Легенды и мифы light industrial

💡 Некоторые не очень удачливые девелоперы проектов light industrial продают инвесторам красивую идею: спрос на аренду блоков вот-вот расширится за счёт логистов, которые станут партнёрами Wildberries и Ozon в рамках их кампании по диверсификации логистики, и за счет селлеров маркетплейсов, создающих свои собственные интернет-магазины на фоне стабильно растущих отчислений WB и Ozon. В общем, лови момент, инвестор, большой и маленький — покупай лайт сегодня, ведь завтра будет дороже.

🛡 Для начала о том, что маркетплейсы придумали, чтобы снизить риски прилетов БПЛА:

🔹 Wildberries открывает партнёрские пункты приёма товаров в помещениях от 100 м2, платя вознаграждение партнёру за каждую принятую коробку. Фактически WB выращивает арендаторов-логистов для нужд собственного бизнеса.

🔸 Ozon также собирается привлекать партнёров в 29 городах, способных обеспечить этому маркетплейсу склад от 1,5 тыс.м2 и работу по стандартам маркетплейса.

🔥 Про опыт и компетенции, как я понимаю, речь не идет. К сожалению, у WB и Ozon подгорает в прямом смысле этого слова, поэтому дыры в логистике нужно затыкать сверхсрочно. Ну и будущими партнерами рискуют оказаться стартапы с низким качеством управления (в теории, я могу ошибаться). Каковым окажется качество такого арендатора — большой вопрос.

⚖️ Важно: маркетплейс в этой схеме не становится арендатором помещения. Он становится заказчиком услуги, помещение снимает и оплачивает партнёр. История полностью аналогичная ПВЗ. С полностью аналогичными рисками операторов ПВЗ.

💸 Теперь про селлеров с собственными интернет-магазинами. По данным отраслевой ассоциации АПЭТ, комиссии Ozon во II квартале 2026 года дошли до 47,8% от базовой цены товара, это рост на 29,2 п.п. год к году. У WB примерно то же самое. И да, INFOLine фиксирует рост запусков независимых интернет-магазинов на 40-50%.

🧮 Вот только содержать интернет-магазин со своим складом и логистикой это совсем не то же самое, что торговать на WB или Ozon. И более того — из наличия собственного интернет-магазина не «вытекает» собственный склад: фулфилмент можно отдать стороннему оператору. Итого логическая цепочка, выстраиваемая девелоперами — явно цепочка с большой натяжкой.

✅ Всё вышесказанное однако не означает, что инвестировать в Light Industrial не нужно. Нужно очищать зерна от маркетинговых плевел — «новый импульс» для LI в свете последних событий может оказаться дезинформацией или кратковременным всплеском, но не устойчивым трендом.

🏗 Главный драйвер спроса на LI сегодня в Москве — компании, от которых мэрия Москвы освобождает промзоны под реализацию КРТ. Этот импульс был, есть и пока что будет. Инвестору в Light Industrial и малые складские форматы стоит оценивать проекты не с точки зрения будущего спроса от селлеров и логистических партнеров WB-Ozon, а с точки зрения спроса выдворяемого из Москвы прямо сейчас склада дистрибьютора дверной фурнитуры.

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Никакие фундаментальные факторы и новые импульсы не заменят нормального инвестиционного анализа и финансового моделирования. Лучше лапша в тарелке, чем лапша на ушах.