ЗПИФ «Активо 24»: новый склад под Челябинском — доходность, риски и перспективы

«Активо 24» — новый фонд недвижимости от «Активо». В его основе один свежий склад класса А в Копейске Челябинской области, построенный в конце 2024 года.

Разбираю объект, арендатора, цену покупки, прогнозные выплаты и риски. Главное отличие от прежних фондов «Активо» — пай стоимостью 11 850 рублей и планируемый вторичный оборот на Московской бирже.

• Объект: склад класса А площадью 9 376 м².
• Локация: Копейск, около 10 км от Челябинска.
• Арендатор: ЭТМ.
• Договор аренды: нерасторгаемый, до 2032 года.
• Цена покупки: 82 690 рублей за м² без НДС.
• Объём фонда: 980,8 млн рублей.
• Цена пая: 11 850 рублей.
• Выплаты: ежемесячные.
• Прогноз средней доходности от выплат за 10 лет: около 13,3% годовых без учёта роста стоимости пая.
• Расчётный срок окупаемости: около 7 лет.

Здесь важно смотреть именно на региональный рынок. В Москве ставки аренды складов скорректировались примерно с 11 500 до 10 000 рублей за м² в год, тогда как в регионах ожидается умеренный рост — ориентировочно с 9 500 до 10 000 рублей.

Дополнительный плюс объекта — размер. Склад площадью менее 10 000 м² проще адаптировать под рынок, чем крупный логистический комплекс. Он расположен отдельно от больших кластеров маркетплейсов, что снижает часть рисков концентрации.

Вакантность на региональном рынке оценивалась примерно в 5,2% на конец 2025 года, прогноз на конец 2026 года — около 4,5%. Это не гарантия, что ставки продолжат расти, но текущая картина для небольших региональных складов выглядит устойчиво.

Объект построен по модели built-to-suit — под конкретного арендатора. Для собственника это обычно означает более долгий договор и интересные условия аренды. Обратная сторона: если арендатор съедет, объект может потребовать доработки под нового пользователя.

• нагрузка на пол — 9 тонн на м²;
• высота хранения — 12,5 метра;
• сетка колонн — 12 × 24 метра;
• 12 доковых ворот;
• земельный участок в собственности;
• есть парковка.

Склад расположен рядом с федеральной трассой А-310 и имеет доступ к транспортному каркасу Южного Урала. Регион географически удалён от западных границ, однако полностью исключать внешние риски, конечно, нельзя.

ЭТМ — крупный поставщик электротехники и инженерных систем. По данным материалов фонда, выручка группы за 2025 год составила 209 млрд рублей, сеть насчитывает более 200 точек продаж.

Главный аргумент — не только масштаб бизнеса, но и роль объекта: склад входит в число ключевых логистических центров компании и глубоко встроен в операционные процессы. Нерасторгаемый договор действует до 2032 года.

Фонд приобретает объект по 82 690 рублей за м² — фактически около стоимости создания нового склада с учётом земли и инженерии.

Себестоимость строительства склада оценивалась примерно в 69–70 тыс. рублей за м². Разница около 16%, но в неё не входят участок, инженерная инфраструктура и затраты на привлечение арендатора. Поэтому цена сделки выглядит близкой к восстановительной стоимости объекта.

При этом строительство дорожает: за пять лет его себестоимость выросла примерно на 82% — с 37 тыс. рублей за м² в 2020 году до 69 тыс. в начале 2026 года.

Сравнить фонд с другими складами. На vsezpif.ru собраны все складские ЗПИФ: текущие доходности, равномерность выплат, дисконт к расчётной стоимости пая, скринер недооценки и прогнозный IRR.

Часть данных доступна бесплатно, расширенная аналитика — в PRO. Для читателей Смартлаба промокод SMARTLAB даёт скидку 10% на месячный или годовой тариф. Посмотреть тарифы.

• прогноз доходности за первый год — около 12%;
• средняя годовая доходность за 10 лет — около 13,3%;
• выплаты — ежемесячные;
• расчётный срок окупаемости — около 7 лет.

В полной финансовой модели фигурируют более высокие показатели: 12,7% за первый год, средняя доходность 14,1% и IRR 17,1% за десять лет. Но они рассчитаны для льготной цены пая при крупных суммах входа. Для обычной цены 11 850 рублей разумнее ориентироваться примерно на 13,3%.

Финансовую модель «Активо» предоставляет после регистрации — расчёты по годам лучше проверить самостоятельно до принятия решения.

В видео подробнее показываю финансовую модель, объясняю структуру выплат и разбираю, почему красивая доходность первых лет требует отдельной проверки.

Выход на биржу. Вторичный оборот паёв планируют организовать на Мосбирже. Это потенциально упрощает выход из фонда, но высокая ликвидность не гарантирована и будет зависеть от спроса.

Пай дешевле примерно в десять раз. В прошлых фондах один пай мог стоить более 100 тыс. рублей. Цена 11 850 рублей снижает порог входа и может поддержать ликвидность.

Более ровные выплаты. Раньше возврат НДС мог приходить крупной суммой, после чего цена пая резко снижалась. В новой модели выплаты распределены более равномерно.

Один арендатор. Долгий нерасторгаемый договор делает денежный поток прогнозируемым, но весь доход фонда зависит от одной компании.

Built-to-suit. При смене арендатора склад, вероятно, придётся адаптировать.

Комиссии. Комиссия управляющей компании считается от СЧА; отдельно есть расходы спецдепозитария и регистратора. Точные ставки нужно смотреть в ПДУ.

Страхование. Расходы на страховку заложены заметно выше, чем в прежних проектах «Активо», но окончательная стоимость полиса пока не определена.

Возврат НДС. Он растянут на шесть лет. Часть первых выплат фактически представляет собой возврат вложенного капитала, а не чистый арендный доход. После завершения возврата НДС останется только аренда.

Индексация 7% ежегодно. Именно такой рост ставки заложен на десять лет. Если рынок будет расти медленнее, к концу договора ставка может оказаться выше рыночной, и условия продления придётся пересматривать.

По совокупности факторов объект выглядит логично: новый склад класса А, небольшой размер, сильный арендатор, долгий нерасторгаемый договор и цена покупки, близкая к стоимости нового строительства.

Главные вопросы — структура выплат первых лет, где заметную долю занимает возврат НДС, и индексация на 7% ежегодно в течение десяти лет. Поэтому фонд интересен для дальнейшего изучения, но ориентироваться только на цифру доходности из презентации я бы не стал.

Все фонды «Активо» с ценами паёв, выплатами и доходностями собраны на отдельной странице.

Если разбор был полезен, ставьте лайк и пишите в комментариях, что думаете об объекте и финансовой модели.

• Telegram-канал «Всё о ЗПИФ»
• Канал «Всё о ЗПИФ» в MAX

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед покупкой паёв изучите правила доверительного управления, комиссии и риски фонда.