввиртуально=это ещё+13%, а то и 20%.

Черный Живоглот, вспомни 1998г… когда зарезали баранов в ГКО… в недвижке тоже не было весело ниразу...
из ОФЗ можно будет выйти в кэш в 2 клика мышкой… и еще в 2 клика купить валюту… а с квартирой чо делать??? этож неиквидный ниликвид… без фундаментала к росту

зы я вчера смотрел цены на мсковскую недвигу… и как то совсем не гуд…

ves2010, 
Вот макд гистограмма к рублевой цене метра по ирн  недельки 

Черный Живоглот, вижу падение  до 1200 долларов за метр.куда больше за это скученное гавно?

ves2010, ''из ОФЗ можно будет выйти в кэш в 2 клика мышкой'' -потеряв 80% стоимости?
в пример, 2014г стоимость офз складывалась до 50%.

А по теме, — сейчас выгоднее офз, если ставку снизят будет выгоднее недвижимость. риски и там, и там.

Gamma, конечно складывалась в 50%… если дюрация высокая чеж не сложиться то… надо брать офз ин либо с купоном=стравке цбрф... 

AlexGood, 
Их будут резать всегда, потому что это легко, а вот отбирать квартиру — тяжело.

AlexGood, соглашусь с живоглотом… будут резать… но не сейчас… надо смотреть стоимость обслуживания госдолга долга в % от бюджета… счас это 4% всего… вот будет 10-15% можно напрягаться

ves2010, 
их режут когда полная вера.
Когда непоколебимость.
Я бы зарезал в декабре.
Хренову кучу бабла бы сдоил.

Черный Живоглот, Вы хоть знаете сколько физиков в ОФЗ, что-бы такой бред писать? Я знаю кто пострадает в первую очередь а за ними уже вы будете хер сосать уж извините за грубость… 2 гипирок наша экономика  не выдержит… Ваши квартиры будут стоить копейке для тех людей у которых была валюта а не рубли…

Seven_NY5, 
Дык они в два конца сдоят
У всех валюта на депозитах смотрите статистику ЦБ там 95 млрд $
На руках только 25 млрд $
1. Они режут ОФЗ ников
2. Они всем депозиты отдают рублями
3. Они курс делают ступенькой как в Казахстане .
И что вы будете делать?

Seven_NY5, на хорошие сцуки в долларах цены держат, от 3 лямов зелени.Ежегодный налог около 4 лямов, вот такой вот мейтаненс

Черный Живоглот, кабанчика надо откормить… потом зарезать… он ее масенький… все деньги пока на депозитах в банках… счас заманивают…  

ves2010, 
У меня среднестатистический думающий мозг.
Если до меня дошло то до половины дошло что будут доить.
А значит они будут доить скоро не дожидаясь пока дойдет до большинства

Черный Живоглот, «потом» понятие растяжимое.

Yorsh, по москве: не стоит брать квартиру и сдавать. лучше сочи))) 

Александр (sas7602), сочи я считал по этому лету проект… невыгодно ниразу… даже ремонт не отбивается… конечно если самому жить а летом сдавать то ОК… но если специально для сдачи… все очень плохо
многие говорят типа буду сдавать посуточно… но ок… тогда надо считать еще и зарплату себе… т.к. времени это будет жрать немеряно

ves2010, специально для сдачи сейчас по моему мало кто покупает. если только нет других возможностей и знаний вкладывать деньги. Обычно для себя, детей, внуков… Лучше золото или доллары или евро. а еще лучше корзину, с оглядкой на государство. 

ves2010, у меня там знакомый живет, у него «однуха» и «двушка» на сдачу, через агенство накладно работать из-за процента и налогов, да и сдать они могут кому хочешь- с них взятки гладки. Вот он сам на вокзале и вербует, хотя и влетал самостоятельно и не раз- там есть народная забава, снять квартиру, а потом её пересдать под видом хозяина на долгий срок, ему один раз так цыган подогнали на квартал…

Сергей Новосельцев, если самому работать то надо учитывать зарплату самому себе… и аренда сразу становится невыгодной

Александр (sas7602), было сравнение недавно на смарте питер и москва, питер выгоднее раза в 2 почти оказался. 

Yorsh, по цене на квартиры это да

Матвеич, почему там?

Vitty, рентабельность на м2 выше, стоимость недвижимости и налоги ниже

Мартынов Иван, ну наши в основном из забугорного опыта перенимают лишь ту его конструктивную часть где можно отобрать, штрафануть и поживиться…

Дмитрий Власов, во, правильный совет! и офз и недвижку и много-много американских акций ;). диверсификация рулит.

Дмитрий Власов, почему все еще 98,6%, если они так привлекательно выглядят?
Евробонды не лучше ли?

Дмитрий Власов, примерно так, только не купон индексируется, а номинал. Впрочем с точки зрения не рф это одно и то же — не подлежит налогообложению

Алексей Земсков, там не дураки… считать умеют… если есть рост значит он обоснован… например крайне дешевой ипотекой… делающим смысл покупать квартиру а не снимать

Алексей Земсков, щас говорят повезло ипотечникам в дании… из-за отрицательной ставки им деньги платят… за ипотеку )))

AlexGood, https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/04/15/637913-danii-banki-protsenti-zaemschikam