Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015

Тихо едем, за последнее полугодие рубль укрепился чутка, то есть если цена в долл падает то падает и в рублях.

автору: в Киеве та же картина. было время однушка на окраине стоила 100 тыс долл. (2007), недавно смотрел цены — двушки и даже трешки по 40-50 тыс долл, не на таких уж и окраинах. предложения просто ппц по новостроям (строят много и россияне) и вторичке. даже при стабильной гривне в последних месяца 3-4, цены в долларе снижаются, ориентиром называют и 500 долл/кв., мол это себестоимость стройки с землей. интересно насколько земля (ее оформление, взятки и тп) дороже в Москве и какая дно-цена?

Артем Ковтун, Много раз уже это обсуждалось. Средняя цена кв.м.=средней з/п в месяц. Посмотрите на среднею зарплату и затем оцените завышена цена недвиги или занижена.

павел, чтобы долго не считать, то вот наглядно график

merachange, Вот я и говорю, среднию скользящую 200 дневную построить надо, там и реальная рыночная цена будет проходить. А пока тренд вверх и падение что то не видно.

Андрей М, что значит ликвидные? откуда вы знаете о том продаются ли там квартиры?

Артем Ковтун, а то что в процессе строительства цена выросла ~15%, сдача будет в этом году. Ниликвид в черную пятницу толкали.

Андрей М, У нас и звезды подняли цены с 25 тыс евро до 50 тыс евро. Застройщик не дурак цены снижать без задира на вверх не будет. Факт только один недвижимость это низкооборачиваемый актив, что сейчас происходит узнаем только через 6 месяцев.

Артем Ковтун, за 10 лет цена менялась поэтому 600-800 а звонки идут даже после снятия с рекламы потому что инфа попадает в базу виннер где еще месяц присутствует извините не умею давать ссылки можете посмотреть в базе виннер Ул краснобогатырская дом 75 корп 2 6 этаж 9 этаж дома

Артем Ковтун, я по старинке в газету из рук в руки

Лабиринтов Сергей, только «Из рук в руки» в Москве уже 3 мес., как не выходит! =)))
ad-reklama.ru/byvshii-sotrydnik-iz-ryk-v-ryki-soobshil-ob-ostanovke-vypyska-gazety.html

de_z, может печатное издание не выходит, так есть интернет ресурс, все работает. Гостинка должна быть ликвидном товаром, предложений мало, цена низкая, однушки всегда пользуются большим спросом. Потом квартира квартире рознь.

Бульдозер, чувак сказал именно про газету «по-старинке». Из чего можно сделать вывод, что он врет =)

Бульдозер, чем меньше квартира, тем легче ее продать, при условии адекватной цены конечно.

Gospodin, Какие 10-15 лет если вы дисконтируете денежный поток то свыше 5-7 лет уже не важно какая будет рента дисконт все сьест. PV=Sn(FVn*1/(1+1/d)^n) как то так на вскидку.

Jkrsss, Тем более.

Jkrsss, да бедолага нобелевский лауреат Роберт Шиллер про формулу дисконтирования забыл или вообще не знал)) Хорошо что на смартлабе ребята продвинутые)) Это с каким дисконтом то весь доход будет съеден через 5-7 лет. Если безрисковая доходность, то это ставка депозита в Сбербанке например, которая как правило не покрывает инфляцию, а рента имеет тенденцию к росту на размер инфляции, может не полностью, но растет, понятно бывают разные циклы, но 10-15 лет вполне корректная цифра оценки рыночной стоимости квартиры.

Worldly-wise, дисконт это не только безрисковая ставка это еще плюс премия за риск. Шиллер может имел ввиду отношение средней (равновестной цене) за 10-15 лет ренты к ставке доходности на этом рынке = так тоже можно посчитать стоимость недвижимости.

Jkrsss, в качестве дисконта при расчете окупаемости бизнес-проектов используется безрисковая ставка, т.к. на выходе получаем чистую текущую стоимость, т.е. заработаем что сверху или нет, для расчета ренты тоже в принципе можно применить, если корректно учитывать денежные потоки с инфляционной составляющей, плюс к этому рыночная стоимость недвижимости возрастет на определенный процент в зависимости от характеристик недвижки конечно. Это и будет общий доход.

Worldly-wise, «в качестве дисконта при расчете окупаемости бизнес-проектов используется безрисковая ставка» — это мы тогда получаем инвестиционную стоимость недвижимости. Здесь мы в основном разговариваем о рыночной стоимости недвижимости определяемой на основании доходности(счет риска обязательный). По этому подходу получается рыночная стоимость недвижимости небольшая, но есть еще два других это сравнительный подход(за сколько фактически продается) и затратный (сметная стоимость строительства) они как раз сглаживают этот перепад.

Gospodin, спасибо, это интересно. вот только в интернете нигде не пишут что Шиллер обещал падение цен. может быть аренда вырастет?
сам подумай, 10% инфляция, за 10 лет в России, это не тоже самое, что 0% в США. т.е. покупая сейчас, ты получаешь скидку на аренду в размере ежегодной инфляции.
т.е. если сейчас квартира арендуется за 60 тыс в мес, 720 тыс в год, то будет через 10 лет, при 10% инфляции 141 тыс в месяц или 1697 тыс в год.
1697 * 10 = 16 млн 970 тыс. что как раз и равняется стоимости трёшки в рублях, которая сдаётся по 60.

так что не вижу драматизма впереди.

а цены в долларах УЖЕ упали на 50% от максимума.

ЗЫ: при 6% инфляции в год, что пока совершенно недостижимо, кмк, цена на аренду за 10 лет составит 12.6 млн, что действительно ближе к «объективной цене». но как бы достичь такой инфляции в 6%?

12.6 это снижение на 25% от текущей цены.

ПBМ, Вы видите увеличение спроса на аренду по нынешним ценам? Я наблюдаю спад. А раз падение спроса на аренду, то и ставки будут снижаться. Надо ведь оплачивать содержание недвиги. Или продавать как низкодоходный актив.
Реальный чистый рентный доход с недвиги 3-5% в год. В банке от 7% до 15,5% годовых. Делайте выводы.

Gospodin, если цены, как вы пишете, на квартиры будут снижаться, то какой же смысл продавать? ниже цена продажи, при той же цене аренды = выше доходность. так что у вас противоречие.

я не слежу за динамикой цен на аренду, но МИЭЛЬ пишет, что в июне спрос вырос на 12%

в целом, я бы сказал что есть равновесие, между доходами, арендной ценой, инфляцией и ценой на недвижимость прямо сейчас.
и очевидно что единственным значимым фактором является доход населения.
тем кто ожидает цену на недвижимость ниже, чтобы купить, стоит подумать, будут ли у них к тому времени подходящий доход.

и я не знаю как обстоят дела у тех, кто покупает для инвестирования. я рассматриваю квартиру только как жильё. в этом смысле почти всё равно сколько она стоит. вопрос только — могу я это себе позволить или нет. ну и где-то тоже вопрос темперамента.
кому нравятся частые переезды и смены обстановки — велком ту аренда. кому по душе предсказуемость и стабильные плюсы — ипотека ждёт вас.
лучше вынести решение сейчас, чем прожив 10 лет на съёмных квартирах, к 45 понять что вообще-то с ипотекой могут быть и сложности, по возрасту. да и как-то хочется уже в возрасте 50-60 лет поменьше всякого ежемесячного геморроя (расходов).

Gospodin, в этих расчетах одно слабое звено. Да по ренте от недвижки более 5 % годовых не получишь, но стоимость недвижки покрывает инфляцию, т.е. есть инфляция, значит будет расти цена и на недвижку, пусть не прямо пропорционально (если конечно куплена по разумной цене и в новостройке), а депозит никогда еще в России не покрывал реальную инфляцию, ну может быть единовременно в кризис, когда процент по депозиту дошел до 20 %, но это исключение из правил. Поэтому депозит в надежном банке — это не доход, а потеря капитала на несколько процентов в год из за разницы в % инфляции и ставки депозита.

ПBМ, классический пузырь сдувается при падении цен на 75-85% от максимума.
Несколько примеров навскидку:
DJ c 1928 до 1933 с 300 пт. до 49 пт.
Нефть с 1979 до 1989 с $41 до $8
3олото с 1980 по 1998-й с $1050 до $230

Из нашей недавней реальности:
Газпром в 2008-2009 с 363 р. до 79 р.
А в $ и сейчас от тогдашних 16-ти, остаётся едва $2.2
РТС в 2008-2009 с 2400 пт. до 450 пт. и видимо скоро ещё разок можем увидеть 500-600 пт.

Ну и т.д.

Gospodin, не факт… цена ренты поднимется и падения не произойдет

Бульдозер, вот только не понятно, за счет чего цена ренты будет подниматься.

Она-то как раз жестко упирается в доходы населения. Если реально располагаемые доходы населения сокращаются — аренде расти просто некуда.

Gospodin, Шиллер явно не рассматривал вариант России, когда все боятся обесценения денег.

ПBМ, и цены выросли и ипотека стала менее вкусной.
и люди стали более лучше одеваться

mustachan, в 2 минутах от какого метро?

TrendFriend, и насколько население должно упасть, чтобы на 30 м выйти?
Количественная обеспеченность жильем
Россия 23 кв. м. на человека
Китай 30 кв. м на человека
Европе 45 кв. м
США 70 кв. м

Андрей М, население в общей массе здесь не причем. Спрос последние 10 лет создавался демографической волной рожденных в 80-х. Это поколение вступало во взрослую жизнь, создавало семьи и нуждалось в отдельном жилье. Сейчас эта волна идет на спад и превращается в демографическую яму поколения 90-х.

TrendFriend, Вы путаете спрос и возможности. Спрос никуда не ушел, вот возможности сильно упали. Но это не значит, что строители будут себе в убыток работать, цена на материалы и работы только растут, соот. скинут неликвид в новой Москве и пока заморозят стройки.

Андрей М, я не путаю спрос и возможности. Пишу именно о спросе. Я не писал, что спрос ушел, читайте внимательнее. Спрос уходит и будет уходить в перспективе 10 лет. Строители-то здесь причем? Не будет спроса — не будет строек. И себестоимость строительства здесь не причем.

TrendFriend, спрос на старые хрущевские гнилухи с 5-метровыми кухнями и сидячими ванными будет снижаться, а спрос на просторные современные новостройки с подъездами с консьержами и огороженной территорией только повышаться

Борис, вот-вот. Автор зачем-то в долларах США подсчитал.
Он еще бы нарисовал график стоимости квадратного метра в акциях Apple
Зачем?
В рублях, у метро — никакого падения.

Дуб_Дубович, Только рубль уже не тот.

Вячеслав Ппп, поцреотам это не понять :-) пусть в рублях считают. самое смешное, что и при 500руб за бакс некоторые будут говорить, что недвижка хорошо выросла в рублях, аж в 3-5 раз! :-)

Дуб_Дубович, Москва — не Россия? Московская недвижимость оторвется от российской?

Дуб_Дубович, госдумовские пенсы уже в цене. Дальше-то отрываться на чем?

lucky luke, кто засел в недвижке — тому бесполезно это объяснять, пусть сидят и твердят мантру: «в рублях цены особо и не упали» :-)

cheralor, даже если цену упадут в рублях и что, типа акции Сбера ВТБ или индекса РТС в космос уйдут?
Может золото стоит прикупить с платиной? :-)

lucky luke, зачем мне продавать вы купить попробуйте по тем ценам что я брал))

Gsimplov777, так если рублю ппц, то надо в валюту уходить или уж в иностранную недвижку, а не рашенские трущебы скупать :-)

cheralor, уходите кто вам мешает)) по 80 много ушло и скинули по 50 )) такая вот арифметика))

Дуб_Дубович, мне ваще пох на этих хомячков)) сделал ремонт по тем старым ценам и обставился всем по старым ценам, сейчас все в 1.5-2 раза дороже.
Рынок переоценивает обесценивающийся рубль на качественные активы смотреть московский рынок недвижимости и прочие акции голубишки. А хомячки ждут падения в рублях, в них же зарабатывающих. Упадет в рублях, когда рубль опять укрепится.

Дуб_Дубович, Для меня сейчас выгоднее держать супер-ликвид. А по поводу дороже — недороже. то успел прокатится с 49,4 до 54-56,7 и снова на биржевой депозит.

Артем Ковтун, писать умею… читать нет ))

Олег Петров, ну пока баксы принимают во всем мире, в рублем образца 1992-1995, 1961, 1947 и т.д. даже в рашке не рассчитаешься.

Данила Беренцев, а в баксах давно уже в даунтренде и скорее всего надолго. А вот в рублях похоже недолго будут цены падать, инфлу запустят похоже и цены в рублях будут расти, а в валюте падать

Kaiman, у вас все цены в $, переведите в рубли, и ситуация будет другой.

Kaiman, Каменты действительно жгучие :). Сразу видно, что люди всю жизнь вкладывались в метры :)

Андрей М, как они купят этаж\дом, если еле наскребли на первоначальный взнос, а на остальное взяли ипотеку на 30 лет?