🏗 Forbes Australia

выпустил большой текст о проекте Mareterra в Монако, интересный тем, что механика реализации одного из самых дорогих проектов мира была раскрыта достаточно подробно.

🌊 Mareterra — новый квартал в Монако, построенный прямо на воде: 15 акров намывной земли, 130 апартаментов и вилл, 11 лет строительства и бюджет $2,3 млрд.

👑 Идею расширения территории на 6 гектаров за счёт моря князь Альбер II вынашивал ещё с 2005 года. В 2013 году государство объявило тендер на проектирование, финансирование и строительство квартала. Тендер выиграл союз строительного гиганта Bouygues (Франция) и пяти крупнейших девелоперов Монако. Двигателем проекта, помимо Альбера II, был Патрис Пастор, глава крупного местного застройщика JB Pastor & Fils.

⚖️ Но вскоре это союз распался. Между монакскими девелоперами начался конфликт: часть партнеров обвинила Пастора в нарушении договорённостей и отстранении от проекта, дошло до судебных исков. В итоге три семьи из капитала выбыли.

💵 На их место пришли: семья инвесторов-монегасков Казираги (10,5%), казахстанский бизнесмен Булат Утемуратов (5%), швейцарские братья-миллиардеры Джулиани (10%), инвесторы из семьи Лопес де ла Оса, бизнесмен Жерар Брианти и ещё ряд лиц (финансовые инвесторы). Пастор остался крупнейшим совладельцем проекта с долей 26%. Bouygues, участвовавшая в проекте с самого начала, сохранила свои 10%.

💰 По условиям концессии Монако получило: единовременную выплату $460 млн, налоги и объекты недвижимости, которую застройщик строил за свой счёт: яхтенную марину, общественный паркинг и пристройку к зданию Grimaldi Forum.

🧩 Управляющим партнёром (GP) проектной компании SCA Anse du Portier официально выступала отдельная компания SAM Louxor, которую, по всей видимости контролировал Пастор. LP (инвесторы) проектом не занимались — классическая для девелопмента модель.

📈 Часть бюджета проекта покрыл облигационный займ: по официальному решению правительства Монако 2016 года, SCA Anse du Portier получила разрешение на выпуск облигаций несколькими траншами на сумму до €1,1 млрд, с погашением не позднее 30 июня 2025 года. Ставка купона в открытых источниках не раскрывалась.

🏦 Итог. Суммарные продажи недвижимости в проекте составили $6,6 млрд. Из этой выручки погасили облигации, выплатили государству более $1,8 млрд (концессия плюс налоги) и передали объекты недвижимости, всё построили. Проектная компания зафиксировала чистую прибыль $3 млрд по состоянию на июнь 2025 года, спустя всего полгода после сдачи проекта. Прибыль ушла инвесторам, держателям equity в SCA Anse du Portier — пропорционально долям.

🎯 Апартаменты, которые продавал застройщик на этапе строительства, сейчас перепродаются с премией около 33% — цена 1 м2 достигает уже $140 тыс. А одна сделка вообще стала рекордной в истории жилой недвижимости: миллиардер Ринат Ахметов купил 21-комнатный пентхаус в башне Le Renzo за $550 млн ещё в 2021 году.

🧩 Такая история!