Есть ли место кэшу на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости?

💵 Увы, на рынке коммерческой недвижимости до сих пор встречаются сделки, где в договоре указана одна цена, а реально платится другая. Например, в ДКП стоит ₽60 млн, а ещё ₽40 млн покупатель передаёт наличными через банковскую ячейку. Продавец снижает налог, покупатель получает скидку за кэш в 5-10%.

❌ Я не буду в +100500 раз писать, как это рискованно, недальновидно и незаконно. Речь о другом.

☝️ В 2026 году у этого схематоза начались проблемы. Крупные суммы наличными стало сложнее как снять с банковского счёта, так и внести обратно. Дело в том, что с начала года объём наличных в обращении в России резко вырос на ₽2,5 трлн, и государство решило накрыть операции с наликом колпаком.

🏧 Сторона 1️⃣: покупатель снимает кэш со счёта, чтобы заложить в ячейку. С сентября 2025 года каждая выдача наличных через банкомат проверяется на признаки мошенничества, при подозрении включается лимит ₽50 тыс в сутки на срок до 48 часов. С января 2026 года список признаков подозрительных операций расширили с 6 до 12. Поэтому десятки миллионов рублей на сделку надёжнее всего снимать в кассе: предъявив паспорт и, как правило, сделав предварительный заказ нужной суммы. Неудобно, но некритично.

🏦 Сторона 2️⃣: продавец вносит на свой счёт деньги, полученные в ячейке. Вот тут затык. ЦБ вчера выпустил методические рекомендации № 5-МР от 26.10.2026. Если физлицо вносит на свой счёт от ₽5 млн разово или за месяц, банк должен до операции выяснить, откуда наличные, и получить подтверждающие документы на сопоставимую сумму. А для ИП и юрлиц порога нет вовсе — проверяется любая сумма. Раздробить сумму и внести частями в разных банках — так себе идея: дробление в рекомендациях прямо названо признаком уклонения. Дальше банк вправе признать операцию подозрительной, отказать в ней и повысить клиенту уровень риска. Вот это уже критично.

🔮 Я не берусь предполагать, как дальше будет развиваться мысль регулятора, какие новые неудобства и препятствия появятся в будущем. Очевидно, государство хочет ограничить непрозрачные операции и оборот наличных. Так что стоит ждать новых правил и уточнений правил текущих.

❗️Напомню, по итогам 2025 года ФНС в Москве заставила легализовать доходы 64 тыс. официально неработающих жителей, налогов и взносов набралось больше чем на ₽9 млрд. Ещё 29 тыс. человек после проверок задекларировали доходы от операций с имуществом и доплатили больше ₽2 млрд.

🛃 Мы входим в эпоху тоталитарного контроля государства за всеми аспектами финансовой жизни граждан. До полного объединения всех баз данных и внедрения ИИ-аналитики — 1️⃣-2️⃣ года. Про цифровой рубль и другие инновации напоминать и не буду.

⚠️ Если в сделке фигурирует ячейка и занижение стоимости — это повод хорошо задуматься, а стоит ли оно того. Если недоплата налога за три года превысит ₽2,7 млн, это уже статья 198 УК — уклонение от уплаты налогов.

👍 Спасибо, Кэп!

🔥 Без кэша нет экономики.

👀 Кто не рискует, тот не пьёт… чифирь

💬Дубль в MAX (на всякий)