Блог им. Evgenus

Михаил Хазин, кризис рынка недвижимости, прогнозы 2016-

Обязательно рекомендую к просмотру всем тем кто мониторит рынок недвижимости  и все те кто так или иначе связаны с рынком недвижимости, строительства, риэлторские услуги… тем кто планирует купить/продать недвигу...
Хорошо раскрыта тема как мы пришли к такому кризису и что будет дальше… хорошего мало пока, но как говорится предупрежден значит вооружен! Семинар был для продавцов недвиги  (так сказать инсайдерская инфа)) … можете много инфы почерпнуть как они мыслят и как вам продают(а порой впихивают недвигу) в общем как в банке говорят правду, но не до конца!
1. Проблема -кризис из-за нехватки долларов...
2. Проблема -падающие продажи… как следствие нет развития и увеличения сбыта
3. Проблема -многие бизнес модели перестают работать… к таким относится и постоянный рост недвиги в Мск и Подмосковья...(особенно тех домов которые построенные без развитой инфраструктуры)
★26
33 комментария
Хазин — голова. 
Вестников, скорее, плюшевый мишка;-)
Да, какой ещё кризис? — пусть продают как и положено порядочному бизнесу с накруткой 30% и не будет никакого кризиса, а они привыкли накручивать 5-7 концов и до сих пор не хотят смириться, что их стали посылать как и следует всех жуликов на х*й, а Хазин уж очень долго и ненужно размусоливает суть, ну это и понятно — деньгу надо отрабатывать.
Альберт Лебедев, 30% это мало…
avatar
двоечник, Кому мало пусть пускает слюни глядя на тех кому достаточно.
Альберт Лебедев, Ну ты же не строишь, поэтому и кажется не то что на самом деле… если бы тебе сказали что тебе достаточно 5 тыс. зар.платы… ты же найдёшь десяток пунктов почему это не так… почему тогда ты считаешь что в нынешних условиях предоставляемых чиновниками.30% это нормально?..
avatar
двоечник, Уже достало это ваше застройщиков враньё и демагогия, для полных идиотов не знающих арифметики на уровне 3-го класса общеобразовательной школы, добавь в расходы траты на взятки, чтобы получилось с налогами 30% и станешь искренне уважаемым человеком, а не ненавистным жуликом, только не надо сюда приплетать зависть, которой нет, и ещё прошу учесть, что я очень в курсе, что и почём в строительстве.
Альберт Лебедев, Чтоб ты понимал)))строительство высотных домов и комплексов… это не пирожок испечь и продать… во первых продолжительность строительства, от покупки земли.оформления разных разрешений до самого окончания строительства, и до самой 100% продажи, бывает проходит года 3… а это 10% в год получается?? по вашим 30% то… легче в банк положить под проценты… что-ты там в курсе я не знаю… узнал наверное почём бетон и кирпич в продаже?))… а ещё не закладываешь в цену риски повышения цены на стройматериалы и др.риски, проценты по банковскому кредиту(не маленькие)… да и всякие налоги, выплаты и  взятки добавляют немало в цене… а потребитель оплачивает всё… и налоги и проценты по банковским кредитам и взятки и идиотские решения чиновников и всякие дополнительные выплаты(за землю.за подключение и т.д) за риски экономической политики чинуш, за откаты, за бюрократическую тягомотину(что тоже добавляет цену)....
Если убрать эту прослойку в виде экономической и бюрократической системы чинуш, да риски не от качественного управлением строительством а от разных чиновничьих рисков… да приплюсовать инфляцию… да доходность за год, там может быть и 20-25%, при том учитывая что строительный бизнес часто прямо или косвенно принадлежит чиновничеству, где конкуренция давится(в т.ч лучшими для себя лакомыми кусками и т.д)… или ты думаешь что доходность за год должна быть 5-10%??.. ну тогда и цена тебе 5 тысяч рублей в месяц зар.платы… ну ты же тоже против такого?)))когда тебя касается, то кажется мало, а когда про других думаешь, то кажется они много зарабатывают… если нет свободной конкуренции(в т.ч за лакомые куски), если есть страновые риски идиотической политики, если есть бюрократическая система.если есть откаты и взятки… то о никаких недорогих ценах не может быть речи… ты просто третьекласник и есть… это как рассуждают что цены повышаются например на вещи и виноваты торгаши в этом)))… вот такой твой уровень… а что эти вещи закупаются за валюту за границей(а в цену включают сразу подорожавший курс+ риск ещё увеличения цены на валюту), повышающиеся налоги и штрафы и т.д… то да таких как вы не доходит, виноваты торгаши!!! и всё)))… советуют им накручивать 3% и всё… идиоты!!..
avatar
двоечник, Ты городишь обычную пустопорожнюю болтовню, как всегда, призванную просто втиреть очки потребителю и впарить ему своё произведение за безумные неадекватные деньги. По поводу стоимости строительства — у меня несколько друзей этим занимались вплоть до последнего времени, сейчас прекращают, поскольку впаривать по безумным ценам уже не получается и всё стоит, так, что я очень хорошо знаю сколько концов вы делали на идиотах, и больше не приставай ко мне со сваим пустословием и демагогией.
Альберт Лебедев, Ты просто ничего не знаешь… стоит потому-что не могут впарить по безумным ценам?))) а кто или что им мешает продать подешевле? чтобы не стояло?.. ты вообще занимался хоть каким-нибудь бизнесом??100% нет!!.. потому-что в бизнесе бывает продаёшь и ниже себестоимости!!! или по себестоимости… а если себестоимость проведена по определённой цене, то сильно ниже продашь только в экстренной ситуации… чиновники часто ездят на лучших машинах чем те же строители собственники фирм… ты просто ничего не знаешь… это ИМХО…
avatar
двоечник, Я создатель и руководитель немаленькой торговой сети верхней одежды, а ты примитивный крестьянин-спекулянт, последний раз предупреждаю — не отстанешь от меня — заблокирую.
двоечник, вот взяточно-откаточная составляющая и должна пойти вниз. Только не надо про то, что де — «чиновники все равно свое возьмут, так что придется платить»; если денег нет — то и им приходится подчиняться закону рынка и умерять свои аппетиты.
Лёва Соловейчик, Ну и они то же комерцы...«лучше поиметь что-то, чем не поиметь ничего»… но… там же не один чиновник… кто-то уступит.а кто-то нет… из-за второй половины, не будешь же замораживать строительство?.. всё равно придётся дать сколько положено… как говорится...«лишь бы коготок увяз»… а потом тяжело отказаться от строительства.т.к считай потеряешь вложенные средства… выгодней дать и продолжить… или не начинать… пока не прояснится ситуация с платежеспособным спросом… а это снижение предложения… что влияет на цену бетоннометра…
avatar
двоечник, торг никто не отменял в таких делах)
Лёва Соловейчик, Да, может быть сейчас и выгодно заморачиваться с строительством… на будущую перспективу через 2-3 года… но в это перспективное время опять вырастет аппетит у ч.  , то строители опять включат это в стоимость(даже если начал заморачиваться сейчас, а основные продажи будут в «то время»)… да и если будет рост цен, то расти будут у всех… в не зависимости от различия в затратах.....
Нужны понятные, стабильно невысокие затраты в этом сегменте, тогда сгладиться это всё… и конкуренция не зависимая от чиновничества… но будущее небольшие строй фирмы предугадать не могут и защититься от гос.и страновых рисков не имеют возможности(вдруг введут эмбарго или ухудшат санкции нам)… а крупняк договориться между собой… а Москва и Питер, там цены в рублях сильно не упадут… я так думаю… многие знакомые подумывают переехать в подмосковье и Москву(некоторые попродавали лишние квартры.вложив в 3 -4 инструмента… доллары, евро, рубли и т.д по равным долям)… при ухудшении ситуации в регионе…
avatar
двоечник, какие «страновые риски» для стройфирм? и что им до санкций? — они что, импортом что ли занимаются? — нет, строительство в основном завязано на внутренних ценах отечественной продукции и российских зарплатах; а тут росту неоткуда взяться; и потом — если они перестанут строить — а чем они займутся? — думаешь, это так просто — сменить сферу деятельности, и особенно сейчас, войти куда-нибудь в бизнес новичком?
Лёва Соловейчик, Страновые риски это для меня и цена на сырьё и эмбарго/санкции и девальвация рубля… т.е внешние факторы и внутренние на федеральном уровне(в.тч платон, налоги.коррупция и т.д)… в строительстве очень много импортного оборудования и механизмов(бетононасосы, краны, эсковаторы, перфораторы и т.д)… так же и у производителей стройматериалов… т.е сумма аммортизации и ремонта увеличивается… так же с девальвацией увеличивается стоимость стройматериалов.которые идут на экспорт(металл.трубы.арматура)....
Санкции уменьшают платежеспособный спрос, в.тч поступление валюты, а это курс рубля....
бетон, кирпич, щебень, цемент, песок… да.меньше подвержены подорожанию… но если будет сильная девальвация.то цемент могут толкать и зарубеж....
Новичку, да.нет смысла сейчас входить на рынок… если только есть свободные деньги))которые не страшно потерять))… даже небольшим стр.компаниям и то очень тяжело, т.к косвенные да и прямые(за счёт скидки за объём) затраты больше чем у крупных стр.компаний… Сейчас держаться те у кого есть свои производства(растворо-бетонный узел-РБУ, производство блоков(плитки), кирпичей, окон и т.д)свои(на долях) продажные стр. оптовые фирмы и т.д
avatar
двоечник, да, согласен, что 30% маловато, но сейчас маржа — далеко не 30, не 40 и даже не 50%, а куда больше.
Лёва Соловейчик, Ну понимаешь… если строить коттедж небольшой, за полгода… то 30%очень хорошо...15-20% и то нормально… сейчас… от ВСЕХ затрат… Вот вам мало что-ли вложив 5 млн.руб… за полгода… поиметь 1 млн.-1,5 млн.?.. некоторые знакомые готовы вложить 5 млн. чтобы за год иметь 1 млн… более менее обеспеченных рублей… но не всё так просто)))… спрос упал сильно… особенно на ср.ценовые обьекты… на дешёвые. в более-менее хороших местах, те ещё уходят… а квартиры допустим однокомнатные по цене в 2,5-4млн… уже очень тяжело… это у нас…
avatar
Альберт Лебедев, ++++, и про недвигу, и про Хазина. 
Альберт Лебедев, Ничего подобного. НА дом накрутка 100%. Я видел в независимой оценке на суде одном.
То есть 50% годовых. Сейчас конкуренция очень высокая, поэтому таких прибылей нет уже давно.
kbrobot.ru, сейчас они вынуждены умерять аппетиты, но всё равно пытаются 3 конца сорвать.
kbrobot.ru, Это лишь от видимых затрат… а есть ещё невидимые траты, которые уменьшают долю накрутки… построил по бумагам на миллиард продал за два… и мимо бумаг прошло ещё 200-300млн.руб… итог по чёрной ведомости затрат1,3млрд, продажа на 2 млрд… это я просто от балды цифры написал, всё конкретно индивидуально…
avatar
Недвижимость сейчас не в тренде… Как инструмент инвестиций, ессно!
Вкладываться в долёвку — охрененный риск, что недостроят и кинут.
Покупать готовое жильё и сдавать в найм...?.. Доходность этой схемы просто смехотворна. Поэтому продажи жилья в глубоком анусе. Различные реляции по ТВ о господдержке Ыпотеки — не более, чем фейк и не более, чем реляции. Дальше слов дело не пойдёт. Тут же ещё неопределённость в дальнейшей жизни присутствует у людей. Ну возьмёшь ты Ыпотеку на «самых выгодных условиях» в банке, а отдавать как, если с работы попрут?
То в алых парусах лифт упадет, то в шуваловском облицовка блоков со всей стены верхнего этажа рухнет на машины и головы людей. А это говно считалось за элитку, и кому она теперь такая нужна.
а вот дома коридорного типа с квартирами по 20 м идут в лет
avatar
gillwing, Дык, бабла у народа нет!!! Покупают на что хватает денег…. И далеко не влёт идут маленькие гостинки/квартирки…
Хазин, кажись, вобще плавает в том что говорит. Он говорит: специализация труда увеличивает риски, при этом приводит пример — производители пленки для мебели не могут знать, что рынок недвижимости через 2 года рухнет. Если считать, что пленка для мебели — это специализация производства мебели, то какая разница, производитель дверок для мебели, или сборка мебели, или допустим, завод где идет полный цикл изготовления мебели — все они в одинаковом положении, в отношении знания о будущем обвале недвиги, с какого куя тогда, по этой логике специализация увеличивает риски?

Не стал дальше смотреть, беспонтовый балабол.

А вообще, ИМХО, специализация уменьшает риски, так как делает систему более модульной и гибкой, кроме того, производитель избавляется от зависимости от высококвалифицированной рабсилы, размазывая сложный техпроцесс на множество простых.
sortarray sortarray, я вообще не понимаю — зачем таких балаболов в интернет пускают?
звук поршивый
avatar
ага про пленку интересно ..." при этом приводит пример — производители пленки для мебели не могут знать, что рынок недвижимости через 2 года рухнет."  то есть из этого вывод — новую мебель покупать не будут. Пипец!  а у меня другой вывод — так как недвижка дорогая и не по карману народ будет обустраивать  имеющуюся, делать ремонты и покупать мебель. Пусть в Икею зайдет в выходной — не протолкнуться.  (не понимаю если честно че там брать)
avatar
Аналитика, далёкая от реальной жизни. Как и все потуги аналитиков… Да и чиновников...



Себестоимость жилой площади в Казани сейчас 30-32 тыс  за кв.м… для застройщика… Т.е. например Унистрой продает по 58-62 тыс за квадрат, то сам он не строит, отдает подрядчику за 30-32 тыс и занимается маркетингом, контролем, и привлечением денежных потоков клиентов и если надо банков.

За эти 30-32 тыс, подрядчик строит дом, оформляет документы, ПЛАТИТ ВСЕ ВЗЯТКИ, нанимает субчиков, покупает естественно материалы, вводит в эксплуатацию… и еще имеет небольшую, но какую то прибыль (сразу скажу ооочень небольшую), что директор подрядной фирмы ездил на тойоте королле, только после окончания строительства обновил тачку и очень крепко думает, стоит ли вновь браться работать в жестких условиях еще ... 

А вот возмем среднее 60 тыс — среднее 31 тыс = 29000 это прибыль (до налогов), вот на пол этой суммы можно спокойно падать)) т.е. 14500 т.е. от 60000 это 24%! как нехер делать !
А по сути все застройщики толковые работают так… тупо умножают на 2 !

Я не знаю конечно за всю РФ… но в данный момент, в данной экономической ситуации это так...

И если будет падение  24%, то застройщики не будут банкротится...

Вот мне реально интересно, сколько в МСК норма прибыли, потому, что москва стоит особняком… И интересно, сколько в европе норма прибыли в строительстве (понятно, что там кредиты дешевле) 

Ах да… еще… никто не берет в банке всю кредитную линию и не платит всех процентов сразу, если банк контролирует строительство, то он по графику в зависимости от смет в идеале выделяет балабосики…  Но тут уже проффесионализм застройщика и подрядчика должен быть ... 
avatar

теги блога Evgenus

....все тэги



UPDONW