Инвестиции в недвижимость

Зашел тут на смарлаб и заинтересовался дискуссией сторонников и противников сдачи квартир и получения рентного дохода.
Удивительно, что никто не говорил о коммерческой недвижимост (покупке готовых помещений и сдаче/покупке в новых домах и сдача в аренду/покупка квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд для последующей сдачи), уперлись все в жилую недвижку почему-то....

Рассмотрим несколько вариантов инвестиций 15 млн. руб (стоимость стандартной панельной трешки в Мск) на рынке недвижимости

Вариант 1. Самый малодоходный («ДЛЯ ЛЕНИВЫХ») — сдать квартиру за 50-60К руб. в месяц.
Перспектива 3-4 лет: рост стоимости квартиры чуть ниже уровня инфляции +  доход порядка 3,5% годовых.
Вариант 2. «ДЛЯ ЛЕНИВЫХ И РИСКОВЫХ». Покупка 2-х двушек и сдача их под гастарбайтерские общаги — текущий доход вырастет до 6-6,5% годовых, но из минусов — большая амортизация квартиры, больше мороки с таким типом арендаторов. Рост стоимости жилья в данном случае будет отставать от рынка, так как, скорее всего, под данную категорию арендаторов и имеет смысл покупать самое недорогое жилье.

Вариант 3. Покупка на стадии котлована («ДЛЯ ТЕРПЕЛИВЫХ И КОНСРВАТИВНЫХ»).Тут все понятно — ожидаемая доходность за пару лет строительства — чуть больше банковского депозита. Недостаток — самая низкая ликвидность, вплоть до 1 года после сдачи объекта. Из плюсов — потом можно жить самому, да и динамика стоимости не будет отставать от рынка.
Вариант 4. «ДЛЯ УМНЫХ и ДЕЯТЕЛЬНЫХ». Покупка квартиры/квартир в первой линии  домов на первом этаже в районах со сложившейся инфраструктурой и удачным местоположением с последующим переводом в нежилой донд (10-15К$) и выстраиванием аренндного бизнеса с доходом порядка 10% годовых + рост стоимости помещений наравне с рынком. Мороки в этом случае будет много, но и есть за что бороться....
Вариант 5. Покупка нежилых помещений в строящемся доме («ДЛЯ ТЕРПЕЛИВЫХ И УМНЫХ»). Из недостатков — крайне низкая ликвидность. Из плюсов — высокий доход через 2-3 года + возможный рост стоимости помещения выше инфляции за счет развития района. 
Вариант 6. Покупка готовых объектов коммерческой недвижимости («ДЛЯ УМНЫХ»). Его правильнее сравнивать с арендным бизнесом в жилой недвижимости, но с премией доходности от сдачи объектов вместо возможности использовать это помещение для проживания.


Разумеется, есть множество других способов инвестирования капитала на рынке недвижимости для физиков (аппартаменты, гаражи, загородный рынок недвижимости и т.д.), но если кого-то заинтересует — можно обсудить в комментах или лс.