Сравнение реальной инвестиции в недвижимость с акциями, ОФЗ, ETF.

В марте 2018 купил инвестиционную квартиру в Москве. 38 метров в старом фонде, вложено 5700+300 на косметический ремонт итого вложений 6000 На тот момент это было примерно $100к

Квартира год обустраивалась, потом сдавалась, сначала за 30 чистыми, на тот момент это было 6% годовых от ее стоимости при ставке 7.5 вроде как и неплохо, учитывая что квартира то дорожает в рублях. Потом начался ковид и она стала сдаваться дешевле, с 2022 сдавалась по 38 чистыми,  но и стоила она уже дороже и получалось где то 4-5% годовых при ставке 20%, и перспективе очередного ремонта. Вот тога то и надо было ее продавать, но я дотянул до конца  2024.  Продал за 10000, что на тот момент составляло те же 100к.  От ренты за все время получено где то 2500.
Итого 6000 -> 12500   вроде как  х2,08  за 6,5 лет но это в рублях.

Попробую помечтать и сравнить с другими вариантами инвестирования. В сослагательном наклонении сбер и другие волатильные активы  можно купить по очень разной цене поэтому для чистоты эксперимента я буду использовать для оценки простую 50 дневную на день сделки с квартирой.

Для Сбера получается 238 ->  260  + дивидендов за эти годы сбер выплатил  12+16+18.7+18.7+25+33,3 = 123,4   х0.87 = 107,358  итого 367/238 = 1.542
Сбер вырос всего лишь в 1.5 раза и проиграл квартире.

Теперь прикинем в рублевом долге. С 2022 по 2024 у нас есть фонды, которые выросли в 1.29, а до 2022 возьмем в среднем 7% годовых. Получим 28% за первые 4 года и еще 29% за последние 2.5.
Итак: ОФЗ соревнуется со Сбером в рублевой доходности и дает те же 1.5 – 1.6 за 6.5 лет.

При этом доллар под матрасом или  USDT за это же время выросли с 60 до 100 т.е. в 1.66 раз, уделав ОФЗ вместе со Сбером, но проигрывая квартире. А если применить ставку 2% от какого нибудь стейкинга, то это уже умножаем еще на 1.12, получается  1.87. При ставке  4% годовых доходность долларового фикса приближается к квартирной 2.05 без ремонта и гемора.

Теперь посмотрим в сторону инвестиций на зарубежье.
ETF SPY 273  ->  563  |  x2.06 в долларах или 3,42 в рублях
ETF GOLD  126 -> 238  | x1.88  в долларах или 3,12 в рублях

Да… грустно. На биткойн, которые за этот конкретный период вырос в 20 раз смотреть не будем, т.к. это просто так совпало.

Инфляцию оценим через официальный прожиточный минимум, он вырос с 10 до 16, т.е. в те же 1.6 раз.

Что же получается.
Инфляция = ОФЗ = Сбер примерно 1.6
Вложение в недвижку сопоставимо с долларовым депозитом. А реальная доходность только на Америке.
Кстати если посмотреть те же фонды за 10 — 20 лет среднегодовая будет в районе 10% с рекапитализацией. А ведь  SPY еще какие то дивы выплачивает.

 А что сейчас ?

Продав квартиру в Москве в 2024, я перекрестился и переложился в портфель акций, они дорожали, дешевели, платили как могли дивиденды и в итоге в июне 2026 я с ними расстался. И в рублях я вроде как остался при своих, но в долларах то я выиграл! Если посмотреть на индекс РТС, покупал я по 800 а продал по 1000.

Теперь вот сижу в юаневых ОФЗ и смотрю на апарты, которых понастроили тысячи и инвесторы их набрали и некоторые даже еще мебель не купили, так и продают  в чистовой отделке. И вот такой апарт 2024 года сейчас при цене 7000 сдается по 45, что составляет 8% годовых. И возникает соблазн зафиксировать доходность. Это же как ОФЗ 238 только железобетонно !

Что думаете? Брать студию?
Скоро осень, а еще когда начинает дешеветь рубль недвижка обычно хорошо раскупается. Боюсь упустить шанс.