Почему складской рынок пошел против негативных прогнозов и что это меняет для фондов недвижимости

По итогам первого полугодия прогнозы по складам Московского региона были негативными. По данным NF Group, вакансия за полгода выросла с 4,3% до 6,7%, к концу года ждали 8,5%, а снижения ставок аренды до 9 500 ₽/м².

III квартал показал обратное. По данным CMWP, которые приводит «Коммерсант», за июль–сентябрь вакансия снизилась с 7,8% до 5%, а ставки аренды выросли на 13%, до 10 300 ₽/м². У CMWP другая методика, поэтому уровни не совпадают с NF Group, но тенденция общая.

Разбираю, что это значит для фондов со складами в портфеле.

Спрос за девять месяцев превысил прогноз на весь год

По данным IBC Real Estate, за январь–сентябрь заключено сделок на 2 млн м², на 41% больше, чем год назад. Около 62% этого объема пришлось на III квартал. Изначально NF Group ждала по итогам года только 1,3 млн м² — прогноз пришлось пересмотреть до 2 млн м², на 25% больше, чем год назад (у NF Group и IBC разный подсчет сделок).

Консультанты объясняют рост отложенными сделками на фоне снижения ключевой ставки и возможным восстановлением потребительского рынка. В сентябре Минэкономики повысило прогноз роста розничной торговли на 2026 год до 4,6% против 0,8% в мае.

Спрос формируют маркетплейсы, логистические операторы и торговые сети. На таких же арендаторах держатся и складские ЗПИФ.

Для действующих фондов это хорошая новость

По мнению экспертов, арендаторы выбирают готовые склады на вторичном рынке, где ставки ниже и не нужно ждать ввода объекта. Именно такие склады находятся в портфелях фондов.

Пока рыночные ставки снижались, ставка в договоре фонда за счет индексации уходила все выше рынка. При перезаключении арендатор мог потребовать скидку. Рост ставок на 13% за квартал этот разрыв сокращает.

Но один квартал еще не тренд

Часть спроса дали отложенные сделки, а такой спрос разовый. При этом ключевую ставку в III квартале ЦБ снизил всего на 0,25 п.п., а в сентябре оставил без изменений.

Предложение тоже растет. С начала года в регионе ввели 2,3 млн м² складов — больше, чем объем сделок за тот же период.

Новым фондам покупать склады станет дороже

Интерес управляющих ЗПИФ к складам сохраняется. Если к этому спросу добавится рост арендных ставок, готовые объекты подорожают.

Для фонда, который формируется сейчас, это означает покупку по более низкому кап-рейту и меньшую доходность от аренды на старте.

Что дальше

Многое решит заседание ЦБ 23 октября. Если ставку снизят, спрос на склады может расти и в 2027 году. Так, консультанты ожидают роста объема сделок еще на 10–15%. Если ставку не снизят, III квартал рискует остаться разовым всплеском.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.