В какие сегменты недвижимости инвестируют в России почему офисы снова в фокусе

В первом полугодии 2026 года российский рынок инвестиций в недвижимость стал более избирательным. Офисы остаются крупнейшим сегментом коммерческой недвижимости, но внутри него быстро растет спрос на отдельные блоки и этажи. При этом в ЗПИФ офисы пока представлены значительно слабее складской недвижимости. Что это говорит о рынке и куда движется спрос?

За январь–июнь 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 403,7 млрд рублей — на 2% меньше, чем годом ранее.

При этом инвестиционная активность остается на высоком уровне уже четвертый год подряд. После заметного роста рынка в 2023 году объем вложений в первом полугодии стабильно превышает 400 млрд рублей, поэтому текущее снижение скорее говорит о стабилизации рынка на высокой базе, чем о существенном сокращении интереса инвесторов к недвижимости.

Основная часть вложений пришлась на коммерческую недвижимость — 296,9 млрд рублей, еще 106,8 млрд рублей инвесторы направили в площадки под жилую застройку. При этом рынок стал более дробным: количество сделок с коммерческой недвижимостью выросло на 21%, а средний чек снизился с 1,5 до 1,1 млрд рублей. На этом фоне особенно интересно посмотреть, куда именно направляется капитал.

Офисы остаются крупнейшим сегментом

В первом полугодии 2026 года на офисную недвижимость пришлось 127,9 млрд рублей инвестиций — около 43% вложений в коммерческую недвижимость. Для сравнения:  

• склады и производственно-складская недвижимость — 76,8 млрд рублей;
• ритейл — 75,7 млрд рублей;
• гостиницы — 13,5 млрд рублей.

При этом инвестиции в офисы снизились на 14% год к году. Но даже после двух лет сокращения объем вложений остается примерно на 18% выше среднегодового уровня последних пяти лет. То есть речь идет не о потере интереса к сегменту, а о перестройке рынка и изменении структуры сделок.  

Почти весь офисный рынок — Москва

Офисная недвижимость в России остается исключительно концентрированной географически. В первом полугодии 94% инвестиций в офисы пришлось на Москву, еще 6% — на Санкт-Петербург. Доля регионов в этом сегменте остается минимальной. Для инвестора это важный сигнал: российский рынок офисной недвижимости фактически во многом является московским рынком. Именно здесь сосредоточены крупнейшие работодатели, наиболее емкий рынок качественных помещений и основная инвестиционная активность.  

Главная перемена — инвесторы стали покупать офисы иначе

Самое заметное изменение происходит не столько в объеме инвестиций, сколько в формате приобретения офисной недвижимости. Ранее основная часть крупных сделок приходилась на покупку зданий целиком и земельных участков. Сейчас растет спрос на офисы, которые продаются отдельными блоками или этажами.  

В первом полугодии 2026 года на такие сделки пришлось около 53,4 млрд рублей, или 41% всех инвестиций в офисную недвижимость. Годом ранее их доля составляла 15%. Объем таких вложений вырос в 2,3 раза, средний бюджет сделки увеличился более чем в полтора раза — до 420 млн рублей, а средний размер приобретаемого лота — на 28%, с 745 до 954 м². Это уже не разовая особенность рынка. Формируется отдельный сегмент спроса между покупкой целого бизнес-центра и небольшого инвестиционного помещения: инвесторы и конечные пользователи все чаще рассматривают самостоятельные блоки и этажи как полноценный коммерческий актив.  

Почему покупка офисов растет

Здесь работают сразу два фактора.

Первый — дефицит готового предложения. В 2025 году объем арендных сделок снизился на 35% — с 1,2 млн до 778 тыс. м². При этом снижение произошло не из-за исчезновения спроса, а на фоне нехватки подходящих площадей. Если исторически около 80% спроса на офисы приходилось на аренду и 20% — на покупку, то в 2025 году эти доли практически сравнялись.  

Второй фактор — изменение предложения. Девелоперы стали активнее выводить качественные офисы небольшими блоками и этажами. Для части инвесторов это делает коммерческую недвижимость доступнее по объему требуемого капитала, а для компаний позволяет приобретать помещения под собственные задачи.  

По данным CORE.XP, в 2021–2026 годах корпоративные покупатели в среднем приобретали офисы площадью около 1 100 м², тогда как инвесторы, покупающие помещения под дальнейшую аренду, — около 230 м².  

Получается, что внутри одного рынка формируются два разных сценария: офис как инструмент для собственного бизнеса и офис как инвестиционный актив.

Цели вложений в коммерческую недвижимость

Меняется и сама цель приобретения коммерческой недвижимости. В первом полугодии 2026 года доля вложений с инвестиционными целями выросла до 81% против 53% годом ранее. По данным CORE.XP, на эту динамику повлияли отсутствие крупных сделок для собственных нужд и рост покупок розничных офисов — отдельных блоков и этажей, приобретаемых прежде всего как инвестиционный актив. В результате доля сделок для собственных нужд сократилась примерно до одной пятой рынка.  

То есть все большая часть капитала приходит в коммерческую недвижимость не для размещения собственного бизнеса, а с расчетом на дальнейший доход от актива. И рост сделок с офисными блоками становится одним из проявлений этого изменения.

Инвесторы все чаще выбирают готовые объекты вместо новых проектов. В первом полугодии 2026 года доля вложений в готовую недвижимость достигла 65%, увеличившись на 15 п.п. за год. На девелопмент пришлось 35% инвестиций против 50% годом ранее. При этом вложения в готовые объекты выросли на 20% год к году за счет нескольких крупных сделок.  

Теперь посмотрим на ЗПИФ

На общем рынке недвижимости офисы занимают первое место среди сегментов коммерческой недвижимости по объему вложений. Но если посмотреть, какие объекты приобретают сами ЗПИФ, картина оказывается совсем другой.

В первом полугодии 2026 года инвестиции ЗПИФ в недвижимость выросли на 26%, до 71,5 млрд рублей. Это восстановление после снижения годом ранее, хотя до пикового уровня 2024 года рынок пока не вернулся. При этом на офисы пришлось лишь около 9% приобретений ЗПИФ в недвижимости. В отдельные годы показатель составлял 2% в 2023-м, 8% в 2024-м и 10% в 2025-м.

И здесь возникает интересный разрыв.

Офисы — крупнейший сегмент общего рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, но в структуре покупок ЗПИФ они пока занимают относительно небольшую долю.

Что это может означать для рынка коллективных инвестиций

Сегодня офисная недвижимость одновременно соответствует нескольким трендам. Во-первых, это крупнейший сегмент коммерческой недвижимости по объему инвестиций. Во-вторых, именно в офисах быстро растет спрос на покупку отдельных блоков и этажей. В-третьих, рынок ЗПИФ уже активно инвестирует в недвижимость, но структура этих вложений пока не полностью отражает структуру общего инвестиционного рынка.

Это создает пространство для появления новых фондов и инвестиционных продуктов, ориентированных на офисную недвижимость. При этом здесь есть важная оговорка: развитие этого сегмента будет зависеть не только от спроса. На рынок влияют стоимость капитала, доступность качественных объектов, сроки строительства, арендные ставки и требования инвесторов к ликвидности. Поэтому перспективность офисного сегмента сама по себе еще не означает привлекательность любого офисного актива или любого фонда.

Для инвестора гораздо важнее конкретная экономика объекта: по какой цене он приобретен, где находится, каким будет конкурентное окружение и какой денежный поток способен генерировать после ввода в эксплуатацию.

Рынок меняется — и появляются новые инструменты инвестиций

Главный вывод первого полугодия 2026 года состоит не в том, что какой-то один сегмент «победил». Скорее, меняется сама структура инвестиционного рынка. Общий объем вложений в недвижимость остается значительным, но капитал становится более избирательным.

В офисах растет спрос на блоки и этажи. Компании чаще покупают помещения на фоне дефицита качественной аренды. А в сегменте коллективных инвестиций появляется все больше возможностей структурировать доступ к коммерческой недвижимости. Поэтому сегодня стоит смотреть не только на объем инвестиций в недвижимость, но и на то, как именно инвесторы получают доступ к активу.

Именно в этой точке пересекаются два заметных тренда 2026 года: растущий интерес к офисным блокам и развитие ЗПИФ как инструмента коллективных инвестиций в недвижимость.

Для рынка это пока скорее начало нового этапа, чем сформировавшийся тренд. Но именно за такими изменениями стоит следить, если хочется понять, как будет устроен рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в ближайшие годы.

Источник: CORE.XP, «Инвестиции в недвижимость России. 1 полугодие 2026».

Приведенные показатели отражают историческую динамику рынка и не являются прогнозом доходности конкретных объектов, фондов или инвестиционных инструментов.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, публикуем аналитические материалы, исследования и комментарии экспертов по темам, которые остаются за рамками публичных обзоров. Присоединяйтесь к дискуссии.